06-21.696
Arrêt n° 22 du 16 janvier 2008
Cour de cassation - Troisième chambre civile
Cassation partielle
Demandeurs à la cassation, M. C. X. et Mme V. X.,
Défendeurs à la cassation, M.E. Y et Mme F. Y., M.JL
Y.,
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 3 octobre 2006), que
par acte authentique reçu par M. Y., notaire, les époux Z.ont acquis de
M. X. des lots de copropriété aussi désignés comme formant un immeuble
d'habitation d'une superficie, calculée par le vendeur au titre de
l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de 270 m² ; qu'ayant fait établir
par un géomètre-expert que la superficie de la partie privative de ces lots
était de 183,3 m² après déduction notamment de celle d'un lot en nature de
jardin avec piscine, les époux Z. ont assigné M.X. en diminution du prix
proportionnelle à la moindre mesure ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux X. font grief à l'arrêt d'accueillir
cette demande, alors, selon le moyen, que lorsque
la vente porte sur une unité d'habitation constituée par la réunion de
plusieurs lots privatifs, la superficie à prendre en compte, pour
l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est celle de
cette unité telle qu'elle se présente matériellement ; qu'en l'espèce la
cour d'appel a constaté que le bien vendu par M. X. aux époux Y. consistait
en une unité immobilière de plusieurs étages résultant de la réunion des
lots privatifs qui le constituaient auparavant, le propriétaire ayant alors
l'usage exclusif des paliers de chaque étage ; qu'en ne déduisant pas de ces
constatations, comme elle y était invitée, que les paliers (d'une surface
totale de 17,4 m²) devaient être inclus dans le calcul de la superficie du
bien vendu de manière à tenir compte de l'unité telle qu'elle se présentait
matériellement, la cour d'appel a violé les articles 46 de la loi du
10 juillet 1965 et 4-1 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que si, selon le
vendeur, la totalité des lots litigieux avait été réunie et formait un
immeuble à usage d'habitation, cette situation factuelle, créant une unité
d'habitation, ne suffisait pas à exclure la chose vendue du régime de la
copropriété et relevé qu'il était constant que les époux Y. n'avaient pas
acquis la totalité des lots visés dans l'état descriptif de division dont
l'existence, mentionnée à l'acte de vente, n'était pas discutée dans sa
teneur, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les dispositions de
l'article 46 de la loi de 1965 étaient applicables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble
l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que toute promesse unilatérale de vente ou
d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une
fraction de lot
mentionne la superficie de la partie privative de ce lot
ou de cette fraction de lot ;
Attendu que pour condamner M. X. à payer aux époux Y. une
somme de 107 199,89 euros en excluant notamment les biens en nature de
jardin avec piscine, l'arrêt retient que la superficie privative des biens,
au sens de l'article 46, était précisée par le vendeur pour 270 m², et que
le prix de l'ensemble étant de 335 387,84 euros et la surface privative
totale des lots étant en définitive retenue pour 183,7 m², le prix de
335 387,84 euros serait réduit à 228 187,95 euros (335 387,84 multiplié par
183,7 et divisé par 270) ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le cas d'un prix
fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule
sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ
d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel
a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il réforme le
jugement quant au montant de la diminution de prix et condamne M. X. à payer
aux époux Z. une somme de 107 199,89 euros, en réduction du prix de vente,
sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, l'arrêt rendu
le 3 octobre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet,
en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles
se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant
la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
M. Weber, président, M. Rouzet, conseiller rapporteur.