[ CHAMP D'APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX ] [ CONCLUSION DU BAIL COMMERCIAL ] [ DUREE DU BAIL COMMERCIAL ] [ DESPECIALISATION DU BAIL COMMERCIAL ] [ DROITS  ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ] [ LOYER DU BAIL COMMERCIAL ] [ CESSION ET SOUS LOCATION ] [ RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL ] [ COMPETENCE JURIDICTIONNELLE EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX ] [ BAUX DE CENTRES COMMERCIAUX ] [ CLAUSE DE NON CONCURRENCE DANS UN BAIL COMMERCIAL ]

LES CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX 

Les conditions relatives aux lieux loués

Le bail ne peut être soumis à la législation relative aux baux commerciaux que s’il porte sur un immeuble ou un local dont la destination est l’exploitation d’une activité commerciale (ou artisanale)

Le terme immeuble signifie immeuble bati . La loi prévoit cependant l’application aux terrains nu si le locataire y édifie des locaux commerciaux avec l’accord du copropriétaire ou si ces terrains sont l’accessoire de locaux commerciaux (sur la qualification de local v. par exemple un parking commercial  Civ. 3^ème 4 janvier 1995 JCP (E) 1995 panorama  253)

Les conditions relatives aux cocontractants 

Le preneur

Le bénéfice du statut des baux commerciaux est réservé aux locataires commerçants inscrits en tant que tel au RCS . Cette inscription doit exister suivant le cas au moment de la demande du renouvellement (3^ème Civ 12 juillet 2000 )   ou au moment du congé , 3ème Civ.3ème Civ.1 octobre 2000 ). Peu importe la qualité juridique de la personne qui exploitera le fond . Cela peut être le locataire, un préposé, un gérant-salarié et même un locataire gérant.

Les conditions d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués

Le statut des baux commerciaux ne va s’applique q u’aux baux des immeubles ou locaux « dans lesquels un fonds est exploité » (article L 145-1 C. com)

 Le fonds de commerce doit être « exploité ».  L’article L 145-8 précise qu’il doit être exploité « pendant les droits ans qui précèdent la demande de renouvellement ».  Le fonds peut avoir été mis en location gérance et il n’est pas de façon générale nécessaire que le locataire l’exploite personnellement.

Il doit s’agir d’un fonds de commerce. Le preneur doit, sauf exceptions, exercer une activité commerciale. Le statut est refusé aux sociétés de forme commerciale ayant une activité de nature civile.

Le locataire doit avoir une clientèle personnelle (v. STATUT DES BAUX COMMERCIAUX ET CLIENTELE) , ce qui pose le problème des franchisés (v. FRANCHISE ET BAIL COMMERCIAL)

 Les conditions tenant à la durée ou à la nature de la convention de louage

Il faut que le bail soit un contrat de louage d’immeuble permettant au locataire la jouissance des lieux en contre partie du paiement d’un loyer, qu’il ait été conclus   régulièrement et, soit opposable aux propriétaire.

Cependant, tous les contrats de location et d’immeubles à un commerçant ne peuvent se prévaloir du statut.  Les exceptions sont prévues par les dispositions du Code de commerce, mais certaines sont d'origine jurisprudentielles.

Les conventions de brève durée

Les baux de moins de deux ans

  L’article L 145-5  permet aux parties d’exclure l’application du statut des baux commerciaux si le bail a été convenu pour une durée n’excédant pas deux ans.    Le bail est non renouvelable et si le preneur reste dans les locaux la durée du bail est automatiquement portée à neuf ans avec droit au renouvellement quelles que soient les stipulations contractuelles.

 La Cour de Cassation a cependant considéré que le locataire peut à l’expiration du bail de deux ans renoncer à l’application du statut des baux commerciaux et accepter un bail de deux ans non renouvelable (Cass. Civ. 3^ème, 20 février 1985, Bull. civ. III n° 39 p. 28)

Les locations saisonnières

Les locations saisonnières sont exclues par l’article L 145-5

Les conventions d’occupation précaire

Cette exception est jurisprudentielle. La jurisprudence exige que le caractère précaire de l’occupation soit expressément indiqué dans la convention.

Les conventions de durée plus longue que celle du bail commercial

  Les baux emphytéotiques

L’article L 145-3 exclut expressément les baux emphythéotiques du statut des baux commerciaux. Cependant le système de révision triennale des loyers commerciaux s’applique

Le bail à construction

Le bail à construction, régi par les articles L 151-1 et suivants du Code de la construction, n’est pas soumis au statut des baux commerciaux.

La concession immobilière

L’article 57 de la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1957, qui a créé la concession immobilière, exclut l’application des dispositions relatives au louage.

 Le crédit-bail immobilier

Le crédit preneur peut consentir un bail commercial à un tiers (Cour de cassation, troisième Chambre civile, 10 décembre 2002,