AVANT CONTRATS
La promesse de vente est un acte
préliminaire à une vente. Dans une promesse de vente
l’acheteur n’est pas tenu d’acquérir le bien. S’il se rétracte, il perd le
montant de l'indemnité d'immobilisation (généralement 10% du prix de vente)
qu’il a avancé au profit du vendeur, sauf si l'opération ne se fait pas pour
non obtention du prêt escompté par l’acquéreur. . La promesse de vente doit
être enregistrée, ce qui entraine des frais d'enregistrement.
Dans une promesse
synallagmatique de vente, ou compromis de
vente, l'acte comporte engagement irrévocable des deux parties
sauf clauses suspensives prévues par le contrat
Promesse de vente et décès du promettant
Si le promettant s'est engagé à maintenir l'offre durant une
période déterminée, le décès du promettant ne rend pas la promesse caduque (Cass.civ.
3 10 décembre 1997)
Promesse de vente et rétractation par le promettant
Tant que le bénéficiaire n'a pas déclaré acquérir,
l'obligation de la promettante ne constitue qu'une obligation de faire .
La levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, exclut toute
rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir et le bénéficiaire ne
peut obtenir la réalisation forcée de la vente (Cass.civ.
3, 15 décembre 1993)
Promesse de vente et acte de substitution
La substitution d'un tiers au bénéficiaire d'une promesse unilatérale
de vente prévoyant cette faculté ne constitue pas une cession de créance (Cass.
civ. 3 13 juillet 1999)
Promesse de vente et enregistrement
La promesse unilatérale de vente est soumise à la
formalité de l'enregistrement prescrite par l'article 1840 A du Code général des
impôts et elle est nulle s'il n'a pas été satisfait aux prescriptions de cet
article. Une promesse ne peut échapper à ces prescriptions lorsqu'elle
figure dans un accord comportant un ensemble d'obligations contractuelles
réciproques que s'il exista un lien de dépendance nécessaire
entre ces diverses obligations réciproques susceptible de modifier les
caractéristiques de la promesse de vente (Cass.com.
15 janvier 2002)
Promesse de vente sous conditions suspensive de l'obtention
d'un prêt
La promesse de vente peut être sous condition de l'octroi au
bénéficiaire de la promesse d'un crédit par une banque. Il
appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme
aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir
demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée
accomplie par application de l'article 1178 du Code civil (Cass.civ.
1, 7 mai 2002)