Rejet
Demandeur(s) à la cassation : Epoux X...
Défendeur(s) à la cassation : Société
Immobilier service
M. et Mme X... se sont pourvus en cassation
contre l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre
A civile) en date du 16 octobre 2001 ;
Cet arrêt a été cassé le 27 avril 2004 par la
première chambre civile de la Cour de cassation ;
La cause et les parties ont été renvoyées
devant la cour d'appel de Nîmes qui, saisie de la même affaire,
a statué par arrêt du 23 janvier 2007 ;
Un pourvoi ayant été formé contre l'arrêt de
la cour d'appel de Nîmes, la première chambre civile a, par
arrêt du 8 novembre 2007, décidé le renvoi de l'affaire devant
l'assemblée plénière ;
Les demandeurs invoquent, devant l'assemblée
plénière, le moyen de cassation annexé au présent arrêt ;
Ce moyen unique a été formulé dans un mémoire
déposé au greffe de la Cour de cassation par la SCP Bachellier
et Potier de la Varde, avocat de M. et Mme X... ;
Un mémoire en défense a été déposé au greffe
de la Cour de cassation par Me Copper-Royer, avocat de la
société Immobilier service ;
Le rapport écrit de M. Foulquié, conseiller,
et l'avis écrit de M. de Gouttes, premier avocat général, ont
été mis à la disposition des parties ;
(...)
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes,
23 janvier 2007), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ.,
27 avril 2004, Bull., I, n° 111, p. 80), que, titulaire
d'un mandat non exclusif que lui avait donné, en vue de vendre
un appartement, la société Immobilière Saint-Louis (le vendeur),
moyennant le prix de 2 600 000 francs, commission comprise, soit
2 700 000 francs "net vendeur", la société Immobilier service
(la société) a fait visiter le bien les 11 et 12 octobre 1990 à
des personnes disant se nommer M. et Mme "Z..." dont elle a
transmis au vendeur une offre de prix à 2 200 000 francs ;
qu'ayant appris que ces personnes, en réalité les époux X... qui
avaient ainsi fait usage d'une identité fausse pour se présenter
à elle, avaient acquis le bien du vendeur, selon acte
authentique du 6 mars 1991, sans que la commission prévue dans
le mandat lui ait été payée, elle les a assignées en réparation
de son préjudice ;
Attendu que les époux X... font grief à
l'arrêt d'accueillir la demande alors que, selon le moyen :
1°/ que le tiers ne peut être condamné à
réparer le préjudice causé à une partie par l'inexécution d'un
contrat par l'autre partie que s'il avait connaissance de la
clause dont l'inexécution est alléguée ; qu'ainsi, en condamnant
les époux X... à payer à la société une somme d'argent
représentant la commission qui lui aurait été due par le vendeur
sur la vente de l'appartement, sans constater que ceux-ci
avaient connaissance de la clause du mandat prévoyant que cette
commission était due même si la vente était conclue après
l'expiration du mandat avec un acheteur présenté par la société,
la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des
articles 1165 et 1382 du code civil, 6 de la loi n° 70-9 du
2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du
20 juillet 1972 ;
2°/ que la commission n'étant pas due par
les acquéreurs, la société ne peut se prévaloir à leur encontre
d'un quelconque préjudice ; qu'ainsi, la cour d'appel, en
condamnant les époux X... au paiement de la commission à raison
de prétendues manoeuvres frauduleuses ayant consisté à évincer
l'agent immobilier de l'acquisition de l'appartement qu'elle
leur aurait fait visiter, a violé l'article 1382 du code civil
et les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et
73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu que, même s'il n'est pas débiteur
de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait
perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il
a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit,
sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à
cet agent immobilier de son préjudice ; qu'ayant relevé, par
motifs propres et adoptés, que l'agent immobilier, à une date où
il était titulaire d'un mandat, avait fait visiter l'appartement
aux époux X... qui avaient acquis le bien à un prix conforme à
leur offre "net vendeur" à l'insu de l'intermédiaire, la cour
d'appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les
époux X... du droit à rémunération de l'agent immobilier et qui
a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu'ils avaient
utilisées, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour
l'évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à
l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du
vendeur, en a exactement déduit qu'ils devaient être condamnés à
lui payer des dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
MOYEN ANNEXÉ
Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier
de la Varde, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir
condamné les époux X... à payer à la SARL Immobilier Service une
somme de 16 769,39 euros avec intérêts à compter du 20 février
1992 outre 5 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code
de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE les témoignages versés aux
débats malgré les efforts déployés par les époux X... pour
tenter de les discréditer établissent la réalité des manoeuvres
frauduleuses utilisées par les époux X... pour évincer de la
transaction immobilière qui les a rendus propriétaires la
SARL Immobilier Service qui leur avait présenté l'appartement
qu'ils ont finalement acquis à un prix conforme à leur offre du
12 octobre 1990 ; que par leurs manoeuvres frauduleuses
consistant en l'emprunt d'une fausse identité, les époux X...
ont fait perdre à la SARL Immobilier Service la commission
qu'elle aurait pu exiger de la SCI Saint Louis si elle avait été
associée à l'acte du 6 mars 1991 ; que c'est en conséquence à
bon droit que le tribunal a condamné les époux X... à lui payer
la somme de 110 000 francs (16 769,38 euros) outre intérêts au
taux légal à compter du 20 février 1992 à titre de
dommages-intérêts ;
ALORS QUE d'une part le tiers ne peut être
condamné à réparer le préjudice causé à une partie par
l'inexécution d'un contrat par l'autre partie que s'il avait
connaissance de la clause dont l'inexécution est alléguée ;
qu'ainsi en condamnant les époux X... à payer à l'agence
Immobilier Service une somme d'argent représentant la commission
qui lui aurait été due par le vendeur sur la vente de
l'appartement, sans constater que ceux-ci avaient connaissance
de la clause du mandat prévoyant que cette commission était due
même si la vente était conclue après l'expiration du mandat avec
un acheteur présenté par l'agence, la cour d'appel a privé son
arrêt de base légale au regard des articles 1165 et 1382 du code
civil, 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret
72 - 678 du 20 juillet 1972 ;
ALORS QUE d'autre part la commission n'étant
pas due par les acquéreurs, l'agence ne peut se prévaloir à leur
encontre d'un quelconque préjudice ; qu'ainsi la cour d'appel en
condamnant les époux X... au paiement de la commission à raison
de prétendues manoeuvres frauduleuses ayant consisté à évincer
l'agence de l'acquisition de l'appartement qu'elle leur aurait
fait visiter, a violé l'article 1382 du code civil et les
articles 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du
décret 72 - 678 du 20 juillet 1972.
Président : M. Lamanda, premier
président
Rapporteur : M. Foulquié, conseiller,
assisté de Mme Lemoine, greffier en chef au service de
documentation et d'études
Avocat général : M. de Gouttes,
premier avocat général
Avocat(s) : la SCP Bachellier et
Potier de la Varde, Me Copper-Royer