LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE.

10 novembre 1999. Arrêt n° 1685. Rejet.

Pourvoi n° 97-21.942.

BULLETIN CIVIL - BULLETIN D'INFORMATION.

NOTE Rouquet, Yves ,    Recueil Dalloz Sirey  ,n°   6  ,  10/02/2000  , pp.  77-78, Cahier droit des affaires ; Actualité jurisprudentielle

Sur le pourvoi formé par : 1°/ M. Jean Pescatores, 2°/ Mme Jacqueline Schneider, épouse Pescatores, 3°/ Mme Marie-Rose Pescatores, demeurant tous trois Villa Jacqueline, 21, impasse des Fontes à Jacou, 34170 Castelnau-le-Lez, en cassation d'un arrêt rendu le 17 septembre 1997 par la cour d'appel de Montpellier (1re Chambre civile, Section D), au profit : 1°/ de M. Ernest Bascunana, 2°/ de Mme Yvonne Cerdan, épouse Bascunana, demeurant tous deux 14, rue des Mélèzes, 34083 Montpellier Cedex, défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Moyens produits par la SCP PEIGNOT et GARREAU, avocat aux Conseils pour les consorts Pescatores

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts PESCATORES, bailleurs, à payer aux époux BASCUNANA, preneurs, la somme de 506.250 francs à titre d'indemnisation pour les constructions édifiées sur une parcelle appartenant aux consorts PESCATORES, après avoir déclaré recevable l'action des preneurs fondée sur l'article 555 du Code civil,

AUX MOTIFS QU'il est constant que les époux BASCUNANA sont les constructeurs de l'immeuble litigieux ; qu'ils en ont été les propriétaires jusqu'au 15 janvier 1983, date d'expiration du second bail ; que c'est à partir de cette date que leur droit à indemnisation est né ; qu'en vendant leur fonds de commerce, les époux BASCUNANA n'ont pas vendu ce droit qu'ils sont toujours recevables à exercer,

ALORS QUE l'article 555 du Code civil relatif aux constructions faites sur un fonds n'est applicable que dans les rapports du propriétaire du sol et du possesseur des travaux ; que les époux BASCUNANA ayant cédé leur fonds de commerce exercé sur le terrain appartenant aux consorts PESCATORES le 30 septembre 1994, n'étaient plus possesseurs des constructions édifiées sur ce terrain, de sorte qu'en déclarant applicable l'article 555 du Code civil aux rapports entre les propriétaires du terrain et les époux BASCUNANA, pour déclarer recevable l'action de ceux-ci sur le fondement de ce dernier texte, la Cour d'appel a violé l'article 555 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION.

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts PESCATORES, bailleurs, à payer aux époux BASCUNANA, preneurs, la somme de 506.250 francs à titre d'indemnisation pour les constructions édifiées sur une parcelle appartenant aux bailleurs,

AUX MOTIFS QU'il est constant que les époux BASCUNANA sont les constructeurs de l'immeuble litigieux ; qu'ils en ont été les propriétaires jusqu'au 15 janvier 1983, date d'expiration du second bail ; que le bail liant les parties traite du sort des embellissements et constructions démontables mais non de celui des constructions non démontables ; qu'à défaut de convention, l'article 555 est applicable aux rapports entre propriétaires et bailleurs ; que les consorts PESCATORES entendent aujourd'hui contester avoir donné au preneur l'autorisation de construire ; que cette autorisation est rappelée dans le rapport d'expertise MONTAGNE en 1982 sans que les consorts PESCATORES ne déposent aucun dire de contestation ; que les décisions de justice ultérieures et notamment l'arrêt de la Cour de céans du 25 mars 1996 ont retenu cette autorisation ; qu'hormis leur affirmation, les consorts PESCATORES n'apportent aucun élément de nature à établir la mauvaise foi du preneur ; qu'à l'expiration du second bail, les consorts PESCATORES, arguant de leur accession à la propriété des locaux à l'expiration du second bail, ont agi en fixation d'un loyer déplafonné prenant en compte les constructions édifiées ; qu'ils ont ainsi opté pour la conservation de l'immeuble qui est devenu leur propriété le 16 janvier 1993 ; qu'en vertu de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que par arrêt du 28 février 1985, la Cour de céans a définitivement jugé que les consorts PESCATORES n'ont assumé le coût des constructions ni directement ni indirectement et a fixé le loyer pour la durée du bail ; que cette décision s'impose et qu'aucune indemnisation n'est due au bailleur qui au demeurant n'était pas propriétaire des locaux ; que par contre, accédant à la propriété, ils étaient habiles à réclamer un loyer correspondant à la valeur locative, action qu'il ont engagée ; que toutefois ayant fait le choix de l'accession ils doivent indemnisation au preneur sans que le moyen tiré de l'impôt foncier soit retenu ;

que l'article 555 alinéa 3 réserve au propriétaire une option quant aux modalités de calcul de l'indemnité ; qu'il n'apparaît pas que les époux PESCATORES aient levé cette option ; qu'il n'appartient pas à la Cour de se substituer au propriétaire dans l'exercice de ce choix ; que toutefois, le constructeur est habile à demander le remboursement du coût des matériaux et de la main-d'oeuvre ; que les époux BASCUNANA réclament une indemnité égale à cette valeur, estimée par un expert immobilier en mars 1995 ; que cette évaluation proche de la date de fixation de l'indemnité doit être retenue ;

ALORS QUE l'article 555 du Code civil relatif aux constructions édifiées sur un fonds n'est pas applicable lorsque le preneur avait été autorisé par le bailleur à effectuer des travaux ; que la Cour d'appel a retenu que les preneurs avaient été autorisés par les propriétaires à édifier les constructions litigieuses, de sorte qu'en déclarant applicable l'article 555 du Code civil aux rapports entre ces parties, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui résultaient de ses propres constatations, et a violé le texte susvisé,

ALORS QU'en toute hypothèse, l'autorisation accordée par le bailleur au preneur de faire construire des ouvrages sur les lieux loués est de nature à écarter l'application de l'article 555 du Code civil lorsqu'à cette occasion, le sort de ces ouvrages a été prévu ; qu'en déclarant l'article 555 du Code civil applicable aux rapports entre les consorts PESCATORES et les époux BASCUNANA, sans constater préalablement que l'autorisation de construire, selon elle accordée aux preneurs, ne réglait pas à cette occasion le sort des constructions litigieuses à l'issue du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code civil,

ALORS QUE, subsidiairement, il n'appartient pas au juge de choisir à la place du propriétaire le mode de calcul de l'indemnité due au titre des constructions faites sur son fonds ; qu'après avoir relevé que les consorts PESCATORES n'avaient pas exercé leur choix des critères d'évaluation de l'indemnité due au titre des constructions litigieuses, la Cour d'appel a décidé que ces derniers devaient à ce titre aux époux BASCUNANA une somme représentant le remboursement du coût des matériaux et de la main-d'oeuvre, et a violé de la sorte les alinéas 3 et 4 de l'article 555 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire).

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts PESCATORES à payer aux époux BASCUNANA la somme de 506.250 francs à titre d'indemnisation pour les constructions édifiées sur une parcelle appartenant aux consorts PESCATORES, après avoir décidé qu'aucune indemnisation n'était due à ces derniers en dépit de l'absence d'augmentation de loyer du bail litigieux depuis 1981,

AUX MOTIFS QU'en vertu de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que par arrêt du 28 février 1985, la Cour de céans a définitivement jugé que les consorts PESCATORES n'ont assumé le coût des constructions ni directement ni indirectement et a fixé le loyer pour la durée du bail ; que cette décision s'impose et qu'aucune indemnisation n'est due au bailleur qui au demeurant n'était pas propriétaire des locaux ; que toutefois ayant fait le choix de l'accession ils doivent indemnisation au preneur sans que le moyen tiré de l'impôt foncier soit retenu ; que l'article 555 alinéa 3 réserve au propriétaire une option quant aux modalités de calcul de l'indemnité ; qu'il n'apparaît pas que les époux PESCATORES aient levé cette option ; qu'il n'appartient pas à la Cour de se substituer au propriétaire dans l'exercice de ce choix ; que toutefois, le constructeur est habile à demander le remboursement du coût des matériaux et de la main-d'oeuvre ; que les époux BASCUNANA réclament une indemnité égale à cette valeur, estimée par un expert immobilier en mars 1995 ; que cette évaluation proche de la date de fixation de l'indemnité doit être retenue ;

ALORS QUE l'édification de constructions nouvelles ne peut donner lieu à application de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en se fondant sur les dispositions de ce dernier texte, pour décider qu'il n'y avait pas lieu à indemnisation du propre préjudice des bailleurs résultant de l'absence de toute augmentation de loyer lors du renouvellement du bail, malgré l'édification des constructions litigieuses sur le terrain loué lesquelles constituaient des constructions nouvelles, la Cour d'appel a violé par fausse application les dispositions de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ainsi que l'article 1147 du Code civil.

LA COUR, en l'audience publique du 6 octobre 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Boscheron, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'il ne ressort ni de l'arrêt, ni des conclusions que les consorts Pescatores aient soutenu devant la cour d'appel que l'article 555 du Code civil ne pouvait pas s'appliquer, les époux Bascunana n'étant plus possesseurs des constructions édifiées, après la cession de leur fonds de commerce ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 septembre 1997), que M. Bascunana ayant pris à bail, à compter du 1er janvier 1972, une parcelle de terre avec un atelier, à usage commercial, appartenant aux consorts Pescatores, a construit sur place un hangar ; que, postérieurement au renouvellement du contrat de location en 1981, les bailleurs ont délivré au preneur, le 15 janvier 1993, un congé avec offre de renouvellement du bail qui a été suivi d'une décision fixant le montant du loyer ; qu'après cession du fonds de commerce à la société Ayme pneus, les époux Bascunana ont assigné les propriétaires en paiement d'une indemnité pour la construction du hangar ;

Attendu que les consorts Pescatores font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, '1°/ que l'article 555 du Code civil relatif aux constructions édifiées sur un fonds n'est pas applicable lorsque le preneur avait été autorisé par le bailleur à effectuer des travaux ; que la cour d'appel a retenu que les preneurs avaient été autorisés par les propriétaires à édifier les constructions litigieuses, de sorte qu'en déclarant applicable l'article 555 du Code civil aux rapports entre ces parties, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui résultaient de ses propres constatations et a violé le texte susvisé ; 2°/ qu'en toute hypothèse, l'autorisation accordée par le bailleur au preneur de faire construire des ouvrages sur les lieux loués est de nature à écarter l'application de l'article 555 du Code civil lorsqu'à cette occasion, le sort de ces ouvrages a été prévu ; qu'en déclarant l'article 555 du Code civil applicable aux rapports entre les consorts Pescatores et les époux Bascunana, sans constater préalablement que l'autorisation de construire, selon elle accordée aux preneurs, ne réglait pas, à cette occasion, le sort des constructions litigieuses à l'issue du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code civil ; 3°/ que, subsidiairement, il n'appartient pas au juge de choisir à la place du propriétaire le mode de calcul de l'indemnité due au titre des constructions faites sur son fonds ; qu'après avoir relevé que les consorts Pescatores n'avaient pas exercé leur choix des critères d'évaluation de l'indemnité due au titre des constructions litigieuses, la cour d'appel a décidé que ces derniers devaient, à ce titre, aux époux Bascunana une somme représentant le remboursement du coût des matériaux et de la main-d'oeuvre et a violé, de la sorte, les alinéas 3 et 4 de l'article 555 du Code civil' ;

Mais attendu, d'une part, que l'autorisation du bailleur d'effectuer des travaux n'étant pas de nature à écarter l'application de l'article 555 du Code civil, à défaut d'une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire, la cour d'appel, qui a constaté l'existence d'une autorisation des consorts Pescatores ainsi que l'absence d'une convention, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a retenu à bon droit que l'article 555 du Code civil devait régir les rapports entre les parties ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu exactement qu'elle ne pouvait pas se substituer au propriétaire dans l'exercice du choix des modalités de calcul de l'indemnité due au constructeur et relevé que les époux Bascunana réclamaient une somme égale à la valeur du coût des matériaux et de la main-d'oeuvre et que les consorts Pescatores n'avaient pas levé l'option accordée au propriétaire, la cour d'appel a pu en déduire que le constructeur était fondé en sa demande ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que les consorts Pescatores font grief à l'arrêt d'accueillir la demande après avoir décidé qu'aucune indemnisation ne leur était due, alors, selon le moyen, 'que l'édification de constructions nouvelles ne peut donner lieu à application de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en se fondant sur les dispositions de ce dernier texte pour décider qu'il n'y avait pas lieu à indemnisation du propre préjudice des bailleurs résultant de l'absence de toute augmentation de loyer lors du renouvellement du bail, malgré l'édification des constructions litigieuses sur le terrain loué, lesquelles constituaient des constructions nouvelles, la cour d'appel a violé, par fausse application, les dispositions de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ainsi que l'article 1147 du Code civil' ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les constructions nouvelles constituaient des améliorations au sens de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, la cour d'appel, qui a retenu que, selon une décision irrévocable fixant le loyer, il avait été jugé que les consorts Pescatores n'avaient assumé le coût de la construction, ni directement ni indirectement, a pu en déduire qu'aucune indemnité n'était due par les époux Bascunana pour perte de loyers depuis 1981 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts Pescatores aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts Pescatores à payer aux époux Bascunana la somme de 9 000 francs.

Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat des consorts Pescatores, de la SCP Vincent et Ohl, avocat des époux Bascunana, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; M. BEAUVOIS président.