Cassation
Demandeur(s) à la cassation : consorts X...-Y...
Défendeur(s) à la cassation : Mme Evelyne A..., épouse Z...
Mme X... et M. Y... se sont pourvus en cassation contre
l'arrêt de la cour d'appel de Lyon (1ère chambre), en date du 30
mai 2002 ;
Cet arrêt a été cassé le 4 février 2004 par la troisième
chambre civile de la Cour de cassation ;
La cause et les parties ont été renvoyées devant la cour
d'appel de Dijon qui, saisie de la même affaire, a statué par
arrêt du 30 juin 2005 par des motifs qui sont en opposition avec
la doctrine de l'arrêt de cassation ;
Un pourvoi ayant été formé contre l'arrêt de la cour d'appel
de Dijon, M. le premier président a, par ordonnance du 3 mars
2006, renvoyé la cause et les parties devant l'Assemblée
plénière ;
Les demandeurs invoquent, devant l'Assemblée plénière, les
moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Ces moyens ont été formulés dans un mémoire déposé au greffe
de la Cour de cassation par la SCP Gatineau, avocat de Mme X...
et de M. Y... ;
Un mémoire en défense a été déposé au greffe de la Cour de
cassation par la SCP Peignot et Garreau, avocat de Mme Z... ;
Le rapport écrit de M. Rivière, conseiller, et l'avis écrit
de M. Cavarroc, avocat général, ont été mis à la disposition des
parties ;
(...)
Attendu, selon l’arrêt attaqué, rendu sur renvoi après
cassation (3ème Civ., 4 février 2004, Bull.,n° 20), que
par acte notarié du 29 septembre 1999, Mme X... et M. Y... (les
acquéreurs) ont acquis de Mme Z..., une maison d’habitation ;
qu’une expertise a révélé la présence, avant la vente,
d’insectes xylophages infestant la charpente et que toutes les
tuiles des pans ouest, sud et nord étaient gélives ; que les
acquéreurs ont assigné la venderesse en paiement de
dommages-intérêts en invoquant l’existence de vices cachés ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les acquéreurs font grief à l’arrêt d’avoir
rejeté leur demande tendant à la condamnation de la venderesse à
leur payer le coût des travaux de réfection de l’immeuble, outre
des dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que la
censure qui s’attache à un arrêt de cassation est limitée à la
portée du moyen qui constitue la base de la cassation ; que sur
les points non atteints par la cassation, la décision acquiert
l’autorité irrévocable de la chose jugée ; qu’en l’espèce, par
arrêt en date du 30 mai 2002, la cour d’appel de Lyon avait
débouté les consorts Y...-X... de leur demande indemnitaire
visant les désordres affectant la charpente de la toiture de
l’immeuble litigieux mais avait fait droit à leur demande de
dommages-intérêts visant les désordres affectant les
tuiles de la toiture du même immeuble ; que dans le cadre du
pourvoi formé par les consorts Y...-X..., il était exclusivement
fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté les consorts
Y...-X... de leur demande au titre des désordres affectant la
charpente ; que statuant sur ce seul moyen, et reprochant aux
juges du fond d’avoir considéré que les désordres de structure
de charpente pouvaient être remarqués ou susciter des
interrogations à condition de pénétrer dans les combles au prix
d’une visite acrobatique, la Cour de cassation a censuré l’arrêt
déféré ; que le chef du dispositif visant les tuiles de la
toiture de l’immeuble, non atteint par la cassation, était donc
devenu définitif ; qu’en affirmant que la venderesse ne pouvait
être tenue des désordres affectant les tuiles de la toiture du
bien immobilier et en déboutant en conséquence les consorts
Y...-X... de leur demande à ce titre, la juridiction de renvoi a
violé l’article 624 du nouveau code de procédure civile,
ensemble l’article 1351 du code civil ;
Mais attendu que la cassation prononcée par l’arrêt du
4 février 2004 de la décision attaquée "dans toutes ses
dispositions" investissait la juridiction de renvoi de la
connaissance de l’entier litige dans tous ses éléments de fait
et de droit ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Mais, sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles 1641 et 1642 du code civil ;
Attendu que, selon le second de ces textes, le vendeur n’est
pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se
convaincre lui-même ;
Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt
retient que, si les dégradations de la charpente et des tuiles
ne pouvaient être constatées qu’à condition de pénétrer dans les
combles et de monter sur la toiture et que l’accès aux combles,
s’il était peut-être difficile, n’était pas impossible, il ne
s’en déduisait pas que ces désordres constituaient des vices
cachés pour les acquéreurs ;
Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser
un vice dont l’acquéreur avait pu se convaincre lui-même, la
cour d’appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu les articles 1641 et 1642 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt
retient qu’il leur appartenait de faire constater par un homme
de l’art l’état de la charpente et de la couverture et qu’en ne
faisant pas effectuer de telles constatations ils avaient été
négligents de sorte que la venderesse ne saurait être tenue de
ces désordres dont les acquéreurs avaient été mis en mesure de
se convaincre ;
Qu’en ajoutant ainsi à la loi une condition qu’elle ne
prévoit pas, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de
statuer sur la troisième branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le
30 juin 2005, entre les parties, par la cour d’appel de Dijon ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où
elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit,
les renvoie devant la cour d’appel de Riom ;
MOYENS ANNEXES
Moyens produits par Moyens produits par la SCP
Gatineau, avocat aux Conseils, pour Mme X... et M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté les
consorts Y...-X... de leur demande tendant à la condamnation de
Mme Z... à leur payer le coût des travaux de réfection de
l’immeuble qu’ils ont acquis de cette dernière, outre la somme
de 3 048,98 euros à titre de dommages-intérêts.
AUX MOTIFS QUE l’expert a relevé deux types de désordres
affectant les bois de la structure de charpente et la couverture
du bien immobilier acquis par les consorts Y...-X... ; qu’en ce
qui concerne les premiers, il a relevé que l’ensemble de fermes
traditionnelles en bois de chêne, situé près de la trappe
d’accès aux combles était pourri en tête, que la panne faîtière
présentait une attaque importante d’insectes xylophages, que sur
le pan nord, la panne intermédiaire en bois de chêne, présentait
un important aubier attaqué par les insectes xylophages et que,
côté ouest, la tête de la panne, les arbalétriers, les poinçons
et bras de force étaient attaqués par des insectes xylophages ;
qu’en ce qui concerne les seconds, il a constaté que toutes les
tuiles des pans ouest, sud et nord étaient gélives et que
quelques unes d’entre elles se délitaient sur le plan sud ;
qu’il n’est pas discuté que ces désordres préexistaient à
l’achat du bien par les consorts Y...-X... ; qu’il ne peut non
plus être sérieusement contesté que les dégradations du bois de
charpente et des tuiles, constatées par l’expert, étaient
visibles par un non professionnel, les photographies figurant
dans le rapport d’expertise étant sur ce point suffisamment
probantes ; qu’il n’est de ce fait pas possible que Mme Z...
n’ait pas eu connaissance de ces désordres au moment de la vente
alors, d’une part, que les fuites d’eau se manifestaient à ce
moment là dans le bâtiment et qu’il n’est pas imaginable qu’elle
n’ait pas en tant que propriétaire alors cherché à en connaître
l’origine et donc à visiter les combles et alors, d’autre part,
que M. B..., entrepreneur de charpente, consulté par Mme Z... en
1994, avait attiré son attention sur la sensibilité des tuiles à
l’humidité et avait remplacé quelques tuiles gélives, ce qui
nécessitait qu’une surveillance soit effectuée par les
propriétaires ; que les consorts Y...-X... considèrent que
Mme Z... a été de mauvaise foi en leur cachant des désordres
qu’ils n’ont pas été mis en mesure de découvrir eux-mêmes compte
tenu de l’inaccessibilité des lieux ; que ces désordres ne
pouvaient, ainsi que l’a relevé l’expert, être constatés qu’à
condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la
toiture ; que pour autant il ne s’en déduit pas qu’ils
constituaient des vices cachés pour les acquéreurs ; qu’en
effet, tout acquéreur normalement diligent se préoccupe de
l’état de la toiture du bâtiment qu’il projette d’acheter et ne
se contente pas de l’impression qu’il a pu avoir de son état par
un simple coup d’oeil extérieur ou de l’avis du vendeur dont il
sait pertinemment qu’il peut ne pas être d’une objectivité
totale ; qu’il appartenait donc aux consorts Y...-X..., qui
d’ailleurs ne prouvent pas que la venderesse leur aurait affirmé
que la couverture était en bon état, de constater eux-mêmes ou
de faire constater par un homme de l’art l’état de la charpente
et de la couverture, étant observé que l’accès aux combles, s’il
était peut être difficile, n’était pas impossible ; qu’en
n’effectuant pas ou en ne faisant pas effectuer de telles
constatations, ils ont été d’autant plus négligents que le
bâtiment acquis datait de la fin du 18e ou du début du 19e
siècle, que, de plus, la présence de lierre sur le pan nord de
la toiture aurait dû les inciter à vérifier l’état de la toiture
que cette végétation masquait en partie, les dégâts pouvant en
résulter étant connus et que, surtout, ils n’avaient pas pu ne
pas constater les infiltrations à l’intérieur de l’habitation
que l’expert qualifie d’importantes, précision étant apportée
que la visite des lieux par l’expert est intervenue moins de
trois mois après la signature du contrat de vente, ce qui permet
d’affirmer que ces fuites existaient et étaient visibles au
moment de la vente ce qui aurait dû conduire les acquéreurs à en
rechercher l’origine ; qu’ainsi, leur manque de diligence a été
certaine alors qu’il est par ailleurs établi qu’ils ont visité
cinq fois la propriété entre le 18 juin 1999 et le 10 juillet,
date de la signature du compromis et qu’ils ont été en
possession des clés le 15 septembre 1999 soit deux semaines
avant la signature du contrat de vente qui est intervenue le 29
septembre 1999, ce dont il résulte qu’ils ont disposé de tout le
temps nécessaire pour que soient effectuées toutes les
vérifications utiles ; qu’enfin, la Cour ne peut que
s’interroger sur les circonstances qui ont conduit les consorts
Y...-X... à faire établir le 16 octobre 1999, soit deux semaines
après la vente, un devis concernant la réfection de
l’intégralité de la charpente et de la couverture ; qu’il
résulte en tout cas de la rapidité d’intervention du
professionnel que leur conviction du bon état de celle-ci
n’était pas celle dont ils se prévalent nécessairement pour
fonder leurs prétentions dans le cadre du présent litige ; qu’en
vertu des dispositions de l’article 1642 du code civil, le
vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a
pu se convaincre ; que dès lors Mme Z... ne saurait, au vu des
éléments ci-dessus analysés, être tenue des désordres affectant
la charpente et la toiture du bien immobilier acquis par
Mme X... et M. Y..., dont ils ont été mis en mesure de se
convaincre ; que le jugement doit être infirmé, et Mme X...
et M. Y... déboutés de l’ensemble de leurs demandes ;
ALORS QUE la censure qui s’attache à un arrêt de cassation est
limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la
cassation ; que sur les points non atteints par la cassation, la
décision acquiert l’autorité irrévocable de la chose jugée ;
qu’en l’espèce, par arrêt en date du 30 mai 2002, la
cour d’appel de Lyon avait débouté les consorts Y...-X... de
leur demande indemnitaire visant les désordres affectant la
charpente de la toiture de l’immeuble litigieux mais avait fait
droit à leur demande de dommages-intérêts visant les désordres
affectant les tuiles de la toiture du même immeuble ; que dans
le cadre du pourvoi formé par les consorts Y...-X..., il était
exclusivement fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté les
consorts Y...-X... de leur demande au titre des désordres
affectant la charpente ; que statuant sur ce seul moyen, et
reprochant aux juges du fond d’avoir considéré que les désordres
de structure de charpente pouvaient être remarqués ou susciter
des interrogations à condition de pénétrer dans les combles au
prix d’une visite acrobatique, la Cour de cassation a censuré
l’arrêt déféré ; que le chef du dispositif visant les tuiles de
la toiture de l’immeuble, non atteint par la cassation, était
donc devenu définitif ; qu’en affirmant que la venderesse ne
pouvait être tenue des désordres affectant les tuiles de la
toiture du bien immobilier et en déboutant en conséquence les
consorts Y...-X... de leur demande à ce titre, la juridiction de
renvoi a violé l’article 624 du nouveau code de procédure
civile, ensemble l’article 1351 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté M. Y...
et Mme X... de leur demande tendant à la condamnation de
Mme Z... à leur payer la somme de 64 401,01 euros au titre des
travaux de réfection de l’immeuble qu’ils ont acquis de cette
dernière, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,
outre la somme de 3 048,98 euros à titre de dommages-intérêts.
AUX MOTIFS QUE l’expert a relevé deux types de désordres
affectant les bois de la structure de charpente et la couverture
du bien immobilier acquis par les consorts Y...-X... ; qu’en ce
qui concerne les premiers, il a relevé que l’ensemble de fermes
traditionnelles en bois de chêne, situé près de la trappe
d’accès aux combles était pourri en tête, que la panne faîtière
présentait une attaque importante d’insectes xylophages, que sur
le pan nord, la panne intermédiaire en bois de chêne, présentait
un important aubier attaqué par les insectes xylophages et que,
côté ouest, la tête de la panne, les arbalétriers, les poinçons
et bras de force étaient attaqués par des insectes xylophages ;
qu’en ce qui concerne les seconds, il a constaté que toutes les
tuiles des pans ouest, sud et nord étaient gélives et que
quelques unes d’entre elles se délitaient sur le plan sud ;
qu’il n’est pas discuté que ces désordres préexistaient à
l’achat du bien par les consorts Y...-X... qu’il ne peut non
plus être sérieusement contesté que les dégradations du bois de
charpente et des tuiles, constatées par l’expert, étaient
visibles par un non professionnel, les photographies figurant
dans le rapport d’expertise étant sur ce point suffisamment
probantes ; qu’il n’est de ce fait pas possible que Mme Z...
n’ait pas eu connaissance de ces désordres au moment de la vente
alors, d’une part, que les fuites d’eau se manifestaient à ce
moment là dans le bâtiment et qu’il n’est pas imaginable qu’elle
n’ait pas en tant que propriétaire alors cherché à en connaître
l’origine et donc à visiter les combles et alors, d’autre part,
que M. B..., entrepreneur de charpente, consulté par Mme Z... en
1994, avait attiré son attention sur la sensibilité des tuiles à
l’humidité et avait remplacé quelques tuiles gélives, ce qui
nécessitait qu’une surveillance soit effectuée par les
propriétaires ; que les consorts Y...-X... considèrent que
Mme Z... a été de mauvaise foi en leur cachant des désordres
qu’ils n’ont pas été mis en mesure de découvrir eux-mêmes compte
tenu de l’inaccessibilité des lieux ; que ces désordres ne
pouvaient, ainsi que l’a relevé l’expert, être constatés qu’à
condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la
toiture ; que, pour autant, il ne s’en déduit pas qu’ils
constituaient des vices cachés pour les acquéreurs ; qu’en
effet, tout acquéreur normalement diligent se préoccupe de
l’état de la toiture du bâtiment qu’il projette d’acheter et ne
se contente pas de l’impression qu’il a pu avoir de son état par
un simple coup d’oeil extérieur ou de l’avis du vendeur dont il
sait pertinemment qu’il peut ne pas être d’une objectivité
totale ; qu’il appartenait donc aux consorts Y...-X..., qui
d’ailleurs ne prouvent pas que la venderesse leur aurait affirmé
que la couverture était en bon état, de constater eux-mêmes ou
de faire constater par un homme de l’art l’état de la charpente
et de la couverture, étant observé que l’accès aux combles, s’il
était peut être difficile, n’était pas impossible ; qu’en
n’effectuant pas ou en ne faisant pas effectuer de telles
constatations, ils ont été d’autant plus négligents que le
bâtiment acquis datait de la fin du 18e ou du début du 19e
siècle, que, de plus, la présence de lierre sur le pan nord de
la toiture aurait dû les inciter à vérifier l’état de la toiture
que cette végétation masquait en partie, les dégâts pouvant en
résulter étant connus et que, surtout, ils n’avaient pas pu ne
pas constater les infiltrations à l’intérieur de l’habitation
que l’expert qualifie d’importantes, précision étant apportée
que la visite des lieux par l’expert est intervenue moins de
trois mois après la signature du contrat de vente, ce qui permet
d’affirmer que ces fuites existaient et étaient visibles au
moment de la vente ce qui aurait dû conduire les acquéreurs à en
rechercher l’origine ; qu’ainsi, leur manque de diligence a été
certaine alors qu’il est par ailleurs établi qu’ils ont visité
cinq fois la propriété entre le 18 juin 1999 et le 10 juillet,
date de la signature du compromis et qu’ils ont été en
possession des clés le 15 septembre 1999, soit deux semaines
avant la signature du contrat de vente qui est intervenue le 29
septembre 1999, ce dont il résulte qu’ils ont disposé de tout le
temps nécessaire pour que soient effectuées toutes les
vérifications utiles ; qu’enfin, la Cour ne peut que
s’interroger sur les circonstances qui ont conduit les consorts
Y...-X... à faire établir le 16 octobre 1999, soit deux semaines
après la vente, un devis concernant la réfection de
l’intégralité de la charpente et de la couverture ; qu’il
résulte en tout cas de la rapidité d’intervention du
professionnel que leur conviction du bon état de celle-ci
n’était pas celle dont ils se prévalent nécessairement pour
fonder leurs prétentions dans le cadre du présent litige ; qu’en
vertu des dispositions de l’article 1642 du code civil, le
vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a
pu se convaincre ; que, dès lors, Mme Z... ne saurait, au vu des
éléments ci-dessus analysés, être tenue des désordres affectant
la charpente et la toiture du bien immobilier acquis par Mme
X...et M. Y..., dont ils ont été mis en mesure de se
convaincre ; que le jugement doit être infirmé, et Mme X... et
M. Y... déboutés de l’ensemble de leurs demandes.
1°) ALORS QUE l’acheteur, profane, d’une maison n’est pas tenu
de pénétrer dans les combles, afin de procéder à l’examen de
l’état de la charpente, lorsque l’accès en est rendu difficile
par la situation des lieux ou de monter sur le toit afin
d’examiner la couverture ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a
constaté que l’accès aux combles de la maison vendue par
Mme Z..., permettant de se rendre compte de l’état de la
charpente attaquée par des insectes xylophages, était
"difficile" ; qu’en effet, la visite des combles, qualifiée par
l’expert lui-même, "d’acrobatique", nécessitait de disposer
d’une échelle et d’ouvrir une trappe située au-dessus du palier
de l’étage ; quant à l’examen de l’état de la couverture, compte
tenu de la hauteur du toit, il nécessitait également la mise en
place d’une échelle afin de pouvoir monter sur la toiture et de
constater la présence de nombreuses tuiles gélives ; qu’en
reprochant aux acquéreurs, les consorts Y...-X..., d’avoir fait
preuve d’un manque de vigilance en ne procédant pas à la visite
des combles pour examiner la charpente de la maison qu’ils
projetaient d’acquérir ainsi que de ne pas être montés sur la
toiture pour se rendre compte de l’état de la couverture de
sorte qu’ils ne pouvaient se prévaloir de la garantie des vices
cachés, alors même que ceux-ci n’étaient pas tenus de prendre
des risques pour satisfaire à leur obligation de diligence, la
cour d’appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil.
2°) ALORS QUE l’acquéreur n’est pas tenu de recourir à un homme
de l’art afin de connaître l’état réel de l’immeuble ; qu’en
reprochant à M. Y... et à Mme X... de ne pas avoir fait
constater par un homme de l’art l’état de la charpente et de la
couverture de l’immeuble vendu par Mme Z..., la cour d’appel a
violé les articles 1641 et 1642 du code civil.
3°) ALORS QUE le vendeur doit contracter de bonne foi et que la
réticence dolosive de ce dernier rend toujours excusable
l’erreur provoquée de l’acquéreur ; qu’en l’espèce, la cour
d’appel a constaté que Mme Evelyne A..., épouse Z..., avait
nécessairement connaissance des désordres affectant la charpente
et la couverture de l’immeuble vendu et n’en avait pas informé
les acquéreurs, M. Y... et Mme X..., préalablement à la vente ;
que cette réticence dolosive de Mme A..., épouse Z..., rendait
donc nécessairement excusables l’absence de vigilance de ces
derniers, dépourvus de toute expérience en matière immobilière
compte tenu de leur âge et de leur situation professionnelle,
quant aux désordres prétendument apparents qui affectaient la
charpente et la couverture de l’immeuble vendu et l’erreur les
ayant conduits à acquérir cet immeuble ; qu’en déboutant
néanmoins M. Y... et Mme X... de leur demande tendant à
condamner Mme Z... à les garantir au titre des désordres
affectant la charpente et la couverture de cet immeuble, la cour
d’appel a violé les articles 1116, 1134,1641 et 1642 du code
civil.
Président : M. Cotte, président doyen remplaçant M.
Canivet, premier président empêché
Rapporteur : M. Rivière, conseiller assisté de M. Roublot,
auditeur
Avocat général : M. Cavarroc
Avocat(s) : la SCP Gatineau, la SCP Peignot et Garreau