BAIL

---

BAUX PROFESSIONNELS

Le bail professionnel est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier affecté à l’exercice exclusif d’une activité qui est :

- non commerciale (professions libérales ou assimilées, association …) 

- ou, artisanale lorsqu'il n'existe pas de fonds artisanal

Régime juridique du bail professionnel

Le bail professionnel est partiellement réglementé par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 , et par ailleurs lui sont applicables les règles  de droit commun des articles 1713 et suivants du code civil.

Un bail professionnel  ne peut être conclu  que si  le local est bien affecté administrativement à l'exploitation d'une activité professionnelle.

Conditions de forme  - Durée

Le bail professionnel doit être écrit . Sa durée  doit être au moins égale à 6 ans. Les baux de plus de 12 ans doivent être établis par un notaire.

Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Le bailleur est tenu pour toute la durée du bail mais peut en refuser le renouvellement par notification (lettre recommandée avec AR, ou exploit d'huissier) qui doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Loyer 

Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Ce loyer peut être convenu fixe mais il est généralement indexé sur l’indice du coût de la construction.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie peut  être fixé librement par les parties. Toutefois, en cas de litige, les tribunaux se réfèrent aux usages qui limitent le montant du dépôt à 2 mois de loyer.

Sous location et cession

Une clause du bail. peut interdire la sous location ou la cession ou en restreindre les possibilités. En l'absence d'une telle clause le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail 

Application du statut des baux commerciaux aux locations professionnelles

Dans le cas d'activités non commerciales ou artisanales les parties peuvent, lorsqu’elles en sont d'accord, placer volontairement leur bail sous le régime des baux commerciaux  (bail 3/6/9) aux conditions suivantes :

- qu'un autre bail ne leur soit pas imposé par un texte particulier,

- que le propriétaire exprime sans équivoque, dans le bail, son intention de le placer sous le statut des baux commerciaux et  de renoncer à exiger de son locataire qu'il remplisse les conditions normalement requises.

 Pour certaines activités non commerciales, le statut des baux commerciaux peut être imposé par la loi alors même que les parties ont initialement conclu un bail strictement professionnel (exemple enseignement ouvert au public, auto-école).

Compétence

Les conflits entre bailleurs et preneurs sont de la compétence du Tribunal de grande Instance