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Le contrat de bail prévoit l’affectation des locaux à un usage déterminé. C’est un des éléments essentiels du contrat. Le locataire a l’obligation de respecter la clause de destination des locaux, à défaut, le bailleur peut demander la résiliation du contrat de bail (3ème Civ 29 novembre 2000 ). Il est possible au moment de la formation du contrat, d’aménager cette clause de façon plus souple. De même, les parties peuvent décider de mettre en place un « bail tous commerce ». Dans ce cas, il n’y a aucune restriction d’affectation du bail. L’interdiction de modification de l’affectation matérielle du fond des locaux et de la nature de l’activité autorisé dans le bail, amène le locataire souhaitant modifier son activité à demander une déspécialisation du bail. Celle-ci a un caractère d’ordre public ( 3ème Civ 4 octobre 2000 ). La déspécialisation simple
Il s’agit du droit pour le locataire d’adjoindre au commerce préexistant des activités connexes ou complémentaires. Cette notion est laissée à l’appréciation des juges du fond. L’obligation principale, reposant sur le locataire, est de notifier son intention au bailleur et de demander l'autorisationen précisant les activités envisagés. (Cass . 3ème Civ., 20 décembre 2000, RJDA 3/01 n° 279) et le bailleur ne peut pas s’y opposer , la clause interdisant l'adjonction partielle d'activités étant nulle, et donc par là même la clause d'enseigne unique (Cass. Civ ; 3ème, 12 juillet 2000 JCP 2001 éd E, p. 177 n. Keita). Inversement l’extension ainsi effectuée pourra permettre au bailleur de demander une augmentation de loyer non plafonnée lors de la révision triennale. Le bailleur dispose de 2 mois pour contester. Le silence vaut acceptation. En cas de désaccord des deux parties, le TGI peut se prononcer. La déspécialisation renforcée ou plénièreLa déspécialisation renforcée est un changement complet d’activité par rapport à celle prévue dans le bail et emportant mutation du fonds de commerce. L’article
L 145-48 du Code de Commerce restreint la possibilité de cette déspécialisation,
en particulier dans les unités commerciales définies par un programme de
construction. Les conditions sont strictes, le locataire doit demander l’autorisation au bailleur et, il doit notifier ce changement aux créanciers inscrits au fond de commerce. Le bailleur doit répondre dans les 3 mois au locataire, à défaut, son silence vaut acceptation. En cas de refus du bailleur le locataire peut saisir le tribunal de grande instance, qui décider en fonction « de la conjoncture économique et des nécessités de la distribution » (v. Cass. 3ème. Civ. 24 janvier 2001, RJDA 4/01 n° 427) Le juge peut autoriser la déspécialisation, fixer librement le montant du loyer, et même accorder une indemnité au bailleur en réparation du préjudice causé par la nouvelle activité du locataire. Cette indemnité n’est pas automatique. La déspécialisation plénière permet au locataire de vendre le fond après la transformation. Les créanciers ayant des droits sur le fond, vont les avoir reportés sur le nouveau fond.
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