DROIT DE LA
COPROPRIETE PARTIES
PRIVATIVES REGLEMENT DE
COPROPRIETE SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES
DISPOSITIONS
LEGISLATIVES
Les parties communes sont, de manière
générale, affectées à l'usage de tous les copropriétaires (sauf droit
privatif de jouissance) ou de certains d'entre eux
Chaque copropriétaire doit veiller à ne
pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, et notamment en
s'interdisant toute accaparement ou obstruction des parties communes.
Il n'est pas non plus possible de
changer la destination de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété
car elle correspond à l'ensemble des caractéristiques de l'immeuble
(conditions d'occupation, situation).
Le règlement peut interdire l'exercice
de toute activité professionnelle, commerciale, artisanale ou industrielle
dans son lot, ou dans son immeuble (habitation bourgeoise) sous réserve des
dispositions concernant la création d'entreprise et la domiciliation de
sociétés.
3ème Chambre civile, 30 avril 2003
(Bull. n° 91)
Par cet arrêt, la troisième chambre de la
Cour de cassation a été amenée, pour la première fois, à statuer sur la
question de l'application de la prescription acquisitive abrégée
sur les parties communes d'un syndicat de copropriétaires.
La cour d'appel avait retenu "que les
copropriétaires n'ont pas chacun la propriété du sol de leur lot à titre
privatif, de sorte que leur titre de propriété n'est pas un acte qui leur
transfère la propriété exclusive du sol, et qu'ils ne peuvent l'avoir
prescrite sur le fondement de l'article 2265 du Code civil".
Or, la prescription abrégée permet
d'acquérir tous les droits réels immobiliers : droit de propriété divise,
indivise ou de copropriété (Civ. 22 octobre 1924, DH 1924,66 , Civ. 3ème, 22
mai 1970, Bull. n° 356), usufruit, droit d'usage et d'habitation,
emphytéose.
L'article 4 de la loi du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : "les
parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des
copropriétaires ou certains d'entre eux seulement".
Un arrêt de la Cour de cassation rendu
avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l'appartement d'un
copropriétaire, objet d'une propriété principale privative ayant pour
accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait,
dès l'origine, un immeuble distinct (Civ. 1ère, 21 novembre 1955, JCP 1955),
ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son
lot, des effets analogues à ceux d'un droit de propriété immobilière
quelconque.
L'arrêt rapporté rappelle que le lot de
copropriété est nécessairement composé de parties privatives et d'une
quote-part des parties communes. En l'espèce, la propriété immobilière que
les copropriétaires soutenaient avoir prescrite, était composée de terrains
inclus dans l'assiette foncière de leur syndicat, sur lesquels des tiers,
co-indivisaires de leur auteur, soutenaient avoir conservé des droits, en
sorte que la prescription acquisitive invoquée portait sur le surplus des
droits réels immobiliers dont ils n'étaient pas titulaires.
La troisième chambre a décidé que ces
droits pouvaient faire l'objet d'une prescription abrégée, sous réserve que
les conditions posées par l'article 2265 du Code civil soient remplies, à
savoir :
- acquisition d'une personne qui n'était pas le propriétaire exclusif des
parcelles vendues, assimilables à une acquisition "a non domino" (Civ. 3ème,
7 avril 1994, Bull. n° 80 ; Civ. 3ème, 27 mai 1998, Bull. n° 113 ; Civ.
3ème, 13 décembre 2000, Bull. n° 192 ; Civ. 3ème, 19 décembre 2001, Bull. n°
159 ; Civ. 3ème, 18 décembre 2002, pourvoi n° 01-10.983) ;
- juste titre, c'est à dire "un titre qui considéré en soi serait de nature
à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription" (Civ.
3ème, 13 janvier 1998, pourvoi n° 06-19-735 ; Civ. 3ème, 30 avril 2002,
Bull. n° 89) et qui concerne "exactement dans sa totalité le bien dont le
possesseur entend prescrire la propriété" (Civ. 3ème, 21 janvier 1998,
pourvoi n° 95-18.146) ;
- bonne foi.
En effet, chaque copropriétaire acquiert
accessoirement au droit exclusif qu'il détient sur les parties privatives de
son lot des droits indivis de propriété sur les parties communes de la
copropriété. L'arrêt précise donc que les actes de vente de chacun des
copropriétaires permettent à l'ensemble de ces copropriétaires de bénéficier
de la prescription acquisitive abrégée de l'article 2265 du Code civil, sur
les parties communes de la copropriété, accessoires aux droits exclusifs
qu'ils détiennent sur les parties privatives