PLUS VALUES D'ALIENATION DE TERRAINS A BATIR

Lorsque l'acquéreur est une collectivité publique, la plus-value réalisée à l'occasion de l'aliénation d'un terrain non bâti ou d'un bien assimilé au sens du A de l'article 1594-0 G peut, pour l'établissement de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, être rapportée, sur demande du redevable, au revenu de l'année au cours de laquelle l'indemnité a été effectivement perçue.

Article 238 decies

(Edition du 1 juillet 1979))(Loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998 art. 39 I 23 finances pour 1999 Journal Officiel du 31 décembre 1998)

   I. 1 En cas d'apport d'un terrain non bâti ou d'un bien assimilé au sens du A de l'article 1594-0 G à une société civile de construction répondant aux conditions définies à l'article 239 ter, la plus-value dégagée est, pour l'établissement de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, taxée au titre de l'année de la dernière cession par la société des immeubles ou fractions d'immeubles construits par elle sur un terrain faisant l'objet de l'apport.
   Toutefois, en cas de décès de l'apporteur, l'imposition est établie au titre de l'année du décès.
   En tout état de cause, l'imposition doit être établie, au plus tard, au titre de la cinquième année qui suit celle de l'achèvement des constructions.

   2 En cas de cession par le redevable des droits reçus en rémunération de son apport ou des immeubles ou fractions d'immeubles reçus en représentation de ses droits, la plus-value dégagée par l'apport du terrain est, pour l'établissement de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, imposée au titre de l'année de la dernière cession si elle n'a pas été déjà taxée en vertu du 1.

   3 (Abrogé)

   II. Lorsqu'un terrain non bâti ou un bien assimilé au sens ((du A de l'article 1594-0 G)) (M) est apporté à une société de copropriété définie à l'article 1655 ter, la cession est réputée porter sur la totalité du terrain ou du bien pour la détermination de la plus-value correspondante.
   Cette plus-value est, pour l'établissement de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, taxée au titre de l'année de la dernière cession par le redevable des droits reçus en rémunération de son apport ou des immeubles ou fractions d'immeubles reçus en représentation de ses droits.
   Toutefois, en cas de décès de l'apporteur, l'imposition est établie au titre de l'année du décès.
   En tout état de cause, l'imposition doit être établie, au plus tard, au titre de la cinquième année qui suit celle de l'achèvement des constructions.

   III. Lorsqu'elle devient imposable dans les conditions définies aux I et II, la plus-value dégagée lors de l'apport du terrain est déterminée d'après les règles applicables lors de la réalisation de l'apport.

Article 238 undecies

(Edition du 1 juillet 1979))(Loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998 art. 39 I 23 finances pour 1999 Journal Officiel du 31 décembre 1998)

   Lorsque la cession d'un terrain non bâti ou d'un bien assimilé au sens du A de l'article 1594-0 G est rémunérée par la remise d'immeubles ou de fractions d'immeubles à édifier sur ce terrain, l'imposition de la plus-value dégagée à l'occasion de cette opération est, pour l'établissement de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, établie au titre de la cinquième année qui suit celle de l'achèvement des constructions.
   Toutefois, en cas de cession des immeubles ou des fractions d'immeubles ou de décès du contribuable avant l'expiration de ce délai, l'imposition est établie au titre de l'année de la dernière cession des immeubles ou fractions d'immeubles ou du décès.
   Dans l'un ou l'autre cas, la plus-value résultant de la cession du terrain est déterminée d'après les règles applicables lors de la réalisation de cette cession.

Article 238 duodecies

(inséré par Edition du 1 juillet 1979))

Les dispositions des articles 238 decies et 238 undecies sont applicables aux apports et échanges réalisés postérieurement à la promulgation de la loi d'orientation foncière n° 67-1253 du 30 décembre 1967.

Article 238 terdecies

Article 238 terdecies

(Loi nº 82-1126 du 29 décembre 1982 art. 7 II a finances pour 1983 Journal Officiel du 30 décembre 1982 date d'entrée en vigueur 1 JANVIER 1983)
(Décret nº 88-1001 du 20 octobre 1988 art. 1 Journal Officiel du 22 octobre 1988)
(Loi nº 2003-1311 du 30 décembre 2003 art. 10 II s finances pour 2004 Journal Officiel du 31 décembre 2003)
Les articles 238 nonies à 238 duodecies s'appliquent lorsque la cession intervient au moins deux ans après l'acquisition.
Toutefois, le différé d'imposition ne peut excéder cinq ans. Les articles 238 nonies à 238 duodecies ne s'appliquent pas aux plus-values imposées conformément à l'article 150 U.

Article 238 quaterdecies

(Loi nº 2004-804 du 9 août 2004 art. 13 Journal Officiel du 11 août 2004)
(Loi nº 2004-1485 du 30 décembre 2004 art. 52 finances rectificative pour 2004 Journal Officiel du 31 décembre 2004)
(Décret nº 2005-330 du 6 avril 2005 art. 1 Journal Officiel du 8 avril 2005)
   I. - Les plus-values soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies et réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale sont exonérées lorsque les conditions suivantes sont simultanément satisfaites :
   1º Le cédant est soit :
   a) Une entreprise dont les résultats sont soumis à l'impôt sur le revenu ;
   b) Un organisme sans but lucratif ;
   c) Une collectivité territoriale ou un établissement public de coopération intercommunale ou l'un de leurs établissements publics ;
   d) Une société dont le capital est entièrement libéré et détenu de manière continue, pour 75 % au moins, par des personnes physiques ou par des sociétés dont le capital est détenu, pour 75 % au moins, par des personnes physiques ;
   2º La cession est réalisée à titre onéreux et porte sur une branche complète d'activité ;
   3º La valeur des éléments de cette branche complète d'activité servant d'assiette aux droits d'enregistrement exigibles en application des articles 719, 720 ou 724 n'excède pas 300 000 euros.
   4º Le cédant ne doit pas être dans l'une, au moins, des situations suivantes :
   a) Le cédant, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité défini à l'article 515-1 du code civil, leurs ascendants et descendants, leurs frères et soeurs détiennent ensemble, directement ou indirectement, plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de la société, de la personne morale ou du groupement cessionnaire ;
   b) Le cédant exerce en droit ou en fait, directement ou indirectement, la direction effective de la société, de la personne morale ou du groupement cessionnaire.
   I bis. - L'exonération prévue au I est remise en cause si le cédant vient à se trouver dans l'une ou l'autre des situations visées au 4º du I à un moment quelconque au cours des trois années qui suivent la réalisation de la cession.
   II. - Par dérogation aux dispositions du I, les plus-values réalisées à l'occasion de la cession de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, compris, le cas échéant, dans la branche complète d'activité cédée, demeurent imposables dans les conditions de droit commun.
   III. - Les dispositions des 1º, 2º, 3º du I et du II s'appliquent aux cessions intervenues entre le 16 juin 2004 et le 31 décembre 2005.

Article 238 quindecies

(Loi nº 2005-1720 du 30 décembre 2005 art. 34 finances rectificative pour 2005 Journal Officiel du 31 décembre 2005)
   I. - Les plus-values soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies et réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole à l'occasion de la transmission d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité autres que celles mentionnées au V sont exonérées pour :
   1º La totalité de leur montant lorsque la valeur des éléments transmis servant d'assiette aux droits d'enregistrement mentionnés aux articles 719, 720 ou 724 ou des éléments similaires utilisés dans le cadre d'une exploitation agricole est inférieure ou égale à 300 000 euros ;
   2º Une partie de leur montant lorsque la valeur des éléments transmis servant d'assiette aux droits d'enregistrement mentionnés aux articles 719, 720 ou 724 ou des éléments similaires utilisés dans le cadre d'une exploitation agricole est supérieure à 300 000 euros et inférieure à 500 000 euros.
   Pour l'application du 2º, le montant exonéré des plus-values est déterminé en leur appliquant un taux égal au rapport entre, au numérateur, la différence entre le montant de 500 000 euros et la valeur des éléments transmis et, au dénominateur, le montant de 200 000 euros.

   II. - L'exonération prévue au I est subordonnée aux conditions suivantes :
   1 L'activité doit avoir été exercée pendant au moins cinq ans ;
   2 La personne à l'origine de la transmission est :
   a) Une entreprise dont les résultats sont soumis à l'impôt sur le revenu ou un contribuable qui exerce son activité professionnelle dans le cadre d'une société dont les bénéfices sont, en application des articles 8 et 8 ter, soumis en son nom à l'impôt sur le revenu ;
   b) Un organisme sans but lucratif ;
   c) Une collectivité territoriale, un établissement public de coopération intercommunale ou l'un de leurs établissements publics ;
   d) Une société soumise à l'impôt sur les sociétés qui répond cumulativement aux conditions suivantes :
   1º elle emploie moins de deux cent cinquante salariés et soit a réalisé un chiffre d'affaires annuel inférieur à 50 millions d'euros au cours de l'exercice, soit a un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros ;
   2º son capital ou ses droits de vote ne sont pas détenus à hauteur de 25 % ou plus par une entreprise ou par plusieurs entreprises ne répondant pas aux conditions du précédent alinéa de manière continue au cours de l'exercice. Pour la détermination de ce pourcentage, les participations de sociétés de capital-risque, des fonds communs de placement à risques, des sociétés de développement régional, des sociétés financières d'innovation et des sociétés unipersonnelles d'investissement à risque ne sont pas prises en compte à la condition qu'il n'existe pas de lien de dépendance au sens du 12 de l'article 39 entre la société en cause et ces dernières sociétés ou ces fonds. Cette condition s'apprécie de manière continue au cours de l'exercice ;
   3 En cas de transmission à titre onéreux, le cédant ou, s'il s'agit d'une société, l'un de ses associés qui détient directement ou indirectement au moins 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux ou y exerce la direction effective n'exerce pas, en droit ou en fait, la direction effective de l'entreprise cessionnaire ou ne détient pas, directement ou indirectement, plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de cette entreprise.

   III. - Est assimilée à une branche complète d'activité l'intégralité des droits ou parts détenus par un contribuable qui exerce son activité professionnelle dans le cadre d'une société dont les bénéfices sont, en application des articles 8 et 8 ter, soumis en son nom à l'impôt sur le revenu et qui sont considérés comme des éléments d'actif affectés à l'exercice de la profession au sens du I de l'article 151 nonies.
   Lorsqu'il est satisfait aux conditions prévues aux 1 à 3 du II, les plus-values réalisées à l'occasion de la transmission de droits ou parts mentionnés au premier alinéa du présent III sont exonérées pour :
   1º La totalité de leur montant lorsque la valeur vénale des droits ou parts transmis est inférieure ou égale à 300 000 euros ;
   2º Une partie de leur montant lorsque la valeur vénale des droits ou parts transmis est supérieure à 300 000 euros et inférieure à 500 000 euros.
   Pour l'application du 2º, le montant exonéré des plus-values est déterminé en leur appliquant un taux égal au rapport entre, au numérateur, la différence entre le montant de 500 000 euros et la valeur des titres transmis et, au dénominateur, le montant de 200 000 euros.
   Pour la détermination des seuils mentionnés aux 1º et 2º, il est tenu compte de la transmission de l'intégralité des droits ou parts définis au premier alinéa ainsi que des transmissions réalisées au cours des cinq années précédentes.
   Par dérogation au V, les dispositions du présent III s'appliquent aux plus-values réalisées sur les droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis affectés par la société à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
   En cas de transmission à titre onéreux de droits ou de parts ouvrant droit à l'exonération prévue au deuxième alinéa, le cédant ne doit pas détenir directement ou indirectement de droits de vote ou de droits dans les bénéfices sociaux de l'entreprise cessionnaire.

   IV. - L'exonération prévue aux I et III est remise en cause si le cédant relève de l'une des situations mentionnées au 3 du II et au dernier alinéa du III à un moment quelconque au cours des trois années qui suivent la réalisation de l'opération ayant bénéficié du régime prévu au présent article.

   V. - Sont imposées dans les conditions de droit commun les plus-values réalisées à l'occasion de la transmission de l'entreprise individuelle ou de la branche complète d'activité portant sur :
   1º Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis ;
   2º Des droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.

   VI. - Pour l'application des dispositions prévues aux III et V, les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier sont assimilés à des éléments de l'actif.
   Pour l'application des dispositions prévues au III, les biens mentionnés au I du A de l'article 1594-0 G ne sont pas considérés comme affectés à l'exploitation de l'activité.
   VII. - La transmission d'une activité qui fait l'objet d'un contrat de location-gérance ou d'un contrat comparable peut bénéficier du régime défini au I si les conditions suivantes sont simultanément satisfaites :
   1º L'activité est exercée depuis au moins cinq ans au moment de la mise en location ;
   2º La transmission est réalisée au profit du locataire.
   Pour l'appréciation des seuils mentionnés aux 1º et 2º du I, il est tenu compte de la valeur des éléments de l'activité donnée en location servant d'assiette aux droits d'enregistrement mentionnés aux articles 719, 720 ou 724 ou de la valeur des éléments similaires utilisés dans le cadre d'une exploitation agricole mise en location.
   VIII. - L'option pour le bénéfice du régime défini au présent article est exclusive de celui des régimes prévus au I de l'article 41, au I ter de l'article 93 quater, aux articles 151 septies, 151 octies et 151 octies A, au II de l'article 151 nonies et aux articles 210 A à 210 C et 210 E.
   IX. - Les dispositions du présent article s'appliquent aux transmissions réalisées à compter du 1er janvier 2006.

ARTICLES

1 à 204

1à 11

14 à 49

50 à 78

79 à 90

92 à 95

108 à 119

151

156 à 168

170 à 175A

182 à 200A