BAUX COMMERCIAUX
FRAUS OMNIA CORRUMPIT
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 21 janvier 2009
N° de pourvoi: 07-19916
Publié au bulletin
Cassation
M. Weber , président
M. Assié, conseiller rapporteur
M. Cuinat, avocat général
Me Foussard, SCP Monod et Colin, SCP Capron, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt
suivant :
Donne acte à la société Saphir de son intervention volontaire ;
Sur les trois moyens, réunis :
Vu le principe selon lequel la fraude corrompt tout, ensemble l'article
1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 9 août 2007), rendu en matière de
référé, que, par acte du 31 octobre 2002, M. X..., propriétaire de
locaux à usage commercial donnés à bail à la société JCL Night, a fait
délivrer à cette dernière un commandement de payer un arriéré de loyer,
puis l'a assignée pour voir constater l'acquisition de la clause
résolutoire ; qu'une ordonnance du 27 mars 2003, devenue irrévocable, a
donné acte à la caisse régionale de crédit agricole de Normandie (la
banque), créancier nanti, de son intervention volontaire, condamné la
société JCL Night à payer au bailleur une certaine somme à titre
provisionnel et suspendu les effets de la clause résolutoire sous
condition que la locataire apure les causes du commandement en deux
échéances avant le 15 juillet 2003, la première étant fixée au 15 mai
2003 ; que la première échéance n'ayant pas été réglée à bonne date, le
bailleur a fait assigner la société JCL Night, placée en redressement
judiciaire par jugement du 12 juin 2003, et M. Y..., désigné en qualité
de représentants des créanciers de cette société, pour obtenir son
expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à complète
libération des lieux ; que la banque est intervenue volontairement à
cette procédure ; que le redressement judiciaire de la société JCL Night
ayant été converti en liquidation judiciaire par jugement du 4 février
2004 désignant M. Y... en qualité de liquidateur, celui-ci a été
autorisé par une ordonnance du juge-commissaire du 25 mars 2004 à céder
le fonds de commerce de son administrée à la société La Casa ; que cette
société a été appelée en intervention forcée par M. X... ;
Attendu que, pour rejeter les demandes en expulsion du preneur et en
paiement d'une indemnité d'occupation formées par M. X..., l'arrêt
retient qu'à l'exception de l'échéance litigieuse du 15 mai 2003, payée
par la société JCL Night après l'expiration du délai accordé par le juge
des référés, la banque a réglé du 5 juin 2003 jusqu'au 27 mai 2004, date
de la cession du fonds de commerce à la société La Casa, la somme totale
de 15 131,87 euros, soldant intégralement la dette de la locataire,
qu'en acceptant ces règlements qui avaient pour seule cause l'existence
du bail et pour finalité sa pérennité indispensable à la conservation du
gage et en mettant concomitamment en oeuvre une procédure d'expulsion,
M. X... a commis une fraude aux droits de la banque laquelle ne porte
pas sur la perception de ces sommes, mais sur le défaut de renonciation
à la clause résolutoire, et qu'en application de l'adage selon lequel
"la fraude corrompt tout", le bailleur est infondé à se prévaloir de la
clause résolutoire et à solliciter l'expulsion du locataire, le fait que
la victime de la fraude soit non le preneur, mais le tiers créancier
inscrit, étant à cet égard indifférent ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la sanction de la fraude ne peut porter
que sur un droit existant à la date à laquelle l'acte frauduleux a été
commis, la cour d'appel, qui a constaté que la fraude avait été commise
à l'occasion des paiements effectués par la banque à compter du 5 juin
2003 quand le droit au bail avait définitivement disparu depuis le 15
mai 2003, a violé le principe et le texte susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 août
2007, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en
conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient
avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour
d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne M. Y..., ès qualités, l'eurl JCL Night et la caisse régionale
de crédit agricole mutuel de Normandie, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de
cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge
ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile,
et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un
janvier deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé d'ordonner l'expulsion de l'EURL J.C.L. NIGHT et de
tous occupants de son chef, ensemble rejeté la demande visant au
paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des
lieux et remise des clefs ;
AUX MOTIFS tout d'abord QU'à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003,
la clause résolutoire, visée au commandement du 31 octobre 2002, a été
acquise ;
AUX MOTIFS encore QUE le bailleur n'a pas renoncé à se prévaloir de la
clause résolutoire ;
Et AUX MOTIFS enfin QU'« il résulte de l'article L.143-2 du Code de
commerce que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de
l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé
d'inscription doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement
inscrits et que ceux-ci, non tenus d'exploiter directement, ont la
possibilité de faire exécuter les obligations nées du bail ; qu'en
l'espèce, à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003, la banque a pris,
en qualité de créancier inscrit, les dispositions nécessaires pour
assurer la sauvegarde de son gage ; qu'en effet, elle a réglé le 5 juin
2003 la somme de 2.135,75 , montant des loyers échus pour le premier
trimestre 2003, réclamé dans un commandement du 6 mai 2003 ; que le 11
juin 2003, elle a réglé la somme de 1.841,32 représentant l'échéance du
15 juin 2003 telle que fixée par l'ordonnance du 27 mars 2003, et le 8
août 2003 la somme de 1.500 correspondant à l'échéance du 15 août 2003
fixée par la même ordonnance ; que ces chèques ont tous été encaissés
par le bailleur de même que ceux transmis par la banque au cabinet
immobilier mandataire de celui-ci, et ce jusqu'au 27 mai 2004, date de
cession du fonds, la banque ayant réglé au total la somme de 15.131,87 ,
soldant intégralement la dette du locataire ; qu'ainsi, à l'exception de
l'échéance litigieuse du 15 mai 2003, la banque a réglé l'intégralité
des sommes dues au bailleur jusqu'à la cession du fonds ; qu'en recevant
et en acceptant ces paiements qu'il savait provenir de la banque, et
alors que, dûment assisté d'un conseil signataire de l'intégralité des
courriers échangés entre les parties, il ne pouvait ignorer que celle-ci
agissait non en qualité de débiteur ou de coobligé solidaire, mais,
alors qu'elle n'était pas juridiquement tenue au paiement, exclusivement
en qualité de tiers créancier de la société locataire, dans le seul but
de conserver son gage, c'est-à-dire le fonds de commerce sur lequel son
nantissement était inscrit, M. X... ne se trouvait pas dans la situation
de celui qui reçoit de son débiteur ou d'un coobligé un paiement qui, en
toute hypothèse, lui est juridiquement dû par ceux-ci - à titre de loyer
ou d'indemnité d'occupation -, de sorte que la seule réception ne vaut
pas renonciation à un droit acquis par ailleurs ; qu'au contraire, M.
X..., qui savait que les paiements effectués par la banque avaient pour
seule cause l'existence du bail et pour finalité exclusive sa pérennité,
indispensable à la conservation de son gage, a commis une fraude aux
droits de la banque en recevant ces paiements soldant l'intégralité de
la dette du locataire et concomitamment en mettant en oeuvre une
procédure d'expulsion, étant précisé que les courriers, bordereau de
remise et avis d'échéance ci-dessus visés du conseil de M. X... et du
cabinet immobilier mandataire démontrent que le bailleur, parfaitement
conscient de la difficulté, a tenté de modifier la qualification des
paiements et prétendu recevoir des indemnités d'occupation, malgré le
libelle exprès « loyer » figurant sur les chèques adressés par la
banque, et alors que pour les motifs ci-dessus exposés il ne pouvait
ignorer que la qualification ainsi précisée n'était pas susceptible
d'être modifiée puisqu'un créancier inscrit n'a aucun intérêt à régler
des indemnités d'occupation et ne peut régler que des loyers ; que
l'acceptation en connaissance de cause des paiements assortie d'une
dénaturation du fondement juridique sur lequel ils étaient faits
caractérise la fraude aux droits de la banque, laquelle ne porte pas sur
la perception des sommes mais sur le défaut de renonciation à la clause
résolutoire ; qu'en application de l'adage « fraus omnia corrumpit », le
bailleur est infondé à se prévaloir de la clause résolutoire et à
solliciter l'expulsion du locataire, le fait que la victime de la fraude
soit, non le preneur mais le tiers créancier inscrit étant à cet égard
indifférent (…) » (arrêt, p. 6, § 5 à 8, p. 7 et p. 8, § 1er) ;
ALORS QU'à supposer que l'acceptation de loyers payés par la banque
postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire ait été
frauduleuse, en toute hypothèse, dès lors qu'elle portait sur les
paiements, la seule sanction de la fraude résidait dans l'inopposabilité
des paiements et dans l'obligation pour le propriétaire de restituer les
sommes en cause entre les mains de la banque ; qu'en décidant le
contraire, pour considérer que la fraude paralysait le droit pour le
propriétaire d'obtenir l'expulsion du locataire devenu sans droit ni
titre, les juges du fond ont violé l'article 544 du Code civil, ensemble
l'article 1134 du même Code et le principe Fraus omnia corrumpit.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé d'ordonner l'expulsion de l'EURL J.C.L. NIGHT et de
tous occupants de son chef, ensemble rejeté la demande visant au
paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des
lieux et remise des clefs ;
AUX MOTIFS tout d'abord QU'à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003,
la clause résolutoire, visée au commandement du 31 octobre 2002, a été
acquise ;
AUX MOTIFS encore QUE le bailleur n'a pas renoncé à se prévaloir de la
clause résolutoire ;
Et AUX MOTIFS enfin QU'« il résulte de l'article L.143-2 du Code de
commerce que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de
l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé
d'inscription doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement
inscrits et que ceux-ci, non tenus d'exploiter directement, ont la
possibilité de faire exécuter les obligations nées du bail ; qu'en
l'espèce, à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003, la banque a pris,
en qualité de créancier inscrit, les dispositions nécessaires pour
assurer la sauvegarde de son gage ; qu'en effet, elle a réglé le 5 juin
2003 la somme de 2.135,75 , montant des loyers échus pour le premier
trimestre 2003, réclamé dans un commandement du 6 mai 2003 ; que le 11
juin 2003, elle a réglé la somme de 1.841,32 représentant l'échéance du
15 juin 2003 telle que fixée par l'ordonnance du 27 mars 2003, et le 8
août 2003 la somme de 1.500 correspondant à l'échéance du 15 août 2003
fixée par la même ordonnance ; que ces chèques ont tous été encaissés
par le bailleur de même que ceux transmis par la banque au cabinet
immobilier mandataire de celui-ci, et ce jusqu'au 27 mai 2004, date de
cession du fonds, la banque ayant réglé au total la somme de 15.131,87 ,
soldant intégralement la dette du locataire ; qu'ainsi, à l'exception de
l'échéance litigieuse du 15 mai 2003, la banque a réglé l'intégralité
des sommes dues au bailleur jusqu'à la cession du fonds ; qu'en recevant
et en acceptant ces paiements qu'il savait provenir de la banque, et
alors que, dûment assisté d'un conseil signataire de l'intégralité des
courriers échangés entre les parties, il ne pouvait ignorer que celle-ci
agissait non en qualité de débiteur ou de coobligé solidaire, mais,
alors qu'elle n'était pas juridiquement tenue au paiement, exclusivement
en qualité de tiers créancier de la société locataire, dans le seul but
de conserver son gage, c'est-à-dire le fonds de commerce sur lequel son
nantissement était inscrit, M. X... ne se trouvait pas dans la situation
de celui qui reçoit de son débiteur ou d'un coobligé un paiement qui, en
toute hypothèse, lui est juridiquement dû par ceux-ci - à titre de loyer
ou d'indemnité d'occupation -, de sorte que la seule réception ne vaut
pas renonciation à un droit acquis par ailleurs ; qu'au contraire, M.
X..., qui savait que les paiements effectués par la banque avaient pour
seule cause l'existence du bail et pour finalité exclusive sa pérennité,
indispensable à la conservation de son gage, a commis une fraude aux
droits de la banque en recevant ces paiements soldant l'intégralité de
la dette du locataire et concomitamment en mettant en oeuvre une
procédure d'expulsion, étant précisé que les courriers, bordereau de
remise et avis d'échéance ci-dessus visés du conseil de M. X... et du
cabinet immobilier mandataire démontrent que le bailleur, parfaitement
conscient de la difficulté, a tenté de modifier la qualification des
paiements et prétendu recevoir des indemnités d'occupation, malgré le
libelle exprès « loyer » figurant sur les chèques adressés par la
banque, et alors que pour les motifs ci-dessus exposés il ne pouvait
ignorer que la qualification ainsi précisée n'était pas susceptible
d'être modifiée puisqu'un créancier inscrit n'a aucun intérêt à régler
des indemnités d'occupation et ne peut régler que des loyers ; que
l'acceptation en connaissance de cause des paiements assortie d'une
dénaturation du fondement juridique sur lequel ils étaient faits
caractérise la fraude aux droits de la banque, laquelle ne porte pas sur
la perception des sommes mais sur le défaut de renonciation à la clause
résolutoire ; qu'en application de l'adage « fraus omnia corrumpit », le
bailleur est infondé à se prévaloir de la clause résolutoire et à
solliciter l'expulsion du locataire, le fait que la victime de la fraude
soit, non le preneur mais le tiers créancier inscrit étant à cet égard
indifférent (…) » (arrêt, p. 6, § 5 à 8, p. 7 et p. 8, § 1er) ;
ALORS QUE la sanction de la fraude ne peut porter que sur un droit
existant à la date à laquelle l'acte frauduleux a été commis ; qu'en
l'espèce, la fraude aurait été commise à l'occasion des paiements
intervenus à compter du 11 juin 2003, quand le droit au bail avait
définitivement disparu depuis le 15 mai 2003 ; qu'il était dès lors
exclu qu'à la faveur de la fraude, un droit à maintien dans les lieux
puisse être constaté ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond
ont violé l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même
Code et le principe Fraus omnia corrumpit.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé d'ordonner l'expulsion de l'EURL J.C.L. NIGHT et de
tous occupants de son chef, ensemble rejeté la demande visant au
paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des
lieux et remise des clefs ;
AUX MOTIFS tout d'abord QU'à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003,
la clause résolutoire, visée au commandement du 31 octobre 2002, a été
acquise ;
AUX MOTIFS encore QUE le bailleur n'a pas renoncé à se prévaloir de la
clause résolutoire ;
Et AUX MOTIFS enfin QU'« il résulte de l'article L.143-2 du Code de
commerce que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de
l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé
d'inscription doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement
inscrits et que ceux-ci, non tenus d'exploiter directement, ont la
possibilité de faire exécuter les obligations nées du bail ; qu'en
l'espèce, à la suite de l'ordonnance du 27 mars 2003, la banque a pris,
en qualité de créancier inscrit, les dispositions nécessaires pour
assurer la sauvegarde de son gage ; qu'en effet, elle a réglé le 5 juin
2003 la somme de 2.135,75 , montant des loyers échus pour le premier
trimestre 2003, réclamé dans un commandement du 6 mai 2003 ; que le 11
juin 2003, elle a réglé la somme de 1.841,32 représentant l'échéance du
15 juin 2003 telle que fixée par l'ordonnance du 27 mars 2003, et le 8
août 2003 la somme de 1.500 correspondant à l'échéance du 15 août 2003
fixée par la même ordonnance ; que ces chèques ont tous été encaissés
par le bailleur de même que ceux transmis par la banque au cabinet
immobilier mandataire de celui-ci, et ce jusqu'au 27 mai 2004, date de
cession du fonds, la banque ayant réglé au total la somme de 15.131,87 ,
soldant intégralement la dette du locataire ; qu'ainsi, à l'exception de
l'échéance litigieuse du 15 mai 2003, la banque a réglé l'intégralité
des sommes dues au bailleur jusqu'à la cession du fonds ; qu'en recevant
et en acceptant ces paiements qu'il savait provenir de la banque, et
alors que, dûment assisté d'un conseil signataire de l'intégralité des
courriers échangés entre les parties, il ne pouvait ignorer que celle-ci
agissait non en qualité de débiteur ou de coobligé solidaire, mais,
alors qu'elle n'était pas juridiquement tenue au paiement, exclusivement
en qualité de tiers créancier de la société locataire, dans le seul but
de conserver son gage, c'est-à-dire le fonds de commerce sur lequel son
nantissement était inscrit, M. X... ne se trouvait pas dans la situation
de celui qui reçoit de son débiteur ou d'un coobligé un paiement qui, en
toute hypothèse, lui est juridiquement dû par ceux-ci - à titre de loyer
ou d'indemnité d'occupation -, de sorte que la seule réception ne vaut
pas renonciation à un droit acquis par ailleurs ; qu'au contraire, M.
X..., qui savait que les paiements effectués par la banque avaient pour
seule cause l'existence du bail et pour finalité exclusive sa pérennité,
indispensable à la conservation de son gage, a commis une fraude aux
droits de la banque en recevant ces paiements soldant l'intégralité de
la dette du locataire et concomitamment en mettant en oeuvre une
procédure d'expulsion, étant précisé que les courriers, bordereau de
remise et avis d'échéance ci-dessus visés du conseil de M. X... et du
cabinet immobilier mandataire démontrent que le bailleur, parfaitement
conscient de la difficulté, a tenté de modifier la qualification des
paiements et prétendu recevoir des indemnités d'occupation, malgré le
libelle exprès « loyer » figurant sur les chèques adressés par la
banque, et alors que pour les motifs ci-dessus exposés il ne pouvait
ignorer que la qualification ainsi précisée n'était pas susceptible
d'être modifiée puisqu'un créancier inscrit n'a aucun intérêt à régler
des indemnités d'occupation et ne peut régler que des loyers ; que
l'acceptation en connaissance de cause des paiements assortie d'une
dénaturation du fondement juridique sur lequel ils étaient faits
caractérise la fraude aux droits de la banque, laquelle ne porte pas sur
la perception des sommes mais sur le défaut de renonciation à la clause
résolutoire ; qu'en application de l'adage « fraus omnia corrumpit », le
bailleur est infondé à se prévaloir de la clause résolutoire et à
solliciter l'expulsion du locataire, le fait que la victime de la fraude
soit, non le preneur mais le tiers créancier inscrit étant à cet égard
indifférent (…) » (arrêt, p. 6, § 5 à 8, p. 7 et p. 8, § 1er) ;
ALORS QUE, premièrement, réserve faite du cas où une renonciation lui
serait opposable, le propriétaire d'un bien, qui peut invoquer le
bénéfice d'une décision constatant définitivement la résiliation du
bail, est toujours en droit d'obtenir l'expulsion de l'occupant sans
droit ni titre, ancien locataire, et le respect par ce dernier de son
droit de propriété ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont
violé l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même Code
et le principe Fraus omnia corrumpit ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, si une fraude peut être invoquée au stade de
la procédure d'expulsion consécutive à la constatation de l'acquisition
de la clause résolutoire et conduire à la paralysie du droit pour le
propriétaire d'obtenir l'expulsion, ce ne peut être qu'à raison de
circonstances liées à la mise en oeuvre de l'exécution forcée ; que rien
de tel n'a été constaté en l'espèce ; que, de ce point de vue également,
l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 544 du Code civil,
ensemble l'article 1134 du même Code et le principe Fraus omnia
corrumpit.
Publication : Bulletin 2009, III, n° 15
Décision attaquée : Cour d'appel de Caen du 9 août 2007
Précédents jurisprudentiels : Sur une autre application du même
principe, à rapprocher :3e Civ., 5 mars 2008, pourvoi n° 06-20.831,
Bull. 2008, III, n° 38 (rejet)
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 5 mars 2008
N° de pourvoi: 06-20831
Publié au bulletin
Rejet
M. Weber, président
M. Peyrat, conseiller rapporteur
M. Cuinat, avocat général
Me Le Prado, SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant
:
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 octobre 2006), que, par
acte des 5 et 15 mars 2004, les consorts X..., qui avaient donné à bail
pour une durée de 9 ans à compter du 15 juillet 2002 des locaux à usage
commercial à M. Y... aux droits duquel est venue la société Espace 92,
ont délivré congés à cette dernière pour le 15 juillet 2011 avec refus
de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction pour défaut
d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; que la
société Espace 92 a assigné les bailleurs en nullité de ces congés ; que
la société Compagnie française d'investissements (Cofrinvest), venue aux
droits des consorts X..., est intervenue volontairement à la procédure ;
Attendu que la société Cofrinvest fait grief à l'arrêt d'accueillir la
demande de la société Espace 92, alors, selon le moyen :
1°/ que l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des
sociétés à la date de la délivrance du congé constitue à elle seule un
motif valable de congé avec refus de renouvellement de bail et refus
d'indemnité d'éviction ; qu'il ressort des constatations même de l'arrêt
attaqué qu'à la date de la délivrance des congés à la société à
responsabilité limitée Espace 92, soit les 5 et 15 mars 2004, celle-ci
n'était pas inscrite au registre du commerce et des sociétés de
Versailles dans le ressort duquel elle exerçait son commerce ; qu'en
refusant néanmoins de valider les congés délivrés à la société Espace 92
avec refus de renouvellement sans offre de paiement d'une indemnité
d'éviction, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses
propres constatations et violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;
2°/ que le défaut d'immatriculation au registre du commerce et des
sociétés à la date de la délivrance du congé justifie à lui seul le
congé avec refus de renouvellement du bail et d'indemnité d'éviction ;
qu'en énonçant, pour écarter la validité des congés délivrés à la
société Espace 92, que les consorts X... n'avaient pas d'intérêt
personnel à la délivrance des congés, la cour d'appel, qui a ainsi
ajouté une condition que la loi ne prévoit pas, la validité d'un congé
n'étant pas subordonnée à la preuve de l'intérêt qu'y trouve le
bailleur, a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;
3°/ que le seul fait pour le locataire commerçant de ne pas être
immatriculé au registre du commerce et des sociétés à la date de la
délivrance du congé justifie le congé avec refus de renouvellement de
bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction ;
qu'il était acquis et non contesté que la société Espace 92 n'était pas
immatriculée au registre du commerce et des sociétés le jour de la
délivrance des congés, ce qui justifiait les congés contenant refus de
renouvellement du bail et d'indemnité d'éviction ; qu'en retenant que la
délivrance des congés moins de deux mois après la dénonciation de
l'acquisition de fonds de commerce au bailleur et alors que la société
Espace 92 avait entrepris dès janvier 2004 les démarches en vue de son
immatriculation était le résultat de la collusion frauduleuse des
consorts X... avec la société Cofrinvest qui aurait été dans
l'impossibilité de se prévaloir du défaut d'immatriculation au moment de
la signature de l'acte de vente, la cour d'appel qui s'est prononcée par
des motifs inopérants, impropres à établir la validité des congés
délivrés à la société Espace 92, a privé sa décision de base légale au
regard de l'article L. 145-1 du code de commerce et de la règle selon
laquelle "la fraude corrompt tout" ;
4°/ que la fraude ne se présume pas ; qu'en l'espèce, dès lors que la
société Espace 92 n'était pas immatriculée au registre du commerce à la
date de la délivrance du congé, le bailleur pouvait, sans fraude, lui
donner congé ; qu'en énonçant que la délivrance des congés moins de deux
mois après la dénonciation de l'acquisition du fonds de commerce au
bailleur et alors que la société Espace 92 avaient entrepris dès janvier
2004 les démarches en vue de son immatriculation était le résultait de
la collusion frauduleuse des consorts X... avec la société Cofrinvest
qui aurait été dans l'impossibilité de se prévaloir du défaut
d'immatriculation au moment de la signature de l'acte de vente, sans
relever aucune circonstance de nature à caractériser la fraude reprochée
aux bailleurs, notamment sans indiquer quelle règle de droit les
consorts X... auraient entendu éludé ni préciser en quoi les éléments
qu'elle avait relevés auraient caractérisé la volonté des consorts X...
et de la société Cofrinvest de faire frauduleusement échec aux droits de
la société Espace 92, la cour d'appel a privé sa décision de base légale
au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce et de la règle selon
laquelle "la fraude corrompt tout" ;
Mais attendu que la fraude affectant un acte juridique justifie son
annulation ; qu'ayant constaté que les consorts X... n'avaient pas
d'intérêt personnel à la délivrance des congés qui servaient l'intérêt
exclusif de la société Cofrinvest au profit de laquelle ils avaient
signé une promesse de vente le 15 novembre 2003 et qui ne pouvait pas
encore agir puisqu'elle n'est devenue propriétaire des locaux que le
jour de la signature de la vente en la forme authentique le 10 mai 2005
et souverainement retenu que la délivrance de ces congés à la société
Espace 92 moins de deux mois après la dénonciation par cette dernière
aux bailleurs de l'acquisition de son fonds de commerce et alors qu'elle
avait entrepris dès janvier 2004 les démarches en vue de son
immatriculation au registre du commerce et des sociétés, était le
résultat de la collusion frauduleuse entre la société Cofrinvest et les
consorts X..., lesquels connaissaient le but des congés délivrés en leur
nom, à savoir faire échec au renouvellement du bail et au paiement d'une
indemnité d'éviction au profit de la société Espace 92, alors que la
société Cofrinvest aurait été dans l'impossibilité de se prévaloir du
défaut d'immatriculation de la locataire au moment de la signature de
l'acte de vente, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une
recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement
déduit que les congés frauduleusement délivrés à la société Espace 92
étaient entachés de nullité et ne pouvaient recevoir effet, a légalement
justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cofrinvest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société
Cofrinvest à payer à la société Espace 92 la somme de 2 000 euros ;
rejette la demande de la société Cofrinvest ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile,
et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux
mille huit.
Publication : Bulletin 2008, III, N° 38
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles du 26 octobre 2006