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Cour de Cassation
N° de pourvoi : 99-17055 Publié au bulletin Président : M. Beauvois . Rapporteur : M. Betoulle. Avocat général : M. Guérin. Avocats : la SCP Delaporte et Briard, la SCP Boré, Xavier et Boré. Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 mai 1999), que la société civile immobilière Vélizy Petit-Clamart, devenue une société en nom collectif (SNC), a consenti à la société à responsabilité limitée (société) Milou un bail sur un local à usage commercial pour une durée de douze années moyennant un loyer composé d'un loyer fixe annuel indexé et d'un complément variable constitué par un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire dans les lieux loués ; que la bailleresse, ayant accepté le principe du renouvellement du bail, a assigné sa locataire pour voir fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative ; Attendu que la SNC Vélizy Petit-Clamart fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande, alors, selon le moyen : 1° que le procédé binaire de fixation des loyers adopté par les parties, comportant un loyer variable avec fixation d'un loyer minimum garanti, constitue un mode contractuel de détermination des loyers à intervalles réguliers, valable pour la durée du bail, mais qui ne saurait priver le bailleur du bénéfice des règles statutaires lors du renouvellement du bail ; que le montant du loyer d'un bail à renouveler doit nécessairement être déplafonné lorsque le bail venu en renouvellement a excédé neuf années et doit correspondre à la valeur locative compte tenu notamment des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ; qu'ainsi, en présence d'une clause spécifique du bail de fixation d'un loyer variable, le loyer minimum garanti doit être fixé à la valeur locative lors du renouvellement du bail ; qu'en présence d'un bail venu en renouvellement, conclu pour une durée de douze ans, la cour d'appel ne pouvait, sans méconnaître l'article 23 du décret du 30 septembre 1953, exclure toute fixation du loyer minimum garanti par référence à la valeur locative ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 2° que la fixation du loyer renouvelé d'un bail dans lequel a été stipulé un loyer variable, égal à un pourcentage du chiffre d'affaires du preneur avec un minimum garanti, doit s'opérer conformément à la convention des parties ; qu'en s'abstenant de rechercher, bien qu'y ayant été expressément invitée, si les parties n'avaient pas entendu, lors du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 1995, fixer à la valeur locative le montant du loyer minimum garanti dès lors, d'une part, que lors du précédent renouvellement du bail survenu le 1er janvier 1983, les parties avaient déjà fixé ce montant par référence à la valeur locative, soit 326 400 francs, et, d'autre part, que les parties, après avoir fixé à douze années la durée du bail, avaient expressément stipulé une clause de prorogation de la durée du bail pour une période complémentaire de neuf années, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que par les stipulations du bail relatives à la fixation du loyer les parties avaient entendu déroger aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et que la société Vélizy Petit-Clamart ne pouvait invoquer le pouvoir reconnu au juge des loyers commerciaux en cette matière ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi. Publication : Bulletin 2001 III N° 29 p. 24 Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 1999-05-11 Précédents jurisprudentiels : DANS LE MEME SENS : Chambre civile 3, 1999-01-27, Bulletin 1999, III, n° 22, p. 14 (cassation), et l'arrêt cité. Cour de Cassation
N° de pourvoi : 97-13366 Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 janvier 1997), que la société Intexal était titulaire d'un bail consenti le 23 décembre 1980 pour une durée de douze ans par la société civile du Centre commercial de la Défense ; que le bail stipulait que le loyer serait égal à 6 % du chiffre d'affaires annuel hors taxe, ce loyer ne pouvant cependant en aucun cas être inférieur à une certaine somme révisable par le jeu de la clause d'échelle mobile ; que le bailleur a donné congé à la société Intexal pour le 31 décembre 1992, avec offre de renouvellement pour une durée de douze ans, sous réserve d'une augmentation du loyer minimum garanti ; que la société Intexal s'y est opposée ; Attendu que pour dire que le loyer minimum doit être fixé en fonction de la valeur locative, l'arrêt retient que le procédé binaire de fixation des loyers adopté par les parties n'avait nullement pour effet de faire échec au droit de renouvellement régi par le décret du 31 septembre 1953, qu'il ne saurait les priver, sauf volonté expresse de leur part, non manifestée en l'occurence, du bénéfice des règles statutaires de renouvellement du bail et qu'il en résultait que le montant du loyer d'un bail à renouveler d'une durée supérieure à neuf années, donc nécessairement déplafonné, devait correspondre à la valeur locative, à défaut d'accord entre les parties, le juge devant la fixer en tenant compte notamment des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable avait été originairement fixé, en prenant en considération le caractère binaire du loyer, le loyer minimum garanti étant certes le seul susceptible d'être modifié, mais pouvant l'être au vu des critères de l'article 23 du décret du 30 septembre 1953 et du jeu de la clause de loyer variable au cours du bail initial ; Qu'en statuant ainsi, alors que la fixation du loyer renouvelé d'un tel bail échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n'est régie que par la convention des parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 janvier 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris. Publication : Bulletin 1999 III N° 22 p. 14 Semaine juridique, Edition entreprise, 1999-04-01, n° 13, p. 575, note F. Auque. Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 1997-01-09 Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1993-03-10, Bulletin 1993, III, n° 30, p. 19 (cassation), et l'arrêt cité.
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