3ème Chambre civile, 19 février 2003 (Bull. n° 40)

L'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prévoyait, jusqu'au 31 juillet 1997, une dualité de régimes de fixation du loyer initial des locaux relevant du champ d'application de la loi.

L'article 17 a) désignait les logements pour lesquels le loyer pouvait être fixé librement.

Pour tous les autres logements, l'article 17 b) imposait un principe général d'encadrement du loyer, qui n'était écarté que lorsque le bailleur ne réclamait pas un loyer supérieur au dernier loyer exigé du précédent locataire. Afin de tenir compte du marché locatif, le loyer devait être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, dans les conditions définies à l'article 19 de la loi.

Par ailleurs, l'article 18 ouvrait la possibilité d'une réglementation spéciale en autorisant un plafonnement de l'évolution des loyers dans certaines zones géographiques déterminées, où apparaissait une situation anormale du marché locatif. Le gouvernement a immédiatement usé de cette faculté en adoptant le décret n° 89-590 du 28 août 1989, qui a plafonné les loyers dans l'agglomération de Paris.

La présente affaire a été l'occasion de trancher la question de savoir dans quel délai le locataire d'un logement vacant dont le loyer initial avait été fixé librement au visa de l'article 17 a) pouvait en contester la licéité au regard des dispositions de ce décret.

Ce cas de figure n'est pas expressément envisagé par l'article 17 b), alinéa 3, qui, s'il permet au locataire de contester le montant du loyer en saisissant la commission départementale de conciliation dans les deux mois de la conclusion du contrat, limite ce droit de contestation au cas de "non- respect par le bailleur des dispositions de l'article 19", relatives aux références de loyers.

Aussi la tentation est-elle grande de reconnaître au locataire, lorsque le bailleur s'était placé hors du cadre d'application de l'article 17 b) pour se prévaloir de régime de liberté défini à l'article 17 a), la possibilité d'agir en nullité pendant cinq ans, voire pendant trente ans, du moins lorsqu'est invoquée la violation des dispositions réglementaires prises en application de l'article 18, qui peuvent être considérées comme relevant d'un ordre public de direction.

Telle n'a pas été la solution retenue par la Cour de cassation. Se fondant sur le fait que l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ne concerne pas les logements dont les loyers initiaux sont fixés librement en vertu de l'article 17 a), mais seulement ceux dont les loyers initiaux sont réglementés par l'article 17 b), elle a considéré que l'action en contestation fondée sur l'article 18 ne pouvait être exercée que dans le délai de deux mois prévu par l'article 17 b).

Elle a donc cassé sans renvoi l'arrêt d'une cour d'appel qui avait accueilli une contestation fondée sur l'article 18 présentée plus de 8 ans après la conclusion du bail, en relevant d'office le moyen tiré de ce que le locataire n'avait pas exercé son action dans le délai de deux mois prévu à l'article 17 b).

Cette décision, qui s'inscrit dans le prolongement d'un arrêt du 10 mai 2001 (n° 671, pourvoi n° 98-15.968, non publié), unifie le régime des actions en contestation des loyers, conformément à l'objectif de sécurité juridique poursuivi par le législateur de 1989.