Rejet
Demandeur(s) à la cassation : société Les Ballades,
entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée et autre
Défendeur(s) à la cassation : SCI Colisée Rareté, société civile
immobilière et autres
Le président de chambre le plus ancien
faisant fonction de premier président a, par ordonnance du
15 mai 2007, renvoyé le pourvoi devant une chambre mixte ;
Le premier président a, par
ordonnance du 25 septembre 2007, indiqué que cette chambre mixte
sera composée des première, deuxième et troisième chambres
civiles, de la chambre commerciale, financière et économique et
de la chambre sociale ;
Les demanderesses invoquent,
devant la chambre mixte, les moyens de cassation annexés au
présent arrêt ;
Ces moyens ont été formulés dans un
mémoire déposé au greffe de la Cour de cassation par la SCP Baraduc
et Duhamel, avocat de la société Les Ballades et de Mme X... ;
Un mémoire en défense a été déposé au
greffe de la Cour de cassation par la SCP Defrenois et Levis,
avocat de la SCI Colisée rareté et de la SCI Vendôme Tridor ;
Un mémoire en défense et des
observations complémentaires ont été déposés au greffe de la
Cour de cassation par la SCP Laugier et Caston, avocat de la
Société des immeubles de France ;
Le rapport écrit de M. Lacabarats,
conseiller, et l'avis écrit de M. Domingo, avocat général, ont
été mis à la disposition des parties ;
(...)
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris,
29 juin 2006), que l'EURL Les Ballades (l'EURL) a pris à bail
pour une exploitation commerciale des locaux antérieurement
destinés pour partie à l'habitation ; qu'un arrêt du
13 mars 2001 a fixé un nouveau loyer dû à compter de la date de
renouvellement du bail ; que la société Union de gestion
d'immeubles locatifs (UGIL), alors propriétaire des locaux, a
assigné, le 20 novembre 2001, l'EURL devant un tribunal de
grande instance pour faire déclarer valable le congé avec refus
de renouvellement du bail et de paiement d'une indemnité
d'éviction ; que la société Colisée rareté, nouveau propriétaire
des locaux, est intervenue à l'instance ; que l'EURL a obtenu,
le 6 février 2002, un certificat administratif établissant que
l'affectation à usage commercial n'était régulière au regard de
l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation
que pour une partie des locaux ; qu'elle a alors formé un
recours en révision contre l'arrêt fixant le nouveau loyer et
demandé au tribunal de surseoir à statuer ; que le tribunal, par
jugement du 26 septembre 2002, a rejeté cette demande, déclaré
le congé valable et ordonné l'expulsion de l'EURL ; que l'EURL a
interjeté appel du jugement le 15 novembre 2002 ; que le recours
en révision a été déclaré irrecevable le 25 novembre 2003 ; que
Mme X..., associée de l'EURL, est intervenue volontairement
devant la cour d'appel le 30 janvier 2004 ; que l'EURL et
Mme X... ont assigné en intervention forcée le 11 juin 2004 les
sociétés Immobilière foncier Madeleine et Clément Marot,
précédentes propriétaires des locaux, et demandé devant la cour
d'appel d'annuler le bail pour violation de l'article L. 631-7
du code de la construction et de l'habitation ;
Sur le deuxième moyen qui est
préalable :
Attendu que Mme X... fait grief à
l'arrêt de rejeter son intervention volontaire, alors, selon le
moyen, que peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors
qu'elles y ont intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties
ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une
autre qualité et que l'intervention se rattache aux prétentions
des parties par un lien suffisant ; qu'en retenant, pour
déclarer l'intervention de Mme X... irrecevable, que celle-ci ne
pouvait soumettre un litige nouveau et demander des
condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier
degré de juridiction, tandis que Mme X... avait intérêt à
intervenir et que ses demandes étaient suffisamment liées aux
prétentions originaires relatives à l'irrespect de l'article
L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation
puisqu'elle entendait obtenir l'indemnisation à titre personnel
des conséquences de la violation de ce texte soulevé en première
instance, la cour d'appel a violé l'article 554 du nouveau code
de procédure civile, ensemble l'article 325 du même code ;
Mais attendu que l'appréciation de
l'intérêt à agir de l'intervenant volontaire et du lien
suffisant qui doit exister entre ses demandes et les prétentions
originaires relève du pouvoir souverain des juges du fond ;
D'où il suit que le moyen n'est pas
fondé ;
Sur le premier moyen :
Attendu que l'EURL et Mme X... font
grief à l'arrêt de rejeter les assignations en intervention
forcée dirigées contre les sociétés Immobilière foncier
Madeleine et Clément Marot, alors, selon le moyen, que
l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers
devant la cour d'appel est caractérisée par la révélation d'une
circonstance de fait ou de droit née du jugement ou
postérieurement à celui-ci et modifiant les données du litige ;
que la société Les Ballades a demandé la révision de l'arrêt de
la cour d'appel de Versailles du 13 mars 2001, relatif à la
fixation du loyer commercial en se fondant sur le fait qu'il
n'aurait pu être rendu si le défaut de commercialité des locaux
avait été connu à cette date ; qu'en raison de ce recours, elle
a demandé au tribunal de grande instance saisi du litige qu'il
soit sursis à statuer dans l'attente de la décision ; qu'en
jugeant que rien ne justifiait que l'EURL Les Ballades appelle
les sociétés Immobilière foncier Madeleine et Clément Marot pour
la première fois en cause d'appel, sans rechercher, comme elle y
était pourtant invitée (conclusions de la société Les Ballades
signifiées le 5 avril 2006, p. 25, § 6 et s.), si le refus de
surseoir à statuer opposé par le tribunal saisi du litige et la
survenance de la décision de la cour d'appel de Versailles
rejetant son recours en révision ne constituaient pas des
circonstances nées du jugement ou postérieurement modifiant les
données du litige et justifiant ainsi que ces sociétés soient
appelées en intervention forcée en cause d'appel, la cour
d'appel a privé sa décision de base légale au regard de
l'article 555 du nouveau code de procédure civile ;
Mais attendu que l'évolution du litige
impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel
n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de
fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci,
modifiant les données juridiques du litige ; qu'ayant relevé que
l'EURL avait découvert au plus tard le 6 février 2002 que
l'affectation commerciale n'était régulière que pour une partie
des locaux et retenu que cette société disposait ainsi dès la
première instance des éléments lui permettant d'orienter la
procédure comme elle l'estimait nécessaire, la cour d'appel, qui
en a déduit que les sociétés Immobilière foncier Madeleine et
Clément Marot ne pouvaient être assignées pour la première fois
en appel, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que l'EURL et Mme X... font
grief à l'arrêt de condamner l'EURL au paiement d'une indemnité
d'occupation et de rejeter la demande de dommages-intérêts
présentée contre la société Colisée rareté, alors, selon le
moyen :
1°/ qu'un contrat frappé de
nullité est réputé n'avoir jamais eu d'existence ; que les
choses doivent, dans l'hypothèse où il a été exécuté, être
remises dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant cette
exécution ; que la cour d'appel a constaté que la violation des
dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et
de l'habitation entraînait la nullité du contrat de bail conclu
au bénéfice de la société Les Ballades, preneur ; qu'en
condamnant cependant la société Les Ballades au paiement d'une
indemnité d'occupation fondée sur la valeur locative résultant
du dernier loyer contractuel en principal outre les charges,
tandis que ce loyer était réputé n'avoir jamais existé, la
valeur locataire ayant été fixée au regard de l'affectation
commerciale de toutes les pièces occupées, la cour d'appel n'a
pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant
ainsi le texte susvisé, ensemble les articles 1234 et 1304 du
code civil ;
2°/ que la société Colisée rareté
s'est toujours présentée tant dans l'instance en révision que
dans la présente instance comme venant aux droits de la société
UGIL et des précédents bailleurs (conclusions de la société
Colisée rareté signifiées le 25 août 2005) ; qu'elle acceptait
ainsi de répondre des fautes commises par les précédents
bailleurs aux droits desquels elle se trouvait ; qu'en déclarant
qu'elle ne devait pas répondre des conséquences attachées à la
méconnaissance des dispositions de l'article L. 631-7 du code de
la construction et de l'habitation, commise par les précédents
bailleurs aux droits desquels elle déclarait se trouver, la cour
a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du nouveau
code de procédure civile ;
3°/ que l'autorisation d'affecter
un local d'habitation à un usage commercial doit être sollicitée
par le propriétaire de ce local avant qu'il ne le donne à bail ;
que l'acquéreur de ce local qui vient aux droits de son cédant
doit connaître toutes les caractéristiques du bien qu'il
acquiert et notamment sa véritable affectation ; qu'en jugeant,
pour écarter la faute de la société Colisée rareté, acquéreur du
bien donné à bail, à l'origine de la nullité du contrat de bail,
que la société Les Ballades, preneur, ne pouvait lui reprocher
de ne pas l'avoir informée de la véritable affectation au motif
que la société Colisée rareté était moins à même qu'elle de
connaître l'existence d'une irrégularité relative à
l'affectation du bien, tandis qu'en acquérant le bien loué à la
société Les Ballades pour un usage commercial, la société
Colisée rareté se devait de connaître la véritable affectation
de ce local et d'en vérifier la régularité, la cour d'appel a
violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que c'est sans
méconnaître les effets de l'annulation du contrat de bail et
dans l'exercice de leur pouvoir souverain d'appréciation que les
juges du fond ont évalué le montant de l'indemnité d'occupation
due par l'EURL en contrepartie de sa jouissance des lieux ;
Et attendu que la cour d'appel, sans
modifier l'objet du litige, a retenu que l'EURL ne démontrait
pas avoir subi un quelconque préjudice du fait de la société
Colisée rareté ;
D'où il suit que le moyen n'est pas
fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
MOYENS ANNEXES
Moyens produits par la
SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société
Les Ballades et Mme X....
PREMIER MOYEN DE
CASSATION
Il est fait grief
à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Les Ballades des fins
de son appel en intervention forcée contre les sociétés
Immobilière Foncier Madeleine et la SNC Clément Marot,
propriétaires de l'immeuble donné à bail à la SCI Les Ballades à
la date à laquelle a été fixé le loyer déplafonné ;
Aux motifs que
le jugement dont appel a été prononcé le 26 novembre [en
réalité, septembre] 2002 ; que la société Les Ballades a
découvert au plus tard que l'affectation à usage commercial du
local n'est régulière au regard de l'article L. 631-7 du Code de
la construction et de l'habitation qu'en ce qui concerne une
pièce sur quatre le 6 février 2002, date du certificat ; qu'elle
disposait d'un délai de 9 [en réalité, 7] mois pour orienter la
procédure en appelant en cause qui elle estimait nécessaire ;
que rien ne justifie qu'elle le fasse pour la première fois en
cause d'appel ; qu'il convient donc de la rejeter des fins de
son appel en intervention forcée contre la société Immobilière
Foncier Madeleine et la société Clément Marot (arrêt, p. 6, §
4) ;
Alors que
l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers
devant la cour d'appel est caractérisée par la révélation d'une
circonstance de fait ou de droit née du jugement ou
postérieurement à celui-ci et modifiant les données du litige ;
que la société Les Ballades a demandé la révision de l'arrêt de
la cour d'appel de Versailles du 13 mars 2001 relatif à la
fixation du loyer commercial en se fondant sur le fait qu'il
n'aurait pu être rendu si le défaut de commercialité des locaux
avait été connu à cette date ; qu'en raison de ce recours, elle
a demandé au tribunal de grande instance saisi du litige qu'il
soit sursis à statuer dans l'attente de la décision ; qu'en
jugeant que rien ne justifiait que la société Les Ballades
appelle les sociétés Immobilière Foncière Madeleine et Clément
Marot pour la première fois en cause d'appel, sans rechercher,
comme elle y était pourtant invitée (conclusions de la société
Les Ballades signifiées le 5 avril 2006, p. 25, § 6 et s., Prod.
10), si le refus de surseoir à statuer opposé par le tribunal
saisi du litige et la survenance de la décision de la cour
d'appel de Versailles rejetant son recours en révision ne
constituaient pas des circonstances nées du jugement ou
postérieurement modifiant les données du litige et justifiant
ainsi que ces sociétés soit appelées en intervention forcée en
cause d'appel, la cour d'appel a privé sa décision de base
légale au regard de l'article 555 du nouveau code de procédure
civile ;
DEUXIEME MOYEN DE
CASSATION
Il est fait grief
à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... des fins de son
intervention volontaire ;
Aux motifs que
Mme X... est intervenue volontairement à l'instance en qualité
de seul porteur des parts de l'EURL Les Ballades, exploitante du
fonds de commerce, pour demander réparation de son préjudice
personnel ; que l'article 554 du nouveau code de procédure
civile ne permet pas à l'intervenant en cause d'appel de
soumettre un litige nouveau et de demander des condamnations
personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de
juridiction ; qu'elle ne justifie d'aucun autre intérêt à agir ;
que son intervention volontaire doit donc être déclarée
irrecevable de ces deux points de vue (arrêt, p. 7, § 3) ;
Alors que
peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont
intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées
en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité et
que l'intervention se rattache aux prétentions des parties par
un lien suffisant ; qu'en retenant, pour déclarer l'intervention
de Mme X... irrecevable, que celle-ci ne pouvait soumettre un
litige nouveau et demander des condamnations personnelles
n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction,
tandis que Mme X... avait intérêt à intervenir et que ses
demandes étaient suffisamment liées aux prétentions originaires
relatives à l'irrespect de l'article L. 631-7 du code de la
construction et de l'habitation puisqu'elle entendait obtenir
l'indemnisation à titre personnel des conséquences de la
violation de ce texte soulevé en première instance, la cour
d'appel a violé l'article 554 du nouveau code de procédure
civile, ensemble l'article 325 du même code ;
TROISIEME
MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief
à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé la condamnation de la société
Les Ballades à payer à la société Colisée rareté une indemnité
d'occupation à compter du 29 juin 2001 jusqu'à la remise des
locaux dont le montant est fixé au dernier loyer contractuel
outre les charges et d'avoir débouté la société Les Ballades de
ses demandes en dommages-intérêts contre la société Colisée
rareté ;
Aux motifs que
sur l'appel de la société Les Ballades à l'encontre de la seule
société Colisée rareté que la violation des dispositions de
l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation
qui s'est perpétuée à chaque renouvellement du bail constitue
une cause de nullité de l'acte ; qu'il importe peu que la
société Les Ballades en ait eu connaissance ou qu'elle aurait pu
passer outre et régulariser sa situation dès l'instant où les
prescriptions de l'article L. 631-7 doivent être satisfaites dès
avant la souscription du bail ; que le bail étant nul, la
société Les Ballades s'est trouvée occupante sans droit ni titre
à l'égard de la société Colisée rareté à compter du 29 juin
2001, date à laquelle celle-ci a acquis l'immeuble ; que la
fraude de cette société est d'autant moins établie qu'elle était
infiniment plus que le preneur susceptible d'ignorer l'existence
de cette irrégularité ; qu'il convient donc de condamner la
société Les Ballades à payer à celle-ci une indemnité
d'occupation égale à la valeur locative telle qu'elle résulte du
dernier loyer contractuel en principal outre les charges ; que
la société Colisée rareté a acquis un immeuble le 1er juillet
2001 dont le rez-de-chaussée était occupé par la société Les
Ballades qui exploitait un fonds de commerce de brasserie ;
qu'elle ne lui a pas consenti de bail mais est intervenue
volontairement à l'instance en validation de congé avec refus de
renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction
commencée par le précédent propriétaire ; que la société Les
Ballades ne démontre donc pas qu'elle a subi un quelconque
préjudice du fait de la société Colisée rareté (arrêt, p. 7, § 4
à 6) ;
Alors que, d'une part,
un contrat frappé de nullité est réputé n'avoir jamais eu
d'existence ; que les choses doivent, dans l'hypothèse où il a
été exécuté, être remises dans l'état dans lequel elles se
trouvaient avant cette exécution ; que la cour d'appel a
constaté que la violation des dispositions de l'article L. 631-7
du code de la construction et de l'habitation entraînait la
nullité du contrat de bail conclu au bénéfice de la société Les
Ballades, preneur ; qu'en condamnant cependant la société Les
Ballades au paiement d'une indemnité d'occupation fondée sur la
valeur locative résultant du dernier loyer contractuel en
principal outre les charges, tandis que ce loyer était réputé
n'avoir jamais existé, la valeur locataire ayant été fixée au
regard de l'affectation commerciale de toutes les pièces
occupées, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales
de ses constatations, violant ainsi le texte susvisé, ensemble
les articles 1234 et 1304 du code civil ;
Alors que, d'autre part,
la société Colisée rareté s'est toujours présentée tant dans
l'instance en révision que dans la présente instance comme
venant aux droits de la société UGIL et des précédents bailleurs
(conclusions de la société Colisée rareté signifiées le 25 août
2005, Prod. 13, page 2) ; qu'elle acceptait ainsi de répondre
des fautes commises par les précédents bailleurs aux droits
desquels elle se trouvait ; qu'en déclarant qu'elle ne devait
pas répondre des conséquences attachées à la méconnaissance des
dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et
de l'habitation, commise par les précédents bailleurs aux droits
desquels elle déclarait se trouver, la cour a méconnu les termes
du litige et violé l'article 4 du nouveau code de procédure
civile ;
Alors qu'enfin
et en tout état de cause, l'autorisation d'affecter un local
d'habitation à un usage commercial doit être sollicitée par le
propriétaire de ce local avant qu'il ne le donne à bail ; que
l'acquéreur de ce local qui vient aux droits de son cédant doit
connaître toutes les caractéristiques du bien qu'il acquiert et
notamment sa véritable affectation ; qu'en jugeant, pour écarter
la faute de la société Colisée rareté, acquéreur du bien donné à
bail, à l'origine de la nullité du contrat de bail, que la
société Les Ballades, preneur, ne pouvait lui reprocher de ne
pas l'avoir informée de la véritable affectation au motif que la
société Colisée rareté était moins à même qu'elle de connaître
l'existence d'une irrégularité relative à l'affectation du bien,
tandis qu'en acquérant le bien loué à la société les Ballades
pour un usage commercial, la société Colisée rareté se devait de
connaître la véritable affectation de ce local et d'en vérifier
la régularité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code
civil ;
Président : M. Lamanda, premier président
Rapporteur : M. Lacabarats, conseiller, assisté de Mme
Chauchis-Chaby, auditeur au service de documentation et d'études
Avocat général : M. Domingo
Avocat(s) : la SCP Baraduc et Duhamel, la SCP Defrenois et
Lévis, la SCP Laugier et Caston