LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° R 10-13.854 et J 10-13.457 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers 20 août 2009) que les époux X... ont conclu le 8 avril 2003, avec la société Etude et services du bâtiment (ESB) un contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan sous diverses conditions suspensives, dont celle de la justification d'une garantie de livraison à prix et délai convenus, qui devaient être réalisées dans le délai de trois mois à compter de la signature du contrat ; que la société ESB a sous-traité la réalisation des travaux à la société BGO depuis en liquidation judiciaire ; que la déclaration d'ouverture de chantier a été faite le 5 décembre 2003 ; que l'attestation de garantie de livraison a été établie le 20 février 2004 et transmise aux époux X... le 21 février 2004 ; que les époux X... ont assigné la société ESB en nullité du contrat et indemnisation d'un surcoût de la construction à réaliser et d'un trouble de jouissance lié au non-respect du délai contractuel de livraison ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° R 10-13.854 :

Attendu que la société Etude et services du bâtiment (ESB) fait grief à l'arrêt d' annuler le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, de la condamner à remettre les lieux dans leur état antérieur aux travaux de construction, de la condamner à payer aux époux X... une indemnité de 21 964,79 euros et de la débouter de l'action en garantie qu'elle formait contre M. Xavier Y..., pris en sa qualité de liquidateur de la société BGO, sous- traitante, alors, selon le moyen :

1°/ que la défaillance de la condition suspensive entraîne, non la nullité, mais la caducité de la convention qui la stipule ; qu'en relevant, pour accueillir l'action en nullité, et non en caducité, que formaient M. et Mme Jean-Claude X..., que la société ESB n'a justifié de l'acquisition de la garantie de livraison et de remboursement qu'après l'expiration du délai dans lequel les conditions suspensives relatives, d'une part, à la garantie de livraison et de remboursement, et, d'autre part, à l'ouverture du chantier, devaient se réaliser, la cour d'appel a violé l'article 1181 du code civil ;

2°/ que la garantie de livraison et de remboursement qui résulte du contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan est destinée à garantir les risques éventuels d'inexécution du contrat ; qu'il est indifférent, pour sa mise en jeu, que les travaux aient effectivement commencé ; qu'il s'ensuit que la date à prendre en considération pour la constatation de l'ouverture du chantier est celle de la déclaration réglementaire d'ouverture du chantier effectuée par l'entrepreneur ; qu'en reprochant à la société ESB d'avoir différé la souscription de la garantie de livraison et de remboursement jusqu'à une date postérieure au commencement effectif des travaux, la cour d'appel a violé l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu que si le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan peut être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison, le délai maximum de réalisation de cette condition suspensive ainsi que la date d'ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, doivent, à peine de nullité, être précisés par le contrat ; qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la garantie de livraison avait été délivrée à la société ESB postérieurement à l'expiration du délai contractuel de réalisation des conditions suspensives et après le début des travaux, la cour d'appel a exactement retenu que les articles L. 231-2,k et L. 231-4 du code de la construction et de l'habitation étant d'ordre public, en application de l'article L. 230-1 du même code, le contrat conclu le 8 avril 2003 était nul ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° J 10-13.457 :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation de leur trouble de jouissance, alors, selon le moyen :

1°/ qu'indépendamment des restitutions, qui ont pour objet d'anéantir les transferts qui ont pu avoir lieu entre les parties dans le cadre de l'exécution de la convention, la partie qui sollicite la nullité peut demander la rémunération de son dommage si la nullité peut être imputée à la faute de l'une des parties ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... pouvaient donc solliciter la réparation du dommage imputable à la faute commise par la société ESB pour ne s'être pas conformée aux règles d'ordre public gouvernant le contrat de construction ; qu'il importait peu, à cet égard, qu'ils aient sollicité l'annulation du contrat de construction ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la partie qui souscrit un contrat de construction est en droit de solliciter sa nullité dès lors que les garanties de remboursement et de livraison n'ont pas été délivrées dans des conditions correctes, et obtenir dans le même temps réparation du préjudice subi pour n'avoir pas disposé, à la date à laquelle la construction pouvait être raisonnablement considérée comme achevée, d'un immeuble destiné à satisfaire ses besoins ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1382 du code civil ;

3°/ que le trouble de jouissance invoqué, en cas de nullité du contrat, trouve son origine, non pas dans l'inexécution d'une obligation contractuelle, mais dans la circonstance que, par suite du vice affectant la convention et de l'anéantissement qui a suivi, la partie qui a souscrit le contrat n'a pas été en mesure, indépendamment de toute obligation contractuelle, de disposer d'un immeuble à la date à laquelle celui-ci pouvait être raisonnablement considéré comme ayant été achevé ; que, de ce point de vue également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que les époux X... ayant seulement soutenu devant elle que le trouble de jouissance qu'ils invoquaient résultait de l'absence de livraison de la maison dans le délai contractuellement prévu, la cour d'appel, qui n'a pas dit que le prononcé de la nullité excluait la réparation d'un dommage pouvant résulter d'une faute commise par celui auquel la nullité peut être imputée, a pu retenir que les époux X... avaient, en optant pour la nullité du contrat renoncé à se prévaloir des conséquences dommageables d'une mauvaise exécution contractuelle telle que le non-respect du délai de livraison initialement convenu ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi n° J 10-13.457 :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de cantonner à 21 964,79 euros les dommages-intérêts alloués à raison du surcoût de la construction lié au retard, alors, selon le moyen, que la victime d'un dommage est en droit d'obtenir une réparation intégrale ; qu'à partir du moment où il est admis que le maître de l'ouvrage subira un surcoût à raison du retard pris dans la réalisation de la construction, la réparation intégrale suppose que le juge évalue le dommage à la date à laquelle, le terrain ayant été restitué, le maître de l'ouvrage sera en mesure de contracter avec un tiers pour l'édification de la construction ou la réalisation des travaux ; que par suite, les juges du fond ne pouvaient se placer, pour évaluer ce surcoût, à la date de la décision des premiers juges, dès lors que les premiers juges avaient ordonné la restitution du terrain et la démolition de la construction, ce qui établissait que la restitution du terrain n'avait pas eu lieu à cette date, et qu'au surplus les juges du second degré maintenaient ce chef, ce qui établissait qu'à la date de l'arrêt, la démolition n'avait pas encore eu lieu et le terrain n'avait pas encore été restitué ; qu'en statuant comme ils l'ont fait pour cantonner le surcoût à la date du jugement, les juges du fond ont violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a confirmé la décision des premiers juges relative à l'obligation de remise en état des lieux assortie d'une astreinte en cas de retard d'exécution et qui a relevé que la preuve de l'époque à laquelle les époux X... auraient été en mesure d'engager les travaux d'embellissement qu'ils s'étaient réservés n'était pas rapportée, a souverainement retenu que le tribunal avait fait une exacte estimation de l'indemnité destinée à compenser le manque à gagner en actualisant à la date de sa décision le coût total de la construction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi n° J 10-13.457 par Me Foussard, avocat aux Conseils pour les époux X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a rejeté la demande de M. et Mme X... tendant à l'indemnisation de leur préjudice découlant du trouble de jouissance ;

AUX MOTIFS QU'« en optant pour l'annulation pure et simple du contrat de construction de maison individuelle, solution qui implique seulement que les parties soient replacées aussi exactement que possible dans la situation qui aurait été la leur si ce contrat n'avait pas été conclu, les époux X... ont nécessairement renoncé à se prévaloir des conséquences dommageables d'une mauvaise exécution contractuelle tel que le trouble de jouissance résultant du non-respect du délai de livraison initialement convenu (…) » (arrêt, p. 6, antépénultième §) ;

ALORS QUE, premièrement, indépendamment des restitutions, qui ont pour objet d'anéantir les transferts qui ont pu avoir lieu entre les parties dans le cadre de l'exécution de la convention, la partie qui sollicite la nullité peut demander la rémunération de son dommage si la nullité peut être imputée à la faute de l'une des parties ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... pouvaient donc solliciter la réparation du dommage imputable à la faute commise par la Société SOSACO pour ne s'être pas conformée aux règles d'ordre public gouvernant le contrat de construction ; qu'il importait peu, à cet égard, qu'ils aient sollicité l'annulation du contrat de construction ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, la partie qui souscrit un contrat de construction est en droit de solliciter sa nullité dès lors que les garanties de remboursement et de livraison n'ont pas été délivrées dans des conditions correctes, et obtenir dans le même temps réparation du préjudice subi pour n'avoir pas disposé, à la date à laquelle la construction pouvait être raisonnablement considérée comme achevée, d'un immeuble destiné à satisfaire ses besoins ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil ;

Et ALORS QUE, troisièmement, le trouble de jouissance invoqué, en cas de nullité du contrat, trouve son origine, non pas dans l'inexécution d'une obligation contractuelle, mais dans la circonstance que, par suite du vice affectant la convention et de l'anéantissement qui a suivi, la partie qui a souscrit le contrat n'a pas été en mesure, indépendamment de toute obligation contractuelle, de disposer d'un immeuble à la date à laquelle celui-ci pouvait être raisonnablement considéré comme ayant été achevé ; que, de ce point de vue également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1382 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a cantonné à 21.964,79 € les dommages et intérêts alloués à raison du surcoût de la construction lié au retard ;

AUX MOTIFS QU'« il convient, pour replacer les parties dans la situation qui était la leur avant la conclusion du contrat annulé, d'actualiser l'enveloppe budgétaire dont disposeront les maîtres de l'ouvrage pour construire l'immeuble projeté, au jour de la restitution du terrain ; qu'il n'est nullement nécessaire de recourir à une nouvelle expertise pour déterminer l'étendue de ce préjudice ; qu'en effet, le tribunal a fait une exacte estimation de l'indemnité destinée à compenser ce manque à gagner en actualisation le coût total de la construction (108.540 €) par référence à l'évolution de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE (108.540 : 634 x 762,3 – 108.540 =) 21.964,79 € ; que la demande indemnitaire des maîtres de l'ouvrage ne peut être accueillie que dans cette limite, la preuve n'étant nullement apportée de l'époque à laquelle les époux X... auraient été en mesure d'engager les travaux d'embellissement, lesquels étaient, de surcroît, hors du champ des prévisions du contrat de construction de maison individuelle (…) » (arrêt, p. 6, dernier § et p. 7, § 1 et 2) ;

ALORS QUE la victime d'un dommage est en droit d'obtenir une réparation intégrale ; qu'à partir du moment où il est admis que le maître de l'ouvrage subira un surcoût à raison du retard pris dans la réalisation de la construction, la réparation intégrale suppose que le juge évalue le dommage à la date à laquelle, le terrain ayant été restitué, le maître de l'ouvrage sera en mesure de contracter avec un tiers pour l'édification de la construction ou la réalisation des travaux ; que par suite, les juges du fond ne pouvaient se placer, pour évaluer ce surcoût, à la date de la décision des premiers juges, dès lors que les premiers juges avaient ordonné la restitution du terrain et la démolition de la construction, ce qui établissait que la restitution du terrain n'avait pas eu lieu à cette date, et qu'au surplus les juges du second degré maintenaient ce chef, ce qui établissait qu'à la date de l'arrêt, la démolition n'avait pas encore eu lieu et le terrain n'avait pas encore été restitué ; qu'en statuant comme ils l'ont fait pour cantonner le surcoût à la date du jugement, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil.

Moyen produit au pourvoi n° R 10-13.854 par la SCP Capron, avocat aux Conseils pour la société Etude et service du bâtiment.

Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR :

. annulé le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan que la société Esb, constructeur, et M. et Mme Jean-Claude X..., maîtres de l'ouvrage, ont souscrit le 8 avril 2003 ;

. condamné la société Esb à remettre dans son état antérieur aux travaux de construction le fonds constituant le lot n° 18 du lotissement Le Parc, à Arçonnay, département de la Sarthe ;

. condamné la société Esb à payer à M. et Mme Jean-Claude X... une indemnité de 21 964 € 79 ;

. débouté la société Esb de l'action en garantie qu'elle formait contre M. Xavier Y..., pris dans sa qualité de liquidateur de la société Bgo ;

AUX MOTIFS QUE, « selon un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan du 8 avril 2003, établi à l'en-tête de "Maisons Sosaco", les époux X... ont confié à ce constructeur l'édification d'un pavillon sur un terrain leur appartenant à Arçonnay (Sarthe) pour un prix forfaitaire de 71 600 € ; que ce contrat était conclu sous diverses conditions suspensives, dont celle d'obtention des garanties de remboursement et de livraison auprès de la compagnie Agemi, dans les trois mois de la signature du contrat » (cf. arrêt attaqué, p. 2, alinéa unique) ; que « les plans ont été établis le 23 avril, que le permis de construire a été obtenu le 6 juin 2003, et que la déclaration réglementaire d'ouverture de chantier a été déposée le 5 décembre 2003 » (cf. arrêt attaqué, p. 3, 1er alinéa) ; « que, pour prononcer la nullité du contrat, le tribunal a retenu que la sàrl Sosaco avait contrevenu aux dispositions d'ordre public de l'article L. 231-2, k, du code de la construction et de l'habitation, en ne justifiant pas, avant le début des travaux, de l'existence d'une garantie de livraison et de remboursement par la remise et l'annexion au contrat d'une attestation du garant » (cf. arrêt attaqué p. 5, 1er attendu) ; « que sàrl Sosaco conteste cette analyse, en rappelant que le contrat a été souscrit sous la condition suspensive d'obtention de la garantie de livraison, ce qui l'autorisait à ne fournir l'attestation nominative de garantie aux époux X... qu'ultérieurement, procédé qu'autorise l'article L. 231-4, e, du code de la construction et de l'habitation » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 2e alinéa) ; « que ce texte, s'il admet la possibilité d'établir le contrat sous la conditions suspensive d'obtention de la garantie de livraison, soumet cette faculté au respect d'un certain nombre d'exigences, telles que l'indication du délai de levée des conditions et la détermination de la date d'ouverture du chantier à partir de ce délai (article L. 231-4, l, dernier alinéa) ; qu'il se déduit clairement de ces dispositions que, si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai convenu, le contrat est nul, et ne peut recevoir aucun commencement d'exécution » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 3e alinéa) ; « qu'il ressort des conditions particulières du contrat que le délai de réalisation des conditions suspensives était fixé à trois mois à compter de la signature du contrat, soit au 8 juillet 2003, et que l'ouverture du chantier devait intervenir dans le mois de la levée de ces conditions ; qu'or, ainsi que le tribunal l'a exactement relevé, les travaux étaient déjà en cours lorsque le constructeur a justifié de l'obtention de la garantie de livraison pour l'immeuble des époux Berne, le 20 février 2004, puisqu'il a concomitamment émis trois situations de travaux, démontrant que l'immeuble en était au stade de la mise hors d'eau ; qu'il s'en déduit que la sàrl Sosaco a mis le contrat à exécution alors que la condition d'obtention de la garantie de livraison était réputée défaillie, entraînant la nullité de plein droit du contrat de construction de maison individuelle » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 1er considérant) ; « qu'un tel procédé,
qui permet au constructeur, en abusant du mécanisme des conditions suspensives, de différer la souscription de la garantie jusqu'à une date ultérieure au commencement des travaux, contrevient aux dispositions d'ordre public des articles L. 321-1, k, et L. 321-4, dernier alinéa, précités, et expose le contrat à un risque d'annulation à la demande du maître de l'ouvrage, tant que celle-ci n'a pas renoncé à s'en prévaloir » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 1er attendu) ;

1. ALORS QUE la défaillance de la condition suspensive entraîne, non la nullité, mais la caducité de la convention qui la stipule ; qu'en relevant, pour accueillir l'action en nullité, et non en caducité, que formaient M. et Mme Jean-Claude X..., que la société Esb n'a justifié de l'acquisition de la garantie de livraison et de remboursement qu'après l'expiration du délai dans lequel les conditions suspensives relatives, d'une part, à la garantie de livraison et de remboursement, et, d'autre part, à l'ouverture du chantier, devaient se réaliser, la cour d'appel a violé l'article 1181 du code civil ;

2. ALORS QUE la garantie de livraison et de remboursement qui résulte du contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan est destinée à garantir les risques éventuels d'inexécution du contrat ; qu'il est indifférent, pour sa mise en jeu, que les travaux aient effectivement commencé ; qu'il s'ensuit que la date à prendre en considération pour la constatation de l'ouverture du chantier est celle de la déclaration réglementaire d'ouverture du chantier effectuée par l'entrepreneur ; qu'en reprochant à la société Esb d'avoir différé la souscription de la garantie de livraison et de remboursement jusqu'à une date postérieure au commencement effectif des travaux, la cour d'appel a violé l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation.