DICTIONNAIRE JURIDIQUE

Les vues

Les vues sont des ouvertures pourvues de portes ou de fenêtres laissant passer la lumière et permettant de voir la propriété voisine.

Il peut s’agir d’une fenêtre, d’un balcon, d’un escalier d’accès, ou d’une terrasse, sous réserve que celle-ci soit attenante au bâtiment et accessible depuis celui-ci. Le code civil établit une distinction entre les vues droites et les vues obliques.

Exigences de distance

 Les exigences de distance s'appliquent que pour des propriétés contigües (Cass.civ. 3 , 3 octobre 2000)

Ces exigences  s'appliquent  dans un lotissement (sauf dispositions contraires dans le règlement du lotissement).

Ces règles ne s'appliquent pas entre voisins dans une copropriété horizontale. Les terrains sur lesquels sont construites les immeubles ne constituent pas des fonds distincts, mais un ensemble commun à tous (Cass. Civ. 3ème Ch. du 2.12.80).

• Distance minimale pour les vues droites

  La vue droit est celle où l'axe de l'ouverture permet d'atteindre le fonds voisin.

  L'article 678 du code civil prévoit une distance minimale de 1,90 m à respecter entre la façade où l'ouverture est pratiquée et la limite de la propriété voisine.

  • dans le cas d'un mur mitoyen entre les deux propriétés :

    La distance minimale se calcule en tenant compte de la moitié de la largeur de ce mur.

     

  • dans le cas d'une fenêtre ou d'une terrasse :

    La mesure doit s'effectuer à partir du parement extérieur du mur où l'ouverture a été créée.

• dans le cas d'un perron ou d'un balcon :
  La mesure doit s'effectuer depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés (art. 690 du Code Civil).

• Distance minimale pour les vues obliques

  Elles permettent de voir la propriété voisine mais avec plus de difficultés   . L'axe de la vue n'atteint pas le fonds voisin, la vue oblique  ne permet pas la vue sauf de façon incommode (Cass.civ. 3 21 novembre 2000)
  
   

  L'article 679 du code civil prévoit une distance  de 0,60 m.

La mesure doit être effectuée depuis l'angle de la fenêtre ou depuis le rebord du balcon ou de la terrasse le plus proche de la limite séparative des deux propriétés.

Lorsque l'espace qui sépare les deux copropriétés est un espace commun : cour, chemin ou un chemin public, la distance légale de 1,90 m se mesure non pas à partir du milieu de l'espace mais à partir de la limite entre la propriété voisine et cet espace commun (Cass Civ 12 avril 1972)

• Les exceptions

  •  fenêtre dans le toit

    Les ouvertures dans les toits n'impliquant aucune vue sur  la propriété du voisin peuvent être ouverts

     

  • Balcon ou terrasse donnant sur un mur pignon aveugle de la propriété voisine ou sur un toit fermé (Cass Civ 3 juillet 1969).

  • Ouverture pratiquée dans un mur non mitoyen
    L' article 676 du code civil  prévoit que: "le propriétaire d'un mur non mitoyen joignant immédiatement l'héritage d'autrui peut pratiquer dans le mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant". Dans ce cas aucune distance minimale n'est imposée.

  • Vue droite ou oblique donnant sur le domaine public : jardins, rues, squares...
    Les distances de vue imposées ne concernent que des propriétés privées.

Actions judiciaires

Le recours doit être exercé dans les délais de la prescription acquisitive soit 30 ans  .

L'action est une action en suppression de l'ouverture

Vue et trouble anormal de voisinage

Une décision récente de la Cour de Cassation ( Cass.civ. 3°, 7 février 2007) confirme qu'une vue plongeante peut constituer un trouble anormal de voisinage. La cour de cassation a considéré qu'il entrait dans le pouvoir souverain d'appréciation de la cour d'appel de déduire un trouble anormal de voisinage d'une construction à étage à moins de quatre mètres de celle du demandeur  le privant de jouir pleinement de son droit de propriété dès lors qu'il était constamment exposé aux regards des voisins qui ont érigé cette construction et qui invoquaient vainement en pareille occurrence leur respect des dispositions de l'article 678 du code civil. La Cour de Cassation

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