BAUX D'HABITATION
RESILIATION DU BAIL D'HABITATION
La résiliation de bail pour motif de loyers
impayés ne peut être demandée que lorsque l'impayé est
constitué de trois termes nets
consécutifs , ou encore, lorsque le locataire est débiteur à l'égard
du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant
mensuel brut du loyer et des charges.
Si un locataire reste dans les lieux après cette
échéance , les sommes pouvant être dues au bailleur ne sont
plus des loyers, mais des indemnités d'occupation qui ont la nature
de dommages et intérêts . La compétence pour connaître de l'action
en paiement suit les règles de compétence applications en matières
de dommages-intérêts.
En cas de colocation, la seule volonté d'un
colocataire de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au
contrat à l'égard des autres copreneurs. A moins que le contrat ne
comporte une clause de solidarité, si la location a été consentie à
deux locataires non mariés, et si seulement l'un d'eux a délivré
congé et que l'autre s'est cependant maintenu dans les lieux en
accord avec le bailleur jusqu'à la fin du préavis, celui des
preneurs qui a donné congé ne se trouve pas redevable des loyers et
charges afférents à la période du préavis
La demande en résiliation d'un bail d'habitation
dont le bailleur prend l'initiative, lorsqu'elle est fondée à la
fois, sur un défaut de paiement de loyers, un manquement à
l'obligation de jouissance paisible, et par l'existence d'une dette
locative, doit, à peine d'irrecevabilité, avoir été notifiée
au Préfet, et ce dans le délai de deux mois prévu par l'article 24
de la loi du 6 juillet 1989.
L'omission de cette formalité ne peut être
réparée par une notification faite en cours d'instance (3e Civ. - 16
avril 2008) .Lorsque la résiliation résulte d'une initiative du
locataire, elle doit être précédée d'un
préavis de trois mois. Toutefois, le locataire peut donner congé
au bailleur avec un délai de préavis réduit égal à un mois en cas de
mutation ou de
perte d'emploi. Il bénéficie pareillement aux personnes
percevant le RMI. En ce qui concerne la mutation il importe peu que
le locataire qui entend bénéficier du délai de préavis réduit fût à
l'origine de cette mutation (3e chambre civile, 20 janvier 2010 ) .