|
| |
Cour de Cassation
Chambre civile 1
| Audience publique du 2 octobre
2007 |
Rejet |
N° de pourvoi : 06-14238
Inédit
Président : M. BARGUE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a
rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à l'UFC de l'Isère du désistement de
son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... et Mme Y... ;
Attendu que le 6 mars 1999, M. et Mme X... ont
confié à l'agence immobilière Dechaux la vente d'un bien situé à
la Motte d'Aveillans selon un mandat "semi-exclusif" prévoyant
les obligations respectives des parties ; qu'ils ont recherché
la responsabilité contractuelle de leur mandataire, que l'Union
fédérale des consommateurs de l'Isère (UFC 38) est intervenue
volontairement à l'instance afin que les clauses du mandat
"semi-exclusif" relatives aux frais administratifs, à
l'expiration du mandat, au non-respect de ses obligations par le
mandant ainsi que la clause "partner's" III soient jugées
illicites et abusives ; que le juge d'instance a débouté l'UFC
38 de l'ensemble de ses demandes ; que la cour d'appel
(Grenoble, 30 janvier 2006), a confirmé le jugement entrepris,
sauf en ce qu'il avait débouté l'UFC 38 de sa demande relative
aux frais administratifs et considérant cette clause comme
abusive, partant non écrite, a condamné l'agence immobilière
Dechaux à indemnisation ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu que l'UFC 38 fait grief à l'arrêt attaqué
d'avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive
l'article 4 du contrat de mandat selon lequel : "en cas de
non-respect des obligations énoncées ci avant.... le mandant
s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des
articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice
forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue...",
alors que, selon le moyen, que la clause pénale, insérée dans un
contrat de mandat "semi-exclusif", qui impose, en cas
d'inexécution fautive de la part du mandant, le paiement d'une
indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération du
mandataire, octroie au professionnel un avantage manifestement
excessif au détriment du consommateur, cette pénalité étant hors
de proportion avec le préjudice réellement subi et qu'elle est
sans contrepartie pour le consommateur, le contrat de mandat ne
prévoyant aucune sanction du mandataire en cas de manquement à
ses obligations ;
Mais attendu que l'arrêt qui relève que
l'indemnité compensatrice prévue ne peut être assimilée à une
rémunération déguisée puisque faisant référence à l'article 1152
du code civil, elle peut être modérée et qu'elle n'est prévue
qu'en cas de faute caractérisée et spécifiée du mandant de sorte
que le mandataire ne pouvant en application de l'article 6 de la
loi du 2 janvier 1970 percevoir aucune rémunération avant
l'accomplissement de sa mission, une telle clause ne crée pas de
déséquilibre entre les droits et obligations des parties, a
justement considéré qu'elle n'était pas abusive ;
Sur le second moyen du pourvoi principal :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir
décidé que ne constituait pas une clause abusive l'article 4 b)
du contrat relatif à l'expiration du mandat selon lequel "le
mandant s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 24
mois suivant son expiration de traiter directement ou
indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le
mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de
l'article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les
biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant
s'oblige pendant une durée de 24 mois suivant l'expiration du
mandat à informer immédiatement le mandataire de toute
transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les
nom et adresse de l'acquéreur et du notaire chargé
d'authentifier la vente", alors que, selon le moyen, la clause
ayant pour objet ou pour effet d'interdire au mandant, à peine
d'avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du
mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant
été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est
abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ;
qu'une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la
liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son
choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son
détriment ;
Mais attendu que l'arrêt qui retient que les
droits du propriétaire ne sont limités qu'à l'égard des
personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu'une
telle restriction est justifiée par le risque de fraude très
important, a justement considéré qu'une telle clause qui ne
créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des
parties n'était pas abusive ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué
d'avoir déclaré abusive la clause B&4 du contrat relative aux
pouvoirs donnés au mandataire d'engager des frais administratifs
selon laquelle ce dernier peut : "réclamer toutes pièces, actes
et certificats nécessaires au dossier auprès de toutes personnes
privées ou publiques et effectuer, le cas échéant, toutes
démarches administratives (division, urbanisme, déclaration
d'intention d'aliéner exigées par la loi foncière etc...) soit
par lui-même soit par le notaire du mandant, les frais
administratifs exposés restant à la charge du mandant", "alors,
selon le moyen, d'une part, que sont abusives les clauses qui
ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du
non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre
significatif entre les droits et obligations des parties au
contrat ; qu'en se fondant sur des motifs inopérants tirés de
l'importance de frais autorisés ou du caractère prétendument
ambigu de la clause, sans établir en quoi elle entraînerait un
déséquilibre significatif entre les droits des parties, la cour
d'appel a privé sa décision de base légale au regard de
l'article L. 132-1 du code de la consommation; alors, d'autre
part, que la stipulation litigieuse permet à l'agent
immobilier de demander des actes
sans réclamer chaque fois l'autorisation de son client, ce qui
permet d'accélérer la procédure de vente, le mandant étant de
son côté protégé en ce que seuls des actes nécessaires au
dossier peuvent être faits en son nom ; que la notion de
nécessité peut être le cas échéant interprétée par le juge et
n'est pas défavorable au mandant, de sorte qu'aucun déséquilibre
entre les obligations des parties n'existe ; qu'en estimant la
clause abusive, la cour d'appel a violé l'article L. 132-1 du
code de la consommation ;
Mais attendu que l'arrêt qui relève que la
décision de division n'est pas une démarche administrative
nécessaire car seul le propriétaire d'un immeuble peut la
prendre et qu'il ne peut autoriser a priori le mandataire à
engager des frais qui peuvent être importants sans en être
informé préalablement de sorte qu'une telle autorisation qui
repose sur la notion très variable de "nécessité ou d'utilité"
méconnaîtrait en outre le devoir de conseil du mandataire, a
justement considéré qu'une telle clause présentait un caractère
abusif ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi principal et le pourvoi
incident ;
Laisse à l'UFC 38 et à la société immobilière
Dechaux la charge des dépens afférents à leur pourvoi respectif
;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure
civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation,
première chambre civile, et prononcé par le président en son
audience publique du deux octobre deux mille sept.
Décision attaquée : cour d'appel de
Grenoble (1re chambre civile) 2006-01-30
|
|
| |
|