Rejet
Demandeur(s) à la cassation : M. Mehmet
X... et autre
Défendeur(s) à la cassation : société Philippe, prise en la
personne de sa gérante Mme Françoise Z...
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bourges,
14 septembre 2006), que par acte sous seing privé du
1er mars 2003 la société civile immobilière Philippe (la SCI) a
vendu un immeuble à MM. X... et Y..., sous condition suspensive
de l’obtention d’un prêt ; que n’ayant pas obtenu leur
financement, les acquéreurs ont assigné la venderesse en
annulation de l’acte du 1er mars 2003 pour absence de mention du
délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la
construction et de l’habitation et en restitution de l’acompte
versé ; que la SCI a demandé l’application de la clause pénale
prévue au contrat ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les consorts X...-Y... font grief
à l’arrêt de rejeter leur demande alors, selon le moyen,
qu’il résulte de l’article L. 271-1 du code de la construction
et de l’habitation que tout acte sous seing privé ayant pour
objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage
d’habitation ne devient définitif qu’au terme d’un délai de sept
jours pendant lequel l’acquéreur non professionnel a la faculté
de se rétracter ; que sont assimilés aux immeubles à usage
d’habitation les locaux mixtes, d’habitation et professionnel ;
qu’en constatant que le compromis de vente portait sur un
immeuble destiné à l’habitation et au commerce et en en
déduisant néanmoins que l’article L. 271-1 n’était pas
applicable, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences
légales de ses propres constatations, a violé l’article L. 271-1
du code de la construction et de l’habitation ;
Mais attendu que l’article L. 271-1 du code de la
construction et de l’habitation ne mentionnant dans son champ
d’application que les immeubles à usage d’habitation, ses
dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage
mixte ; qu’ayant constaté que la promesse de vente portait sur
un immeuble destiné non seulement à l’habitation mais aussi au
commerce, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle n’était
pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que MM. X... et Y... font grief à
l’arrêt de réduire à 22 900 euros le montant de la clause
pénale, alors, selon le moyen, que la
disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en
comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et
celui du préjudice effectivement subi par le créancier ; qu’en
se bornant, pour réduire le montant de la clause pénale stipulée
au contrat, à relever par des motifs inopérants que la SCI
Philippe ne contestait pas que l’immeuble litigieux avait trouvé
rapidement un acquéreur et pour un bon prix sans évaluer le
montant du préjudice effectivement subi par la SCI Philippe, la
cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de
l’article 1152 du code civil ensemble l’article 6-1 de la
convention européenne des droits de l’homme ;
Mais attendu qu’ayant retenu que les
acquéreurs, par leur comportement passif fautif ayant entraîné
la réalisation de la condition suspensive, avaient laissé passer
la date butoir du 15 avril 2003 contractuellement prévue pour
l’obtention de leur prêt, puis la prorogation tacite accordée
par la venderesse jusqu’au 28 mai 2005, la cour d’appel, qui a
caractérisé la disproportion excessive entre la pénalité
forfaitaire de 30 000 euros mise à la charge de la partie
responsable de la non-réalisation de la vente et le préjudice
effectivement subi par le créancier en constatant que l’immeuble
avait ensuite rapidement trouvé acquéreur et pour un bon prix ,
a souverainement fixé le montant de la condamnation prononcée au
titre de la clause pénale aux sommes séquestrées par les
acquéreurs à la signature de la promesse et a légalement
justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Président : M. Weber
Rapporteur : Mme Nési, conseiller référendaire
Avocat général : M. Gariazzo
Avocat(s) : Me Bouthors, la SCP Boré et Salve de Bruneton