JURISPRUDENCE 2005 à 2012 CLAUSE D'ACCESSION
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Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 19 mars 2008 N° de pourvoi: 07-10679 Publié au bulletin Rejet M. Weber, président M. Assié, conseiller rapporteur M. Guérin, avocat général Me Jacoupy, Me Luc-Thaler, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 juin 2006) que, par acte du 4 novembre 1988, la société Studio de la Harpe Douvin et compagnie (la société Studio de la Harpe) a consenti à M. De X..., aux droits duquel est venue la société Sadem, un bail commercial d'une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 1988 ; que, par acte du 14 décembre 1990, la société Sadem a cédé, avec l'accord de la bailleresse qui est intervenue à l'acte de cession, son droit au bail à la société Rolima au prix de 1 franc, cette société ayant parallèlement racheté pour une certaine somme à la société cédante les travaux que celle-ci avait réalisés dans les lieux loués ; que, par acte du 15 décembre 1990, un nouveau bail d'une durée de douze ans a été conclu entre la société Studio de la Harpe et la société Rolima ,les parties décidant de résilier à l'amiable le bail en cours ; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 28 octobre 1997, la société Rolima a sollicité de la bailleresse la révision du loyer à la baisse sans indiquer le prix souhaité qui a été précisé dans un courrier ultérieur du 19 janvier 1998, puis l'a assignée en fixation du prix du loyer révisé ; qu'un premier jugement déclarant régulière la demande en révision et ordonnant une mesure d'instruction, est intervenu le 29 juin 1998 ; Sur le premier moyen du pourvoi principal : Attendu que la société Studio de la Harpe fait grief à l'arrêt de la dire irrecevable en son appel du jugement du 29 juin 1998, alors, selon le moyen, que ce jugement qui, dans son dispositif avait déclaré régulière la demande en révision formée le 28 octobre 1997 par la société Rolima et, avant dire droit, tous droits et moyens des parties réservés, ordonné une mesure d'expertise, n'avait pas tranché une partie du principal ; qu'en décidant qu'il s'agissait d'un jugement mixte susceptible d'appel immédiat, la cour d'appel a violé les articles 544 et 545 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé que le jugement du 29 juin 1998 avait statué dans son dispositif sur la régularité de la demande de révision dont la bailleresse invoquait la nullité au regard des exigences de l'article 26, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 devenu l'article R. 145-20 du code du commerce, la cour d'appel en a exactement déduit que ce jugement était un jugement mixte susceptible d'appel immédiat et que l'appel interjeté le 14 avril 2005 par la société Studio de la Harpe contre cette décision qui lui avait été signifiée le 9 septembre 1998 était irrecevable comme tardif ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le premier moyen du pourvoi incident : Attendu que la société Rolima fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme le loyer du bail révisé à compter du 28 octobre 1997, alors, selon le moyen : 1°/ que dans l'hypothèse où un bail commercial stipule que le preneur laissera au bailleur, en fin de bail et sans indemnité, tous les changements et améliorations qu'il aura pu apporter aux lieux loués, cette clause ne peut recevoir application qu'à l'expiration de la période initialement convenue par les parties, et à défaut de renouvellement du contrat ; qu'il s'ensuit que la résiliation anticipée du bail n'a pas pour effet d'entraîner l'application de la clause d'accession en privant le locataire de son droit à indemnité correspondant aux améliorations qu'il a apportées aux lieux loués ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que le bail commercial, opposable à la société Rolima, conclu le 4 novembre 1988 pour une durée de neuf ans, faisait obligation au preneur de laisser au bailleur, en fin de bail, toutes les améliorations apportées aux lieux loués ; qu'en considérant que la résiliation anticipée de ce contrat, intervenu le 15 décembre 1990, avait emporté application de cette clause d'accession, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 23-3 et 27 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, ensemble l'article 1er du 1er protocole additionnel de la CEDH ; 2°/ que la cour d'appel a en toute hypothèse privé sa décision de base légale au regard du texte précité en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée par la société Rolima si, du fait que cette dernière était déjà titulaire d'un bail sur les locaux litigieux à la date de conclusion du contrat du 15 décembre 1990, le bail en question ne devrait pas être regardé comme renouvelé, peu important qu'il l'ait été à des conditions, notamment de durée, différentes de celles du bail initial ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Rolima avait librement accepté, par l'effet de la cession du bail du 4 novembre 1988, les clauses et conditions de ce bail aux termes duquel il était stipulé que le preneur devait "laisser en fin de bail sans indemnité tous changements ou améliorations apportés aux lieux loués", et que la résiliation amiable du bail initial avait été, aux termes du nouveau bail du 15 décembre 1990, sollicitée par la société Rolima désireuse d'obtenir un autre bail d'une durée de douze ans, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la résiliation amiable du bail du 4 novembre 1988 avait entraîné l'accession au bailleur des aménagements réalisés par les preneurs successifs dans les lieux loués et que la valeur locative des locaux devait être appréciée en fonction de l'état des locaux à la date du nouveau bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal et sur le second moyen du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à en permettre l'admission ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille huit. Publication : Bulletin 2008, III, N° 49 Décision attaquée : Cour d'appel de Paris du 21 juin 2006 Titrages et résumés : APPEL CIVIL - Décisions susceptibles - Décision avant dire droit - Décision ordonnant expertise - Dispositif tranchant une partie du principal - Nécessité Le jugement qui statue dans son dispositif sur la régularité de la demande de révision du loyer d'un bail commercial présentée par le locataire au regard des exigences de l'article R. 145-20 du code de commerce et ordonne une expertise est un jugement mixte susceptible d'appel immédiat BAIL COMMERCIAL - Résiliation - Résiliation anticipée - Résiliation amiable - Conclusion d'un nouveau bail - Prix - Révision - Demande en diminution du loyer - Valeur locative - Eléménts - Amélioration des lieux loués - Clause d'accession du bail résilié - Application La résiliation conventionnelle du bail par les parties avant le terme initialement convenu entraîne l'application de la clause d'accession figurant dans ce bail Précédents jurisprudentiels : Sur le n° 1 : Sur un autre exemple de jugement mixte susceptible d'appel immédiat, à rapprocher : 3e Civ., 14 novembre 1991, pourvoi n° 90-12.210, Bull. 1991, III, n° 269 (rejet), et l'arrêt cité |
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