3ème Chambre civile, 19 mars 2003
(Bull. n° 66)
Lorsqu'un locataire est autorisé à exercer
une activité commerciale à l'intérieur ou dans l'enceinte d'un autre
établissement plus vaste, et qu'il revendique le bénéfice du statut des baux
commerciaux, la Cour de cassation exige qu'il rapporte la preuve qu'il
dispose d'une clientèle personnelle distincte de celle de son bailleur,
autrement dit d'une clientèle propre.
Cette position traditionnelle se justifie
par le fait que la clientèle est l'élément essentiel sans lequel il n'est
pas de fonds de commerce et qu'en servant la clientèle d'un autre, le
locataire exploite un fonds de commerce qui ne lui appartient pas.
Ainsi, en 1970, l'assemblée plénière a jugé
que l'exploitant d'une buvette sur un hippodrome ne pouvait prétendre au
bénéfice du statut des baux commerciaux à défaut de clientèle propre, la
clientèle qui fréquentait cette buvette s'étant rendue avant tout sur les
lieux pour assister aux courses de chevaux (Ass. Plén. 24 avril 1970, Bull.
n° 3).
Cependant, ces dernières années,
l'existence d'une clientèle indépendante ne suffisait plus à justifier
l'application du statut. Cette clientèle devait en outre être prépondérante
par rapport à celle de l'établissement d'accueil. En revanche, si elle était
constituée de manière prédominante par la clientèle de cet établissement, le
bail ne relevait pas du statut (Civ. 3ème, 27 novembre 1991, Bull. n° 289 ;
Civ. 3ème, 4 novembre 1992 RJDA 12/92 n° 1108).
Cette exigence supplémentaire a pu paraître
trop rigoureuse pour les nombreux commerçants placés dans cette situation (à
titre d'exemple ceux qui exercent leur activité dans la galerie commerciale
d'un hypermarché), notamment en raison des difficultés qu'ils éprouvent à
administrer la preuve qui leur est demandée.
Par ailleurs, cette jurisprudence
apparaissait en décalage avec l'arrêt du 27 mars 2002 (Bull. n° 77 ; rapport
annuel de la Cour de cassation 2002 page 439) par lequel la troisième
chambre civile de la Cour de cassation a admis que les franchisés ont une
clientèle propre leur permettant de bénéficier du statut des baux
commerciaux en écartant la démarche consistant à déterminer, au cas par cas,
qui, du franchiseur ou du franchisé, a un rôle prépondérant dans la création
et le développement de la clientèle.
Telles sont les raisons pour lesquelles,
par cette nouvelle décision, la troisième chambre approuve une cour d'appel
d'avoir reconnu le bénéfice de la propriété commerciale à l'exploitant d'un
restaurant d'altitude dépendant largement du fonctionnement de remontées
mécaniques en se fondant sur la seule existence, souverainement constatée,
d'une clientèle propre constituée de personnes n'empruntant pas ces
remontées, dispensant explicitement les juges du fond de toute recherche
supplémentaire sur la prépondérance de cette clientèle personnelle.