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V° MANDAT
Cour de Cassation
Chambre civile 1
| Audience publique du 22 mai 1985 |
Cassation partielle |
N° de pourvoi : 84-10572
Publié au bulletin
Pdt. M. Ponsard conseiller doyen faisant fonctions
Rapp. M. Sargos
Av.Gén. M. Rocca
Av. demandeur : Me Choucroy
Av. défendeur : SCP Waquet, Me Rouvière
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DES JUGES
DU FOND, QUE, LE 11 MAI 1979, LES EPOUX BRILLOUIN ONT DONNE A LA
SOCIETE GERP IMMOBILIER LE MANDAT NON EXCLUSIF DE VENDRE UN
IMMEUBLE POUR LE PRIX DE 850.000 FRANCS ;
QUE CE MANDAT COMPORTAIT, NOTAMMMENT, LES DEUX CLAUSES SUIVANTES
: L'UNE, SELON LAQUELLE LA REMUNERATION DE L'AGENT IMMOBILIER,
D'UN MONTANY DE 50.000 FRANCS ETAIT A LA CHARGE DU VENDEUR,
L'AUTRE, QUI PRECISAIT QUE LE MANDAT AVAIT UNE DUREE ;
QU'EN NOVEMBRE 1979, LES EPOUX BRILLOUIN ONT VENDU DIRECTEMENT
LEUR IMMEUBLE AUX EPOUX BARBE POUR LE PRIX DE 700.000 FRANCS ;
QUE LA SOCIETE GERP IMMOBILIER, ALLEGUANT QU'ELLE AVAIT FAIT
VISITER CET IMMEUBLE AUX ACQUEREURS LE 9 AOUT 1979, A ASSIGNE
LES EPOUX BRILLOUIN ET BARBE EN PAIEMENT DE LA COMMISSION DE
50.000 FRANCS PREVUE AU MANDAT ;
QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR INVITE LES PARTIES A S'EN
EXPLIQUER, A SOULEVE D'OFFICE LE MOYEN TIRE DU DEFAUT DE LIMITE
DANS LE TEMPS DES EFFETS DU MANDAT DU 11 MAI 1979, EU EGARD A LA
CLAUSE DE RENOUVELLEMENT INDEFINI PAR TACITE RECONDUCTION, ET
DEBOUTE L'AGENT IMMOBILIER DE SON ACTION ;
ATTENDU QUE LA SOCIETE GERP IMMOBILIER FAIT GRIEF A L'ARRET
ATTAQUE DE L'AVOIR DEBOUTEE DE SA DEMANDE DIRIGEE CONTRE LES
ACQUEREURS, ALORS QUE CEUX-CI, EN SIGNANT UN BON DE VISITE,
S'ETAIENT ENGAGES A CONCLURE L'OPERATION PAR L'ENTREMISE DE
L'AGENT IMMOBILIER, DE SORTE QUE LA NULLITE DU MANDAT NE POUVAIT
FAIRE OBSTACLE A LA MISE EN CAUSE DE LEUR RESPONSABILITE
CONTRACTUELLE DECOULANT DU BON DE VISITE ;
MAIS ATTENDU QUE LA ACQUEREURS LE 9 AOUT 1979, A ASSIGNE LES
EPOUX BRILLOUIN ET BARBE EN PAIEMENT DE LA COMMISSION DE 50.000
FRANCS PREVUE AU MANDAT ;
QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR INVITE LES PARTIES A S'EN
EXPLIQUER, A SOULEVE D'OFFICE LE MOYEN TIRE DU DEFAUT DE LIMITE
DANS LE TEMPS DES EFFETS DU MANDAT DU 11 MAI 1979, EU EGARD A LA
CLAUSE DE RENOUVELLEMENT INDEFINI PAR TACITE RECONDUCTION, ET
DEBOUTE L'AGENT IMMOBILIER DE SON ACTION ;
ATTENDU QUE LA SOCIETE GERP IMMOBILIER A DEMANDE LA CONDAMNATION
DES EPOUX BARBE A LUI PAYER, NON PAS DES DOMMAGES-INTERETS EN
REPARATION D'UNE FAUTE CONTRACTUELLE, MAIS, SOLIDAIREMENT AVEC
LES VENDEURS, LE MONTANT DE LA COMMISSION PREVUE AU MANDAT ;
QU'IL RESULTE DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET DE
L'ARTICLE 73 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 QUE L'AGENT IMMOBILIE
NE PEUT RECLAMER UNE REMUNERATION A UNE PERSONNE AUTRE QUE CELLE
MENTIONNEE COMME EN AYANT LA CHARGE DANS LE MANDAT OU DANS
L'ENGAGEMENT DES PARTIES ;
QU'EN L'ESPECE LE MANDAT PRECISAIT QUE LA COMMISSION ETAIT A LA
CHARGE DES SEULS VENDEURS ;
QU'AINSI LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
SUR LA PREMIERE BRANCHE DU PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE LA
SOCIETE GERP IMMOBILIER REPROCHE ENCORE A LA COUR D'APPEL
D'AVOIR RELEVE D'OFFICE LE MOYEN TIRE DE L'ABSENCE DE LIMITE DE
LA DUREE DU MANDAT ALORS QU'UNE "NULLITE DE PROTECTION N'EST
INVOCABLE QUE PAR LE SEUL PARTICULIER" ;
MAIS ATTENDU QUE, S'AGISSANT D'UN MOYEN DE PUR DROIT QUI N'ETAIT
MELANGE D'AUCUN ELEMENT DE FAIT PUISQU'IL RESSORTAIT DES TERMES
MEMES DU MANDAT DONT L'APPLICATION ETAIT DEMANDE, LA COUR
D'APPEL ETAIT FONDEE A RELEVER D'OFFICE LE MOYEN TIRE DE LA
VIOLATION DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ;
QU'AINSI LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLIE ;
REJETTE LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN ET LE SECOND MOYEN ;
MAIS SUR LE DEUXIEME BRANCHE DU MOYEN : VU L'ARTICLE 7 DE LA LOI
N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970 ;
ATTENDU QUE SI UN MANDAT A DUREE DETERMINEE, MAIS CONTENANT UNE
CLAUDE DE RENOUVELLEMENT INDEFINIE PAR TACITE RECONDUCTION,
N'EST PAS LIMITEE DANS LE TEMPS, ET ENCOURT DONC LA NULLITE
PREVUE PAR L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, CETTE
NULLITE NE CONCERNE QUE LA CLAUSE DE RENOUVELLEMENT, LA PREMIERE
PERIODE ETANT LIMITEE DANS LE TEMPS AU SENS DE L'ARTICLE PRECITE
;
ATTENDU QU'IL APPARTENAIT, DES LORS A LA COUR D'APPEL, POUR
DETERMINER SI L'AGENT IMMOBILIER AVAIT DROIT A UNE REMUNERATION,
DE RECHERCHER SI, COMME IL LE SOUTENAIT, IL AVAIT EFFECTIVEMENT
FAIT VISITER L'IMMEUBLE AUX ACQUEREURS AVANT L'EXPIRATION DE LA
PREMIERE PERIODE DE TROIS MOIS ;
QU'EN EFFET, LORSQU'UN AGENT IMMOBILIER, BENEFICIAIRE D'UN
MANDAT, FAIT VISITER A UNE PERSONNE L'IMMEUBLE MIS EN VENTE ET
QU'ENSUITE LE VENDEUR TRAITE DIRECTEMENT AVEC CETTE PERSONNE,
L'OPERATION EST REPUTEE EFFECTIVEMENT CONCLUE, AU SENS DE
L'ARTICLE 6 DE LA LOI PRECITEE, PAR L'ENTREMISE DE CET AGENT
IMMOBILIER, LEQUEL A ALORS DROIT AU PAIEMENT DE LA COMMISSION
CONVENUE, SAUF A TENIR COMPTE, EU EGARD AU BAREME REGLEMENTAIRE,
DU PRIX DE VENTE REEL DE L'IMMEUBLE ;
QU'IL APPARTIENT SEULEMENT A LA PARTIE QUI CONTESTE ETRE
REDEVABLE D'UNE COMMISSION DE PROUVER LES CIRCONSTANCES OU
FAUTES DE L'AGENT IMMOBILIER DE NATURE A PERMETTRE A LA
JURIDICTION D'EN REDUIRE LE MONTANT OU DE LA SUPPRIMER ;
D'OU IL SUIT QU'EN STATUANT COMME ELLE L'A FAIT, LA COUR D'APPEL
N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, EN CE QUE LA COUR D'APPEL A
DEBOUTE LA SOCIETE GERP IMMOBILIER DE SON ACTION DIRIGEE CONTRE
LES EPOUX BRILLOUIN, L'ARRET RENDU LE 10 NOVEMBRE 1983, ENTRE
LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL DE VERSAILLES ;
REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU
MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET,
POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE
ROUEN, A CE DESIGNEE PAR DELIBERATION SPECIALE PRISE EN LA
CHAMBRE DU CONSEIL ;
Publication : Bulletin 1985 I N° 159 p. 145
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, chambre 3,
1983-11-10
Précédents jurisprudentiels : DANS LE MEME SENS : (2). Cour de
Cassation, chambre civile 1, 1984-03-28, Bulletin 1984 I n° 117
p. 96 (Rejet) et les arrêts cités. A rapprocher : (3). Cour de
Cassation, chambre civile 1, 1969-02-18, Bulletin 1969 I n° 74
(2) p. 55 (Rejet). (3). Cour de Cassation, chambre civile 1,
1984-06-13, Bulletin 1984 I n° 192 p. 163 (Rejet)
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