PRETS IMMOBILIERS

 DISPOSITIONS DU CODE DE LA CONSOMMATION CREDIT IMMOBILIER

CREDIT IMMOBILIER AUX PARTICULIERS

Le crédit immobilier est un crédit qui est consenti pour l'achat d'un bien immobilier .

Protection de l'emprunteur dans le crédit immobilier

Le crédit immobilier à un particulier, pour un usage non professionnel ou commercial, relève du droit concernant la protection des consommateurs..

Domaine obligatoire d'application

La législation relative au crédit immobilier s'applique à tout prêt consenti de manière habituelle en vue de financer l'acquisition en propriété ou en jouissance d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. Elle s'applique également à  la souscription ou l'achat de parts ou d'actions de sociétés donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble, les dépenses relatives à la construction, l'amélioration ou l'entretien d'un immeuble ainsi que l'achat du terrain destiné à sa construction.

Formation du contrat de crédit immobilier et formalisme

Le législateur a imposé un formalisme dans la formation du contrat de crédit immobilier. Ces dispositions sont d'ordre public,

La formation du contrat de crédit est précédée de formalités :

- une offre écrite, remise en double exemplaire, comportant un certain nombre d'indications destinées à apporter au futur emprunteur des informations aussi complètes et détaillées que possible notamment sur le coût du crédit et dont les conditions doivent être maintenues pendant un certain délai par le prêteur,

- soit un délai de réflexion minimal avant l'acceptation, pour le crédit immobilier, soit une faculté de rétractation dans un certain délai, pour le crédit à la consommation,

- une acceptation formelle,

- éventuellement, l'agrément de l'emprunteur par le prêteur.

Domaine d'application de la protection de l'emprunteur

La Cour de cassation a étendu la protection des consommateurs aux autres emprunteurs. La Cour de cassation a décidé que les prêts régis par les articles L. 312-7 du Code de la consommation n'avaient pas un caractère réel (Cass.civ. 1 , 27 mai 1998), elle a décidé que le prêt consenti par un professionnel du crédit n'était pas un contrat réel, faisant bénéficier les ayants droit de l'emprunteur, qui avait seulement accepté la proposition de financement, de l'assurance garantissant le remboursement de l'emprunt en cas de décès (Civ. 1, 28 mars 2000, Bull. n° 105).
 

Echéancier d'amortissement

L'article L. 312-8, 2°, selon lequel l'offre de prêt doit préciser les modalités du prêt relatives à l'échéancier des amortissements, La Cour de Cassation a considéré que l'information de l'emprunteur exigeait  l'indication, pour chaque échéance, de la part de l'amortissement du capital, par rapport à celle couvrant les intérêts (Civ. 1, 20 juillet 1994, Bull. n° 262), sur la base du montant du prêt consenti, sans pouvoir imposer à l'emprunteur un calcul quelconque pour mesurer l'étendue et les modalités de son engagement éventuel (Civ. 1, 2 juillet 1996, Bull. n° 283).

Cette interprétation jurisprudentielle, qui avait en outre appliqué à l'irrégularité la sanction de la nullité du contrat   a suscité l'intervention du législateur.  L'article 87 de la loi du 12 avril 1996, a, tout à la fois, contrecarré les effets de cette jurisprudence sur les contrats souscrits avant le 31 décembre 1994, dont les offres, dès lors qu'elles comportaient certaines indications, ont été réputées régulières au regard des dispositions relatives à l'échéancier des amortissements, et introduit, en l'article L. 312-8, 2° bis, de nouvelles dispositions, conformes à l'interprétation jurisprudentielle, prévoyant que l'échéancier des amortissements détaillera, pour chaque échéance, la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts, cette exigence n'étant évidemment pas applicable aux offres de prêts à taux variable.

La première Chambre a  décidé que l'article L. 312-8 du Code de la consommation n'exige pas la réitération de l'offre préalable de l'offre de crédit lorsque, seule, la durée du crédit était prolongée (Civ. 1, 8 octobre 1996, Bull. n° 344) . En revanche  la modification d'un prêt en cours d'exécution  doit donner  lieu à la délivrance d'une nouvelle offre préalable lorsque le montant ou le taux du crédit sont modifiés (Civ. 1, 6 janvier 1998, Bull. n° 5).

Cautionnement

La jurisprudence  de la Cour de Cassation relative à la preuve du cautionnement, en droit commun, a trouvé un écho dans les dispositions législatives introduites par la loi du 31 décembre 1989, devenues les articles L. 313-7 à L. 313-10 du Code de la consommation, qui imposent, à peine de nullité, la transcription par la caution d'une formule propre à assurer son information sur la nature, l'étendue et les conséquences de l'engagement qu'elle prend.

Un cautionnement d'un montant supérieur au seuil réglementaire n'est  exclu du bénéfice de ces dispositions, il appartient  aux juges du fond de rechercher, dès lors que le cautionnement garantissait des opérations de crédit distinctes, si chaque opération de crédit n'avait pas été consentie pour un montant inférieur à ce seuil (Civ. 1, 13 novembre 1996, Bull. n° 395).

Surendettement et caution

Les effets des mesures de traitement des situations de surendettement  sont limités aux seuls débiteurs et la garantie procurée par le cautionnement d'un débiteur sur endetté demeure efficace (Civ. 1, 13 novembre 1996, Bull. n° 401 ; 3 mars 1998, Bull. n° 82).

Contenu du contrat de crédit immobilier

Le législateur  a limité la liberté contractuelle de détermination du contenu du contrat

Contrat de crédit immobilier et opération immobilière

Le législateur a lié le sort du contrat de crédit à celui du contrat dont il est destiné à financer le prix

Demande de crédit immobilier

il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code civil Cass.civ. 1 7 mai 2002

Nature des crédits immobiliers

les prêts régis par les articles L. 312-7 et suivants du Code de la consommation n'ont pas la nature de contrat réel 

Difficultés de paiement

Le législateur   encadré les conséquences de la défaillance du débiteur

Lien entre le crédit immobilier et l'opération immobilière

Le contrat principal  concernant l'opération immobilière  est soumis à la condition suspensive de l'obtention du crédit,  lorsque le financement par un crédit est mentionné.. Il s'agit d'une  condition dont la durée de validité ne peut être inférieure à un mois. Et en cas de non-réalisation de la condition dans le délai convenu, toutes les sommes que l'acheteur aurait pu verser doivent lui être restituées immédiatement, sans retenue ni indemnité.

L'obtention du crédit s'entend soit de la réception d'une offre de crédit -non suivie de rétractation- conforme aux stipulations du contrat principal (Civ. 1, 9 décembre 1992, Bull. n° 309 ; 20 janvier 1993, Bull. n° 30), soit de l'obtention, sous quelque qualification ou quelque technique que ce soit, de la somme nécessaire au financement de l'opération prévue par le contrat principal (Civ. 1, 7 avril 1992, Defrénois 1992 n° 1078).

Si l'emprunteur décline cette offre, la condition suspensive est réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code civil (Civ. 1, 2 juin 1993, Bull. n° 198). De même, la condition est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire de la condition n'a pas accompli les diligences tendant à l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations du contrat principal, diligences dont il lui appartient de rapporter la preuve (Civ. 1, 13 novembre 1997, Bull. n° 310).

Sanctions des règles de protection de l'emprunteur immobilier

La législation a prévu des sanctions pour les  manquements du prêteur aux dispositions des textes

Contentieux du crédit immobilier

Le contentieux est confié à une juridiction directement accessible aux emprunteurs

 et l'exercice de l'action à une courte prescription.

1ère chambre civile, 29 juin 2004 (Bull. n° 187)

La première Chambre civile, se conformant à la jurisprudence relative à l'obligation de mentionner par écrit le TEG dans l'offre de prêt, telle qu'elle résulte des dispositions de l'article L. 313-2 du Code de la consommation, a censuré la décision de la cour d'appel qui n'avait pas recherché si le taux effectif global figurait bien dans le contrat.

Elle a surtout, donnant son plein effet aux mesures de grâce prévues à l'article 1244-1 du Code civil et dans la droite ligne des arrêts de la deuxième Chambre civile qui, s'ils n'admettent pas que le juge puisse d'office accorder de tels délais, ont cependant reconnu à ce dernier un pouvoir discrétionnaire pour les donner lorsqu'ils sont demandés (Civ. 2ème, 1^er février 2001, Bull. n° 22), jugé que ces délais pouvaient être sollicités en tout état de cause et donc pour la première fois en cause d'appel.

La position prise par la première Chambre civile permet notamment à un emprunteur qui verrait sa situation financière évoluer défavorablement entre la décision des premiers juges et la décision d'appel de faire valoir, devant la juridiction du second degré, les éléments de faits de nature à lui permettre de bénéficier des dispositions de l'article 1244-1 du Code civil.

On peut considérer que cette interprétation s'inscrit également dans la logique des dispositions de l'article 1244-2 du Code civil, selon lesquelles l'octroi de délais de grâce suspend les procédures d'exécution.