REPERTOIRE DE JURISPRUDENCE I
RAPPORT CONSEILLER RAPPORTEUR
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Rapport de Mme BESANÇON, Conseiller rapporteur
FAITS
ET PROCEDURE Par lettre du 9 juillet 1990, la société Ribourel a informé les bailleurs que les baux ne seraient pas renouvelés à leur date d'expiration, le 31 mars 1991, en offrant de proroger le bail jusqu'au 4 mai 1991. Les époux Caporal, contestant la régularité de ce non-renouvellement, ont assigné la société Ribourel en réparation du préjudice résultant de l'inexécution du bail. Par jugement du 15 septembre 1992, le tribunal de grande instance d'Albertville a rejeté la demande des époux Caporal au motif que le preneur avait, au regard des dispositions contractuelles, valablement marqué son intention de quitter les lieux. Sur appel de ceux-ci, la cour d'appel de Chambéry, par arrêt du 9 novembre 1994, a confirmé le jugement, motifs pris de ce que le contrat était régi par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 à la suite de l'adhésion volontaire des parties, que cette adhésion faisait que les clauses contraires aux dispositions du statut des baux commerciaux, comme la forme du congé, n'étaient pas réputées non écrites mais étaient simplement réputées nulles, à condition que cette nullité ait été demandée dans les formes et délais de l'article 33 dudit décret, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. Sur pourvoi des époux Caporal, la troisième chambre civile, par arrêt du 3 avril 1997 (pourvoi n° M 9510717), a cassé, pour violation de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953, l'arrêt ayant ainsi statué, en constatant que le bail comportait une clause selon laquelle ce bail était expressément régi par les dispositions du décret. La cour d'appel de Grenoble, par l'arrêt déféré du 16 novembre 1999, a confirmé le jugement. Elle a considéré que les appartements pris à bail, qui constituaient l'objet de l'activité de la société Ribourel, n'étaient pas le lieu où celle-ci exploitait son fonds de commerce, que dès lors que les baux consentis se trouvaient dans un champ d'application conventionnelle du statut, la notion d'ordre public n'intervenait pas, que la volonté des parties telle qu'elle était exprimée par la convention devait s'appliquer et que la règle du décret imposant à peine de nullité que le congé soit donné par acte extrajudiciaire n'avait pas à s'appliquer, les clauses du bail en disposant autrement. Au soutien du présent pourvoi, les époux Caporal invoquent un moyen unique, articulé en trois branches : - La première branche, prise de la violation de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953, fait grief à l'arrêt d'avoir retenu que ce texte n'étant applicable au bail litigieux qu'en vertu de la convention des parties, les stipulations relatives à la rupture du bail devaient prévaloir sur les dispositions d'ordre public, mais contraires, de l'article 5 ; - La deuxième branche, prise de la violation de l'article 1er du décret du 30 septembre 1953, fait grief à l'arrêt d'avoir jugé que le bail litigieux n'était pas soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, au prétexte que les appartements constitueraient seulement l'objet de l'activité de la société Ribourel et non le lieu d'exploitation de son fonds de commerce ; - La troisième branche, prise de la violation de l'article 1134 du Code civil, fait grief à l'arrêt d'avoir dénaturé l'article 9.2.2 du contrat de bail qui stipule que "à défaut par l'une des parties d'avoir fait connaître à l'autre par lettre recommandée, délivrée un an au moins avant le terme fixé en 9.1, qu'elle s'oppose à la reconduction, celle-ci s'opérera d'office par la survenance du terme et le maintien du preneur dans les lieux". Ces trois griefs ont déjà été présentés par les époux Caporal à l'appui de leur précédent pourvoi formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Chambéry. La troisième chambre civile a cassé cette décision au visa de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 (actuelle première branche) mais n'a pas examiné les griefs pris de la violation des articles 1er de ce décret et 1134 du Code civil. On peut s'interroger sur le point de savoir s'il y a rébellion de la juridiction de renvoi au sens de l'article L. 131-2 du Code de l'organisation judiciaire. En effet, s'il y a identité de parties et identité de solution, il n'y a pas identité de doctrine juridique entre l'arrêt déféré et l'arrêt cassé. La Cour de renvoi s'est prononcée dans le même sens que l'arrêt cassé mais s'est appuyée sur des motifs différents. L'arrêt cassé avait retenu que s'agissant d'une extension conventionnelle du statut, les clauses du bail contraires aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 étaient réputées nulles à condition que cette nullité ait été "demandée dans les formes et délais de l'article 33" de ce texte. Or la Cour de cassation a cassé (3 avril 1997) cette décision en relevant que selon les constatations des juges du fond le bail comportait une clause selon laquelle ce bail était expressément régi par les dispositions du décret du 30 septembre 1953. L'arrêt déféré retient qu'en cas d'extension volontaire du statut du bail commercial, les parties peuvent déroger conventionnellement aux dispositions du décret du 30 septembre 1953. La troisième chambre civile, par arrêt du 19 décembre 2001, a ordonné le renvoi du pourvoi devant l'Assemblée plénière. Cette affaire pose une question de principe en raison des divergences existant entre les juges du fond et la Cour de cassation sur la possibilité pour les parties, qui sont convenues de soumettre un bail au décret du 30 septembre 1953 - dont les dispositions de nature législative sont codifiées dans le chapitre V du titre IV du livre premier du Code de commerce (Du bail commercial) - de déroger aux dispositions de l'article 5 du décret (L. 145-9 du Code de commerce), relatives à la forme du congé. L'arrêt du 3 avril 1997 a en effet rappelé qu'en vertu de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953, à défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat ; que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Pour écarter cette exigence d'un congé donné par acte extrajudiciaire, la Cour de renvoi a décidé que dès lors qu'on se trouve dans un cas d'application conventionnelle du statut, la notion d'ordre public n'intervient pas et c'est la volonté des parties telle qu'elle est exprimée dans la convention qui doit s'appliquer.
La question de principe est posée par la première branche du moyen : en cas d'extension conventionnelle des dispositions issues du décret du 30 septembre 1953 (1) , les parties peuvent-elles déroger aux dispositions relatives à la forme du congé ? Deux thèses sont en présence : La thèse défendue par les époux Caporal, qui s'appuie sur la jurisprudence de la troisième chambre civile, selon laquelle les parties ne peuvent pas déroger à la règle impérative de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 et sur la solution retenue par la première chambre civile en ce qui concerne le crédit à la consommation. La thèse de la Cour de renvoi, qui considère que lorsque le bail est soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux, la notion d'ordre public n'intervient pas et que la volonté des parties doit s'appliquer.
La Cour de cassation impose aux juges du fond de rechercher si les parties ont manifesté, de manière non équivoque, leur volonté de soumettre le contrat aux règles édictées par ce statut. La doctrine approuve cette exigence qui met celles-ci à l'abri d'une inadvertance (utilisation d'une formule préimprimée) ou d'une erreur de qualification.
M. Garbit (3) distingue aussi l'extension conventionnelle de l'hypothèse dans laquelle le bailleur se borne à offrir à son locataire le bénéfice d'un droit spécifique résultant du statut, mais sans que soit nécessairement reconnu au preneur le droit à l'application de l'entier statut. Si le contrat souscrit est intégralement assujetti au décret du 30 septembre 1953, il produit ses effets indépendamment de la volonté des parties. Ainsi, il n'y a pas extension conventionnelle du statut lorsque le bailleur offre à son locataire le renouvellement de son bail alors que ce dernier n'aurait pas pu y prétendre faute de remplir les conditions exigées par l'article 4 du décret (Civ.3, 20 mars1984, Bull., n° 71 pour des locataires n'exploitant plus de fonds de commerce dans des lieux qui avaient été sous-loués en totalité). Même solution lorsque le bailleur s'est borné à invoquer l'application des règles du décret relatives à la révision triennale. Le locataire n'est pas fondé à soutenir ensuite qu'il lui a été reconnu de ce seul fait un droit au statut dans son entier et qu'il en est résulté une extension conventionnelle lui permettant de bénéficier du droit au renouvellement de son bail (Civ.3, 2 avril1963, Bull., n° 188 ; Civ.3, 18 février 1998 (4), inédit, pourvoi n° 96-13.068).
L'article 5 du décret concerne le congé délivré par le bailleur. L'alinéa 5 prévoit que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, indiquer les motifs et informer le preneur de ses droits. Et l'article 3-1 du décret (L. 145-4 du Code de commerce) relatif à la durée minimale du bail dispose, en son deuxième alinéa, que "à défaut de convention contraire, le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article 5".
La doctrine considère que le statut des baux commerciaux, en ce qu'il est destiné à protéger des intérêts particuliers, le fonds de commerce du preneur, a, dans l'ensemble, un caractère d'ordre public de protection, au bénéfice duquel le bénéficiaire peut renoncer. En vertu des articles 35 et 35-1 du décret du 30 septembre 1953 (L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce), sont nulles et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements dérogeant : - aux articles : 3-1
(L. 145-4 du Code de commerce) : durée minimale du bail ; - à l'ensemble des règles relatives au droit du locataire au renouvellement du bail, ou, à défaut, au paiement d'une indemnité d'éviction ; - au droit pour le locataire de céder son bail à l'acquéreur du fonds de commerce et aux dispositions relatives à la transmission du bail d'une société.
L'article 5 du décret (L. 145-9 du Code de commerce) ne figure pas au rang des dispositions auxquelles il est interdit de déroger par les articles 35 et 35-1 (L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce). Le deuxième alinéa de l'article 3-1 du décret (L. 145-5 C.com), pour M. Boccara (7) , n'a plus qu'un caractère supplétif depuis la réforme de 1985 (8) . La référence à une convention contraire gouverne la totalité de l'alinéa, donc du régime de la résiliation triennale et il résulte de ce que les parties ont la possibilité de prévoir une renonciation totale du preneur au droit de résiliation triennale que les parties conservent a fortiori la possibilité d'aménager les conditions de forme et de délai du congé en s'écartant des règles de l'article 5 (L. 145-9 du Code de commerce). Le décret du 30 septembre 1953 ne prévoit pas de sanction spécifique en cas de non respect de la forme du congé. La troisième chambre civile sanctionne par la nullité du congé l'inobservation du mode de notification du congé prévu par l'article 5 du décret du 30 septembre 1953. Cette nullité ne peut toutefois être invoquée que par le destinataire du congé (Civ.3, 18 mai 1994, Bull., n° 103). Bien que l'article 5 du décret (L. 145-9 du Code de commerce) concerne à titre principal le congé donné par le bailleur, la forme extrajudiciaire s'impose lorsque c'est le sous-locataire ou le preneur qui donne congé (Civ.3, 30 octobre 1978, Bull., n° 321 ; 8 juin 1982, Bull., n°146). Le 24 janvier 1996 (Bull., n° 21), la troisième chambre civile a approuvé une cour d'appel d'avoir retenu que les parties ne pouvaient déroger aux dispositions de l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953 précisant que le congé est délivré dans les formes de l'article 5. Le 30 avril 1997(9) (Bull., n° 91), elle a cassé un arrêt qui avait déclaré valide le congé donné à l'issue d'une période triennale par lettre recommandée, conformément aux conditions du bail. Le 30 mai 1996 (10) Bull., n° 125), la troisième chambre civile a approuvé une cour d'appel d'avoir jugé que l'expression "à défaut de convention contraire" (article 3-1, al. 2, du décret, devenu L. 145-4, al. 2, du Code de commerce) ne vise pas la forme du congé, le congé donné par lettre recommandée étant irrégulier au regard des dispositions d'ordre public. Le 13 janvier 1999 (11) (Bull., n° 9), la troisième chambre civile a décidé que la bonne ou mauvaise foi est indifférente au regard des prescriptions de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 (L. 145-9 du Code de commerce). Cet arrêt retient, pour la première fois (12) , la responsabilité de la partie qui a inséré une clause qu'elle savait illégale et la condamne à des dommages-intérêts. Après avoir approuvé une cour d'appel d'avoir jugé que la bailleresse était fondée à invoquer le bénéfice d'une irrégularité dont elle avait sciemment provoqué la commission, l'arrêt juge qu'est légalement justifiée au regard de l'article 1147 du Code civil la condamnation in solidum de la bailleresse, professionnel de l'immobilier et de son mandataire, rédacteur du contrat de bail auquel il incombait d'appeler l'attention de la locataire sur l'irrégularité de la clause régissant la forme du congé, à garantir le preneur de la condamnation au paiement des loyers de la période triennale en cours à la suite de l'annulation du congé délivré par lettre recommandée. Le 13 décembre 2000, (Bull., n°187), la troisième chambre civile a décidé que même si le destinataire ne peut justifier d'un préjudice, le congé qui ne respecte pas la forme extrajudiciaire est nul. Elle a cassé un arrêt qui avait validé le congé donné à un bailleur qui, en sa qualité de professionnel de la location commerciale, avait accepté en connaissance de cause de conclure le bail prévoyant la faculté de résiliation triennale par lettre recommandée. Pour M. Blatter (13) il résulte de cette jurisprudence que la règle de l'article 5 du décret (L. 145-9 du Code de commerce) est une règle d'ordre public de direction interdisant toute renonciation, à la différence des dispositions qui sont visées par les articles 35 et 35-1 (L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce), qui sont, dans l'ensemble, qualifiées comme étant d'ordre public de protection.
Il pourrait donc être admis que lorsque le congé est donné par le preneur - c'est la situation du pourvoi - l'inobservation du mode de notification du congé ne soit pas sanctionnée par la nullité du congé. M. Bénaben (15) considère qu'il est rassurant que l'arrêt du 13 janvier 1999 ait admis que l'excès de rigidité de la règle spéciale posée par l'article 5 in fine du décret du 30 septembre 1953 pour le congé en matière de baux commerciaux puisse être corrigé en totalité par le jeu du droit commun. Il fait observer cependant qu'il est un peu difficile d'expliquer aux justiciables que le congé, même délivré conformément au contrat, est nul, que le bailleur peut se prévaloir de cette nullité alors même qu'il est à son origine et que les loyers lui sont en conséquence dus mais qu'il devra aussitôt les rembourser au preneur à titre de garantie. En cas de redressement judiciaire ou de cession de la créance de loyers, il faudra recourir à la notion de connexité pour maintenir cette compensation et en cas de vente du bien, le preneur devra payer les loyers au nouveau propriétaire et ne sera garanti que par l'ancien.
Aux sanctions spécifiquement prévues par ces textes d'ordre public, la première chambre civile avait ajouté la nullité du contrat, laquelle ne pouvait être couverte par la renonciation, même expresse, des parties (Civ.1, 3 mars 1993, Bull., n° 95 ; Civ.1, 20 juillet 1994, Bull., n° 262). Elle a abandonné cette jurisprudence en ce qui concerne le non respect des règles de forme. La première chambre civile a jugé le 1er décembre 1993, (Bull., n° 354) (17) , en matière de crédit à la consommation, que lorsque l'offre ne satisfait pas aux dispositions impératives de l'article 5 de la loi du 10 janvier 1978 parce qu'elle contient des clauses, ajoutées aux mentions imposées par le modèle-type, qui aggravent la situation de l'emprunteur en cas de défaillance de celui-ci, le prêteur encourt la sanction civile de la déchéance des intérêts conformément à l'article 23 de la même loi. En matière de crédit immobilier, elle a jugé le 9 mars 1999, (Bull., n° 86), que la seule sanction civile du défaut de communication du tableau d'amortissement est la perte, en totalité ou en partie, du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge. La formule a par la suite été généralisée (18) à l'ensemble des hypothèses prévues par l'article L. 312-33 du Code de la consommation. La
méconnaissance des articles L.311-2, L.311-8 et L.311-10 du Code de la
consommation, même d'ordre public, ne peut être retenue d'office par le
juge (le bénéficiaire n'avait pas comparu). Elle ne peut être opposée
qu'à la demande de la personne que ces dispositions ont pour objet de
protéger (Civ.1, 15 février 2000, Bull., n° 49). |
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