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HYPOTHEQUES
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HYPOTHEQUES
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TITRE I:
DE L’HYPOTHÈQUE Art. 882. – Le contrat d’hypothèque est le contrat par lequel le créancier acquiert sur un immeuble affecté au paiement de sa créance, un droit réel qui lui permet de se faire rembourser par préférence aux créanciers inférieurs en rang, sur le prix de cet immeuble en quelque main qu’il passe. Chapitre I:De
la constitution de l’hypothèque Art. 883 – L’hypothèque ne peut être constituée qu’en vertu d’un acte authentique, d’un jugement ou de la loi. Sauf stipulation contraire, les frais de l’acte sont à la charge du constituant. Art. 884. – Le constituant peut être le débiteur lui-même ou un tiers qui consent l’hypothèque dans l’intérêt du débiteur. Dans les deux cas, le constituant doit être propriétaire de l’immeuble à l’hypothéquer et capable de l’aliéner. Art. 885. – Demeure valable au profit du créancier hypothécaire, l’hypothèque consentie par un propriétaire dont le titre propriété vient à être résolu, résilié ou aboli pour toute autre cause, s’il est établi que le créancier hypothécaire était de bonne foi lors de la conclusion de l’acte d’hypothèque. Art. 886. – Sauf disposition contraire, l’hypothèque ne peut être constituée que sur des immeubles. L’immeuble hypothéqué doit être dans le commerce et susceptible d’être vendu aux enchères publiques. En outre, l’immeuble à hypothéquer doit être spécialement désigné d’une manière précise, tant en ce qui concerne sa nature que par rapport à sa situation. La désignation doit, à peine de nullité de l’hypothèque, être portée soit dans l’acte constitutif même, soit dans un acte authentique subséquent. Art. 887. – sauf convention contraire et sans préjudice du privilège prévu par l’article 997, attaché aux sommes dues aux entrepreneurs et aux architectes, l’hypothèque s’étend aux accessoires du bien hypothéqué qui sont réputés immeubles, notamment, aux servitudes, aux immeubles par destination, et à toutes les améliorations et constructions qui profitent au propriétaire. Art. 888. – A partir de la transcription du commandement immobilier, valant saisie immobilière, les fruits et revenus de l’immeuble hypothéqué, sont immobilisés et distribués au même titre que le prix de l’immeuble. Art. 889. – Le propriétaire de construction édifiée sur un terrain appartenant à autrui peut les hypothéquer. Dans ce cas, le créancier hypothécaire a un droit de préférence sur le prix des constructions démolies, ou sur l’indemnité payée par le propriétaire du terrain, si celui-ci conserve les constructions conformément aux règles de l’accession. Art. 890. – L’hypothèque consentie par tous les co-propriétaires sur un immeuble indivis, conserve son effet quel que soit ultérieurement le résultat du partage ou de la licitation. Si l’un des co-propriétaires consent une hypothèque sur sa quote-part indivise ou sur une part divise de l’immeuble, et qu’à la suite du partage les biens hypothèques ne lui sont pas attribués, l’hypothèque est transportée, avec son rang, sur les biens à lui attribuer dans les limites de la valeur des biens précédemment hypothéqués. Ces biens sont déterminés par une ordonnance sur requête. Le créancier hypothécaire est tenu, dans les 90 jours de la notification qui lui est faite par tout intéressé, de la publication du partage, de requérir une nouvelle inscription indiquant les biens sur lesquels l’hypothèque est transportée. L’hypothèque, ainsi transportée, ne doit porter aucun préjudice, ni à une hypothèque déjà consentie par tous les copropriétaires, ni au privilège du co-partageant. Art. 891. – L’hypothèque peut être constituée pour garantir une créance conditionnelle, future, éventuelle, un crédit ouvert ou l’ouverture d’un compte courant, à condition que le montant de la créance garantie, ou le maximum qu’elle pourrait atteindre, soit déterminé dans l’acte constitutif. Art. 892. – A défaut de disposition ou de convention contraire, chaque fraction de l’immeuble ou des immeubles hypothéqués répond de la totalité de la dette, et chaque portion de la dette est garantie par la totalité de l’immeuble ou des immeubles hypothéqués. Art. 893. – Sauf disposition légale contraire, l’hypothèque est inséparable de la créance qu’elle garantit; elle dépend de cette créance quant à sa validité et à son extinction. Si le constituant de l’hypothèque est une personne autre que le débiteur, elle peut se prévaloir, en plus des exceptions qui lui sont personnelles, de celles, qui peuvent appartenir personnellement au débiteur, nonobstant la renonciation de ce dernier. Chapitre II:
Des effets de l’hypothèque Section I:
Des effets entre les parties §
I. – A l’égard du constituant. Art. 894. – Le constituant peut disposer de l’immeuble hypothéqué; toutefois, l’acte de disposition ne préjudicie pas au droit du créancier hypothécaire. Art. 895. – Le constituant de l’hypothèque peut faire tous les actes d’administration, à l’égard de l’immeuble hypothéqué, et en percevoir les fruits jusqu’au moment de leur immobilisation. Art. 896. – Le bail conclu par le constituant de l’hypothèque n’est opposable au créancier hypothécaire que s’il a acquis date certaine antérieure à la publication du commandement immobilier. Le bail n’ayant pas date certaine avant cette publication ou conclu postérieurement, sans anticipation du prix, n’est opposable au créancier hypothécaire que s’il est considéré comme acte de bonne administration. Si la durée du bail conclu avant la publication du commandement immobilier, dépasse neuf ans, le bail n’est opposable au créancier hypothécaire que pour neuf ans, à moins qu’il n’ait été publié avant l’inscription de l’hypothèque. Art. 897. – La quittance et la cession du loyer anticipé, faites pour une durée ne dépassant pas trois ans, ne sont opposables au créancier hypothécaire que si elles ont date certaine antérieure à la transcription du commandement immobilier. Si la quittance ou la cession sont faites pour une durée supérieure à trois ans, elles ne sont opposables au créancier hypothécaire que si elles ont été publiées avant l’inscription de l’hypothèque; à défaut de cette publication, la durée est réduite à trois ans, sous réserve de la disposition de l’alinéa précédent. Art. 898. – Le constituant de l’hypothèque est garant de son efficacité. Le créancier hypothécaire peut s’opposer à tout acte et relever toute omission de nature à diminuer considérablement sa sûreté, et, en cas d’urgence, prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires, aux frais du constituant de l’hypothèque. Art. 899. – Si, par la faute du constituant de l’hypothèque, l’immeuble hypothéqué subit une perte ou une détérioration, le créancier hypothécaire peut, à son choix, demander une sûreté suffisante ou exiger le paiement immédiat de sa créance. Si la perte ou la détérioration sont dues à une cause qui n’est pas imputable au débiteur, et que le créancier n’accepte pas de laisser sa créance sans sûreté, le débiteur a le choix de fournir une sûreté suffisante, ou de payer la dette avant l’échéance. Dans tous les cas, si les actes accomplis sont de nature à occasionner la perte ou la détérioration de l’immeuble hypothéqué ou à le rendre insuffisant pour la sûreté de la créance le créancier hypothécaire peut demander au juge de faire cesser ces actes et d’ordonner les mesures nécessaires pour éviter le dommage. Art. 900. – En cas de perte ou de détérioration de l’immeuble hypothéqué pour quelque cause que ce soit, l’hypothèque est transportée, avec son rang, sur la créance qui résulte de la perte ou de la détérioration tels que le montant de la réparation du préjudice, les indemnités d’assurance ou d’expropriation pour cause d’utilité publique. §
II.- A l’égard créancier hypothécaire. Art. 901. – Si le constituant de l’hypothèque est une personne autre que le débiteur, seuls les biens hypothéqués, à l’exclusion des autres biens, peuvent être poursuivis; et, à défaut de convention contraire, il n’a pas le bénéfice de discussion. Art. 902. – Le créancier peut, après commandement au débiteur, procéder, dans les délais et suivant les formes requises par le code de procédure civile, à l’expropriation et à la vente de l’immeuble hypotéqué. Si le constituant de l’hypothèque est une personne autre que le débiteur, il peut éviter les poursuites en délaissant l’immeuble hypothéqué, selon les formes et les règles prescrites pour le délaissement par le tiers détenteur. Art. 903. – Est nulle toute convention, même postérieure à la constitution de l’hypothèque, qui autorise le créancier, en cas de non-paiement à l’échéance, à s’approprier l’immeuble hypothéqué à un prix déterminé, quel que soit le prix, ou à le vendre sans observer les formalités requises par la loi. Toutefois, il peut être convenu, après l’échéance de la dette ou de l’un de ses termes, que le débiteur cède au créancier l’immeuble hypothéqué en paiement de la dette. Section II:
Des effets à l’égard des tiers Art. 904. – Le droit d’hypothèque n’est opposable aux tiers que si l’acte ou le jugement établissant l’hypothèque, a été inscrit avant que les tiers n’acquièrent les droits réels sur l’immeuble, et sans préjudice des dispositions établies en matière de faillite. La cession d’un droit garanti par une inscription, la subrogation légale ou conventionnelle à ce droit et la cession du rang hypothécaire au profit d’un autre créancier, ne sont opposables aux tiers qu’après avoir fait l’objet d’une mention en marge de l’inscription originaire. Art. 905. – L’inscription, son renouvellement, sa radiation, l’annulation de la radiation et les effets y attachés, sont régis par les dispositions de la loi réglementant la publicité foncière. Art. 906. – Sauf convention contraire, les frais de l’inscription, de son renouvellement et de sa radiation sont à la charge du constituant de l’hypothèque. Section III:
Du droit de préférence et du droit de suit Art. 907. – Les créanciers hypothécaires seront payés avant les créanciers chirographaires, sur le prix de l’immeuble, ou sur la créance qui s’y est substituée, dans l’ordre de leur rang d’inscription, même s’ils ont été inscrits le même jour. Art. 908. – L’hypothèque prend rang du jour de son inscription lors même qu’il s’agit d’une créance conditionnelle, future ou éventuelle. Art. 909. – L’inscription de l’hypothèque sert à faire implicitement colloquer au même rang, les frais de l’acte de l’inscription et de renouvellement. La publicité du commandement immobilier par l’un des créanciers, profite à tous les autres. Art. 910. – Le créancier hypothécaire peut, dans les limites de sa créance garantie, céder son rang au profit d’un autre créancier inscrit sur le même immeuble. Les exceptions opposables au cédant, à l’exclusion de celles relatives à l’extinction de sa créance, lorsque l’extinction est postérieure à la cession, peuvent être opposées aux cessionnaires. Art. 911. – Le créancier hypothécaire peut, à l’échéance de la dette, poursuivre l’expropriation de l’immeuble hypothéqué à l’encontre du tiers détenteur, à moins que ce dernier ne préfère payer la dette, purger l’hypothèque ou délaisser l’immeuble. Est réputé tiers détenteur toute personne qui, sans être tenue personnellement de la dette garantie, acquiert, par un mode quelconque, la propriété de l’immeuble hypothéqué ou un autre droit réel susceptible d’hypothèque. Art. 912. - Le tiers détenteur peut, à l’échéance de la dette garantie par l’hypothèque et jusqu’à l’adjudication, payer la dette et ces accessoires y compris les frais des poursuites depuis la sommation. Dans ce cas, il a un recours, pour tout ce qu’il a payé, contre le débiteur et contre le précédent propriétaire de l’immeuble. Il peut également être subrogé au créancier remboursé dans tous ses droits, à l’exception de ceux relatifs aux sûretés fournies par une personne autre que le débiteur. Art. 913. - Le tiers détenteur doit maintenir l’inscription dans laquelle il est subrogé au créancier et la renouveler, s’il y a lieu jusqu’à la radiation des inscriptions existant au moment de la publicité de son titre d’acquisition. Art. 914. - Si, par suite de l’acquisition de l’immeuble hypothéqué, le tiers détenteur est débiteur d’une somme immédiatement exigible et suffisante à rembourser tous les créanciers contraindre au paiement pourvu que son titre de propriété ait été publié. Si la dette du tiers détenteur n’est pas exigible, ou si elle est inférieure ou différente de ce qui est dû aux créanciers, ces derniers peuvent également, de commun accord; réclamer au tiers détenteur le paiement, jusqu’à due concurrence de ce qu’il doit, suivant les modes et le terme de son obligation. Dans l’un et l’autre cas, le tiers détenteur ne peut éviter le paiement aux créanciers en délaissant l’immeuble; mais lorsque le paiement a été effectué, l’immeuble est réputé libre de toute hypothèque, et le tiers détenteur a le droit de requérir la radiation des inscriptions. Art. 915. - Le tiers détenteur qui a publié son titre de propriété, peut purger l’immeuble de toute hypothèque inscrite avant la publication de son titre. Il peut exercer cette faculté même avant que les créanciers hypothécaires n’aient signifié un commandement au créancier ou n’aient fait sommation au tiers détenteur et ce, jusqu’au dépôt du cahier des charges. Art. 916. - Si le tiers détenteur entend procéder à la purge, il doit faire aux créanciers inscrits, dans les domiciles par eux élus dans leurs inscriptions, des significations comprenant les énonciations suivantes : -extrait de son titre, contenant seulement la nature et la date de l’acte, le nom et la désignation précise du précédent propriétaire, la situation et la désignation précise de l’immeuble et, s’il s’agit d’une vente, le prix et, s’il y a lieu, les charges qui en font partie. - date, volume et numéro de la publication de son titre. - somme à laquelle il évalue l’immeuble, même quand il s’agit d’une vente. Cette somme ne peut être inférieure à la mise à prix en cas d’expropriation, ni moindre, en tous cas, que la somme restant à payer sur le prix s’il s’agit d’une vente. Si chaque partie de l’immeuble est grevée d’une hypothèque spéciale, il doit faire l’évaluation de chaque partie séparément. - tableau des inscriptions prises avant la publication de son titre, ce tableau doit contenir la date de ces inscriptions, le montant des créances inscrites et le nom des créanciers. Art. 917. - Par le même acte, le tiers détenteur doit déclarer être prêt à acquitter les créances inscrites jusqu’à concurrence de la somme à laquelle l’immeuble est évalué, son offre ne doit pas être faite à deniers découverts, mais elle consiste à faire connaître qu’il est disposé à payer une somme au comptant, quelle que soit la date d’échéance des créances inscrites. Art. 918. - Il appartient à tout créancier inscrit et à toute caution d’une créance inscrite, de requérir la vente de l’immeuble qui fait l’objet de la purge, pourvu que la demande soit présentée dans un délai de trente jours à partir de la dernière signification. Ce délai est augmenté des délais de distance entre le domicile réel du créancier et son domicile élu, ces derniers ne pouvant être supérieurs à trente nouveaux jours. Art. 919. - La réquisition est faite par une notification au tiers détenteur et au précédent propriétaire et signée par le requérant ou par son mandataire muni d’un pouvoir spécial. Le requérant doit déposer au trésor, une somme suffisante pour couvrir les frais des enchères, et il n’a aucun droit au remboursement des frais avancés s’il n’a pas obtenu un prix supérieur à celui offert par l’acquéreur. L’omission d’une de ces conditions entraîne la nullité de la demande. Le requérant peut se désister de la réquisition sans le consentement de tous les créanciers inscrits et de les cautions. Art. 920. - Lorsque la vente de ’immeuble est requise, les formalités prescrites en matière d’expropriation forcée, doivent être suivies. La vente a lieu à la diligence soit du requérant, soit du tiers détenteur. Le poursuivant énonce dans les affiches de la vente, la somme à laquelle l’immeuble est évaluée. L’adjudicataire est tenu, outre le paiement du prix de l’adjudication et les frais de la purge, de restituer au tiers détenteur dépossédé les frais de son contrat, de sa publication et ceux des notifications. Art. 921. - Si la vente de l’immeuble n’est pas requise dans le délai et suivant les formes prescrites, la propriété de l’immeuble, libérée de toute inscription, demeure définitivement à l’acquéreur s’il a payé la somme à laquelle il a évalué l’immeuble augmentée d’un dixième, aux créanciers qui sont en ordre utile de recevoir ou s’il a consigné cette somme au trésor. Art. 922. - Le délaissement de l’immeuble hypothéqué s’effectue par une déclaration faite au greffe du tribunal compétent par le tiers détenteur qui doit en requérir mention en marge de la publication du commandement immobilier et qui doit, dans les cinq jours de sa date, la notification au créancier poursuivant. La partie la plus diligente peut demander au juge des référés, la nomination d’un séquestre à l’encontre duquel les poursuites d’expropriation seront dirigées. Le tiers détenteur, s’il le demande, sera nommé séquestre. Art. 923. - Si le tiers détenteur n’opte ni pour le paiement des créances inscrites, ni pour la purge, ni pour le délaissement de l’immeuble, le créancier hypothécaire ne peut engager contre lui les poursuites d’expropriation, conformément aux dispositions du code de procédure civile, qu’après lui avoir fait sommation de payer la dette exigible ou de délaisser l’immeuble. Cette sommation est notifiée soit après la signification du commandement immobilier, soit en même temps qu’elle. Art. 924. - Le tiers détenteur qui a publié son titre d’acquisition et qui n’était pas partie dans l’instance dans laquelle un jugement a prononcé la condamnation du débiteur à payer la dette, peut si la condamnation est postérieure à la publication, opposer toutes les exceptions qui n’auraient pu être soulevées par le débiteur. Il peut également, dans tous les cas, opposer les exceptions qui appartiennent au débiteur après la condamnation. Art. 925. - Le tiers détenteur peut prendre part aux enchères, à condition qu’il n’offre pas un prix inférieur à la somme qu’il doit encore sur le prix de l’immeuble à vendre. Art. 926. - Si l’immeuble hypothéqué est exproprié, même après la procédure de la purge ou de délaissement, et que le tiers détenteur s’en rende lui-même adjudicataire, il est censé en être propriétaire en vertu de son premier titre d’acquisition. L’immeuble est purgé de toute inscription s’il a payé le prix de l’adjudication ou s’il l’a consigné. Art. 927. - Si, dans les cas précédents, une personne autre que le tiers détenteur se rend adjudicataire de l’immeuble, elle tient son droit en vertu du jugement d’adjudication, de la part du tiers détenteur. Art. 928. - Si le prix auquel l’immeuble est adjugé dépasse le montant de ce qui est dû aux créanciers inscrits, l’excédent appartient au tiers détenteur, ses créanciers hypothécaires peuvent être payés sur cet excédent. Art. 929. - Les servitudes et autres droits réels que le tiers détenteur avait sur l’immeuble, avant qu’il n’en acquière la propriété, renaissent à son profit. Art. 930. - Le tiers détenteur est tenu de restituer les fruits à partir de la sommation de payer ou de délaisser. Si les poursuites commencées ont été abandonnées pendant trois ans, il ne restitue les fruits qu’à compter d’une nouvelle sommation. Art. 931. - Le tiers détenteur a, contre le précédent propriétaire, une action en garantie et ce, dans la mesure où un recours est ouvert au profit de l’acquéreur à titre gratuit, contre son auteur. Il a également recours contre le débiteur pour toutes les sommes payées, à quelque titre que ce soit, au-delà de ce qu’il doit en vertu de son contrat d’acquisition. Il est subrogé dans les droits des créanciers par lui remboursés, notamment dans les sûretés fournies par le débiteur, à l’exclusion de celles fournies par un tiers. Art. 932. - Le tiers détenteur est personnellement responsable envers les créanciers des détériorations causées à l’immeuble par sa faute. Chapitre III:
De l’extinction de l’hypothèque Art. 933. - L’hypothèque s’éteint par l’extinction de la créance garantie; elle renaît avec la créance si la cause de l’extinction disparaît et ce, sans préjudice des droits qu’un tiers de bonne foi aurait acquis dans l’intervalle. Art. 934. - Lorsque les formalités de la purge sont accomplies, l’hypothèque est définitivement éteinte, même si la propriété du tiers détenteur qui a procédé à la purge vient à disparaître pour quelque cause que ce soit. Art. 935. - A moins d’une convention expresse, la vente d’un immeuble hypothéqué n’entraîne pas la translation de la dette à l’acquéreur. Si le vendeur et l’acquéreur conviennent de céder la dette et si l’acte de vente est transcrit, le créancier doit, après la notification qui lui est faite par la voie légale, ratifier ou refuser la cession dans un délai ne dépassant pas six mois. S’il garde le silence jusqu’à l’expiration du délai, ce silence vaut ratification. Art. 936. - A la suite de l’adjudication de l’immeuble hypothéqué par voie d’expropriation forcée, quelle soit à l’encontre du propriétaire, du tiers détenteur ou du séquestre auquel l’immeuble délaissé est remis, les hypothèques grevant cet immeuble sont éteintes par la consignation du prix de l’adjudication ou par le paiement aux créanciers inscrits qui sont en ordre utile de recevoir leurs créances sur ce prix. TITRE II:
DU DROIT D’AFFECTATION Chapitre I:
De la constitution du droit d’affectation Art. 937. - Tout créancier muni d’un jugement exécutoire ayant statué sur le fond et condamnant le débiteur à une prestation déterminée, peut obtenir, en garantie de sa créance en capital, et frais, un droit d’affectation hypothécaire sur les immeubles de son débiteur. Il ne peut plus, après le décès de son débiteur, prendre une affectation sur les immeubles de la succession. Art. 938. - Le droit d’affectation ne peut être obtenu en vertu d’un jugement rendu par un tribunal étranger ou une sentence arbitrale que lorsqu’ils sont exécutoires. Art. 939. - Le droit d’affectation peut être obtenu en vertu d’un jugement qui donne acte d’une transaction ou d’un accord entre les parties. Art. 940. - Le droit d’affectation ne peut être obtenu que sur un ou plusieurs immeubles déterminés appartenant au débiteur au moment de l’inscription de ce droit et susceptible d’être vendus aux enchères publiques. Art. 941. - Le créancier qui veut obtenir un droit d’affectation sur les immeubles de son débiteur, présente une requête au président du tribunal dans le ressort duquel sont les immeubles sur lesquels il entend exercer ce droit. Une copie authentique du jugement ou un certificat du greffe comprenant le dispositif du jugement, doit être annexé à cette requête qui doit contenir les énonciations suivantes : - les nom, prénoms, profession et domicile réel du créancier avec les élections de domicile dans la ville où le siège le tribunal, - les nom, prénoms, profession et domicile du débiteur, - la date du jugement et l’indication du tribunal qui l’a rendu, -le montant de la créance. Si la créance mentionnée dans le jugement n’est pas liquide, le président du tribunal peut la liquider provisoirement, et fixe le chiffre pour lequel le droit d’affectation peut être accordé, - la désignation exacte et précise des immeubles par leur situation, avec les pièces établissant leur valeur. Art. 942. - Le président du tribunal met l’ordonnance au bas de la requête. Il doit, en autorisant l’affectation, prendre en considération le montant de la créance et la valeur approximative des immeubles désignés et, s’il y a lieu, restreindre l’affectation à une partie de ces immeubles ou à une fraction d’un immeuble, s’il estime que cette fraction est suffisante pour assurer le paiement de la dette en principal et frais due aux créanciers. L’ordonnance autorisant l’affectation est exécutoire par provision, nonobstant toutes voies de recours. Art. 943. - Le jour même où l’ordonnance autorisant l’affectation est rendue, le greffe doit le signifier au débiteur. Art. 944. - Le débiteur peut se pourvoir contre l’ordonnance autorisant l’affectation devant le juge qui l’a rendue, statuant en référé. Mention doit être faite en marge de l’inscription de toute ordonnance ou de tout jugement annulant l’ordonnance qui a autorisé l’affectation. Art. 945. - Si, dès le début, à la suite du recours formé par le débiteur, le président du tribunal rejette la requête du créancier sollicitant l’affectation, ce dernier peut en former recours devant la cour. Chapitre II:
De l’effet, de la réduction et de l’extinction Art. 946. - Tout intéressé peut demander la réduction de l’affectation à une proportion convenable, si la valeur des immeubles grevés de ce droit est supérieure à celle qui suffit pour garantir la dette. La réduction s’opère soit par la de l’affectation à une partie de l’immeuble ou des immeubles auxquels elle s’applique, soit par le transport droit sur un autre immeuble offrant une sûreté suffisante. Les frais nécessaires pour opérer la réduction, même faite avec le consentement du créancier, sont à la charge de celui qui l’a requise. Art. 947. - Le créancier bénéficiaire d’une affectation a les mêmes droits que le créancier hypothécaire, et le droit d’affectation est régi par les mêmes dispositions que le droit d’hypothèque notamment par les mêmes dispositions que le droit d’hypothèque notamment en ce qui concerne l’inscription, son renouvellement, sa radiation ainsi que l’indivisibilité du droit, son effet et son extinction, le tout sans préjudice de toutes dispositions spéciales.
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