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Cour de Cassation
Chambre civile 3
| Audience publique du 2 mars 2005 |
Rejet. |
N° de pourvoi : 03-16561
Publié au bulletin
Président : M. Weber.
Rapporteur : Mme Maunand.
Avocat général : M. Bruntz.
Avocats : Me Spinosi, la SCP Boré et Salve de Bruneton, la SCP
Masse-Dessen et Thouvenin.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a
rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 22 mai
2003), que suivant acte passé les 20 et 23 août 1999 devant M.
X..., notaire, Mme Y... et M. Z... ont acquis des époux A..., un
pavillon qu'ils avaient fait construire et pour lequel il était
mentionné dans l'acte que les murs étaient en parpaings ; que,
lors de leur entrée dans les lieux, les consorts Y... Z... ont
fait examiner la maison par un architecte puis ont obtenu la
désignation d'un expert qui a relevé que l'ossature en bois
n'était pas conforme aux règles de l'art et entraînait des
infiltrations et des phénomènes d'humidité ; qu'ils ont assigné
les vendeurs en résolution de la vente et à titre subsidiaire,
en réparation sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et les
deux premières branches du moyen unique du pourvoi incident,
réunis :
Attendu que les époux A... et M. X... font grief
à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les
condamner in solidum au paiement de sommes au profit des
consorts Y... Z..., alors, selon le moyen, que :
1 / que les dommages qui relèvent d'une garantie
légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à
cette garantie, à une action sur le fondement de la
responsabilité contractuelle ; qu'en considérant que l'existence
de garanties légales instituées par les articles 1792 et
suivants du Code civil ne sauraient, dans le cadre de la vente
d'un immeuble achevé, faire obstacle à l'application des
articles 1616 et 1134 du Code civil, la cour d'appel a violé
l'ensemble de ces textes ;
2 / qu'à défaut d'application des articles 1792
et suivants du Code civil, les clauses exclusives de la
responsabilité contractuelle de droit commun sont licites dans
le cas où le vendeur n'intervient pas en qualité de
professionnel ; qu'en refusant d'appliquer la clause selon
laquelle l'acheteur prendra l'immeuble dans son état actuel,
sans aucune garantie de la part du vendeur pour quelque cause
que ce soit et notamment pour erreur dans la désignation ou la
consistance, qui faisait obstacle à la mise en oeuvre de la
résolution de la vente réclamée par les consorts Y... Z..., la
cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui
s'évinçaient de ses propres constatations et a violé les
articles 1134 et 1150 du Code civil ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a
retenu, à bon droit, que la possibilité de mettre en oeuvre les
garanties légales des articles 1792 et suivants du Code civil,
ne fait pas obstacle à l'application des règles relatives à la
résolution de la vente lorsque le constructeur de l'immeuble
achevé en est également le vendeur ;
Attendu, d'autre part, que les époux A... n'ayant
pas conclu devant la cour d'appel à l'application de la clause
d'exclusion de garantie , le moyen mélangé de fait et de droit
est nouveau, et le notaire n'est pas recevable à critiquer les
dispositions de l'arrêt concernant une clause d'un acte auquel
il n'est pas partie ;
D'où il suit que, pour partie irrecevable, le
moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen du pourvoi principal :
Attendu que les époux A... font grief à l'arrêt
de rejeter leur demande en garantie formée à l'encontre du
notaire alors, selon le moyen, que le notaire est tenu d'une
obligation de conseil tant vis-à-vis des acheteurs que des
vendeurs dès lors que ceux-ci ne sont pas des professionnels ;
qu'en rejetant la demande en garantie des vendeurs envers le
notaire au motif inopérant qu'ils avaient eux-mêmes conçu et
édifié l'immeuble sans constater la qualité de professionnel ou
de profane des époux A..., la cour d'appel a privé sa décision
de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les vendeurs
ayant faussement déclaré que les murs avaient été construits en
parpaings, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement
justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en
ses troisième et quatrième branches, réunies :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le
condamner à payer une certaine somme aux consorts Y... Z...,
alors, selon le moyen :
1 ) que c'est par un motif hors du débat et
inopérant que la cour d'appel impose à un notaire de vérifier la
réalité d'une information auprès des auteurs de la fausse
information mensongère ; qu'en se déterminant par ce seul motif,
la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de
procédure civile ;
2 ) qu'en toute hypothèse, le notaire avait fait
valoir que si la vente était annulée ou résolue, les acquéreurs
pourraient récupérer la taxe qui a grevé leur investissement et
qu'ils ne supporteraient aucun préjudice de jouissance lors de
travaux de reprise ; qu'en condamnant le notaire à payer aux
acquéreurs la somme de 5 489,18 euros à titre de
dommages-intérêts et frais sans réfuter ce moyen déterminant des
conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a
violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu que la cour d'appel ayant constaté
que le notaire avait agi en qualité de négociateur d'immeubles
et qu'à ce titre, il était tenu de conseiller utilement ses
clients et de les renseigner sur la nature exacte du bien, objet
de la transaction et n'ayant alloué des dommages-intérêts qu'au
titre de la réparation des frais de déménagement et de
réaménagement et du préjudice de jouissance, le moyen n'est pas
fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens
afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure
civile, condamne les époux A... à payer la somme de 2 000 euros
aux consorts Y... Z... et condamne M. X... à payer aux consorts
Y... et Z..., la somme de 1 200 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure
civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation,
Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son
audience publique du deux mars deux mille cinq.
Publication : Bulletin 2005 III N° 49 p. 43
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2003-05-22
Titrages et résumés CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Construction d'un
ouvrage - Vente - Garanties applicables - Détermination.
L'acquéreur d'un immeuble achevé dont le vendeur est réputé
constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil, peut
agir en résolution de la vente même si les garanties légales des
articles 1792 et suivants sont susceptibles d'être mises en
oeuvre.
VENTE - Garantie - Vices cachés - Domaine d'application - Vente
d'immeuble achevé - Vendeur réputé constructeur - Portée
VENTE - Délivrance - Inexécution - Sanction - Domaine
d'application - Vente d'immeuble achevé - Vendeur réputé
constructeur - Portée
Précédents jurisprudentiels : A rapprocher : Chambre civile 3,
2004-04-07, Bulletin 2004, III, n° 73, p. 68 (rejet).
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