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REFUS DE RENOUVELLEMENTLe bailleur, s’il refuse de renouveler le bail, doit le signifier dans un acte de refus en précisant ces motifs sous peine de nullité ( Gazette du Palais n° 73 du 14/03/2001 p 15 à 16 ) En conte partie de ce renouvellement, le bailleur doit payer une indemnité d’éviction . Pour se soustraire à ce paiement, il doit justifier d’un motif grave et légitime ( 3ème Civ 8 avril 1999 ). Le plus souvent, il s’agit d’une faute commise par le locataire pendant l’exécution du contrat ( défaut, retard de paiement, ect…).Le bailleur doit avoir mis en demeure par acte d’huissier le locataire dans le mois suivant la violation.
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le montant de l’indemnité d’éviction Le locataire dispose d’un délai de 2 ans pour demander le paiement de cette indemnité. L’indemnité d’évictionLa fixation de l’indemnité d’éviction La
fixation de l’indemnité est fonction de la valeur du fonds, puisqu’il
s’agit de compenser le locataire pour la perte de son fonds. Lorsque le fonds de commerce a une valeur qui ne dépend pas intrinsèquement des locaux, soit que le fonds n’ait pas été exploité dans les locaux soit que la clientèle est personnalisé et indépendante des locaux, l’indemnité sera fixée en fonction de la perte du droit au bail. les litiges sur le non-renouvellement ou sur l’indemnité d’éviction Ces litiges sont soumis au tribunal de grande instance
Elle est déterminé par rapport à la valeur marchande du fond de commerce ( CA Paris 25 février 1998 ), et en fonction des usages de la profession du locataire ( Civ 4 mai 2000 ). Le versement s’effectue dans les 3 mois suivant l’expiration du délai du droit de repentir ( Civ 7 mars 2001 ). -
droit de repentir du bailleur Le bailleur peut revenir sur son refus de renouvellement Il existe deux conditions pour la mise en place de ce droit. Il doit s’effectuer au maximum 15 jours après le jugement de condamnation du bailleur et, celui-ci doit prendre à sa charge tous les frais du jugement ( CA Paris 31 janvier 2001 ).Ce droit peut également s’appliquer dans la mesure ou, le locataire ne s’est pas déjà engagé pour s’installer ailleurs. Le droit de
repentir est irrévocable et ne peut être exercé qu’une fois. -
droit de reprise Le bailleur peut reprendre les locaux pour un usage propre, il n’aura pas a payer l’indemnité d’éviction. Il peut s’agir d’une reprise partielle sur des locaux d’habitation accessoire aux locaux commerciaux. Cette reprise peut avoir lieu quand l’immeuble est insalubre ou, qu’il va être démoli puis reconstruit. Il est aussi possible pour le propriétaire de récupérer son immeuble dans le but d’une reconstruction des lieux. |
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