BAUX COMMERCIAUX ET DOMAINE PUBLIC

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE.

8 décembre 1999. Arrêt n° 1848. Rejet.

Pourvoi n° 98-11.665.

BULLETIN CIVIL - BULLETIN D'INFORMATION.

NOTE  Rouquet, Yves ,     Recueil Dalloz Sirey  ,n°        9  ,             02/03/2000  , pp.            113-114, Cahier droit des affaires ; Actualité jurisprudentielle

Sur le pourvoi formé par la société Vacher, société anonyme, dont le siège est zone industrielle, 110, rue Berthollet, 54710 Ludres, en cassation d'un arrêt rendu le 19 novembre 1997 par la cour d'appel de Nancy (2e chambre), au profit : 1°/ de M. Claude Sicard, demeurant 239, avenue des Boufflers, 54000 Nancy, 2°/ de Mme Hélène Sicard, épouse Lenattier, demeurant 10, rue Lepois, 54000 Nancy, défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Moyens produits par SCP BARADUC-DUHAMEL, avocat aux Conseils pour la société Vacher.

DISCUSSION

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société VACHER à payer aux consorts SICARD la somme de 493.983,56 F outre intérêts au titre des réparation dans les lieux loués ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la société VACHER est locataire de locaux à usage commercial situés à Nancy, 2 rue de la Salle, depuis le 30 juin 1964, en vertu d'un bail consenti par Monsieur George SICARD pour 9 ans ; que par avenant du 30 juin 1972, la chose louée a été étendue et le bail a été renouvelé le 1er juillet 1973 pour 9 années ; que le 30 juin 1982, la location s'est poursuivie par tacite reconduction jusqu'au 1er juillet 1986, date à laquelle un nouveau bail a été conclu ; que le fait qu'un nouveau bail ait été conclu n'interdit pas aux consorts SICARD-LENATTIER de réclamer à la société VACHER des réparations locatives à la fois antérieures au renouvellement et postérieures ; qu'en effet ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge, le nouveau bail a été fait aux clauses et conditions de l'ancien et les bailleurs sont tenus de réparer les dégradations survenues, pendant toute la durée de la location ;

ALORS, D'UNE PART, QUE la conclusion d'un nouveau bail, qui ne fait aucune référence aux anciens contrats, interdit au bailleur de réclamer au preneur l'exécution des obligations résultant des baux antérieurs ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la conclusion d'un nouveau bail constitue un acte positif manifestant une renonciation du bailleur à invoquer les manquements du preneur aux engagements nés des baux antérieurs ; qu'en ne recherchant pas comme il était demandé, si le bailleur, en acceptant de conclure en 1986 un nouveau bail, n'avait pas entendu renoncer à se prévaloir des manquements du preneur à ses obligations antérieures, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE le contrat de bail litigieux conclu le 1er juillet 1986 stipule que 'il a été convenu entre les parties qu'un nouveau bail, en renouvellement de la location précédente était consenti (...), aux clauses et conditions suivantes' qu'il explicite sans se référer aux clauses et conditions du bail précédent ; qu'en décidant néanmoins que le nouveau bail avait été fait aux clauses et conditions de l'ancien, la cour d'appel a méconnu les stipulations claires et précises du bail et a encore violé l'article 1134 du code civil ;

ET AUX MOTIFS éventuellement adoptés des premiers juges que le bail renouvelé le 1er juillet 1986 n'est pas un nouveau bail mais la poursuite, aux mêmes conditions du contrat d'origine ;

ALORS QUE un bail renouvelé est un nouveau bail ; que le motif contraire des premiers juges révèle une violation de l'article 1134 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société VACHER à payer aux consorts SICARD les sommes fixées par l'expert au titre des réparations dans des lieux loués ;

AUX MOTIFS QUE l'expert a détaillé les dégradations constatées sur l'immeuble loué et en a clairement indiqué l'origine ; qu'il résulte du rapport que les désordres sont dus à l'usage de la chose à l'exception de ceux occasionnés au bardage sur rue ; que les critiques formulées par la société VACHER à l'égard du rapport d'expertise ne sont pas fondées ; que le coût de la remise en état a été chiffré à la somme de 404 878,56 francs ; que la société VACHER n'a fourni à la cour aucun élément sérieux de nature à remettre en cause cette évaluation ;

ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, signifiées le 20 mai 1997 (p. 7, C et 8), la société VACHER invoquait une autre expertise, et soutenait que le chiffre retenu par l'expert correspondait à des travaux de remise à neuf, alors que seul des travaux de remise en l'état devaient être supportés par la société VACHER, de sorte que les bailleurs bénéficiaient d'un enrichissement sans cause ; qu'en se bornant à affirmer que les critiques formulées l'égard du rapport étaient infondées sans répondre à ces conclusions déterminantes pour fixer la condamnation aux réparations du preneur, la cour d'appel, a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné la société VACHER à payer la somme de 14 678 francs au titre de l'impôt foncier ;

AUX MOTIFS QUE s'agissant de l'impôt foncier, le bail le met expressément à la charge de la société VACHER ;

ALORS QUE dans ses conclusions d'appel signifiées le 20 mai 1997 (p. 9, 3.2), la société VACHER soutenait que 'mettre à la charge du locataire l'impôt foncier constituait une disposition exorbitante du droit commun' ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile.

LA COUR, en l'audience publique du 3 novembre 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 19 novembre 1997), que des locaux à usage commercial appartenant aux consorts Sicard ont été donnés à bail, en 1964, à la société Sicard, aux droits de laquelle se trouve la société Vacher ; que le bail a été renouvelé en 1973 puis a été tacitement reconduit jusqu'au 1er juillet 1986, date à laquelle un nouveau bail a été conclu entre les parties ; que la locataire a donné congé pour le 1er juillet 1995 ; que les bailleurs lui ont réclamé paiement des travaux de remise en état et de diverses autres sommes ; qu'une expertise a été ordonnée sur le montant des réparations ;

Attendu que la société Vacher fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux consorts Sicard une somme au titre des réparations locatives, alors, selon le moyen, '1°/ que la conclusion d'un nouveau bail, qui ne fait aucune référence aux anciens contrats, interdit au bailleur de réclamer au preneur l'exécution des obligations résultant des baux antérieurs ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 2°/ que la conclusion d'un nouveau bail constitue un acte positif manifestant une renonciation du baileur à invoquer les manquements du preneur aux engagements nés des baux antérieurs ; qu'en ne recherchant pas, comme il était demandé, si le bailleur en acceptant de conclure en 1986 un nouveau bail n'avait pas entendu renoncer à se prévaloir des manquements du preneur à ses obligations antérieures, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 3°/ que le contrat de bail litigieux conclu le 1er juillet 1986 stipule 'qu'il a été convenu entre les parties qu'un nouveau bail, en renouvellement de la location précédente, était consenti aux clauses et conditions suivantes' qu'il explicite sans se référer aux clauses et conditions du bail précédent ; qu'en décidant, néanmoins, que le nouveau bail avait été fait aux clauses et conditions de l'ancien, la cour d'appel a méconnu les stipulations claires et précises du bail et a encore violé l'article 1134 du Code civil ; 4°/ qu'un bail renouvelé est un nouveau bail ; que le motif contraire des premiers juges révèle une violation de l'article 1134 du Code civil' ;

Mais attendu, qu'ayant exactement retenu que le fait qu'un nouveau bail ait été conclu entre les parties le 1er juillet 1986 n'interdisait pas aux bailleurs de réclamer à la locataire, hormis les grosses réparations énumérées à l'article 606 du Code civil restant à leur charge, la réparation des dégradations résultant de l'usage de la chose pendant toute la durée de la location, la cour d'appel a, sans dénaturation et procédant à la recherche prétendument délaissée, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la société Vacher fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux consorts Sicard les sommes fixées par l'expert au titre des réparations locatives, alors, selon le moyen, 'que dans ses conclusions d'appel signifiées le 20 mai 1997, la société Vacher invoquait une autre expertise et soutenait que le chiffre retenu par l'expert correspondait à des travaux de remise à neuf, alors que seuls des travaux de remise en l'état devaient être supportés par la société Vacher, de sorte que les bailleurs bénéficiaient d'un enrichissement sans cause ; qu'en se bornant à affirmer que les critiques formulées à l'égard du rapport étaient infondées sans répondre à ces conclusions déterminantes pour fixer la condamnation aux réparations du preneur, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile' ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire avait très précisément détaillé les dégradations constatées dans l'immeuble loué et déduit de son rapport que les désordres étaient dus à l'usage de la chose à l'exception de ceux occasionnés au bardage sur rue qui avaient pour origine la vétusté de l'ossature en bois, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié le coût de la remise en état des premiers, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que la société Vacher fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux bailleurs une somme au titre de l'impôt foncier, alors, selon le moyen, 'que, dans ses conclusions d'appel signifiées le 20 mai 1997, la société Vacher soutenait que mettre à la charge du locataire l'impôt foncier constituait une disposition exorbitante du droit commun ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile' ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le bail mettait l'impôt foncier expressément à la charge de la locataire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Vacher aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Vacher à payer aux consorts Sicard la somme de 9 000 francs.