[ LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL ] [ L'AJUSTEMENT DU LOYER ] [ LA PROCEDURE DE RENOUVELLEMENT ] [ LE REFUS DE RENOUVELLEMENT ]

Les modalités du droit au renouvellement

Le renouvellement n’est pas automatique au terme du contrat. L’initiative appartient à chacune des parties.

La mise en place du renouvellement se fait à l’arrivée du terme après la demande d’expiration du contrat. A défaut, le bail  se poursuit par tacite reconduction ( JCP éd. Générale n° 2 du 10/01/96 p 26 à 30 ) ( 3^ème Civ 18mars 1998 )

 Les parties doivent conclure un nouveau bail dans le mois suivant le renouvellement. La durée de ce nouveau contrat est de 9 ans sauf, accord pour une plus longue durée.

Le bénéfice du droit au renouvellement

Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux (article L 145-8). En cas de location-gérance  le code prévoit expressément que le propriétaire du fonds peut exercer le droit au renouvellement

En cas de sous-location, le locataire perd le droit au renouvellement s’il sous loue l’intégralité des locaux. Dans le cas où le propriétaire aurait agréé le sous locataire , l’article L 145-32 du Code de commerce prévoit un droit direct du sous-locataire au renouvellement.

Les conditions du droit au renouvellement

Le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective durant les trois années précédant le renouvellement. Sauf clause d’exploitation personnelle (Cass. 3^ème civ. , 14 novembre 1996 D. aff. n° 3, P. 74) cette exploitation peut être faite par un tiers.

La condition d’exploitation est considérée comme respectée même si le fonds a été transformé suite à une déspécialisation si celle-ci a été faite avec l’accord du bailleur, même si la procédure n’a pas été suivie.

Une dispense d’exploitation est prévue à l’appréciation des juges du fonds. Le fait du bailleur peut constituer un motif légitime.

Les possibilités de refus du bailleur

L’article L 145-17 prévoit un certain nombre d’hypothèses où le bailleur peut refuser le droit au renouvellement.

motifs graves et légitimes à l’égard du locataire sortant

Le refus de renouvellement peut être fondé sur des « motifs graves et légitimes à l’égard du locataire sortant ».

Ces motifs graves et légitimes sont fréquemment le défaut de paiement conforme des loyers ou la non exploitation du fonds ;

motifs tenant au local

L’article L 145-17 2 prévoit la possibilité d’une reprise pour reconstruire un local insalubre. Une indemnité peut être exigée dans les conditions prévues par l’article L 145-22.

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