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99-20.199
Arrêt n° 1498 du 7 novembre 2001
Cour de cassation - Troisième chambre civile
Cassation partielle


Demandeur(s) à la cassation : Mme Danièle Guiraud
Défendeur(s) à la cassation : Mlle Marlène Gil


Sur le premier moyen :

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Valence, 21 juillet 1999), statuant en dernier ressort, que, par acte notarié du 10 juillet 1998, Mme  Guiraud a vendu à Mlle Gil  un studio situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, d'une superficie de 24 mètres carrés, au prix de 175 000 francs dont 8 000 francs correspondant au prix du mobilier ; que, le 16 février 1999, Mme  Guiraud a assigné Mlle Gil en paiement d'une partie de la taxe foncière et du fond de roulement de copropriété ; que, reconventionnellement, Mlle Gil a demandé le remboursement des travaux de ravalement de la façade et la diminution du prix de vente, en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que Mme Guiraud fait grief au jugement de la condamner à payer à  Mlle Gil une somme en remboursement de travaux de ravalement, alors, selon le moyen, que la quinzième résolution de l'assemblée générale du 23 août 1997 stipule que :  "Dans le cadre des travaux futurs concernant le ravalement des façades et des complexes d'étanchéité, mise en place d'un maître d'oeuvre ayant pour mission de constituer dans un premier temps tout le dossier technique contractuel, ainsi que les offres de prix correspondant aux travaux. Les copropriétaires présents ou représentés décident à l'unanimité de mandater le conseil syndical pour effectuer le choix du maître d'oeuvre" ; qu'il ressort clairement de cette résolution que la seule décision adoptée consistait à mandater le conseil syndical pour effectuer le choix d'un maître d'oeuvre pour les futurs travaux qui n'ont pas encore été décidés ; que, en retenant qu'il résulte du procès verbal de l'assemblée générale du 23 août 1997 que les travaux étaient décidés, le Tribunal a dénaturé les termes clairs et précis de cette résolution et violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que le Tribunal a constaté, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 août 1997 rendait nécessaire, qu'à cette date les travaux de ravalement de façade avaient été décidés ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 23 mai 1997 ;

Attendu que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction d'un lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres ; qu'il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres ;

Attendu que pour condamner Mme Guiraud à payer à Mlle Gil une somme en déduction du prix stipulé, le Tribunal retient que la certification de superficie établie par le cabinet d'expertise Alizé le 19 avril 1999 fait apparaître que la superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 telle que définie par l'article 1er du décret du 23 mai 1997 est de 22,76 mètres carrés, que, dès lors, la superficie du bien vendu est inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l'acte ;

Qu'en statuant ainsi, sans caractériser la nature des surfaces déduites, le Tribunal a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE mais seulement en ce qu'il a condamné Mme Guiraud à payer à Mlle Gil la somme de 9 098 francs, le jugement rendu le 21 juillet 1999, entre les parties, par le tribunal d'instance de Valence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Montélimar ;
 

Note du BICC  sous Civ.3, 7 novembre 2001, n° 1191 ci-dessus

Par cet arrêt, la troisième chambre civile fait pour la première fois application de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez.

Pour protéger l'acquéreur d'un lot de copropriété, l'article 46, alinéa 7, de la loi modifiée du 10 juillet 1965 édicte que : "si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure". L'article 4-1 inséré dans le décret du 17 mars 1967 par le décret du 23 mai 1997 définit la superficie à prendre en compte. Ces dispositions sont d'ordre public.

Un tribunal d'instance pour condamner un vendeur d'un lot de copropriété à payer à l'acquéreur une somme en déduction du prix de vente stipulée à l'acte authentique retient que la superficie du bien au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, telle que définie par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, certifiée par un cabinet d'expertise, était inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l'acte.

La  décision est censurée au motif que la nature des surfaces déduites n'était pas caractérisée. En effet, ni le jugement ni le rapport d'expertise adopté n'expliquait l'une des exclusions de superficie retenues qui faisait passer la différence entre la superficie "légale" et la superficie exprimée à l'acte au-dessus de la barre du vingtième alors qu'elle aurait dû être motivée par l'une des causes de déduction légale de superficie prévues par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967.

 

 

 

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