LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE. Formation de section.

31 octobre 2000. Arrêt n° 1434. Cassation.

Pourvoi n° 99-12.230.

BULLETIN CIVIL - BULLETIN D'INFORMATION.

Sur le pourvoi formé par M. Georges Paul, demeurant 27, boulevard du Nord, 93340 Le Raincy, en cassation d'un arrêt rendu le 18 janvier 1999 par la cour d'appel d'Amiens (chambre solennelle), au profit : 1°/ de M. Gilbert Roblain, 2°/ de Mme Evelyne Roblain, demeurant ensemble 14, place du général de Gaulle, 93340 Le Raincy, 3°/ de M. Bernard Houplain, pris en sa qualité d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire de M. Gilbert Roblain, domicilié 2, rue de Lorraine, 93000 Bobigny, 4°/ de M. Jacques Moyrand, pris en sa qualité de représentant des créanciers au redressement judiciaire de M. Gilbert Roblain, domicilié 14, rue de Lorraine, 93000 Bobigny, défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils pour M. Paul ;

MOYEN DE CASSATION

IL EST REPROCHE à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Paul de sa demande en déplafonnement du loyer des locaux loués à Monsieur et Madame Roblain,

AUX MOTIFS QUE les travaux réalisés au niveau du premier étage et de la façade en 1981 par Monsieur et Madame Roblain avec l'accord du propriétaire avaient déjà été pris en compte pour la fixation du loyer lors du premier renouvellement puisque le bail signé le 11 octobre 1985 à effet au 1er juillet 1983 précisait que le loyer était fixé d'un commun accord à 25.000 Francs compte tenu des modifications apportées aux locaux du chef du locataire ; qu'il importait peu que l'augmentation consécutive aux améliorations effectuées ait été modique puisqu'elle avait été convenue entre les parties ; que le loyer ayant été déplafonné lors du premier renouvellement, les améliorations ne pouvaient être prises en considération à l'occasion du deuxième renouvellement,

ALORS, D'UNE PART, QUE les améliorations apportées aux locaux loués par le locataire au cours du bail précédent le bail à renouveler doivent être prises en compte lors du deuxième renouvellement comme motif de déplafonnement, même si ces travaux ont déjà été considérés à l'occasion d'un renouvellement antérieur ; que la cour d'appel, qui a constaté que des travaux avaient été effectués en 1981, soit au cours du bail précédent le bail à renouveler, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en refusant de les prendre en compte comme motif de déplafonnement (violation des articles 23-3 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953),

ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE ne peut être considéré comme un véritable déplafonnement la revalorisation du loyer qui ne conduit pas à la prise en compte de la valeur locative réelle résultant des nouvelles caractéristiques des lieux, mais à un arrondi légèrement supérieur à la stricte application des indices de revalorisation des loyers plafonnés ; que la cour d'appel, qui a constaté que l'argumentation de loyers lors du premier renouvellement du bail le 11 octobre 1985 était modique, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en décidant que loyer avait été déplafonné à ce moment et que les améliorations ne pouvaient plus être ultérieurement prises en compte (violation des mêmes textes).

LA COUR,

Sur le moyen unique :

Vu les articles 23-3 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ;

Attendu que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 18 janvier 1999), statuant sur renvoi après cassation (Civ.3, 5 mars 1997), que M. Paul a donné à bail aux époux Roblain, à compter du 1er juillet 1974, des locaux à usage commercial; que lors du deuxième renouvellement de ce bail, ils les a fait assigner afin que le prix du loyer soit fixé à la valeur locative ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le loyer ayant déjà été déplafonné lors du premier renouvellement, M. Paul est mal fondé à demander que les améliorations apportées au niveau du premier étage et de la façade soient prises en considération à l'occasion du deuxième renouvellement du bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les travaux litigieux avaient été réalisés par les époux Roblain avec l'accord du propriétaire en 1981, soit pendant le bail précédant le bail à renouveler, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 janvier 1999, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

Condamne M. et Mme Roblain et MM. Houplain et Moyrand, ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. et Mme Roblain à payer à M. Paul la somme de 12 000 francs ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Roblain, de MM. Houplain et Moyrand, ès qualités ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé.

Sur le rapport de M. Betoulle, conseiller référendaire, les observations de Me Blanc, avocat de M. Paul, de la SCP Tiffreau, avocat des époux Roblain, de MM. Houplain et Moyrand, ès qualités, les conclusions de M. Guérin, avocat général; M. BEAUVOIS, président.

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE.

13 juillet 1999. Arrêt n° 1249. Cassation.

Pourvoi n° 97-22.326.

BULLETIN CIVIL - BULLETIN D'INFORMATION.

Sur le pourvoi formé par l' Assistance publique -hôpitaux de Paris, dont le siège est 3, avenue Victoria, 75004 Paris, en cassation d'un arrêt rendu le 19 septembre 1997 par la cour d'appel de Paris (16e chambre civile, section B), au profit de la société Horlogerie du Palais-Royal, société à responsabilité limitée, dont le siège est 178, rue de Rivoli, 75001 Paris, défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour l'Assistance publique-hôpitaux de Paris

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a refusé de statuer sur une demande de l'ASSISTANCE PUBLIQUE - HOPITAUX DE PARIS tendant à constater que le statut des baux commerciaux était inapplicable, retenu que le loyer était soumis à la règle du plafonnement, en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité et fixé le loyer annuel à 72.177 francs ;

AUX MOTIFS QUE l'appel porté devant la Cour d'appel porte sur une décision rendue par le juge des baux commerciaux sur le fondement des articles 29 et suivants du décret du 30 septembre 1953 ; que l'effet dévolutif de l'appel interdit à la Cour d'aller au-delà de ce qui a été jugé par cette juridiction qui a une compétence exclusive et d'ordre public pour connaître de la révision du loyer ou de sa fixation en cas de renouvellement ; que cette saisine constitue le cadre dans lequel l'appel peut développer ses effets ; qu'ainsi, il est interdit à la Cour d'examiner la demande, formulée pour la première fois devant la Cour d'appel, et tirée de ce que le statut des baux commerciaux serait inapplicable à raison de la non-immatriculation du commerçant au registre du commerce ; que cette demande relève de la compétence du tribunal de grande instance et non du juge des baux commerciaux ; que cette demande nouvelle, relevant d'une autre juridiction, ne peut donc s'analyser comme une évolution du litige ; que l'ASSISTANCE PUBLIQUE devra être déclarée irrecevable en son moyen ;

ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'elle est juge d'appel des deux juridictions qui sont en concurrence, la Cour d'appel est habile à connaître des demandes susceptibles d'être portées devant l'une et l'autre des deux juridictions ; qu'ainsi, la Cour d'appel ne peut décliner sa compétence pour statuer sur une demande, motif pris de ce que le juge saisi en première instance aurait été incompétent pour en connaître ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 75, 79, 561 du nouveau Code de procédure civile, ensemble le principe de plénitude de juridiction de la cour d'appel ;

ALORS QUE, deuxièmement, sauf question préjudicielle, la cour d'appel, à l'instar d'un juge de première instance, connaît de tous les moyens qui peuvent être invoqués à l'appui des prétentions portées devant elle ; qu'à supposer que l'ASSISTANCE PUBLIQUE - HOPITAUX DE PARIS lui ait soumis un moyen, tiré de l'inapplicabilité du statut des baux commerciaux, l'arrêt attaqué doit être regardé comme rendu en violation du principe suivant lequel le juge, sauf question préjudicielle, connaît de tous les moyens qui peuvent être invoqués à l'appui des demandes dont il est saisi ;

ALORS QUE, troisièmement, une demande nouvelle est recevable en cause d'appel dès lors qu'elle a pour objet de faire échec aux prétentions adverses ; qu'en s'abstenant de rechercher, au cas d'espèce, si la demande de l'ASSISTANCE PUBLIQUE - HOPITAUX DE PARIS, visant à faire constater que le statut des baux commerciaux n'était pas applicable, n'avait pas pour objet de faire échec aux prétentions du locataire visant à faire consacrer à son profit un loyer plafonné, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 564 du nouveau Code de procédure civile ;

Et ALORS QUE, quatrièmement, tous les moyens nouveaux sont recevables en cause d'appel ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 563 du nouveau Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a décidé que le loyer était soumis au plafonnement et devait être fixé à 72.177 francs ;

AUX MOTIFS QUE le premier juge a suivi l'avis de Monsieur VIGIE qui indique que la boutique objet de l'expertise se trouve sous les arcades, entre la rue de Rohan et la rue de l'Echelle, pratiquement en face de la Pyramide du Louvre ; qu'elle est située sur une portion de voie très empruntée et très commerçante, à moins de 100 mètres de la place du Palais-Royal ; que l'emplacement est excellent pour tous les commerces liés au tourisme, notamment ceux de vente d'articles de PARIS ; que si la reprise des activités foraines du Jardin des Tuileries et l'ouverture des musées des arts et de la mode et de la publicité ne peuvent constituer, à elles seules, une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la fréquentation du Musée du Louvre a augmenté de 66 % de 1984 à 1993, la fréquentation de la station de métro Palais-Royal (proche du commerce considéré) a cru de 5,4 %, qu'enfin, six bureaux de change se sont installés en 1989 aux 134, 182, 194, 200, 208 et 240 rue de Rivoli, révélant l'importance du tourisme dans ce secteur ; que tous ces éléments justifient, selon l'expert, la fixation du loyer à la valeur locative ; que s'il est indiscutable que les événements rappels plus haut ont modifié notablement, pendant la période de référence, la physionomie du quartier, d'autant qu'ils avaient été précédés par le déménagement du Ministère des Finances, il n'est pas démontré qu'ils constituent une évolution des facteurs locaux de commercialisation favorable au commerce considéré ; qu'en effet, pendant le cours du bail expiré, soit du 1er juillet 1984 au 30 juin 1993, le nombre des visiteurs du Musée du Louvre a cru de manière considérable, puisqu'il est passé de 2.970.000 en 1984 à 4.917.586 en 1993 ; que cette augmentation du nombre des touristes n'a toutefois pas eu nécessairement une incidence favorable sur l'activité de tous les commerces situés rue de Rivoli ; qu'en effet, pendant la même période, d'autres aménagements du Grand Louvre ont été ouverts au public, à savoir la galerie 'Le Carrousel du Louvre', située en sous-sol et en liaison directe avec le Musée et le parc de stationnement souterrain, qui accueille cars et voitures de tourisme ; que la galerie 'Le Carrousel du Louvre' comporte 49 boutiques dont une quinzaines susceptibles de faire directement concurrence à l'appelante ; que ces boutiques, par leur situation, détournent nécessairement une part importante du flux de touristes qui, avant leur ouverture, fréquentaient les boutiques situées sous les arcades de la rue de Rivoli, d'autant qu'ils n'ont plus à traverser cette voie où la circulation est dense ; que l'installation de six bureaux de change en 1989 entre les numéros 134 et 240 de la rue de Rivoli ne révèle pas un accroissement de la fréquentation touristique, mais correspond à un changement de la législation qui a permis l'ouverture de ce nouveau type de commerce, auparavant réservé aux banques ; qu'il était logique d'installer ces bureaux de change à un emplacement traditionnellement excellent pour tous les commerces liés au tourisme, sans qu'il puisse en être tiré d'autres conséquences ; que l'ouverture du Musée des arts de la mode et du Musée de la publicité au 105-109 rue de Rivoli et la reprise des activités foraines du Jardin des Tuileries concourent sans doute à l'augmentation du nombre des passants ; mais que les activités foraines sont surtout fréquentées le soir ; que le Musée des arts et de la mode a été ouvert en 1985, fermé pour travaux fin 1990, puis à nouveau en 1994, et qu'il n'abrite que des expositions temporaires ; que le Musée de la publicité s'apparente plutôt à un centre de documentation et que la plupart des visites faites se font sur rendez-vous ; qu'en outre, ces musées font partie du Musée des arts décoratifs qui date du début du siècle ; que ces éléments ne sauraient donc participer notablement à une évolution des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré ; que c'est donc à tort que le premier juge a estimé que l'évolution des facteurs locaux de commercialité favorable à l'activité considérée avait été suffisamment notable pour justifier le déplafonnement du prix du loyer, même en tenant compte de la possibilité de vendre, outre de la bijouterie tous genres et de l'horlogerie, des 'articles de Paris' ;

ALORS QUE, premièrement, ayant constaté l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité, notamment à raison des aménagements du Louvre, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations ; d'où il suit que l'arrêt attaqué a violé les articles 23-4 et 23-6 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ;

ALORS QUE, deuxièmement, il y a modification notable des facteurs locaux de commercialité dès lors que l'évolution du quartier est susceptible d'attirer de nouveaux clients ou une clientèle plus importante ; qu'il importe peu qu'à la faveur des nouveaux aménagements dont fait l'objet le quartier, d'autres commerçants sont susceptibles de s'installer, d'exercer des activités similaires et de concurrencer ainsi le preneur ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 23-4 du décret n° 53-960 du 30 décembre 1953 ;

Et ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, pour déterminer s'il y a modification notable des facteurs locaux de commercialité, les juges du fond doivent regrouper, pour les examiner dans une démarche d'ensemble, les différentes circonstances invoquées comme étant susceptibles d'attirer une nouvelle clientèle ou une clientèle plus nombreuse ; qu'en omettant de rechercher, au cas d'espèce, si l'aménagement du Louvre et l'ouverture du Musée des arts de la mode et du Musée de la publicité, en même temps que la reprise des activités foraines au Jardin des Tuileries ne caractérisaient pas, rapprochés les uns des autres, une modification notable des facteurs locaux de commercialité, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 23-4 et 23-6 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953.

LA COUR, en l'audience publique du 8 juin 1999, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen, faisant fonctions de président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 561 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 septembre 1997), que l'Assistance publique des hôpitaux de Paris, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Horlogerie du Palais-Royal, a, par exploit du 22 décembre 1992, donné congé à la locataire avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer majoré ; que, faute d'accord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, celui-ci a été fixé judiciairement ;

Attendu que, pour déclarer la cour d'appel incompétente pour examiner le moyen tiré de l'inapplicabilité du statut des baux commerciaux présenté par la bailleresse pour la première fois devant elle, l'arrêt retient que ce moyen fondé sur l'article 1er du décret du 30 septembre 1953 relève de la compétence du tribunal de grande instance et non de celle du juge des loyers commerciaux, qui a rendu la décision frappée d'appel, et qu'elle ne saurait aller au-delà de ce qui a été jugé par ce dernier dont la compétence est exclusive et d'ordre public quant à la fixation du loyer du bail renouvelé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la cour d'appel est juridiction d'appel pour les décisions rendues par le juge des loyers commerciaux comme pour celles rendues par le tribunal de grande instance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 septembre 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Horlogerie du Palais-Royal aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Horlogerie du Palais-Royal ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé.

Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de Me Foussard, avocat de l'Assistance publique - hôpitaux de Paris, de Me Hemery, avocat de la société Horlogerie du Palais-Royal, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Mlle FOSSEREAU, conseiller doyen, faisant fonctions de président.