[ CHAMP D'APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX ] [ CONCLUSION DU BAIL COMMERCIAL ] [ DUREE DU BAIL COMMERCIAL ] [ DESPECIALISATION DU BAIL COMMERCIAL ] [ DROITS  ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ] [ LOYER DU BAIL COMMERCIAL ] [ CESSION ET SOUS LOCATION ] [ RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL ] [ COMPETENCE JURIDICTIONNELLE EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX ] [ BAUX DE CENTRES COMMERCIAUX ] [ CLAUSE DE NON CONCURRENCE DANS UN BAIL COMMERCIAL ]

Le pas de porte

 En général, le bailleur demande au locataire le versement d’un « pas de porte ». Cette somme représente une somme globale que doit payer le locataire à son entrée dans les lieux. Le pas de porte s’analyse en un supplément initial de loyer compensant la perte de valeur de la propriété résultant de la création de la « propriété commerciale ».

 La Cour de Cassation admet la licéité du paiement du pas de porte (Cass. 3^ème Civ. , 15 février 1995, JCP 1995.IV.912, v. pour une qualification d'indemnité forfaitaire Cass.  com. 14 avril 1992, JCP 1992, II, 21 957, n. Lévy)

Le loyer

Le loyer initial

 Le loyer initial est libre, la réglementation ne s’appliquant qu’aux augmentations de loyer .Le montant des loyer peut être modifié pendant la durée du bail. Si les parties ne peuvent s’entendre, la fixation peut avoir lieu par l’intermédiaire du juge des loyers. Il fixera le montant de la révision en se référant à des critères précis. Il doit concilier les intérêts du bailleur avec la protection du locataire .  

Les augmentations de loyer

 La réglementation repose sur la notion de valeur locative qui sert de référence pour « le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser ».

 La valeur locative

La valeur locative n’est pas définie par le Code de Commerce et reste fixe par les articles 23 à 23-5 du décret.

A défaut d’accord entre les parties la définition de la valeur locative intègre

1. les caractéristiques du local considéré
2. la destination des lieux
3. les obligations respectives des parties
4. les facteurs locaux de commercialité
5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La révision triennale

La révision triennale est prévue par l’article L 145-38 du Code de commerce.  Il s’agit de la révision ordinaire ( 3^ème Civ 24 janvier 1996 ). La révision n'est pas automatique, elle intervient le plus souvent à la demande du bailleur pour une augmentation et le bailleur doit la demander. 

Cette hausse doit s’effectuer en fonction de l’évaluation de la valeur locative et de la règle du plafonnement limitant l’augmentation du loyer à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenu depuis la dernière fixation du loyer 

Elle intervient trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Elle est généralement initiée par le bailleur.

 La demande de révision est faite par exploit d’huissier ou par LRAR et à peine de nullité elle doit préciser le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d’accord le montant du loyer est fixé par le Président du Tribunal de grande instance.

Le plafonnement 

La révision ne peut être qu’un ajustement du loyer à la valeur locative, avec un plafonnement de la hausse du loyer qui ne peut excéder la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, à moins qu’il n’y ait eu une variation locative de plus de 10% résultant des facteurs locaux de commercialité

Ce plafonnement ne joue pas en cas de déspécialisation simple ou renforcée.

La Cour de Cassation a admis l’ajustement à la baisse pour correspondre à la valeur locative mais cette jurisprudence a été écartée par le législateur dans la loi MURCEF et la Cour de Cassation a considéré que cette loi était interprétative

Les clauses contractuelles de révision

les clauses d’échelle mobile

Les clauses d’échelle mobile sont licites dans la mesure où elles respectent les exigences légales de droit commun  (article L 112-3 du Code monétaire et financier)  . Elles doivent donc être basées sur un indice en relation avec l’objet du bail ou l’activité de l’une des parties. Les clauses d’échelle mobile permettent un ajustement annuel.

Le jeu d’une clause d’échelle mobile n’est pas exclusif de la révision légale (Cass. 3^ème. civ. 2 juillet 1986, JCP 1986.IV. 265)  et il est restreint par les dispositions de l’article L 145-39.

les clauses recette ou clauses de loyer variable

Les clauses recette ou de loyer variable prévoient la fixation du loyer en fonction des recettes ou du chiffre d’affaires du locataire.

Le principe est la liberté de fixation du montant des loyers au moment de la conclusion du contrat. Il est possible dans le contrat initial, de prévoir une clause d’échelle mobile. Celle-ci doit être conforme au droit commun de l’indexation. Les parties choisissent un indice et, des modalités d’application de celui-ci ( JCPE n° 8 du 20/02/1997 p 87 à 91 ).

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