LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE.

16 juin 1999. Arrêt n° 1124. Cassation.

Pourvoi n° 96-22.890.

Sur le pourvoi formé par la SCI l'Oustau Di Patjo, société civile immobilière, dont le siège est chemin du Milieu, 84460 Cheval Blanc, en cassation d'un arrêt rendu le 26 septembre 1996 par la cour d'appel de Nîmes (1e chambre), au profit : 1°/ de M. Jean-Michel Daumas, 2°/ de Mme Marguerite Douge, épouse Daumas, demeurant ensemble 315, Montée du Valadas, 30133 Les Angles, défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société l'Oustau Di Patjo

MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer et fixé à 21.252,94 F l'an HT le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 1993 pour une durée de 9 années,

AUX MOTIFS QU'il ne peut être tenu compte pour la fixation du nouveau loyer des travaux engagés par Monsieur SADOC (précédent locataire) courant 1981, même s'ils ont manifestement amélioré la commercialité du local, ne serait-ce que par son agrandissement ; qu'en effet, compte tenu des mesures judiciaires prises par la bailleresse à l'époque et de l'augmentation très sensible du montant du loyer lors du renouvellement intervenu en 1984, il est établi que les effets de ces travaux ont été pris en considération pour la fixation du loyer ; qu'au demeurant la modification notable d'un élément de fixation de la valeur locative ne peut concerner que le cours du bail à renouveler à l'exclusion de facteurs de modification antérieurs (p. 6 in limine de l'arrêt attaqué) ;

ALORS, D'UNE PART, QUE l'arrêt constate que le loyer, fixé initialement à 7.200 F l'an, a été porté à 16.120 F l'an lors du renouvellement de 1984 (arrêt attaqué, p. 2), soit un taux de variation du loyer inférieur au coefficient de plafonnement fixé en 1984 par le législateur à 2,35 (7.200 F x 2,35 = 16.920 F) ; que la Cour d'Appel ne pouvait donc, sans dénaturer la volonté des parties et violer l'article 1134 du Code civil, affirmer que le loyer renouvelé en 1984 avait été fixé en considération des améliorations apportées en 1981 par le locataire ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE, si, en principe, la modification notable d'un élément de fixation de la valeur locative ne peut concerner que le cours du bail à renouveler jusqu'à la date d'effet du nouveau bail, les effets de l'accession de travaux d'amélioration effectués par le locataire sont reportés au deuxième renouvellement consécutif à la période au cours de laquelle les améliorations ont été effectuées ; que l'arrêt attaqué, qui relève que les travaux ont été engagés par le locataire courant 1981, soit au cours de la période antérieure au premier renouvellement, a donc violé les articles 23-6 et 23-3 du décret du 30 septembre 1953.

LA COUR, en l'audience publique du 12 mai 1999, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen, faisant fonctions de président, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le moyen unique :

Vu les articles 23-3 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 26 septembre 1996), que la société civile immobilière l'Oustau Di Patjo, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail aux époux Daumas, venant aux droits de la société Sadoc, les a assignés en fixation hors plafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 1993, en invoquant des travaux réalisés en 1981 ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt attaqué retient que, compte tenu de l'augmentation trés sensible du loyer lors du renouvellement intervenu en 1984, il est établi que les effets des travaux avaient été pris en considération pour la fixation du loyer et qu'au demeurant la modification notable d'un élément de fixation de la valeur locative ne pouvait concerner que le cours du bail à renouveler à l'exclusion des facteurs de modification antérieurs ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser si les travaux réalisés au cours du bail précédant le bail expiré, constituaient une amélioration au sens de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ou une modification des caractéristiques du local au sens de l'article 23-1 de ce texte, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 septembre 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne les époux Daumas aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé.

Sur le rapport de Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société l'Oustau Di Patjo, de la SCP Delaporte et Briard, avocat des époux Daumas, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Mlle FOSSEREAU, conseiller doyen, faisant fonctions de président.