CONSENTEMENT DU NU PROPRIETAIRE

Sur le pourvoi formé par : 1°/ M. Claude, Jacques Kilmann, demeurant 18, rue Marcel Provence, 13100 Aix-en-Provence, 2°/ Mme Pierrette, Denise Kilmann, née Guilhot, demeurant 18, rue Marcel Provence, 13100 Aix-en-Provence, en cassation d'un arrêt rendu le 17 mars 1997 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre civile, section A), au profit : 1°/ de M. Jacky Bulgarelli, demeurant chemin de la Beauvalle, 13100 Aix-en-Provence, 2°/ de M. Gilles Bernard, demeurant 52-54, avenue Pierre Brossolette, 13100 Aix-en-Provence, 3°/ de M. le directeur général des Impôts, représentant la Direction générale des Impôts, curateur à la succession vacante de M. Henri, René Birri, décédé le 20 août 1991 à Gemenos, domicilié 139, rue de Bercy, 75012 Paris, 4°/ de M. le directeur des services fiscaux, chef du service du service des Domaines, domicilié 3, Place Sadi Carnot, 13002 Marseille, défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils pour les époux Kilmann

IL EST REPROCHE à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Kilmann de leur demande en annulation des baux passés le 30 octobre 1987 entre Monsieur Bernard et Monsieur Bulgarelli, locataires, et Monsieur Birri, après la cession par celui-ci aux époux Kilmann de la nue-propriété de l'immeuble loué et de leur demande en paiement des loyers du mois de juin 1988,

AUX MOTIFS QUE Monsieur et Madame Kilmann ne pouvaient pas invoquer la nullité ou l'inopposabilité des baux conclus le 30 octobre 1987 en vertu de l'article 595 du Code civil, ces baux n'aggravant en rien les droits du nu-propriétaire toujours tenu par le droit au renouvellement et à la propriété commerciale acquis du fait des précédents baux ; qu'en outre Monsieur Bulgarelli et Monsieur Bernard pouvaient croire à la qualité de propriétaire de Monsieur Birri qui l'était initialement et dont rien ne permettait de penser qu'il avait cédé une partie de ses droits, leurs relations antérieures les autorisant à ne pas douter de la qualité de leurs cocontractants ; qu'au surplus le défaut d'enregistrement des baux conclus le 30 octobre 1987 n'en affectait pas la validité ; qu'enfin le montant du loyer du mois de juin 1988 dont le protocole d'accord ne stipulait pas précisément qu'il serait versé à Monsieur et Madame Kilmann était déjà échu aux termes des baux et n'avait pas lieu de leur être restitué,

ALORS, D'UNE PART, QUE l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial à peine de nullité du bail, qu'en refusant de prononcer l'annulation des baux consentis par Monsieur Birri, usufruitier, au motif, inopérant, qu'ils n'aggravaient en rien les droits des époux Kilmann, la cour d'appel a violé l'article 595 du Code civil,

ALORS, D'AUTRE PART, QUE les locataires ont l'obligation de vérifier l'étendue des pouvoirs du signataire qui se comporte comme le véritable propriétaire des biens loués ; qu'en considérant que Monsieur Bulgarelli et Monsieur Bernard étaient autorisés à ne pas douter de la qualité de leur cocontractant, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 595 du Code civil,

ALORS, EN OUTRE, QUE les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés ; qu'en déclarant opposable à Monsieur et Madame Kilmann la date du 30 octobre 1987 apposée sur les baux litigieux conclus en infraction avec les stipulations du protocole d'accord du 19 mai 1988, la cour d'appel a violé l'article 1328 du Code civil,

ALORS, ENFIN, QUE le protocole d'accord stipulait que les époux Kilmann percevraient tous loyers provenant de l'immeuble loué venant immédiatement à échéance dès la signature de l'acte authentique constatant la renonciation par Monsieur Birri à l'usufruit sur l'immeuble ; qu'en considérant que le montant du loyer de juin 1988, postérieur à l'acte authentique du 19 mai 1988, ne devait pas être versé aux époux Kilmann, la cour d'appel a dénaturé ce protocole d'accord, en violation de l'article 1134 du Code civil.

LA COUR, en l'audience publique du 16 février 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Stéphan, MM. Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Met hors de cause le directeur des services fiscaux des Bouches-du-Rhône ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 595, alinéa 4, du Code civil ;

Attendu que l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mars 1997), que M. Birri a cédé le 7 mai 1981 la nue-propriété d'un immeuble aux époux Kilmann ; que cette vente a été résolue par jugement du 24 mars 1988 ; que les parties ont alors passé un nouvel accord, le 19 mai 1988, aux termes duquel M. Birri a renoncé à l'usufruit sur l'immeuble et aux effets du jugement moyennant une indemnité ; que, par ailleurs, M. Birri avait consenti le 27 octobre 1980 deux baux pour une durée de 9 ans sur des locaux à usage commercial à M. Bulgarelli et à M. Bernard ; que ces baux ont été renouvelés le 30 octobre 1987 ; que les époux Kilmann ont assigné M. Birri, décédé au cours de l'instance et aux droits duquel vient la Direction générale des Impôts, en nullité des baux du 30 octobre 1987 et en restitution des loyers afférents au mois de juin 1988 ;

Attendu que, pour rejeter la demande en nullité des baux, l'arrêt retient que ceux-ci conclus le 30 octobre 1987 n'aggravent en rien les droits du nu-propriétaire, toujours tenu par le droit au renouvellement et au statut des baux commerciaux acquis du fait des précédents baux dont ceux conclus le 30 octobre 1987 prenaient la suite ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le texte susvisé ne comporte aucune distinction entre renouvellement et conclusion du bail initial, la cour d'appel a violé ce texte ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 mars 1997, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne, ensemble, MM. Bulgarelli et Bernard et le directeur général des Impôts aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, MM. Bulgarelli et Bernard à payer aux époux Kilmann la somme de 9 000 francs ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé.

Sur le rapport de M. Peyrat, conseiller, les observations de Me Blanc, avocat des époux Kilmann, de Me Thouin-Palat, avocat du directeur général des Impôts et du directeur des services fiscaux, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; M. BEAUVOIS président.

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