Le contrat de location est établi par
écrit. Il doit préciser :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son
siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
- la date de prise d'effet et la durée ;
- la consistance et la destination de la chose louée ;
- la désignation des locaux et équipements d'usage privatif
dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération
des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un
usage commun ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses
règles de révision éventuelle ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties
lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de
justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par
moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par
huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à
l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut
d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne
peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement
de l'état des lieux.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire
peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de
chauffage.
Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à
la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement
pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions
prévues à l'article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les
termes dudit article.
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le
copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du
règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance
et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part
afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des
dispositions du présent article.
Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie,
l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En
cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est
tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son
siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
Clauses interdites
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les clauses
qui sont réputées non écrites
Il s'agit de toute clause
a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la
location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de
deux heures les jours ouvrables ;
b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une
assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de
prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par
avance de traites ou de billets à ordre ;
d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever
ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite
cessible ;
e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en
cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;
f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des
remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le
bailleur au titre des réparations locatives ;
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas
d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le
non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription
d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user
paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par
une décision de justice passée en force de chose jugée ;
h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans
contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas
d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à
l'immeuble ;
j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité
politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux
dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas
prévu par l'article 3 ;
l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite
reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;
m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité
du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne
vivant pas habituellement avec lui ;
o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans
les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou
d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes
versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure
civile ;
q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement
responsable des dégradations constatées dans le logement ;
r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au
bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à
quarante jours ;
s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein
droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.