Civ III, 4 juillet 2001, Bull n° 94, N° 00-12-143

 Sur le premier moyen

 Vu l'article 686 du Code civil, ensemble l'article 1134 de ce Code ;

 Attendu qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public ;

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 février 1999), que les consorts Roux ont vendu un terrain à la société civile immobilière (SCI) Les Cayres, selon acte du 4 octobre 1990, portant acceptation par la société acqueresse de l'interdiction, faite aux divers commerçants qui viendraient à s'installer sur le terrain vendu, de fabriquer ou vendre du pain et de la pâtisserie, dans leur forme artisanale et ce, quel que soit le type de commerce qui y serait exercé ; qu'après avoir édifié sur ce terrain un immeuble comprenant des locaux à usage commercial, la SCI Les Cayres l'a revendu à la SCI Mazars, par un acte reproduisant cette même clause ; que cette société a donné en location-gérance un fonds de commerce à la société à responsabilité limitée (SARL) LSF, qui y exploitait un supermarché ; que les consorts Roux, invoquant le non-respect de la clause d'interdiction, ont assigné les sociétés Les Cayres, Mazars et LSF pour obtenir la cessation de ce prétendu manquement et la réparation de leur préjudice ; que la SARL Roux et fils est intervenue à l'instance ;

 Attendu que pour déclarer nulle la stipulation litigieuse et débouter les consorts Roux de leur demande, l'arrêt, ayant relevé que l'interdiction édictée à l'acte du 4 octobre 1990 n'était pas constitutive d'une servitude, en l'absence de détermination du fonds dominant, l'interdiction étant stipulée « pour le respect de la mémoire de M. Léon Roux », retient qu'une convention, dite de non-concurrence, interdisant, sans limitation de temps, l'exercice d'une activité commerciale définie est licite si elle est restreinte à un lieu déterminé, qu'il s'agit, cependant, dans ce cas toujours d'une servitude établie par le fait de l'homme attachée à un fonds dans l'intérêt d'un autre fonds, et que faute d'avoir déterminé un fonds dominant bénéficiaire de la clause de non-concurrence, cette clause est nulle ;

 Qu'en statuant ainsi, alors que l'interdiction faite à l'acquéreur d'un fonds immobilier de l'affecter à un usage déterminé peut revêtir le caractère d'une obligation personnelle, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen

 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 février 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes

Cass. 3ème. Civ..

4 octobre 2000. Arrêt n° 1372. Rejet.

Pourvoi n° 98-12.284.

Sur le pourvoi formé par la Société immobilière de la Côte d'Argent (SICA), société anonyme, dont le siège est 1, allée Roger Touton, 33120 Arcachon, en cassation d'un arrêt rendu le 15 décembre 1997 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre, section A), au profit : 1°/ de Mme Adine Beguerie, veuve Duplantier, demeurant 7, rue Victor Hugo, 64000 Pau, 2°/ de Mme Françoise Beguerie, épouse Lafargue, demeurant Villa 'Les Glycines', 64100 Bayonne, 3°/ de M. Jean-Pierre Beguerie, demeurant 48, rue Thiac, 33000 Bordeaux, défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Moyens produits par Me Ricard, avocat aux Conseils pour la Société immobilière de la côte d'argent (SICA).

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que l'unité foncière appartenant aux consorts BEGUERIE sise à LA TESTE DE BUCH section BK n°26 à 28 est enclavée au sens de l'application des dispositions de l'article 682 du Code Civil, dit que la SICA lui doit le passage sur son fonds,

AUX MOTIFS QUE dès lors que la possibilité de réaliser sur le terrain enclavé un lotissement a été ouverte par le plan d'occupation des sols modifié de la commune, une telle opération constitue une utilisation normale du fonds ; qu'il en découle que la réclamation du propriétaire est fondée dès lors que la ou les issues existantes, résultant notamment de servitudes de passage conventionnelles antérieures et de leur destination d'usage en rapport avec la vocation agricole ou forestière antérieure du fonds, ne peuvent satisfaire aux exigences de la circulation des personnes et des véhicules vers ou en provenance de la voie publique et aux prescriptions impératives du plan d'occupation des sols relatives aux aménagements des voies publiques ou privées des lotissements accédant à la voie publique ; qu'en l'espèce, au vu des productions, les premiers juges ont à juste titre, quoique implicitement, retenu le caractère insuffisant des passages existants du fonds des consorts BEGUERIE à la voie publique passant par le fonds de la société SICA, et résultant de servitudes conventionnelles pour satisfaire aux prescriptions du P.O.S. de LA TESTE DE BUCH en matière de lotissement et aux nécessités de la circulation découlant de la vocation nouvelle du fonds des consorts BEGUERIE à être loti ; (arrêt pages 7 et 8) ;

ALORS QUE l'état d'enclave tient à l'impossibilité d'exploiter normalement le fonds pour les usages visés à l'article 682 du code civil, et non à des contraintes extérieures et juridiques, telles que les exigences de la circulation et de la sécurité imposant des accès aménagés, ou les prescriptions impératives du plan d'occupation des sols relatives aux aménagements des voies publiques ou privées des lotissements accédant à la voie publique ; qu'en l'espèce il était constant que le fonds des consorts BEGUERIE n'était pas enclavé et disposait de plusieurs accès sur la voie publique au moyen de servitudes conventionnelles ; qu'en retenant cependant l'état d'enclave à partir de l'appréciation portée par les autorités administratives chargées d'autoriser le lotissement, les juges du fond ont violé le texte précité.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que l'unité foncière appartenant aux consorts BEGUERIE sise à LA TESTE DE BUCH section BK n°26 à 28 est enclavée au sens de l'application des dispositions de l'article 682 du Code Civil, dit que la SICA lui doit le passage sur son fonds, et maintenu l'expertise ordonnée par les premiers juges

AUX MOTIFS QUE la SICA n'est pas fondée à s'opposer à la demande en invoquant un prétendu 'devoir moral' qu'elle aurait contracté avec ses propres acquéreurs pour maintenir autour de leurs lots un environnement 'naturel' qui n'a jamais, antérieurement, constitué son premier souci, une telle objection étant sans effet sur l'appréciation des conditions de mise en oeuvre des l'article 682 du code civil ; (arrêt, page 10 ; ¶ 6°) ; que les consorts BEGUERIE ont proposé, pour l'établissement de la nouvelle servitude de passage permettant la desserte complète de leur fonds à lotir vers la voie publique trois solutions distinctes : la première par accès direct de leur fonds à la voie privée appartenant à la SICA, cadastrée BK 652, par traversée d'une bande de terre inconstructible propriété de la SICA cadastrée BK 614 et 615 ; la deuxième par accès direct de leur fonds à la même voie privée de la SICA ; par traversée d'une autre bande de terre inconstructible, propriété de la SICA cadastrée BK 611 ; la troisième par accès direct de leur fonds à la voie privée de la SICA dite 'Allée des Dauphins', par traversée d'une bande de terre inconstructible propriété de la SICA cadastrée BN 190 ; la première et la deuxième solutions font déboucher les passages ainsi créés en deux points différents du 'Boulevard des Crêtes', et de l'allée 'voie 12' (avenue des Gémeaux), voies privées permettant la liaison avec le boulevard d'Arcachon par l'avenue des Etoiles et l'avenue des Ecureuils, qui forment le débouché existant du lotissement de la SICA sur cette voie publique ; la troisième fait déboucher le passage ainsi créé sur l'allée des Dauphins, voie privée débouchant elle-même sur l'avenue des Ecureuils puis sur le boulevard d'Arcachon comme ci-dessus. Ces propositions ont été à juste titre retenues par les premiers juges comme conformes aux exigences combinées des articles 682 et 683 du code civil ; l'une ou l'autre de celles qui seront retenues pour assurer la desserte complète du fonds BEGUERIE à lotir (voie principale et voie de sécurité obligatoire) constituent bien pour chacune d'elles un passage fort peu dommageable pour la société SICA : les bandes de terrain inconstructibles dont cette société s'est réservée la propriété, dans le souci manifeste de conserver l'initiative face à l'hypothèse du lotissement futur du fonds BEGUERIE, peuvent être traversées sans dommage excessif ; les allées et avenues du lotissement de la SICA, dont celle-ci a cru devoir conserver la propriété, alors qu'elles n'ont aucune utilité pour elle, qu'elles visent exclusivement à la desserte des parcelles privatives de ce lotissement, et qu'elles ont en réalité vocation à être des voies privées de l'association syndicale du lotissement, ou des voies publiques ou privées de la commune de LA TESTE DU BUCH, peuvent être, sans dommage excessif pour la SICA, le débouché des passages créés au profit du fonds BEGUERIE, tout en permettant de manière directe la liaison de ce fonds avec la voie publique dans des conditions propres à satisfaire les exigences imposées par l'article INA 3 du P.O.S. susvisé, ainsi que l'admet d'ailleurs implicitement le maire de cette commune dans une lettre du 25 mars 1997 adressée à la SARL LES HAUTS DU GOLF ; (arrêt pages 11 et 12)

ALORS QUE le lotisseur doit garantie à ses acquéreurs contre toute éviction ; qu'en tenant pour sans effet le souci manifesté par un lotisseur de garantir à ses acquéreurs la qualité du cadre de vie et l'environnement protégé qu'il leur a vendu avec leurs lots, et irrecevable son opposition à l'institution d'une servitude pénétrant dans le lotissement, à l'effet de desservir un terrain voisin, en raison de la capacité insuffisante des voies de desserte et des risques accrus et nuisances de circulation qui en résulteront pour ses occupants, la Cour d'appel a violé ensemble, les articles 682 et 1626 et suivants du code civil ;

ALORS QUE tous les fonds voisins doivent le passage, lequel doit être fixé à l'endroit le moins dommageable à celui sur le fond duquel il est accordé ; qu'en l'espèce il était soutenu par la S.I.C.A. que les voies de desserte du lotissement de la Forêt n'ont pas été prévues pour desservir un autre lotissement, en particulier un projet portant sur la création de 120 lots de 1000 m2, induisant une circulation supplémentaire, et donc des nuisances évidentes ; qu'en ne recherchant pas si les voies de desserte du Domaine de La Forêt, et le lotissement lui-même à caractère résidentiel, pouvaient satisfaire aux exigences de la circulation des personnes et des véhicules qui résulteront du projet de lotissement au profit duquel le passage était demandé, la Cour d'appel a violé les articles 682 et 683 du code civil

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que l'unité foncière appartenant aux consorts BEGUERIE sise à LA TESTE DE BUCH section BK n°26 à 28 est enclavée au sens de l'application des dispositions de l'article 682 du Code Civil, dit que la SICA lui doit le passage sur son fonds, et maintenu l'expertise ordonnée par les premiers juges

AUX MOTIFS que la société SICA ne peut enfin sérieusement soutenir, comme proposition alternative conforme à l'article 683 précité, que le fonds BEGUERIE serait plus aisément desservi par l'ouverture, au Sud, d'un passage sur la propriété d'un tiers, la Société Foncière et Immobilière du Littoral et du PYLA SUR MER, débouchant sur l'avenue du PYLA SUR MER, voie rapide reliant les communes du PYLA SUR MER et LA TESTE DE BUCH, au motif que le P.O.S. de cette dernière prévoirait sur une parcelle n°59 dite 'emplacement réservé' la création sur cette voie publique, d'un carrefour destiné à la desserte future des lotissements à créer au Nord de cette voie ; que ce passage serait de plus de 300 mètres de longueur au travers de la propriété en cause actuellement en zone IINA et non en zone INA constructible, en sorte qu'il ne répondrait pas à l'obligation légale d'aménager le passage suivant le trajet le plus court vers la voie publique ; qu'ensuite, l'existence d'un 'emplacement réservé' au P.O.S. révisé n'est pas démontrée, la liste produite par la SICA relevant d'une enquête publique dont les résultats, ne sont pas communiqués ; que de plus, il n'est pas établi qu'un tel passage, à le supposer viable, assurerait à lui seul la 'desserte complète' du fonds BEGUERIE à lotir au regard des dispositions du P.O.S. exigeant, au-delà de 3 ha, l'aménagement obligatoire de deux voies, dont l'une pour la sécurité ou de celles suspendant l'aménagement des voies de desserte à la sécurité de la circulation publique ; qu'enfin, le caractère dommageable d'un tel passage, quelle qu'en soit la destination future, éventuellement, à être urbanisée, elle aussi, serait infiniment plus important, aujourd'hui comme demain, pour ce fonds que l'assiette du passage diviserait en deux'.

ALORS QU'à supposer que l'accès par le Sud n'ait pas été le plus court, il demeurait préférable car moins dommageable pour l'environnement et la sécurité des habitants du lotissement de la Forêt ; les servitudes conventionnelles permettant en tout état de cause d'assurer la deuxième voie exigée par le P.O.S. ; qu'en statuant comme ils l'ont fait les juges du fond ont violé derechef les articles 682 et 683 du code civil ;

ALORS QU'il appartenait aux juges du fond de rechercher ainsi qu'ils y étaient invités si le plan d'occupation des sols de la Commune de LA TESTE DE BUCH ne prévoyait pas sur une autre voie publique la création d'un carrefour destiné à servir de desserte des territoires nouvellement ouverts à l'urbanisation, tel le terrain BEGUERIE ; qu'en se bornant à retenir que l'existence d'un 'emplacement réservé' au P.O.S. révisé n'est pas démontrée, les juges du fond à qui il appartenait de déterminer la réglementation d'urbanisme en vigueur ont manqué à leur office en violation de l'article 12 du Nouveau Code de Procédure civil ;

ALORS QUE le caractère dommageable d'un passage par le fonds voisin situé au Sud est purement hypothétique, en l'état actuel inconstructible de la parcelle concernée, et qui en cas d'ouverture à l'urbanisation aura à prévoir une desserte intérieure ; qu'en statuant comme ils l'ont fait les juges du fond ont violé derechef les articles 682 et 683 du code civil.

LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Guerrini, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Dupertuys, Philippot, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Donne acte à la société Les Hauts du Golf de son intervention volontaire ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la Société anonyme immobilière de la côte d'argent (SICA) fait grief à l'arrêt attaqué (Bordeaux, 15 décembre 1997), d'accueillir la demande des consorts Beguerie, aux droits desquels se trouve la société Les Hauts du Golf, tendant à l'obtention sur le fonds de la SICA, jouxtant le leur, d'un passage suffisant pour la réalisation d'un projet de lotissement, alors, selon le moyen, 'que l'état d'enclave tient à l'impossibilité d'exploiter normalement le fonds pour les usages visés à l'article 682 du Code civil, et non à des contraintes extérieures et juridiques, telles que les exigences de la circulation et de la sécurité imposant des accès aménagés ou les prescriptions impératives du plan d'occupation des sols relatives aux aménagements des voies publiques ou privées des lotissements accédant à la voie publique ; qu'en l'espèce il était constant que le fonds des consorts Beguerie n'était pas enclavé et disposait de plusieurs accès sur la voie publique au moyen de servitudes conventionnelles ; qu'en retenant cependant l'état d'enclave à partir de I'appréciation portée par les autorités administratives chargées d'autoriser le lotissement, les juges du fond ont violé le texte précité' ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le terrain des consorts Beguerie, précédemment à vocation agricole et forestière, avait été classé en zone constructible du plan d'occupation des sols (POS) modifié de la commune, que l'autorisation de bâtir avait cependant été refusée en 1995 en raison de ce que le projet ne comportait qu'un accès unique, générateur d'insécurité dans l'usage de la voie publique, et relevé que l'opération de lotissement envisagée constituait une utilisation normale du fonds, la cour d'appel, prenant justement en considération les exigences du POS en la matière et les nécessités de circulation découlant de la vocation nouvelle du fonds des consorts Beguerie à être loti, a souverainement retenu que les passages existants, reliant les terrains des demandeurs à la voie publique à travers ceux de la SICA, tels que résultant de servitudes conventionnelles, n'assuraient pas une desserte suffisante du futur lotissement, et que celui-ci se trouvait donc en état d'enclave ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu, d'une part, que la SICA n'ayant pas invoqué, dans ses conclusions en appel, la garantie qu'elle devait à ses acquéreurs, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit et partant, irrecevable ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant énoncé à bon droit que le passage destiné à assurer la desserte complète du fonds des consorts Beguerie devait être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, que néanmoins, il devait être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé, et relevé que les trois propositions des consorts Beguerie pour l'établissement de la nouvelle servitude de passage représentaient, pour chacune d'elles, un passage fort peu dommageable pour la SICA, puisque pris sur des bandes de terrain inconstructibles, dont cette société s'était réservé la propriété dans le souci manifeste de conserver l'initiative face à l'hypothèse du lotissement futur du fonds Beguerie, et qui pouvaient être traversées sans dommage excessif, que les allées et les avenues du lotissement de la SICA, dont celle-ci a cru devoir conserver la propriété alors qu'elles ne lui sont d'aucune utilité, tendent exclusivement à la desserte des parcelles privatives de ce lotissement, qu'elles ont en réalité vocation à être des voies privées de l'association syndicale du lotissement ou des voies publiques ou privées de la commune, qu'elles permettent d'assurer de manière directe et dans des conditions répondant aux exigences du POS la liaison du fonds Beguerie avec la voie publique, que la proposition alternative de la SICA, d'ouverture d'un passage au sud, sur la propriété d'un tiers, au motif que le POS réserverait sur une parcelle n° 59 un emplacement en vue de la création d'un carrefour destiné à la desserte des lotissements à créer au nord de cette voie, ne répondrait pas à l'obligation légale d'aménager le passage suivant le trajet le plus court vers la voie publique, que le caractère dommageable d'un tel passage, quelle que soit la destination future de la propriété touchée par cette emprise, serait infiniment plus important, aujourd'hui comme demain, pour ce fonds qui se trouverait ainsi divisé en deux, la cour d'appel, ayant procédé à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu que les propositions des consorts Beguerie répondaient le mieux aux prévisions des articles 682 et 683 du Code civil et par ces seuls motifs, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société immobilière de la côte d'argent (SICA) aux dépens.

Sur le rapport de M. Guerrini, conseiller, les observations de Me Ricard, avocat de la Société immobilière de la côte d'argent, de Me Blondel, avocat de la société Les Hauts du Golf, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; M. BEAUVOIS, président.