Cour de Cassation
Chambre civile 3
 

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 juin 2005), que les époux X..., locataires, ont assigné l'Office public d'aménagement et de construction de Paris (l'OPAC) aux fins d'obtenir le remboursement d'un trop-perçu de charges locatives au titre des dépenses de rémunération de la gardienne de leur immeuble ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la rédaction de l'article 2-d du décret du 9 novembre 1982 implique que la récupération des trois quarts de la rémunération du gardien n'est possible que dans la mesure où l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par le gardien ou le concierge et que l'emploi du verbe "assurer" et non du verbe "participer" dans cette disposition implique que la récupération partielle des dépenses correspondant à sa rémunération n'est possible que lorsque le gardien ou le concierge effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets à l'exclusion de tout partage de ces activités avec un tiers, la cour d'appel, qui a constaté que la gardienne de l'immeuble partageait les travaux d'entretien des parties communes avec une société de nettoyage, en a exactement déduit que les dépenses liées à la rémunération de la première n'étaient pas récupérables et devaient donner lieu à restitution en faveur des locataires ;

PAR CES MOTIFS :

Condamne l'OPAC de Paris aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille six.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mars 2004), que la Société immobilière de l'avenue de Verdun a assigné M. et Mme X..., ses locataires, pour obtenir le paiement d'une somme au titre des charges locatives ; que, reconventionnellement, ceux-ci ont réclamé le remboursement de charges indûment perçues depuis le 1er octobre 1995 ;

Attendu que la cour d'appel a exactement retenu que même si la loge n'était pas ouverte aux locataires 24 heures sur 24, les frais d'abonnement de la ligne téléphonique qui y était mise à la disposition des locataires étaient récupérables ;

Sur la troisième branche du troisième moyen,ci après annexé :

Sur la première branche du cinquième moyen, ci après annexé :

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Attendu que la cour d'appel n'ayant pas énoncé que l'absence d'entretien de la robinetterie dans l'appartement des époux X... ne pouvait justifier leur demande de remboursement, le moyen manque en fait de ce chef ;

Vu le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'annexe au décret du 26 août 1987 qui fixe de manière limitative la liste des charges récupérables ne mentionne pas les frais d'entretien d'un groupe électrogène, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Vu l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande de remboursement des sommes versées au titre des frais de personnel et de gardiennage dans la proportion de 75 %, l'arrêt retient que l'examen des contrats de travail suffit à vérifier que les personnes concernées assurent cumulativement les tâches d'entretien des parties communes et celle d'élimination des déchets, sans qu'il soit nécessaire de procéder à l'examen matériel des conditions d'exécution des contrats ;

Et sur les troisième et quatrième branches du cinquième moyen :

Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande de remboursement des frais d'entretien des espaces verts, l'arrêt retient qu'ils ne peuvent utilement invoquer les conditions d'exécution du contrat d'entretien ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier et le deuxième moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux X... à payer, au titre des charges récupérables, les frais d'entretien du groupe électrogène, les frais de gardiennage et d'entretien des espaces verts, l'arrêt rendu le 4 mars 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la Société civile immobilière de l'avenue de Verdun à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la Société civile immobilière de l'avenue de Verdun ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille cinq.

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur la première branche du troisième moyen, ci- après annexé :

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Attendu que les époux X... n'ayant critiqué que la consommation des produits d'entretien et non le défaut de justification des frais engagés à ce titre, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que les consommations de ces produits étaient récupérables dès lors que la bailleresse en avait exposé le coût ;

Attendu que les époux X... s'étant bornés à faire valoir qu'ils ne pouvaient supporter les frais d'entretien de l'antenne hertzienne dont la réception était défectueuse, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur un éventuel manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

Sur la deuxième branche du cinquième moyen, ci-après annexé :

Mais sur la deuxième branche du troisième moyen :

Attendu que pour condamner les époux X... à payer les frais d'entretien du groupe électrogène, l'arrêt retient que ces frais sont récupérables ;

Vu l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande de remboursement des sommes versées au titre des frais de personnel et de gardiennage dans la proportion de 75 %, l'arrêt retient que l'examen des contrats de travail suffit à vérifier que les personnes concernées assurent cumulativement les tâches d'entretien des parties communes et celle d'élimination des déchets, sans qu'il soit nécessaire de procéder à l'examen matériel des conditions d'exécution des contrats ;

Et sur les troisième et quatrième branches du cinquième moyen :

Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande de remboursement des frais d'entretien des espaces verts, l'arrêt retient qu'ils ne peuvent utilement invoquer les conditions d'exécution du contrat d'entretien ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier et le deuxième moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux X... à payer, au titre des charges récupérables, les frais d'entretien du groupe électrogène, les frais de gardiennage et d'entretien des espaces verts, l'arrêt rendu le 4 mars 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la Société civile immobilière de l'avenue de Verdun à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la Société civile immobilière de l'avenue de Verdun ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille cinq.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 11 septembre 2001 rectifié par l'arrêt du 13 novembre 2001), que la société Barioz gestion, mandataire des différents propriétaires de l'immeuble " Le Nautic sud ", a donné en location des appartements, au visa de la loi du 6 juillet 1989, les baux stipulant que les locataires devaient faire leur affaire personnelle de la souscription d'un contrat de vente de chaleur auprès de la société Calliance ; que certains locataires, après avoir souscrit de tels contrats, ont contesté la régularité des facturations émises par celle-ci, aucune distinction n'étant opérée entre les dépenses locatives et les dépenses d'amortissement de l'installation de chauffage et des grosses réparations, incombant seules au bailleur ; qu'ils ont assigné la société Barioz gestion et la société Calliance, à laquelle s'est substitué le GIE Calliance gestion (le GIE), pour obtenir la production des justifications des charges de chauffage et la restitution d'éventuels trop perçus sur les dépenses d'amortissement et d'investissement ; que le GIE a réclamé, à l'encontre d'autres locataires qui n'avaient pas conclu de contrats de vente de chaleur tout en bénéficiant des prestations correspondantes, le paiement du coût de celles-ci ;

1 / que le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (annexe II), pris en application de l'article 18 de la loi du 23 décembre 1986, n'interdit de faire supporter à un locataire des dépenses relatives à l'amortissement et au gros entretien d'une installation de chauffage collectif et d'eau chaude sanitaire que lorsque ce service est assuré par le bailleur lui-même ; que ne contrevient pas aux dispositions de ces textes la clause d'un contrat de vente de chaleur individuelle conclu avec un locataire et intégrant dans le prix facturé à celui-ci des sommes représentant le coût d'amortissement et de gros entretien des installations au moyen desquelles cette chaleur lui est vendue, dès lors que cette prestation est fournie par un tiers au contrat de bail et que lesdites installations ne sont pas la propriété du bailleur ; qu'en déclarant illicite au regard de la réglementation susvisée la clause des conditions financières du contrat de vente de chaleur conclu par les locataires avec le GIE Calliance, dont la décision attaquée ne conteste pas la qualité de propriétaire des installations de chauffage de l'immeuble de la résidence Le Nautic sud, au motif que le prix facturé à ces derniers intégrait des sommes représentatives des dépenses de gros entretien et d'amortissement desdites installations acquittées par le GIE Calliance, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

3 / qu'en tout état de cause, ne relève pas des " services collectifs ou des équipements communs " au sens du texte susvisé une installation de production et de distribution de chaleur que le règlement de copropriété a exclu des parties communes et au moyen de laquelle une entreprise, juridiquement distincte des copropriétaires, fournit à ces derniers ou à leurs locataires, dans le cadre d'un contrat de vente de chaleur qu'il leur est loisible de conclure, l'approvisionnement en eau chaude sanitaire et en chauffage nécessaire à leur besoin ; qu'en déclarant que la partie du prix payée par les locataires, et représentative des frais d'amortissement et de gros entretien des installations nécessaires à la production de la chaleur par eux achetée, constituait la contrepartie d'un " service collectif " que les copropriétaires auraient dû, à ce titre, nécessairement et obligatoirement prendre à leur charge, sans pouvoir en confier l'exécution à un tiers, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 18 de la loi du 23 décembre 1986, 23 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1, 2 et 3 du décret du 26 août 1987 ;

5 / qu'en frappant d'inefficacité dans son ensemble, au moyen d'une révision judiciaire et forcée du prix du contrat, le système de vente individuelle de chaleur mis en place par le GIE Calliance, pour le motif qu'il conduisait à placer les parties hors du champ de la réglementation d'ordre public sur la récupérabilité des charges dans les rapports locatifs (décret du 26 août 1987) et sur la copropriété des immeubles bâtis (article 10 de la loi du 10 juillet 1965), la cour d'appel a méconnu le principe constitutionnel de la liberté contractuelle et violé outre les textes susvisés, l'article 1134 du Code civil, ensemble le préambule de la constitution du 4 octobre 1958 ;

7 / que nonobstant son prétendu manque de clarté, une clause n'est abusive au sens de l'article L. 132-1 du Code de la consommation que si, par son objet ou ses effets, elle est de nature à créer un déséquilibre significatif au profit du professionnel et au détriment du consommateur ; qu'en déclarant abusive et réputant non écrite la clause du contrat de vente de chaleur fixant les modalités de calcul du prix, au motif que celui-ci intégrait dans ses composantes des sommes représentatives du coût d'amortissement des installations nécessaires à la fabrication de la chose vendue, ce qui ne caractérise en soi aucun abus de la part d'un vendeur professionnel, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

9 / que, selon l'article L. 132-1, alinéa 8, du Code de la consommation, l'existence d'une clause abusive doit entraîner la nullité du contrat en son entier s'il ne peut subsister sans ladite clause ; que le prix étant un élément déterminant de la formation du contrat de vente, le juge ne peut réputer abusive la clause du contrat fixant les modalités de calcul du prix sans annuler le contrat pour le tout ; qu'en procédant à une réfaction du contrat au prétexte que la clause qui fixait les conditions et mode de calcul du prix présentait un caractère abusif, la cour d'appel a violé l'article L. 132-1, alinéa 8, du Code de la consommation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

Condamne le GIE Calliance gestion aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille cinq.

Attendu que la SLE fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande des locataires, alors, selon le moyen :

2 / qu'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt attaqué qu'un accord était intervenu entre la société SLE et les locataires pour que la prestation soit fournie et facturée par un tiers, sous réserve qu'à consommation égale, ils n'aient pas d'augmentation du coût du chauffage ; qu'en se contentant dès lors de relever que cet engagement n'avait pas été respecté dès lors que le coût de la prestation avait été augmenté à raison de l'inclusion de dépenses d'investissement, sans rechercher, au cas par cas, ainsi qu'il y avaient été invités s'il y avait eu ou non en fait une augmentation du coût de la prestation à consommation égale, peu important la manière dont le tiers avait pu calculer son prix, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Qu'en statuant ainsi, sans motiver sa décision de ce chef, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

Condamne, ensemble, la Société HLM de Lille et environs et la société Dalkia aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la Société HLM de Lille et environs et de la société Dalkia ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille cinq.

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour rejeter cette demande l'arrêt constate que le décompte adressé à M. X... est parfaitement détaillé, qu'il répond, dès lors, aux exigences de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en permettant une ventilation poste par poste et la vérification de la nature récupérable des charges considérées par application des dispositions du décret du 26 août 1987, que, par ailleurs, aucune disposition légale ne prévoit qu'un locataire d'un lot dépendant d'une copropriété puisse se faire remettre copie de tout ou partie de la comptabilité du syndicat des copropriétaires ou même y avoir directement accès, que de même la loi du 6 juillet 1989 n'a nullement prévu l'obligation d'accéder directement à chacun des documents comptables concernés ;

PAR CES MOTIFS :

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y..., la condamne à payer à M. X... la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille quatre.

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu qu'il résulte du jugement attaqué (tribunal d'instance du 18e arrondissement de Paris, 4 avril 2002), statuant en dernier ressort, que M. X... et Mme Y..., locataires d'un appartement appartenant à la Régie immobilière de la Ville de Paris (la RIVP), ont saisi le Tribunal pour obtenir la mise à leur disposition des pièces justificatives des charges de l'exercice 2000 pour leur permettre de reproduire les documents et, subsidiairement, le remboursement d'une somme au titre de ces charges injustifiées ;

Mais attendu que le jugement, qui vise la déclaration au greffe formée le 6 juin 2001 par M. X... et Mme Y... à laquelle était jointe une note exposant leurs prétentions et leurs moyens, ainsi que les conclusions de la RIVP déposées à l'audience du 14 février 2002, a satisfait aux exigences des articles 455 et 843 du nouveau Code de procédure civile en constatant que les parties avaient sollicité leur bénéfice au cours de cette audience ;

Mais sur le second moyen :

Attendu que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et que, durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ;

Qu'en statuant ainsi sans relever que la RIVP avait tenu à la disposition personnelle de M. X... et Mme Y... les pièces justificatives des charges durant le délai légal, le Tribunal a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS :

Condamne la Régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP) aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la Régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP) ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quatre.

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu que les charges récupérables sont exigibles sur justification ; qu'elles peuvent donner lieu au reversement de provisions qui doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois, à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont mises à la disposition du locataire ; que les actions en paiement des loyers et fermages se prescrivent par cinq ans ;

Attendu que, pour débouter Mme X... de sa demande tendant au remboursement des charges, le Tribunal retient qu'elle est intervenue tardivement en violation de l'article 23, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989, ce qui ne permet pas aux locataires de vérifier les montants qui leur sont imputés et qu'ils ne sont pas en mesure de s'expliquer sur la très forte augmentation de la consommation d'eau chaude en 1997 et 1998 ;

Et sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Attendu qu'un état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat ; que lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que ceux-ci n'avaient pas été régulièrement convoqués par l'huissier de justice pour assister aux opérations du constat, le Tribunal a violé le texte susvisé ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce q'il a débouté Mme X... de ses demandes au titre de la régularisation des charges et des frais de constat d'état des lieux de sortie dressé par huissier de justice, le jugement rendu le 13 décembre 2001, entre les parties, par le tribunal d'instance d'Asnières-sur-Seine ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à Mme X... la somme de 1 900 euros ;

Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre mixte, 2002-04-12, Bulletin 2002, Ch. mixte, n° 2, p. 5 (rejet).

Codes cités : Code civil 2277
Lois citées : Loi 89-462 1989-07-06 art. 3, al. 3.