DROIT DE LA PREUVE
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 3 mars 2010
N° de pourvoi: 08-21056 08-21057
Publié au bulletin
Rejet
M. Lacabarats , président
M. Pronier, conseiller rapporteur
M. Cuinat, avocat général
Me Copper-Royer, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Vincent et Ohl,
avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt
suivant :
Joint les pourvois n° s C 08-21. 056 et D 08-21. 057 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 23 septembre
2008), que, par acte notarié reçu le 25 juillet 2002 par M. X...,
notaire, Mme Y... et Mme Z... ont vendu à Mme A..., par l'intermédiaire
de l'agence Era Immobilier (société Pyrénées Immo), une maison située à
Hibarette moyennant le prix de 74 786, 31 euros ; que, par acte sous
seing privé du 29 janvier 2003, Mme A... a revendu la maison à Mme B...
moyennant le prix de 89 000 euros ; que l'acte authentique devait être
passé le 15 avril 2003 au plus tard ; que le 7 février 2003, M. C...,
notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique, a adressé un
questionnaire sur la situation de l'immeuble au maire de la commune d'Hibarette,
qui l'a retourné avec la mention " oui " à la rubrique " zone inondable
" ; que sur interrogation du notaire, le maire a précisé avoir répondu
par l'affirmative à cette question parce que la maison avait été
plusieurs fois inondée et non pas parce qu'elle se trouvait en zone
inondable par décision administrative ; que Mme A... a assigné ses
vendeurs, le notaire rédacteur de l'acte et l'agence immobilière en
nullité de la vente du 25 juillet 2002 et paiement de dommages-intérêts
;
Sur le premier moyen du pourvoi n° C 08-21. 056, le
premier moyen du pourvoi n° D 08-21. 057 et le moyen unique des pourvois
provoqués, réunis :
Attendu que Mme Z..., la société civile
professionnelle E...- X..., notaire et Mme X..., notaire, font grief à
l'arrêt de dire nulle la vente intervenue le 25 juillet 2002, de
condamner Mme Z... en son nom personnel et ès qualités d'héritière de
Mme Y..., à payer à Mme A... la somme de 75 448, 13 euros et de
condamner M. X... et la société civile professionnelle E...- X... à
payer in solidum avec Mme Z... la somme de 8 762 euros alors, selon le
moyen :
1° / que le dol doit être prouvé et il appartient aux
juges de caractériser la réticence
dolosive ; que Mme Z... versait aux débats
une attestation de Mme D... mentionnant que Mme A... avait été
parfaitement informée des inondations ayant eu lieu en 1988 et 2001 et
qu'elle avait ainsi acquis le bien immobilier en parfaite connaissance
de cause ; que pour considérer que la réticence
dolosive était constituée, la cour d'appel
s'est bornée à énoncer que les vendeurs connaissaient l'existence de ces
sinistres et que l'attestation de Mme D..., responsable de l'agence
immobilière, ne pouvait être retenue ; qu'en déduisant ainsi la
réticence dolosive
de Mme Z... du seul fait que l'attestation de Mme D... selon laquelle
Mme A... avait eu une parfaite connaissance des inondations lors des
visites des lieux, ne pouvait être retenue, quand Mme A... n'a jamais
démenti la relation très précise faite par Mme D... des deux visites
qu'elle a faites sur les lieux et des informations qui lui ont été
données, la cour d'appel n'a caractérisé aucun élément propre à établir
la réticence
dolosive de Mme Z... et a ainsi privé sa décision de base légale
au regard de l'article 1116 du code civil ;
2° / que pour être constitué, le dol qui est un délit
civil, doit reposer sur un élément intentionnel ; qu'à aucun moment de
la procédure, Mme A... n'a fait valoir que Mme Z... lui avait
intentionnellement dissimulé l'existence des inondations ; qu'en se
bornant à énoncer que « la réticence
dolosive est constituée, les consorts Y...
ayant dissimulé cet élément à l'appelante qui n'aurait pas acquis un tel
immeuble si elle l'avait connu, les inondations étant un phénomène
naturel suffisamment grave pour
décourager tout acquéreur éventuel », sans faire apparaître le caractère
intentionnel de la réticence
dolosive imputée à Mme Z..., la cour
d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116
du code civil ;
3° / que le principe suivant lequel « nul ne peut ne
se constituer de preuve à lui-même » n'est pas applicable à la preuve
des faits juridiques ; qu'en opposant ce principe à Mme Z... et à la
société Pyrénées Immo pour écarter l'attestation de Mme D... selon
laquelle Mme A... avait eu une parfaite connaissance des inondations
lors des vices des lieux, quand, s'agissant d'un fait juridique, la
preuve d'une information de l'acquéreur pouvait résulter de
l'attestation de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel la vente
avait été conclue, sans qu'il importe que ce dernier ait été également
tenu de délivrer l'information prétendument celée, la cour d'appel a
violé l'article 1315, alinéa 2, du code civil ;
4° / que si le notaire est tenu de s'assurer de la
validité et de l'efficacité de l'acte qu'il confectionne cette
obligation n'inclut pas celle d'informer les parties de circonstances
dont elles ont déjà connaissance ; qu'en affirmant qu'il appartenait au
notaire d'avertir l'acquéreur du risque d'inondation de la maison
qu'elle venait d'acquérir quand il résulte de l'attestation de Mme D...,
que la cour d'appel a cru pouvoir écarter par des motifs erronés, que
Mme A... avait eu une parfaite connaissance des inondations lors des
visites des lieux, de sorte que le notaire n'était, en tout état de
cause, tenu à aucune information relative à ce risque, la cour d'appel a
violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'immeuble avait
été inondé au minimum à deux reprises en 1988 et 2001, que les vendeurs
connaissaient l'existence de ces sinistres et, abstraction faite d'un
motif erroné mais surabondant relatif au principe selon lequel nul ne
peut se faire de preuve à soi-même, inapplicable à la preuve des faits
juridiques, que l'attestation de Mme D..., responsable de l'agence
immobilière, ne pouvait à elle seule démontrer que le vendeur avait
prévenu l'acquéreur des risques d'inondation et retenu que les vendeurs
avaient dissimulé cet élément à Mme A... qui n'aurait pas acquis un tel
immeuble si elle l'avait connu, la cour d'appel qui a caractérisé
l'existence d'une réticence
dolosive, a légalement justifié sa
décision de ce chef ;
Sur le second moyen du pourvoi n° C 08-21. 056 et le
troisième moyen du pourvoi n° D 08-21. 057, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la cour d'appel a, sans violer l'article 4
du code de procédure civile, souverainement apprécié l'étendue du
préjudice subi par Mme A... et a légalement justifié sa décision de ce
chef ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° D 08-21. 057,
ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que
l'attestation de Mme D..., responsable de l'agence immobilière, ne
pouvait à elle seule démontrer que le vendeur avait prévenu l'acquéreur
des risques d'inondation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de
procéder à une recherche que ses propres constatations rendaient
inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents
à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne
Mme Z... à payer à Mme A... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres
demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième
chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du
trois mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal n° C 08-21. 056,
par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit
nulle la vente intervenue le 25 juillet 2002 entre Madame A..., d'une
part, et Madame Amandine F... veuve Y... et Madame Y... épouse Z...,
d'autre part, relative à une maison à usage d'habitation sise sur la
commune d'HIBARETTE, et d'AVOIR condamné cette dernière en son nom
personnel et es qualités d'héritière de Madame Y..., à payer à Madame
A... la somme de 75. 448, 13 € (soixante quinze mille quatre cent
quarante huit euros et treize centimes).
AUX MOTIFS QUE « le dol est une cause de nullité de la
convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont
telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie
n'aurait pas contracté ;
… qu'en l'espèce, il est constant que l'immeuble litigieux a été inondé
au minimum à deux reprises en 1988 et 2001, soit peu de temps avant la
vente projetée ;
Que les vendeurs connaissaient l'existence de ces
sinistres pour en avoir été victimes ;
Que Madame Z... dit que son époux l'a indiqué à Madame
A... et lui a soumis un document de la DDE relatif au curage et à
l'entretien du cours d'eau sujet à des crues ;
Qu'elle se réfère à l'attestation de Madame D... qui
d'une part affirme avoir prévenu l'acquéreur lors d'une première visite
et d'autre part rapporte les propos tenus par Monsieur Z... à la seconde
visite ;
Mais … que Madame D... est selon les termes mêmes de
ses conclusions responsable de l'agence immobilière ;
Que Madame A... conclut à juste titre qu'une partie ne
peut se faire de preuve à soi même et que cette attestation à elle seule
ne saurait démontrer que le vendeur avait prévenu l'acquéreur des
risques d'inondation du bien ;
… que la réticence
dolosive est constituée, les consorts Y...
ayant dissimulé cet élément à l'appelante qui n'aurait pas acquis un tel
immeuble si elle l'avait connu, les inondations étant un phénomène
naturel suffisamment grave pour décourager tout acquéreur éventuel ;
Que l'argument selon lequel il s'agissait de
catastrophes naturelles est sans incidence, ce fait ne dispensant pas de
le porter à la connaissance de l'acquéreur et ne présentant pas un tel
caractère exceptionnel puisque s'étant produit à plusieurs reprises ;
Qu'enfin, la plus value à la revente demandée par
Madame A... n'établit pas l'inexistence du vice, celle ci justifiant
cette plus value par les travaux effectués par ses soins et la seule
fixation d'un prix n'ayant pas de relation avec le risque, étant en
outre observé que le bien mis en vente avec l'information appropriée n'a
pas trouvé preneur ;
… qu'en conséquence … la décision déférée sera
réformée et la nullité de la vente prononcée, celle-ci ayant été reçue
par Me X..., Me C... ne faisant qu'assister à l'acte et aucun élément ne
permettant d'établir qu'il avait à cette date connaissance du vice »
(arrêt p. 5 avant dernier et dernier alinéa et p. 6 alinéas 1 à 9).
ALORS QUE, D'UNE PART, le dol doit être prouvé et il
appartient aux juges de caractériser la réticence
dolosive ; que Madame Z... versait aux
débats une attestation de Madame D... mentionnant que Madame A... avait
été parfaitement informée des inondations ayant eu lieu en 1988 et 2001
et qu'elle avait ainsi acquis le bien immobilier en parfaite
connaissance de cause ; que pour considérer que la
réticence dolosive
était constituée, la Cour d'appel s'est bornée à énoncer que les
vendeurs connaissaient l'existence de ces sinistres et que l'attestation
de Madame D..., responsable de l'agence immobilière, ne pouvait être
retenue ; qu'en déduisant ainsi la réticence
dolosive de Madame Z... du seul fait que
l'attestation de Madame D... selon laquelle Madame A... avait eu une
parfaite connaissance des inondations lors des visites des lieux, ne
pouvait être retenue, quand Madame A... n'a jamais démenti la relation
très précise faite par Madame D... des deux visites qu'elle a faite sur
les lieux et des informations qui lui ont été données, la Cour d'appel
n'a caractérisé aucun élément propre à établir la
réticence dolosive de l'exposante
et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116
du Code civil.
ALORS QUE, D'AUTRE PART et en toute occurrence, pour
être constitué, le dol qui est un délit civil, doit reposer sur un
élément intentionnel ; qu'à aucun moment de la procédure, Madame A...
n'a fait valoir que Madame Z... lui avait intentionnellement dissimulé
l'existence des inondations ; qu'en se bornant à énoncer que « la
réticence dolosive
est constituée, les consorts Y... ayant dissimulé cet élément à
l'appelante qui n'aurait pas acquis un tel immeuble si elle l'avait
connu, les inondations étant un phénomène naturel suffisamment grave
pour décourager tout acquéreur éventuel », sans faire apparaître le
caractère intentionnel de la réticence
dolosive imputée à Madame Z..., la Cour
d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116
du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR d'avoir
condamné in solidum Madame Z..., la Société PYRENEES IMMO et Maître
X..., à hauteur de 8. 762 € (huit mille sept cent soixante deux euros)
pour cette dernière, à payer à Madame A... la somme de 15. 867, 18 € à
titre de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS QU'« qu'en l'absence de toute contestation
de Madame Z... et de la Société PYRENEES IMMO et au vu de la
réticence dolosive
et du manquement au devoir de conseil commis, elles seront condamnées in
solidum à payer à Madame A... la somme de 15. 867, 18 € à titre de
dommages et intérêts complémentaires » (arrêt p. 8 alinéa 2).
ALORS QUE, D'UNE PART, si Madame A... demandait dans
les motifs de ses conclusions une somme de 29. 079 € en réparation du
préjudice par elle subi du fait des travaux d'assainissement à faire
effectuer dans sa maison, elle ne reprenait pas cette demande dans le
dispositif de ses conclusions dans lequel elle sollicitait une somme de
109. 098, 54 € correspondant au prix de vente de la maison aux taxes,
frais d'emprunt, frais de notaire, remboursement du loyer, facture de
travaux ; qu'en condamnant dès lors Madame Z... à lui verser une somme
de 15. 867, 18 € « à titre de dommages et intérêts complémentaires » et
ceci « en l'absence de toute contestation de Madame Z... et de la
Société PYRENEES IMMO et au vu de la réticence
dolosive et du manquement au devoir de
conseil commis », quand aucune demande de dommages et intérêts n'était
formulée de ce chef par Madame A..., la Cour d'appel a déjà méconnu les
termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile.
ALORS QUE D'AUTRE PART le dol ouvre à la victime une
action en réparation du préjudice subi ; qu'il s'agit d'une action en
responsabilité délictuelle fondée sur le droit commun de l'article 1382
du Code civil ; que cette réparation peut être demandée en plus de
l'annulation si elle laisse subsister un préjudice ; que pour condamner
Madame Z... au paiement d'une somme de 15. 867, 18 euros « à titre de
dommages et intérêts complémentaires » la Cour d'appel s'est bornée à
énoncer qu'elle le faisait « en l'absence de toute contestation de
Madame Z... et de la Société PYRENEES IMMO et au vu de la
réticence dolosive
et du manquement au devoir de conseil commis », qu'en statuant par tels
motifs impropres à caractériser l'existence d'un quelconque préjudice
subi par Madame A..., la Cour d'appel a privé sa décision e base légale
au regard de l'article 1382 du Code civil.
Moyens produits au pourvoi n° D 08-21. 057 par Me
Copper-Royer, avocat aux Conseils pour la société Pyrénées-Immo.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit
nulle la vente intervenue le 25 juillet 2002 entre Madame A..., d'une
part, et Madame Amandine F... veuve Y... et Madame Y... épouse Z...,
d'autre part, relative à une maison à usage d'habitation sise sur la
commune d'HIBARETTE ;
AUX MOTIFS QUE « le dol est une cause de nullité de la
convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont
telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie
n'aurait pas contracté ;
… qu'en l'espèce, il est constant que l'immeuble litigieux a été inondé
au minimum à deux reprises en 1988 et 2001, soit peu de temps avant la
vente projetée ;
Que les vendeurs connaissaient l'existence de ces
sinistres pour en avoir été victimes ;
Que Madame Z... dit que son époux l'a indiqué à Madame
A... et lui a soumis un document de la DDE relatif au curage et à
l'entretien du cours d'eau sujet à des crues ;
Qu'elle se réfère à l'attestation de Madame D... qui
d'une part affirme avoir prévenu l'acquéreur lors d'une première visite
et d'autre part rapporte les propos tenus par Monsieur Z... à la seconde
visite ;
Mais … que Madame D... est selon les termes mêmes de
ses conclusions responsable de l'agence immobilière ;
Que Madame A... conclut à juste titre qu'une partie ne
peut se faire de preuve à soi même et que cette attestation à elle seule
ne saurait démontrer que le vendeur avait prévenu l'acquéreur des
risques d'inondation du bien ;
… que la réticence
dolosive est constituée, les consorts Y...
ayant dissimulé cet élément à l'appelante qui n'aurait pas acquis un tel
immeuble si elle l'avait connu, les inondations étant un phénomène
naturel suffisamment grave pour décourager tout acquéreur éventuel ;
Que l'argument selon lequel il s'agissait de
catastrophes naturelles est sans incidence, ce fait ne dispensant pas de
le porter à la connaissance de l'acquéreur et ne présentant pas un tel
caractère exceptionnel puisque s'étant produit à plusieurs reprises ;
Qu'enfin, la plus value à la revente demandée par
Madame A... n'établit pas l'inexistence du vice, celle ci justifiant
cette plus value par les travaux effectués par ses soins et la seule
fixation d'un prix n'ayant pas de relation avec le risque, étant en
outre observé que le bien mis en vente avec l'information appropriée n'a
pas trouvé preneur ;
… qu'en conséquence … la décision déférée sera
réformée et la nullité de la vente prononcée, celle-ci ayant été reçue
par Me X..., Me C... ne faisant qu'assister à l'acte et aucun élément ne
permettant d'établir qu'il avait à cette date connaissance du vice »
(arrêt p. 5 avant dernier et dernier alinéa et p. 6 alinéas 1 à 9).
ALORS QUE, D'UNE PART, le dol doit être prouvé et il
appartient aux juges de caractériser la réticence
dolosive ; que Madame Z... versait aux
débats une attestation de Madame D... mentionnant que Madame A... avait
été parfaitement informée des inondations ayant eu lieu en 1988 et 2001
et qu'elle avait ainsi acquis le bien immobilier en parfaite
connaissance de cause ; que pour considérer que la
réticence dolosive
était constituée, la Cour d'appel s'est bornée à énoncer que les
vendeurs connaissaient l'existence de ces sinistres et que l'attestation
de Madame D..., responsable de l'agence immobilière ne pouvait être
retenue ; qu'en déduisant ainsi la réticence
dolosive de Madame Z... du seul fait que
l'attestation de Madame D... selon laquelle Madame A... avait eu une
parfaite connaissance des inondations lors des visites des lieux, ne
pouvait être retenue, quand Madame A... n'a jamais démenti la relation
très précise faite par Madame D... des deux visites qu'elle a faite sur
les lieux et des informations qui lui ont été données, la Cour d'appel
n'a caractérisé aucun élément propre à établir la
réticence dolosive de Madame Z...
et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116
du Code civil.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, et en toute occurrence, pour
être constitué, le dol qui est un délit civil, doit reposer sur un
élément intentionnel ; qu'à aucun moment de la procédure, Madame A...
n'a fait valoir que Madame Z... lui avait intentionnellement dissimulé
l'existence des inondations ; qu'en se bornant à énoncer que « la
réticence dolosive
est constituée, les consorts Y... ayant dissimulé cet élément à
l'appelante qui n'aurait pas acquis un tel immeuble si elle l'avait
connu, les inondations étant un phénomène naturel suffisamment grave
pour décourager tout acquéreur éventuel », sans faire apparaître le
caractère intentionnel de la réticence
dolosive imputée à Madame Z..., la Cour
d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116
du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit
nulle la vente intervenue le 25 juillet 2002 entre Madame A..., d'une
part, et Madame Amandine F... veuve Y... et Madame Y... épouse Z...,
d'autre part, relative à une maison à usage d'habitation sise sur la
commune d'HIBARETTE, et d'avoir dit que la Société PYRENEES-IMMO avait
manqué à son devoir d'information et de conseil.
AUX MOTIFS QUE « la société PYRENEES IMMO avait «
connaissance du risque d'inondation affectant l'immeuble puisque « dans
sa propre attestation, elle affirme en avoir averti l'acquéreur ;
… que le 15 janvier 2002, Madame A... a régularisé
auprès de l'agence une proposition d'achat de la maison ;
… que la vente s'est ensuite faite par son
intermédiaire ;
… qu'il s'ensuit que l'agence immobilière a manqué à
son devoir d'information et de conseil en n'avertissant pas l'acquéreur
de la situation de l'immeuble faute de rapporter la preuve qui lui
incombe des diligences faites à cet égard, étant rappelé que
l'attestation versée aux débats ne peut être retenue » (arrêt p. 6
alinéas 11 à 14).
ALORS QUE la preuve du devoir d'information de l'agent
immobilier peut être rapportée par tous moyens, et notamment par des
présomptions ; que la Société PYRENEES-IMMO faisait valoir dans ses
conclusions d'appel que Madame A... avait une parfaite connaissance de
la situation de l'immeuble en versant aux débats une attestation de
Madame D... qui avait conduit Madame A... sur les lieux et l'avait
informée des deux inondations, ces déclarations étant corroborées par
celles de Monsieur Z... ; qu'en se bornant à énoncer que cette
attestation ne pouvait être retenue, sans rechercher si celle-ci,
corroborée par les déclarations de Monsieur Z..., ne constituaient pas
des présomptions graves précises et concordantes de nature à rapporter
la preuve que Madame A..., qui n'a jamais démenti le termes de cette
attestation, avait eu connaissance au moment de la vente des inondations
litigieuses, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au
regard des articles 1315 et 1353 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR d'avoir
condamné in solidum la Société PYRENEES IMMO, Madame Z... et Maître
X..., à hauteur de 8. 762 € (huit mille sept cent soixante deux euros)
pour cette dernière, à payer à Madame A... la somme de 15. 867, 18 € à
titre de dommages et intérêts.
AUX MOTIFS QU'« qu'en l'absence de toute contestation
de Madame Z... et de la Société PYRENEES IMMO et au vu de la
réticence dolosive
et du manquement au devoir de conseil commis, elles seront condamnées in
solidum à payer à Madame A... la somme de 15. 867, 18 € à titre de
dommages et intérêts complémentaires » (arrêt p. 8 alinéa 2).
ALORS QUE, D'UNE PART, si Madame A... demandait dans
les motifs de ses conclusions une somme de 29. 079 € en réparation du
préjudice par elle subi du fait des travaux d'assainissement à faire
effectuer dans sa maison, elle ne reprenait pas cette demande dans le
dispositif de ses conclusions dans lequel elle sollicitait une somme de
109. 098, 54 € correspondant au prix de vente de la maison aux taxes,
frais d'emprunt, frais de notaire, remboursement du loyer, facture de
travaux ; qu'en condamnant dès lors la Société PYRENEES-IMMO à lui
verser une somme de 15. 867, 18 € « à titre de dommages et intérêts «
complémentaires » et ceci « en l'absence de toute contestation de Madame
Z... et de la Société PYRENEES IMMO et au vu de la
réticence dolosive
et du manquement au devoir de conseil commis », quand aucune demande de
dommages et intérêts n'était formulée de ce chef par Madame A..., la
Cour d'appel a déjà méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du
Code de procédure civile.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, pour condamner la Société
PYRENEES-IMMO au paiement d'une somme de 15. 867, 18 € « à titre de
dommages et intérêts complémentaires » la Cour d'appel s'est bornée à
énoncer qu'elle le faisait en l'absence de toute contestation de Madame
Z... et de la Société PYRENEES-IMMO et au vu de la
réticence dolosive
et du manquement au devoir de « conseil commis », qu'en statuant par
tels motifs impropres à caractériser l'existence d'un quelconque
préjudice subi par Madame A..., la Cour d'appel a privé sa décision de
base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
Moyen produit aux pourvois provoqués par la SCP Boré et Salve de
Bruneton, avocat aux Conseils pour la SCP E...- X... et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit nulle la vente
intervenue le 25 juillet 2002 entre Madame A..., d'une part, et Madame
Amandine F... veuve Y... et Madame Y... épouse Z... POZZO, d'autre part,
relative à une maison à usage d'habitation sise sur la commune
d'HIBARETTE, et d'AVOIR condamné Madame X... et la SCP E... et X... à
payer la somme de 8. 762 euros in solidum avec Madame Z..., en son nom
personnel et ès qualités d'héritière de Madame Y... et la société
PYRENEES IMMO ;
AUX MOTIFS QUE « le dol est une cause de nullité de la
convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont
telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie
n'aurait pas contracté ; que le dol peut être constitué par le silence
d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été
connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, il est
constant que l'immeuble litigieux a été inondé au minimum à deux
reprises en 1988 et 2001, soit peu de temps avant la vente projetée ;
que les vendeurs connaissaient l'existence de ces sinistres pour en
avoir été victimes ; que Madame Z... dit que son époux l'a indiqué à
Madame A... et lui a soumis un document de la DDE relatif au curage et à
l'entretien du cours d'eau sujet à des crues ; qu'elle se réfère à
l'attestation de Madame D... qui d'une part affirme avoir prévenu
l'acquéreur lors d'une première visite et d'autre part rapporte les
propos tenus par Monsieur Z... à la seconde visite ; mais … que Madame
D... est selon les termes mêmes de ses conclusions responsable de
l'agence immobilière ; que Madame A... conclut à juste titre qu'une
partie ne peut se faire de preuve à soi même et que cette attestation à
elle seule ne saurait démontrer que le vendeur avait prévenu l'acquéreur
des risques d'inondation du bien ; que la
réticence dolosive est constituée,
les consorts Y... ayant dissimulé cet élément à l'appelante qui n'aurait
pas acquis un tel immeuble si elle l'avait connu, les inondations étant
un phénomène naturel suffisamment grave pour décourager tout acquéreur
éventuel ; que l'argument selon lequel il s'agissait de catastrophes
naturelles est sans incidence, ce fait ne dispensant pas de le porter à
la connaissance de l'acquéreur et ne présentant pas un tel caractère
exceptionnel puisque s'étant produit à plusieurs reprises ; qu'enfin, la
plus value à la revente demandée par Madame A... n'établit pas
l'inexistence du vice, celle-ci justifiant cette plus value par les
travaux effectués par ses soins et la seule fixation d'un prix n'ayant
pas de relation avec le risque, étant en outre observé que le bien mis
en vente avec l'information appropriée n'a pas trouvé preneur ; qu'en
conséquence … la décision déférée sera réformée et la nullité de la
vente prononcée, celle-ci ayant été reçue par Me X..., Me C... ne
faisant qu'assister à l'acte et aucun élément ne « permettant d'établir
qu'il avait à cette date connaissance du vice » ; « Maître X... a
également commis un manquement à ses obligations ; qu'en effet, s'il est
exact qu'il n'est pas requis du notaire de se déplacer sur les lieux et
de vérifier une situation matérielle donnée, il n'en reste pas moins que
dans le cadre son obligation de conseil il doit s'assurer que
l'acquéreur ou le vendeur a connaissance de tous les éléments
nécessaires à la validité de son consentement ; qu'en l'espèce, le Maire
d'HIBARETTE dans un courrier adressé à son confrère Maître C... en
charge de la revente du bien écrit : Suite à votre lettre du février
2003 je vous confirme que la commune d'HIBARETTE ne possède pas de plan
de prévention des risques naturels. Si j'ai répondu que cette habitation
était en zone inondable c'est que tout simplement j'ai vu parfois,
lorsque le ruisseau de l'Aube déborde, cette maison inondée. J'avais
fais exactement la même réponse à un de vos collègues lorsque Madame
A... l'a achetée » ; que Maître X... a beau conclure qu'elle émet toute
réserve sur cette assertion du Maire, elle ne justifie pas pour autant
avoir demandé si cette habitation était en zone à risque ou non alors
que son confrère, Maître C..., quelques mois après, a fait cette
démarche par simple interrogation du maire de la commune ; que
contrairement à ce qu'elle soutient, il lui appartenait d'avertir
l'acquéreur de cette situation même si administrativement aucune
restriction n'existait ; que sans s'attarder aux plus amples
développements des parties, sa responsabilité sera retenue » … « en
l'absence de toute contestation de Madame Z... et de la Société PYRENEES
IMMO et au vu de la réticence
dolosive et du manquement au devoir de
conseil commis, elles seront condamnées in solidum à payer à Madame A...
la somme de 15. 867, 18 € à titre de dommages et intérêts
complémentaires ; Maître X... sera condamnée in solidum à hauteur de 8.
762 euros représentant le montant des débours acquittés auprès de son
étude et les frais de loyers » ;
1°) ALORS QUE le principe suivant lequel « nul ne peut
ne se constituer de preuve à lui-même » n'est pas applicable à la preuve
des faits juridiques ; qu'en opposant ce principe à Madame Z... et à la
société PYRENEES IMMO pour écarter l'attestation de Madame D... selon
laquelle Madame A... avait eu une parfaite connaissance des inondations
lors des vices des lieux, quand, s'agissant d'un fait juridique, la
preuve d'une information de l'acquéreur pouvait résulter de
l'attestation de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel la vente
avait été conclue, sans qu'il importe que ce dernier ait été également
tenu de délivrer l'information prétendument celée, la Cour d'appel a
violé l'article 1315 alinéa 2 du Code civil ;
2°) ALORS QUE si le notaire est tenu de s'assurer de
la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il confectionne, cette
obligation n'inclut pas celle d'informer les parties de circonstances
dont elles ont déjà connaissance ; qu'en affirmant qu'il appartenait au
notaire d'avertir l'acquéreur du risque d'inondation de la maison
qu'elle venait d'acquérir quand il résulte de l'attestation de Madame
D..., que la Cour d'appel a cru pouvoir écarter par des motifs erronés,
que Madame A... avait eu une parfaite connaissance des inondations lors
des visites des lieux, de sorte que le notaire n'était, en tout état de
cause, tenu à aucune information relative à ce risque, la Cour d'appel a
violé l'article 1382 du Code civil.
Publication :
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau du 23 septembre 2008