CONTRAT DE BIERE

2°/ l'EURL Brasserie et Développement Patrimoine, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est 90, rue de Paris, 59000 Lille,

en cassation d'un arrêt rendu le 11 décembre 1997 par la cour d'appel de Douai (3e Chambre civile), au profit de la société Vieren, société à responsabilité limitée, dont le siège est 9, place du Général de Gaulle, 59280 Armentières,

défenderesse à la cassation ;

En présence de :

- la société Interbrew France, société anonyme, dont le siège social est 14, avenue Brossolette, 59280 Armentières,

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour la société Brasserie et Développement et l'EURL Brasserie et Développement Patrimoine ;

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail du 6 septembre 1978,

AUX MOTIFS QUE lors de ses constatations opérées le 25 juin 1992, l'huissier précité a relevé, d'une part, que le premier étage était constitué d'une grande salle de réunions et, d'autre part, qu'il existait cinq chambres sous-louées en meublé ; que si le bail prévoit, ainsi que le prétendent les Sociétés BRASSERIE ET DEVELOPPEMENT et BRASSERIE DEVELOPPEMENT PATRIMOINE, en son article 10 intitulé "sous-location et cession", que "la preneuse ne pourra sous-louer les lieux qui font l'objet du présent bail ni donner en location le fonds de commerce exploité dans les dits lieux", ce même acte indique en son article 1 intitulé "lieux loués" après la désignation de ceux-ci : "la preneuse déclare avoir connaissance des sous-locations existantes tant du point de vue de l'occupation des lieux que des conditions de celle-ci ; à partir de l'entrée en jouissance la preneuse assumera donc seule vis à vis de la bailleresse la responsabilité pour la totalité des lieux loués à charge pour elle d'exercer vis à vis des sous-locataires les droits et obligations de bailleresse" ; que conformément aux principes dégagés par les articles 1156, 1161 et 1162 du code civil invoqués par l'intimée, ces clauses contradictoires doivent s'interpréter les unes par rapport aux autres, en donnant à chacun le sens qui résulte de l'acte entier, en recherchant quelle a été la commune intention des parties ; que ces dispositions peuvent signifier soit, comme le soutient la Société VIEREN, que la sous-location est autorisée pour la partie habitation et interdite pour la partie commerciale auquel cas il n'y aurait pas d'infraction les chambres sous-louées se trouvant dans la partie habitation, soit encore que les sous-locations sont interdites pour l'avenir ; que, quoi qu'il en soit, l'interprétation que requièrent ces dispositions interdit de considérer, comme fautives, les sous-locations pratiquées, dont la Société VIEREN démontre, par la production d'un constat de Maître GORET en date du 25 avril 1995 qu'elles ont cessé, observation devant être faite que l'article 1743 du Code Civil sur lequel les sociétés BRASSERIE DEVELOPPEMENT et BRASSERIE ET DEVELOPPEMENT PATRIMONE font de longues digressions est sans application en l'espèce les clauses contradictoires se trouvant contenues dans l'acte de bail opposable aux acquéreurs successifs de l'immeuble loué ;

ALORS, D'UNE PART, QU'aux termes de l'article 21 alinéa 1 du décret du 30 septembre 1953, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ; qu'en l'espèce, le bail du 6 septembre 1978 ne comportait aucune stipulation contraire, l'article 1 du bail disposant seulement que la preneuse déclarait avoir connaissance des sous-locations existantes tant au point de vue de l'occupation des lieux que des conditions de celles-ci et l'article 10 du bail prévoyant expressément que "la preneuse ne pourra sous-louer les lieux qui font l'objet du présent bail, ni donner en location le fonds de commerce exploité dans lesdits lieux" ; que dès lors, en estimant que les dispositions du bail pouvaient notamment signifier que la sous-location était autorisée pour la partie habitation et interdite pour la partie commerciale et que l'interprétation que requéraient ces dispositions interdisait de considérer comme fautives les sous-locations pratiquées, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code Civil et 21 du décret du 30 septembre 1953 ;

ALORS, D'AUTRE PART et à titre subsidiaire, QU'il résulte des dispositions des alinéas 2 et 4 de l'article 21 du décret du 21 septembre 1953 que, même en cas de sous-location autorisée, le propriétaire doit être appelé à concourir à l'acte et que le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que dès lors en l'espèce, en omettant de rechercher, comme il lui était demandé, si la Société VIEREN avait respecté ces prescriptions impératives lorsqu'elle avait consenti des sous-locations, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article susvisé et de l'article 1184 du Code Civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à la décision attaquée d'avoir déclaré nulle et de nul effet à compter du 4 juillet 1995 la clause de fourniture exclusive de bière stipulée au bail dont était titulaire la Société VIEREN ;

AUX MOTIFS QUE la clause de fourniture exclusive de bière contestée par la SARL VIEREN, insérée au bail initial du 1er septembre 1978 qui constitue les clauses et conditions du bail renouvelé à défaut d'accord sur les modifications à y apporter est ainsi libellée : "ENGAGEMENT DE FOURNITURES - La bailleresse déclare qu'elle a acquis la propriété du bien faisant l'objet du présent bail et le loue à la preneuse dans le but essentiel d'y débiter la plus grande quantité possible des produits fabriqués ou vendus par elle. En conséquence, la preneuse, pendant toute la durée du bail et des renouvellements qui lui seront éventuellement accordés en application des lois sur les baux commerciaux, s'engage à se fournir exclusivement à JUPILER FRANCE ou ses ayants droit ou successeurs, de toutes les boissons généralement quelconques qui seront débitées ou consommées dans les lieux loués. L'engagement pris ci-dessus par la preneuse sera exécuté conformément aux clauses et conditions du contrat de fournitures intervenue entre parties ; si le présent bail est renouvelé, les clauses et conditions de ce contrat resteront, en tout cas, d'application pour l'immeuble visé ci-dessus. La présente clause est de rigueur et constitue une condition essentielle sans laquelle le présent bail n'aurait pas été consenti" ; qu'il a ensuite été inséré dans l'acte de cession du fonds de commerce du 4 juillet 1985, auquel la Société JUPILER FRANCE, alors bailleur, est intervenue, un "engagement de fourniture" que les parties invoquent en faisant été d'un "avenant" destiné, selon les énonciations de cet acte, à mettre les obligations souscrites en conformité avec la réglementation européenne telle qu'elle résulte du règlement CEE 1984/83 du 22 juin 1983 de la Commission des Communautés Européennes, aux termes duquel Jean-Jacques VIEREN s'est engagé, au nom de la Société qu'il représente, en vertu de l'article 14 précité, "à se fournir exclusivement auprès de la SA JUPILER FRANCE ou de tout tiers qu'elle jugerait utile de désigner, en bières, eaux de boissons, jus de fruits et limonades, sodas, vins de consommation courante", désignés à l'acte et "à imposer à son successeur et à lui faire accepter par écrit" "en cas de cession, vente ou location, tant que durera l'obligation de fourniture, le respect de toutes les obligations résultant de la convention" ; que cet avenant ne porte cependant aucune indication de durée ; qu'aux termes de l'article 1er de la loi du 14 Octobre 1943, "est limitée à dix ans la durée maxima de validité de toute clause d'exclusivité par laquelle l'acheteur, cessionnaire ou locataire de biens meubles s'engage vis à vis de son vendeur, cédant ou bailleur à ne pas faire usage d'objets semblables ou complémentaires en provenance d'un autre fournisseur" ; que cette disposition est applicable, même si la vente n'est pas encore parfaite au moment de la souscription de l'exclusivité et se réalisera par des actes d'exécution successive, aux clauses de fourniture exclusive de bière ; que le fait qu'une telle clause fut insérée dans un contrat de bail portant sur un immeuble ne peut avoir pour effet, ainsi que le fait valoir la SARL VIEREN, de faire échapper ladite clauses aux dispositions précitées dès lors que, d'une part, la volonté des parties ne peut soustraire une convention de ce genre à des dispositions d'ordre public en l'insérant dans un contrat non visé par le texte précité et que, d'autre part, son insertion dans un contrat de bail d'immeuble ne modifie pas la nature de la convention qui demeure un contrat assimilé à un achat portant sur un bien meuble entrant dans les prévisions de ce texte ; qu'il s'ensuit, la clause précitée ne répondant pas aux exigences de durée prévue par l'article 1er de la loi du 14 octobre 1943 en raison de sa reconduction automatique à chaque renouvellement de bail et de l'obligation qui est faite à tout cédant de l'imposer à son cessionnaire sans aucune limitation dans le temps, que sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens, la clause litigieuse doit être annulée en ce qu'elle dépasse la durée maxima autorisée au-delà de laquelle les parties ne pouvaient valablement contracter c'est-à-dire, la SARL VIEREN ayant contracté personnellement son obligation le 4 juillet 1985, après le 4 juillet 1995 ;

ALORS D'UNE PART QUE l'article 1er de la loi du 14 octobre 1943 selon lequel "est limitée à dix ans la durée maximale de validité de toute clause d'exclusivité, par laquelle l'acheteur, cessionnaire ou locataire de biens meubles s'engage vis-à-vis de son vendeur, cédant ou bailleur, à ne pas faire usage d'objet semblables ou complémentaires en provenance d'un autre fournisseur" n'est pas applicable à la clause d'exclusivité stipulée dans un contrat de location portant sur un immeuble ; que dès lors en l'espèce, en retenant que le fait que la clause de fourniture exclusive de bière ait été insérée dans un contrat de bail portant sur un immeuble ne pouvait avoir pour effet de la faire échapper aux dispositions de l'article 1er de la loi du 14 octobre 1943 et qu'il y avait lieu d'annuler cette clause en ce qu'elle dépassait la durée maximale de 10 ans autorisée par cet article, la Cour d'appel a violé par fausse application ledit article ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'article 8 paragraphe 2 du règlement n° 1984/83 du 22 juin 1983 de la Commission des Communautés Européennes prévoit que lorsque l'accord de fourniture de bière concerne un débit de boissons que le fournisseur a donné en location au revendeur ou dont il lui a conféré la jouissance en droit ou en fait, des obligations d'achat exclusif peuvent être imposées au revendeur pendant toute la période durant laquelle il exploite effectivement le débit de boissons ; qu'en l'espèce, l'accord de fourniture de bière concernait un débit de boissons que le fournisseur, la Société JUPILER FRANCE, aux droits de laquelle se trouvent la Société BRASSERIE ET DEVELOPPEMENT et l'EURL BRASSERIE ET DEVELOPPEMENT PATRIMOINE, avait donné en location au revendeur ; que dès lors, en retenant que la durée de la clause de fourniture exclusive de bière ne pouvait excéder dix ans, la Cour d'appel a violé l'article susvisé.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Le moyen reproche à la décision attaquée d'avoir rejeté la demande en nullité du bail formée par la Société BRASSERIE ET DEVELOPPEMENT et l'EURL BRASSERIE ET DEVELOPPEMENT PATRIMOINE ;

AUX MOTIFS QUE l'annulation de la clause de fourniture exclusive de bière ne peut avoir pour conséquence l'annulation du contrat de bail tout entier, bien que les parties eussent convenu que la clause de fourniture exclusive était une condition essentielle du bail sans laquelle elles n'auraient point contracté dès lors que, en premier lieu, elle porte atteinte, en raison de son caractère général et absolu, au droit à renouvellement du preneur qui n'y consentirait point et que, en second lieu, décider du contraire conduirait à assurer, au profit du bailleur, en raison de la menace d'annulation du bail tout entier, la pérennité d'une clause interdite par une disposition d'ordre public ; que dès lors, il y a lieu de rejeter la demande d'annulation du bail ;

ALORS QUE lorsqu'une clause de fourniture exclusive de bière est une condition déterminante du bail commercial, sa nullité entraîne celle du bail tout entier ; que, dès lors en l'espèce, en estimant, après avoir constaté que la clause de fourniture exclusive de bière était une condition essentielle du bail sans laquelle les parties n'auraient point contracté, que l'annulation de cette clause ne pouvait avoir pour conséquence l'annulation du bail tout entier, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des dispositions de l'article 1172 du Code Civil.

LA COUR,

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 11 décembre 1997), que la société Jupiler, aux droits de laquelle se sont successivement trouvés les sociétés Motte Cordonnier, Interbrew, Brasserie et Développement et finalement l'EURL Brasserie et Développement Patrimoine, a donné à bail aux époux Salembier, aux droits desquels se trouve la société Vieren, un immeuble à usage de débit de boissons, ce bail étant assorti d'une clause de fourniture exclusive de boissons auprès de la société Jupiler ; que par acte extra-judiciaire du 22 décembre 1989, la société Vieren a formé une demande de renouvellement auprès de la société Motte Cordonnier alors bailleresse qui n'a pas répondu mais a délivré le 4 septembre 1991 un congé à effet du 30 mars 1992, portant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, puis a assigné la locataire pour faire déclarer le congé valable et ordonner son expulsion ; que la société Brasserie et Développement et l'EURL sont intervenues à l'instance pour reprendre cette demande et subsidiairement demander la résiliation du bail ou en cas de nullité de la clause de fourniture exclusive, l'annulation du bail ;

Attendu que la société Brasserie et Développement fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de résiliation, alors, selon le moyen :

1°/ qu'aux termes de l'article 21, alinéa 1, du décret du 30 septembre 1953, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ; qu'en l'espèce, le bail du 6 septembre 1978 ne comportait aucune stipulation contraire, l'article 1 du bail disposant seulement que la preneuse déclarait avoir connaissance des sous-locations existantes tant au point de vue de l'occupation des lieux que des conditions de celles-ci et l'article 10 du bail prévoyant expressément que "la preneuse ne pourra sous-louer les lieux qui font l'objet du présent bail, ni donner en location le fonds de commerce exploité dans lesdits lieux" ; que dès lors, en estimant que les dispositions du bail pouvaient notamment signifier que la sous-location était autorisée pour la partie habitation et interdite pour la partie commerciale et que l'interprétation que requéraient ces dispositions interdisait de considérer comme fautives les sous-locations pratiquées, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et 21 du décret du 30 septembre 1953 ;

2°/ qu'il résulte des dispositions des alinéas 2 et 4, de l'article 21, du décret du 21 septembre 1953 que, même en cas de sous-location autorisée, le propriétaire doit être appelé à concourir à l'acte et que le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que dès lors en l'espèce, en omettant de rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Vieren avait respecté ces prescriptions impératives lorsqu'elle avait consenti des sous-locations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article susvisé et de l'article 1184 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que les clauses 1 et 10 du bail étaient contradictoires quant à la faculté de sous-location, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche non demandée, a pu en déduire que l'interprétation que ces dispositions requéraient, interdisait de considérer comme fautives les sous- locations reprochées à la société Vieren ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la société Brasserie et Développement fait grief à l'arrêt de déclarer nulle à compter du 4 juillet 1995 la clause de fourniture exclusive stipulée au bail, alors, selon le moyen :

1°/ que l'article 1er de la loi du 14 octobre 1943 selon lequel "est limitée à dix ans la durée maximale de validité de toute clause d'exclusivité, par laquelle l'acheteur, cessionnaire ou locataire de biens meubles s'engage vis-à-vis de son vendeur, cédant ou bailleur, à ne pas faire usage d'objets semblables et complémentaires en provenance d'un autre fournisseur" n'est pas applicable à la clause d'exclusivité stipulée dans un contrat de location portant sur un immeuble ; que dès lors en l'espèce, en retenant que le fait que la clause de fourniture exclusive de bière ait été insérée dans un contrat de bail portant sur un immeuble ne pouvait avoir pour effet de la faire échapper aux dispositions de l'article 1er de la loi du 14 octobre 1943 et qu'il y avait lieu d'annuler cette clause en ce qu'elle dépassait la durée maximale de 10 ans autorisée par cet article, la cour d'appel a violé, par fausse application, ledit article ;

2°/ que l'article 8, paragraphe 2 du règlement n° 1984/83 du 22 juin 1983 de la Commission des Communautés européennes prévoit que lorsque l'accord de fourniture de bière concerne un débit de boissons que le fournisseur a donné en location au revendeur ou dont il lui a conféré la jouissance en droit ou en fait, des obligations d'achat exclusif peuvent être imposées au revendeur pendant toute la période durant laquelle il exploite effectivement le débit de boissons que le fournisseur, la société Jupiler France, aux droits de laquelle se trouvent la société Brasserie et Développement et l'EURL Brasserie et Développement Patrimoine, avait donné en location au revendeur ; que dès lors, en retenant que la durée de la clause de fourniture exclusive de bière ne pouvait excéder dix ans, la cour d'appel a violé l'article susvisé ;

Mais attendu qu'ayant exactement relevé que l'insertion de la clause de fourniture exclusive dans un contrat de bail d'immeuble ne pouvait avoir pour effet de la faire échapper aux dispositions d'ordre public de la loi du 14 octobre 1943, la cour d'appel, qui a constaté que la clause dont se prévalait la société Brasserie et Développement concernait d'autres boissons que les bières et était stipulée sans indication de durée, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que la société Brasserie et Développement fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité du bail, alors, selon le moyen, que lorsqu'une clause de fourniture exclusive de bière est une condition déterminante du bail commercial, sa nullité entraîne celle du bail tout entier ; que, dès lors en l'espèce, en estimant, après avoir constaté que la clause de fourniture exclusive de bière était une condition essentielle du bail sans laquelle les parties n'auraient point contracté, que l'annulation de cette clause ne pouvait avoir pour conséquence l'annulation du bail tout entier, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des dispositions de l'article 1172 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la clause de fourniture exclusive, générale et absolue, portait atteinte au droit au renouvellement en assurant au bailleur, en raison de la menace d'annulation du bail tout entier, la pérennité d'une stipulation interdite par une disposition d'ordre public, la cour d'appel a décidé, à bon droit, nonobstant le fait que les parties étaient convenues que cette clause était essentielle, que son annulation ne devait pas entraîner celle du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, la société Brasserie et Développement et l'EURL Brasserie et Développement Patrimoine aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, la société Brasserie et Développement et l'EURL Brasserie et Développement Patrimoine à payer à la société Vieren la somme de 12 000 francs ;

Sur le rapport de M. Betoulle, conseiller référendaire, les observations de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société Brasserie et Développement et de l'EURL Brasserie et Développement Patrimoine, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société Vieren, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, M. BEAUVOIS, président.

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