CHARGE DE LA PREUVE

Sur le pourvoi formé par Mme Djemila Nasseur, épouse Ladjal, domiciliée restaurant 'la Félouque', 165 Boulevard du Montparnasse, 75006 Paris, en cassation d'un arrêt rendu le 30 avril 1998 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit de Mme Jeanne Touluch, épouse Valat Madaule, demeurant 27, rue Campagne Première, 75014 Paris, défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Moyens produits par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour Mme Djemila Nasseur, divorcée Ladjal.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt critiqué d'avoir jugé qu'il y avait lieu à déplafonnement du prix du bail renouvelé pour les locaux loués par Mme VALAT MADAULE à Mme NASSEUR-LADJAL (la cour écrit NADJAL par erreur) au 165, bd Montparnasse,

AUX MOTIFS QUE la désignation des lieux contenue dans le bail expiré est :

'Au rez-de-chaussée : une boutique sur le boulevard Montparnasse, à droite de cette boutique un couloir avec prote à gauche sur la boutique ; un WC : au bout du couloir.

Au sous sol auquel on accède par une trappe dans la boutique et par un escalier, 2 caves et un sous-sol donnant accès sur la rue Notre-Dame-des-Champs.

A la suite de la boutique et au fond, petit escalier d'accès à un appartement composé de trois pièces, cuisine débarras, donnant sur la rue Notre-Dame-des-Champs'

que la désignation des lieux telle qu'elle résulte du rapport d'expertise est :

'au rez-de-chaussée :

. une salle de restaurant en vitrine sur la rue, avec terrasse couverte sur le trottoir, autorisée par la Ville de Paris,

. une arrière-boutique avec fenêtre sur la rue Notre-Dame-des-Champs,

. une cuisine,

. une petite pièce,

au sous-sol :

. un bar et une salle de restaurant, au sol dallé, non exploités, avec cuisine,

. groupe sanitaire hommes et femmes,

. cave au sol ciment'

qu'aux termes de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4, justifie un déplafonnement du prix du loyer ; que c'est au bailleur qui l'invoque comme motif de déplafonnement de rapporter la preuve d'une modification ;

qu'en l'espèce, la preuve de la modification résulte de la comparaison de la description contenue dans le bail et des constatations de l'expert ;

que concernant la date des travaux, les baux de 1964 et 1984 (à effet du 1er juillet 1982) autorisent le preneur à faire tous travaux d'aménagement et de modernisation, même en supprimant les cloisons existantes, sous réserve que celles-ci ne soient pas partie commune de l'immeuble et que ces travaux n'affectent pas la solidité de l'immeuble ; que les baux prévoient également que pour ces travaux, le preneur devra au préalable obtenir l'agrément du syndic de l'immeuble et en cas d'autorisation, qu'ils devront être effectués sous la surveillance de l'architecte des bailleurs dont les honoraires seront à la charge du preneur ;

que si Mme LADJAL produit une attestation de Mme LOISON qui indique : 'j'ai acheté en 1964 un fonds de commerce 'café bois charbon' que j'ai entièrement transformé pour créer le restaurant 'Les Arêtes'. J'ai cédé ce fonds de commerce en 1985 en l'état de sa création', elle ne verse aux débats aucun élément prouvant que l'autorisation du syndic ait été demandée, pas plus que l'intervention de l'architecte du bailleur ; qu'aucun élément n'est donné quant à l'ampleur des travaux qui ont été réalisés par Mme LOISON ;

que Mme LADJAL produit six attestations de clients qui certifient qu'ils ont connu depuis fort longtemps (1966, 1967, 1982) la salle de restaurant allant de la rue du Montparnasse à la rue Notre-Dame-des-Champs ; que toutefois ces attestations, qui ne portent que sur la salle de restaurant du rez-de-chaussée, sont insuffisantes pour démontrer que tous les travaux d'aménagement ont été réalisés antérieurement au bail expiré ;

qu'il convient de rappeler que le sous-sol, pour lequel aucune attestation n'est produite, a été entièrement remanié, puisque ce qui était qualifié 'sous-sol' dans le bail et 'réserve' sur le plan de copropriété, est devenu un bar et une salle de restaurant ; qu'une telle modification ne peut être que notable, la partie accessible à la clientèle ayant été considérablement agrandie, même si au moment de la visite de l'expert, cette partie des locaux semblait ne pas être exploitée ;

que Mme LADJAL fait valoir qu'en tout état de cause, la bailleresse ne saurait se prévaloir de la modification des lieux, sauf à prouver qu'elle a assumé la charge des travaux ; qu'un tel argument est sans portée dans la mesure où la locataire ne rapporte pas elle-même la preuve de la date de ces travaux, puisque la seule conséquence serait de reporter l'effet de ces travaux sur le déplafonnement à la fin du bail suivant le bail au cours duquel les travaux ont été effectués ;

que Mme NADJAL ne prouve donc ni que tous les travaux de modification des locaux ont été réalisés antérieurement au bail expiré, ni que les bailleurs auraient eu connaissance de ces travaux, notamment par les autorisations devant être demandées ;

que l'ensemble des lieux loués est désormais affecté à usage commercial alors que la destination contractuelle vise l'habitation de la preneuse ; qu'il s'agit là encore d'une modification notable de l'affectation des locaux ;

ALORS D'UNE PART QUE la modification notable des caractéristiques du local mentionnée à l'article 23-1 du décret du 30 septembre 1953 ne peut concerner que le cours du bail à renouveler jusqu'à la date d'effet du nouveau bail ; que c'est au bailleur qui sollicite le déplafonnement pour le loyer du bail renouvelé de prouver que la modification alléguée est bien intervenue pendant le cours du bail expiré et non lors d'un bail précédent ; qu'en prononçant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, après avoir relevé que la locataire ne prouvait ni que tous les travaux de modification des locaux avaient été réalisés antérieurement au bail expiré, ni que le bailleur en avait eu connaissance, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et partant violé les articles 1351 du Code civil, 23-1 et 23-6 du décret du 30 octobre 1953.

ALORS D'AUTRE PART ET SUBSIDIAIREMENT QUE dès lors que la Cour d'appel a admis l'existence d'une modification notable des locaux de nature à justifier un déplafonnement, elle a nécessairement considéré que ces modifications avaient été apportées au cours du bail expiré ; qu'il résulte de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 que les améliorations apportées aux lieux loués ne peuvent justifier un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail qu'à condition que le propriétaire en ait assumé la charge, directement ou indirectement ; qu'en écartant le moyen subsidiaire de Mme NASSEUR-LADJAL tiré de ce que, en tout état de cause, la bailleresse n'avait pas assumé la charge des travaux d'amélioration dont elle se prévalait, après avoir relevé que Mme NASSEUR-LADJAL ne prouvait pas la date des travaux, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 23-3, alinéa 2 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ;

ALORS ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE les modifications notables apportées aux lieux loués, lorsqu'elles constituent des améliorations, ne peuvent justifier le déplafonnement du loyer que lors du second renouvellement suivant le bail au cours duquel les travaux ont été effectués, à moins que le bailleur prouve avoir assumé directement ou indirectement la charge des travaux ; qu'en présence de telles améliorations, c'est au bailleur qui réclame le déplafonnement du loyer de prouver soit qu'il en a assumé la charge soit qu'elles ont été faites lors du bail précédant le bail expiré ; que dans ses conclusions régulièrement signifiées le 17 décembre 1996, Mme NASSEUR-LADJAL avait fait valoir à titre subsidiaire, pour le cas où il serait jugé que les locaux avaient été modifiés au cours du bail expiré, que les modifications alléguées par la bailleresse constituaient des améliorations des lieux loués et qu'elles ne pouvaient justifier le déplafonnement du loyer dès lors que la bailleresse ne prouvait pas en avoir assumé la charge directement ou indirectement ; que pour autoriser le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, la Cour d'appel a constaté que les lieux loués avaient fait l'objet de modifications notables, le sous-sol notamment ayant été transformé en un bar et une salle de restaurant d'où il résultait qu'il avait fait l'objet d'une amélioration ; qu'en ordonnant néanmoins le déplafonnement du loyer du bail renouvelé après avoir seulement relevé que Mme NASSEUR-LADJAL ne prouvait pas que les travaux litigieux avaient été effectués au cours du bail expiré, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et partant violé les articles 1351 du Code civil et 23-6 et 23-3 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt critiqué d'avoir jugé que l'affectation des lieux loués avait fait l'objet d'une modification notable et d'avoir en conséquence fait droit à la demande de déplafonnement du prix du bail renouvelé pour les locaux loués par Mme VALAT MADAULE à Mme NASSEUR-LADJAL (la cour écrit NADJAL par erreur) au 165, bd Montparnasse,

AUX MOTIFS QUE la désignation des lieux contenue dans le bail expiré est :

'Au rez-de-chaussée : une boutique sur le boulevard Montparnasse, à droite de cette boutique un couloir avec porte à gauche sur la boutique ; un WC : au bout du couloir.

Au sous sol auquel on accède par une trappe dans la boutique et par un escalier, 2 caves et un sous-sol donnant accès sur la rue Notre-Dame-des-Champs.

A la suite de la boutique et au fond, petit escalier d'accès à un appartement composé de trois pièces, cuisine débarras, donnant sur la rue Notre-Dame-des-Champs'

que la désignation des lieux telle qu'elle résulte du rapport d'expertise est :

'au rez-de-chaussée :

. une salle de restaurant en vitrine sur la rue, avec terrasse couverte sur le trottoir, autorisée par la Ville de Paris,

. une arrière-boutique avec fenêtre sur la rue Notre-Dame-des-Champs,

. une cuisine,

. une petite pièce,

au sous-sol :

. un bar et une salle de restaurant, au sol dallé, non exploités, avec cuisine,

. groupe sanitaire hommes et femmes,

. cave au sol ciment'

qu'en l'espèce, la preuve de la modification résulte de la comparaison de la description contenue dans le bail et des constatations de l'expert ;

ALORS D'UNE PART QUE dans son attestation du 8 juin 1994, régulièrement communiquée et produite devant la Cour d'appel, Mme BOUDAN, qui habite au 167 Bd du Montparnasse, certifie 'qu'aucune modification n'a été effectuée dans le restaurant 'La Felouque' depuis janvier 1967 portant l'enseigne 'Les Arêtes' ; qu'il résulte des termes clairs et précis de cette attestation qu'elle porte sur l'ensemble des locaux en cause et non seulement sur la salle de restaurant du rez-de-chaussée ; qu'en affirmant que les attestations produites portent sur la seule salle de restaurant du rez-de-chaussée et qu'aucune n'est produite concernant le sous-sol, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'attestation de Mme BOUDAN et partant violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE la Cour d'appel a expressément constaté que Mme NASSEUR-LADJAL produisait six attestations de clients qui certifient qu'ils ont connu depuis fort longtemps (1966, 1967 et 1982) la salle de restaurant allant de la rue du Montparnasse à la rue Notre-Dame-des-Champs, soit la salle de restaurant du rez-de-chaussée, où se trouvait selon les énonciations du premier bail, reprises par la Cour d'appel, la partie habitation des locaux ; que Mme NASSEUR avait ainsi prouvé que la modification de l'affectation de cette partie des locaux remontait aux années soixante et ne pouvait donc justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé de Mme NASSEUR ; qu'en retenant néanmoins cette modification pour justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, la Cour d'appel a violé l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953.

LA COUR, en l'audience publique du 26 janvier 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1315 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 avril 1998), que Mme Valat Madaule, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail depuis 1964, a délivré à sa locataire Mme Ladjal, un congé avec offre de renouvellement pour le 1er juillet 1991 moyennant un loyer augmenté ; que Mme Ladjal a assigné la bailleresse en fixation du loyer en application des indices ;

Attendu que pour rejeter cette demande et accueillir la demande de fixation du loyer à la valeur locative, l'arrêt retient que le sous-sol, figurant à l'origine comme réserve, a été entièrement remanié et est devenu un bar et une salle de restaurant, qu'une telle modification ne peut être que notable, la partie accessible à la clientèle ayant été considérablement agrandie et que Mme Ladjal ne prouve pas que tous les travaux ont été réalisés antérieurement au bail expiré ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 avril 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne Mme Valat Madaule aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme Valat Madaule à payer à Mme Nasseur la somme de 9 000 francs ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme Valat Madaule ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé.

Sur le rapport de Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de Mme Ladjal, de Me Boullez, avocat de Mme Valat Madaule, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; M. BEAUVOIS président.

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