L'Assemblée plénière est saisie, par ordonnance de renvoi de
M. le premier président du 13 janvier 2004 et conformément à
l'article L. 131-2, alinéa 2, du Code de l'organisation
judiciaire, du pourvoi formé contre l'arrêt de la cour d'appel
de Rouen du 10 décembre 2002 qui, statuant sur renvoi après
cassation et refusant de s'incliner devant la jurisprudence de
la chambre commerciale de la Cour de cassation, a dit que la
vente d'un immeuble appartenant à la société AGF (Assurances
générales de France) et loué à M. X..., avait entraîné de plein
droit la transmission au nouveau bailleur-acquéreur de
l'immeuble (la Société financière et immobilière Marcel
Dassault) du cautionnement accordé initialement par la société
SOFAL en garantie du paiement des loyers dûs par le locataire.
Le moyen de cassation pose, en ses cinq branches, la question
de principe de savoir si, en cas de vente d'un l'immeuble donné
à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers,
consenti au profit du bailleur initial, est transmis de plein
droit au nouveau bailleur-acquéreur de l'immeuble, ou si, au
contraire, la caution est libérée en l'absence de manifestation
de sa volonté de s'engager envers le nouveau bailleur.
Pour nous permettre de répondre à cette question, il convient
d'examiner successivement :
- les thèses en présence, en particulier les positions
respectives de l'arrêt de la chambre commerciale de la Cour de
cassation du 26 octobre 1999 et de l'arrêt de la cour d'appel de
renvoi de Rouen du 10 décembre 2002 (I) ;
- les limites qui peuvent être décelées dans la portée de
l'arrêt de la chambre commerciale du 26 octobre 1999 (II) ;
- les conséquences logiques que l'on peut induire de
l'article 1743 du Code civil (III).
I - LES THÈSES EN PRÉSENCE
On peut être surpris, dès l'abord, qu'une question aussi
simple et concrète que celle qui est posée, susceptible de se
présenter souvent dans la pratique, n'ait pas donné lieu plus
tôt à un contentieux important.
Or il a fallu attendre le 26 octobre 1999 pour que la Cour de
cassation se prononce pour la première fois sur cette question,
par une décision qui devait susciter ensuite un intense débat.
A - La position de l'arrêt de la chambre commerciale de la
Cour de cassation du 26 octobre 1999
Pour décider que la vente de l'immeuble appartenant à la
société AGF et loué à M. X... n'entraînait pas transmission de
plein droit du cautionnement au nouveau bailleur-acquéreur de
l'immeuble (la société FIMD, devenue le Groupe industriel Marcel
Dassault), et pour libérer en conséquence la caution (la société
SOFAL, devenue WHBL7), la chambre commerciale s'est fondée sur
une argumentation explicite, mais aussi sur des raisons
implicites :
1) L'argumentation explicite : l'application de l'article
2015 du Code civil
En statuant au seul visa de l'article 2015 du Code civil, la
chambre commerciale a entendu réaffirmer l'importance qu'elle
attachait aux deux conditions posées par cet article en matière
de cautionnement, à savoir :
- l'exigence d'une manifestation de volonté expresse de la
part de la caution de s'engager envers le nouveau bailleur ;
- l'interdiction d'étendre le cautionnement au delà des
limites dans lesquelles il a été contracté.
La chambre commerciale a estimé que ces deux conditions
n'étaient pas réunies en l'espèce, dans la mesure où :
- la caution (la société SOFAL, devenue WHBL7) ne s'était
engagée qu'au profit du bailleur initial (la société AGF), mais
n'avait pas manifesté sa volonté de s'engager en faveur du
nouveau bailleur-acquéreur (la société Groupe Marcel Dassault) ;
- à défaut de cette manifestation de volonté, le
cautionnement souscrit au profit de la société AGF ne pouvait
être "étendu" au profit de la société Groupe Marcel Dassault.
2) L'argumentation implicite
A la lumière des commentaires dont a fait l'objet l'arrêt de
la chambre commerciale (1), en
particulier des observations du conseiller doyen Paul Grimaldi
(2), qui avait présidé l'audience
dans l'affaire concernée, il est possible de déceler plusieurs
raisons complémentaires qui paraissent avoir inspiré
implicitement la décision du 26 octobre 1999 :
a) Le caractère intuitu personae du contrat de
cautionnement
Le contrat de cautionnement, observe le conseiller doyen Paul
Grimaldi, est un contrat civil imprégné d'intuitu personae.
La caution, lorsqu'elle garantit le paiement de loyers, se
détermine en fonction de la confiance qu'elle accorde, non
seulement, à titre principal, à la personne du
débiteur-locataire, mais aussi à la personne du bailleur. "Parce
que c'était lui, parce que c'était moi", pourrait-on dire, en
reprenant le mot de Montaigne à l'égard de son ami La Boétie.
"Comment le juge pourrait-il poser a priori que la
personne du créancier est indifférente à la caution, ajoute le
conseiller doyen Grimaldi, alors que le créancier, propre
cocontractant de la caution, peut accorder plus ou moins
largement des crédits au débiteur principal, peut laisser
s'accumuler la dette de loyers ou être plus ou moins exigeant
dans ses poursuites ?". Dès lors, seule une manifestation
expresse de la volonté de la caution de s'engager envers le
nouveau bailleur pourrait justifier la transmission du
cautionnement à ce dernier.
b) L'effet "d'opposabilité" du bail à l'acquéreur, et non
de "cession" du bail, qui découlerait de l'article 1743 du Code
civil
En vertu de l'article 1743 du Code civil, l'acquéreur,
nouveau propriétaire de l'immeuble, est tenu de respecter le
bail en cours et de procurer la jouissance du bien au locataire.
Néanmoins, selon le conseiller doyen Grimaldi, le régime
spécifique de la vente d'un immeuble donné à bail n'entraîne pas
cession du contrat du bail avec transmission de ses accessoires,
mais seulement opposabilité du bail à l'acquéreur de la chose
louée (3).
Le contrat de cautionnement, quant à lui, demeurerait
"distinct", alors surtout qu'en l'espèce, l'arrêt de la chambre
commerciale du 26 octobre 1999 a relevé que le bail était du 14
septembre 1988, tandis que le cautionnement avait été donné par
un acte distinct du 31 août 1988.
Certains commentateurs (4)insistent
à cet égard sur la distinction à opérer entre la cession du
contrat et la cession de créance : tandis qu'en cas de cession
de créance à un tiers, le créancier transmet également les
sûretés qui garantissent cette créance (5)
et le cessionnaire se trouve placé dans la position juridique du
cédant, bénéficiant de ce fait du cautionnement assortissant la
créance, au contraire, en cas de cession du contrat, comme en
l'espèce, c'est un changement dans la personne du cocontractant
qui se produirait et la caution n'aurait pas à garantir les
dettes qui naissent du chef d'un tiers, même si le changement de
contractant n'intéresse que la personne du créancier, et non
celle, plus déterminante encore, du débiteur.
c) La distinction entre "l'obligation de couverture" et
"l'obligation de règlement"
En reprenant une terminologie systématisée par le professeur
Christian Mouly (6), il y aurait
lieu de distinguer entre :
- d'une part "l'obligation de couverture", garantissant le
paiement des loyers en principe jusqu'à la fin du bail, qui se
serait éteinte en l'espèce avec la vente de l'immeuble et le
changement de créancier, mettant ainsi fin au cautionnement et
libérant la caution de la garantie des loyers non échus (alors
même que le contrat principal continue à courir) ;
- d'autre part, "l'obligation de règlement" des loyers déjà
dus, qui subsisterait seule à la charge de la caution.
d) La détermination de la naissance de la créance du
bailleur en fonction de l'exécution du bail, et non de la
conclusion du contrat initial
La solution retenue par la chambre commerciale ne peut se
comprendre, comme l'ont relevé les commentateurs, que si l'on
admet que la créance du bailleur sur la totalité des loyers
n'est pas née dès la formation du contrat, mais qu'elle naît au
fur et à mesure de l'exécution du bail, selon la périodicité
fixée par les parties et en fonction des prestations qu'elles
exécutent respectivement l'une et l'autre
(7). Dans cette hypothèse, le bailleur n'est pas ab
initio créancier de la totalité des loyers et le nouveau
bailleur est créancier des seules créances postérieures à la
transmission du contrat.
Cette analyse, qui diffère du droit commun des contrats, est
approuvée par quelques auteurs, il est vrai minoritaires
(8).
e) L'effet relatif des contrats
L'effet relatif qui s'attache aux conventions peut aussi
justifier l'intransmissibilité des garanties malgré le transfert
du bail, si l'on considère que la garantie qui a été consentie à
un bailleur ne peut pas être invoquée par un autre bailleur, lui
fut-il substitué de plein droit, la caution devant renouveler
son engagement après le changement de bailleur.
f) La transposition de la jurisprudence en matière de
fusion et d'absorption de sociétés
Ce n'est certainement pas par hasard si la chambre
commerciale s'est inspirée directement de la formule utilisée
dans les arrêts relatifs à la fusion ou l'absorption de sociétés
(9) : selon ces arrêts, la
caution n'est tenue envers la société absorbante de l'engagement
contracté envers la société absorbée qu'en cas de manifestation
de volonté de sa part. Plus précisément, si elle reste tenue à
l'égard du nouveau créancier pour les dettes antérieures à la
fusion, la caution est, en revanche, libérée pour toutes les
dettes postérieures à la fusion, sauf manifestation expresse de
s'engager envers la nouvelle personne morale
(10). On retrouve ici la distinction opérée par
le professeur Christian Mouly entre "obligation de règlement" et
"obligation de couverture".
Nous verrons cependant que l'on ne peut pas assimiler
purement et simplement la jurisprudence concernant le sort du
cautionnement en cas de fusion ou d'absorption de sociétés et
celle concernant le sort du cautionnement en cas de vente de
l'immeuble loué.
g) L'incitation à une nouvelle pratique des contrats de
cautionnement
Comme le laissent entendre les observations précitées du
conseiller doyen Paul Grimaldi, la décision de la chambre
commerciale contient aussi un message pratique : l'invitation à
insérer désormais dans les contrats de cautionnement une clause
(qui serait déjà "de style", selon M. Paul Grimaldi) prévoyant
expressément le maintien des engagements de la caution en cas de
changement de créancier pendant la durée du contrat. Ainsi
serait conventionnellement exclu le caractère intuitu
personae du contrat civil de cautionnement. Ainsi seraient
aussi garantis la bonne exécution des obligations des
locataires, la sécurité juridique pour les bailleurs et la
sauvegarde du commerce des immeubles de rapport.
Selon certains commentateurs, l'indication du maintien des
obligations de la caution devrait même s'ajouter au contenu,
déjà impressionnant, de la mention manuscrite du garant.
B - La position de l'arrêt de la cour d'appel de renvoi de
Rouen du 10 décembre 2002
Refusant de s'incliner devant la jurisprudence de la chambre
commerciale, comme l'a fait également plus tard un arrêt de la
section B de la cour d'appel de Paris du 23 février 2001
(11), la cour d'appel de Rouen,
soutenue par une bonne partie de la doctrine
(12), a admis la transmission de plein droit au
nouveau bailleur du cautionnement initial garantissant le
paiement des loyers en motivant essentiellement sa décision de
la façon suivante :
1) En premier lieu, par l'effet de l'article 1743 du Code
civil, la vente de l'immeuble entraîne la cession légale du
bail en cours à l'acquéreur, tenu de reprendre le locataire.
Pour le locataire débiteur, la relation contractuelle se
poursuit donc dans les mêmes conditions, sans qu'il y ait eu
novation par l'effet de la volonté des parties contractantes
(13), s'agissant d'une cession
forcée.
2) En deuxième lieu, au regard de l'article 1692 du Code
civil, s'il est vrai que la vente de l'immeuble n'entraîne
pas directement une cession de créance, mais une cession légale
et obligatoire du bail, il n'en reste pas moins qu'en provocant
une telle cession du bail, cette vente a pour effet de
transférer à l'acquéreur les créances nées du bail lui-même.
Dès lors, la créance des loyers est transmise au nouveau
propriétaire avec ses accessoires, notamment le bénéfice du
cautionnement. Ainsi, le nouveau propriétaire acquiert, avec
l'immeuble, la créance découlant du bail pour les loyers à venir
et pour les obligations à respecter par le preneur avec les
garanties qui les assortissaient, dont le cautionnement.
Il y a lieu d'observer que la cour d'appel de renvoi de Rouen
confirme ainsi l'analyse du tribunal d'instance de Paris dans
son jugement du 1er février 1995, qui avait admis
l'applicabilité en l'espèce de l'article 1692 du Code civil et
écarté l'effet de novation, en considérant que l'acquéreur était
subrogé dans les droits et actions de l'ancien bailleur, alors
que la première cour d'appel de Paris, dans son arrêt du 6 mars
1997, avait exclu, quant à elle, l'application de l'article 1692
et fondé son raisonnement sur la subrogation légale de
l'acquéreur dans les droits et obligations du bailleur-vendeur
par l'effet de l'article 1743 du Code civil, en combinaison avec
l'article 2011 du même Code.
3) En troisième lieu, l'engagement de la caution de
garantir le paiement des loyers en cas de défaillance du
débiteur, avait été pris expressément dans l'acte de
caution.
La cour d'appel de Rouen relève en effet qu'il était précisé
dans l'acte de vente de l'immeuble que l'acquéreur était bien
informé de l'état locatif et avait en sa possession les copies
des baux et des pièces annexes, dans lesquels se trouvaient
toutes les indications utiles sur la caution.
Même si le nom du bailleur qui figurait dans l'acte de
caution était celui de la société AGF, le changement de la
personne du bailleur était logiquement indifférent, puisque la
caution, société financière professionnelle, s'était bien
engagée pour une obligation pesant sur le locataire-débiteur,
pour une durée et un montant déterminés.
4) En quatrième lieu, si le cautionnement, comme
l'affirme l'article 2015 du Code civil, ne peut être étendu
au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté, ces
limites ne portent pas sur la personne du créancier, car le
changement de créancier n'a nullement pour effet d'aggraver les
engagements de la caution.
5) Enfin, la cour d'appel de Rouen relève que la
caution, dans ses lettres des 2 février et 10 mars 1994 (soit
avant le début de la procédure judiciaire), n'avait aucunement
contesté elle-même de s'être engagée en tant que telle.
II - LES LIMITES DANS LA PORTÉE DE L'ARRÊT DE LA
CHAMBRE COMMERCIALE DU 26 OCTOBRE 1999
Une analyse attentive de l'arrêt du 26 octobre 1999 conduit à
se demander s'il n'y a pas lieu de lui conférer une portée plus
limitée que celle qui lui a été prêtée, eu égard au contexte
dans lequel a été rendu cet arrêt et à l'inadéquation de la
référence au seul article 2015 du Code civil en l'espèce.
A - Les limites tenant au contexte de l'arrêt
1) En premier lieu, si l'arrêt du 26 octobre 1999 s'est fondé
exclusivement sur l'article 2015 du Code civil, sans viser les
articles 1743 et 1692 du même Code, c'est-à-dire sans aborder le
problème de la cession du contrat de bail et de la transmission
de ses accessoires ni la question de la cession de créance,
c'est peut-être d'abord parce que l'application de l'article
1692 avait été écartée expressément par l'arrêt d'appel déféré
et qu'aucune des parties ne l'avaient invoquée dans les mémoires
en cassation.
Telle est l'explication, entre autres, fournie par le
conseiller doyen Paul Grimaldi lui-même, qui souligne que, parmi
les neuf textes cités dans les mémoires en demande et en défense
devant la Cour de cassation en 1999, l'article 1692 du Code
civil n'a jamais été visé, même par allusion.
En d'autres termes, on peut considérer que la question de la
cession de créance n'était pas dans le débat devant la chambre
commerciale en 1999, alors qu'elle l'est pleinement aujourd'hui
devant l'Assemblée plénière, puisque les articles 1743 et 1692
du Code civil sont visés expressément dans l'arrêt de la cour
d'appel de renvoi de Rouen du 10 décembre 2002 et dans les
mémoires en cassation des parties concernant cet arrêt.
C'est dire que l'Assemblée plénière peut et doit se saisir
maintenant de l'ensemble des aspects du problème posé.
2) En deuxième lieu, postérieurement à l'arrêt de la chambre
commerciale de 1999, est intervenu un arrêt important de la
Chambre mixte du 22 novembre 2002, qui a décidé que la date de
naissance de la créance de loyers est celle de la conclusion du
contrat (14), se conformant
ainsi au droit commun en la matière, selon lequel c'est le
contrat qui fait naître les obligations respectives des parties
et la créance qui en résulte.
Par cet arrêt, la Chambre mixte a mis fin à une divergence
entre la deuxième chambre civile (15)
et la chambre commerciale (16),
en consacrant la position de la deuxième chambre : elle a
affirmé que "la saisie-attribution d'une créance à exécution
successive (une créance de loyers d'un immeuble, en l'espèce)
pratiquée à l'encontre de son titulaire avant la survenance d'un
jugement portant ouverture d'un redressement ou d'une
liquidation judiciaire de celui-ci, poursuit ses effets sur les
sommes échues en vertu de cette créance après ledit jugement".
La Chambre mixte a ainsi rejeté l'analyse de la chambre
commerciale, selon laquelle, dans les contrats à exécution
successive, le fait générateur de la créance serait l'exécution
de la prestation et non la conclusion du contrat.
Il va de soi que la consécration par la Chambre mixte de la
thèse de la naissance de la créance au jour de la conclusion du
contrat, thèse conforme au droit commun des contrats et soutenue
par la majorité de la doctrine, représente un élément nouveau
important qu'il va falloir prendre en considération aujourd'hui.
3) En troisième lieu, la jurisprudence de la chambre commerciale
elle-même n'apparaît pas comme définitivement arrêtée sur la
détermination de la date de naissance de la créance :
- Ainsi, dans un arrêt du 4 juin 2002
(17), avant même l'arrêt de la Chambre mixte du 22
novembre 2002, la chambre commerciale statuait en ces termes à
propos d'une fusion de sociétés :
"Attendu ... qu'en cas de fusion de sociétés donnant lieu
à la formation d'une personne morale nouvelle, l'obligation de
la caution qui s'est engagée envers l'une des sociétés
fusionnées demeure pour les créances dont la société était
titulaire lors de sa fusion ; que la cour d'appel qui a relevé
par motifs propres et adoptés que la caution s'était engagée
pour garantir le paiement des sommes dues en exécution d'un
contrat de location de matériel, qui constitue un contrat à
exécution successive, conclu avant la fusion des sociétés, a
retenu à bon droit que la dette était née antérieurement à cette
fusion, peu important qu'elle n'ait pas été exigible à cette
date".
- Dans un arrêt plus récent du 21 janvier 2003
(18), concernant un cas de
fusion-absorption d'une société débitrice cautionnée par son
gérant, la chambre commerciale maintenait, postérieurement à la
fusion, le cautionnement garantissant le remboursement d'un prêt
souscrit avant la fusion, mais qui n'était pas encore totalement
échu au jour de celle-ci :
"Qu'en statuant ainsi, dit cet arrêt, alors que le
remboursement du prêt constituait une obligation à terme
souscrite par la société Ertia (emprunteur cautionné et absorbé)
avant sa dissolution, peu important que la dette n'ait pas été
exigible à cette date, la cour d'appel a violé les articles
1844-4 et 2015 du Code civil".
Or, pour la majorité des auteurs, la créance à exécution
successive, comme une créance de loyer, par exemple, n'est
qu'une variété particulière de créance à terme.
L'arrêt du 21 janvier 2003 confirme d'ailleurs, à cet égard,
d'autres décisions antérieures de la chambre commerciale
(19).
- Dans deux autres arrêts, la chambre commerciale s'est
ralliée à la position de la Chambre mixte du 22 novembre 2002
pour un avis à détenteur (arrêt du 8 juillet 2003) et pour une
saisie-attribution (arrêt du 5 novembre 2003) :
• aux termes de l'arrêt du 8 juillet 2003
(20), "l'avis à tiers détenteur, portant sur
une créance à exécution successive, pratiqué à l'encontre de son
titulaire avant la survenance d'un jugement portant ouverture
d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire de celui-ci,
poursuit ses effets sur les sommes échues en vertu de cette
créance, après ledit jugement".
• aux termes de l'arrêt du 5 novembre 2003
(21), la chambre commerciale a estimé que "la
saisie-attribution d'une créance à exécution successive,
pratiquée à l'encontre de son titulaire avant la survenance du
jugement d'ouverture d'un redressement ou d'une liquidation
judiciaires de celui-ci, poursuit ses effets sur les sommes
échues en vertu de cette créance, après ledit jugement".
En statuant de la sorte, la chambre commerciale parait bien
situer la naissance d'une créance à exécution successive au
moment même de la formation du contrat.
Ces derniers arrêts, en divergence par rapport aux autres
arrêts qui ont retardé la date de naissance de la créance à
exécution successive à la date de l'exécution du contrat
(22), révèlent que la jurisprudence de la chambre
commerciale n'est peut-être pas aussi arrêtée en la matière que
ne l'affirment certains.
4) En quatrième lieu, s'agissant de la problématique de la
transmission du contrat de bail et du cautionnement, il convient
de rappeler que la jurisprudence instaurée par la chambre
commerciale en 1999 est contraire à la solution du maintien du
cautionnement qui avait été consacrée antérieurement par la 1ère
chambre civile de la Cour de cassation en cas de continuation du
bail par les héritiers du preneur décédé
(23) ou par la chambre commerciale elle-même en cas de
continuation du bail par l'administrateur d'un preneur en
faillite (24). Or cette solution
antérieure, qui avait été retenue alors que c'était le débiteur
principal qui changeait, aurait pu l'être a fortiori dans
le cas où seul le créancier changeait.
5) Enfin, s'il est vrai que la chambre commerciale a maintenu
depuis lors à deux reprises, dans des arrêts des 7 janvier et 3
décembre 2003 (25), sa
jurisprudence issue de la décision du 29 octobre 1999, certains
commentateurs relèvent que ces arrêts n'ont pas été publiés et
qu'ils pourraient s'expliquer aussi comme une position d'attente
dans la perspective de la saisine de la Chambre mixte de la Cour
de cassation.
B - L'inadéquation du recours à l'article 2015 du Code
civil dans le cas d'espèce
Aux termes de l'article 2015 du Code civil, le cautionnement
"doit-être exprès, et on ne peut pas l'étendre au delà des
limites dans lesquelles il a été contracté".
Si l'on considère le cas d'espèce qui oppose la société WHBL7
au Groupe industriel Marcel Dassault, il semble bien que l'on se
trouve ici en conformité avec les exigences de l'article 2015 :
1) En premier lieu, le cautionnement a bien été "exprès" lors
de l'engagement de la caution et du locataire cautionné à la
naissance du bail.
Or la jurisprudence considère que le caractère explicite et
non équivoque de la connaissance, par la caution, de la nature
et de l'étendue de son engagement doit s'apprécier au jour de
l'acte (26).
En l'espèce, l'examen de l'acte de cautionnement en date du
31 août 1988 montre clairement que la caution avait garanti un
bail à durée déterminée (conclu pour six ans à effet du 1er
octobre 1988) et que le cautionnement était lui-même
expressément délimité dans son montant (613.590 frs,
correspondant à une année de loyers et charges) et surtout dans
sa durée : il expirait, en tout état de cause, au plus tard le
30 septembre 1994. Il s'agit là d'un élément qui n'a pas été
suffisamment pris en compte, me semble-t-il, par les juges du
fond et par la chambre commerciale.
La caution, la société SOFAL, qui était une société
financière avisée, était donc clairement informée qu'elle
s'engageait jusqu'au 30 septembre 1994. Elle avait pleine
connaissance de l'étendue de la dette garantie et du risque
qu'elle prenait, et rien n'indiquait, dans l'acte, que son
engagement pourrait cesser avant cette date en cas de vente de
l'immeuble (27).
Par ailleurs, comme cela a été relevé par l'arrêt de la cour
d'appel de Rouen, on rappellera :
- que la société SOFAL, dans ses lettres des 2 février et 10
mai 1994 (soit bien après la vente de l'immeuble du 30 juin
1992, mais avant l'engagement de la procédure judiciaire) n'a
aucunement discuté le principe de son obligation comme caution,
faisant seulement valoir des arguments chiffrés sur son étendue,
ce qui laisse apparaître que la société SOFAL s'estimait alors
engagée à titre de caution ;
- que dans l'acte de vente de l'immeuble en date du 30 juin
1992, il était précisé que l'acquéreur, la société FIMD-Marcel
Dassault, était bien informé de l'état locatif et avait en
possession les copies des baux et des pièces annexes dans
lesquelles se retrouvaient toutes les indications utiles sur la
caution.
2) En deuxième lieu, les "limites" du cautionnement n'ont pas
"étendues" en l'espèce : les engagements de la caution ont été
fixés dans le contrat d'origine. Les stipulations du bail n'ont
pas été modifiées par la vente. Le contrat de cautionnement a
été maintenu dans ses conditions initiales, qu'il s'agisse de
son montant ou de sa durée, et le nouveau bailleur ne pouvait
pas augmenter l'endettement du locataire.
3) En troisième lieu, l'élément intuitu personae du
cautionnement apparaît très secondaire s'agissant du changement
de la personne du bailleur-créancier, comme en l'espèce.
L'intuitus personae revêt, certes, toute son
importance dans les relations entre la caution et le débiteur
cautionné, l'essentiel, en matière de cautionnement, étant la
solvabilité du débiteur et la confiance personnelle qui
s'établit entre lui et la caution.
Mais cet intuitus personae perd beaucoup de sa force,
malgré l'opinion contraire du conseiller doyen Paul Grimaldi,
dans les relations entre la caution et le bailleur-créancier
(28).
Le changement de créancier, à la différence du changement de
débiteur principal, est en effet sans incidence sur les éléments
qui ont déterminé le consentement de la caution et sur les
limites du cautionnement. Les conditions de la naissance de la
dette ont été fixées en l'espèce dès la signature du contrat et
le changement de bailleur ne peut en aucun cas aggraver
l'endettement du locataire ni modifier les prévisions de la
caution.
De surcroît, comme l'on est en présence, en l'espèce, d'une
cession ou d'une transmission du contrat de bail par l'effet de
la loi, c'est-à-dire à caractère "forcé", l'élément intuitu
personae n'aurait guère plus sa place dans une telle
situation.
D'une façon générale, la doctrine considère d'ailleurs que la
situation du contrat de cautionnement dépend, dans la majorité
des cas, de données objectives (la nature, l'étendue, les
modalités de la dette principale), de la personne du débiteur et
des qualités de sa caution (sa solvabilité, sa moralité), mais
très peu de celles du créancier, sauf exception (s'il était
démontré que les qualités du créancier avaient été
déterminantes) (29).
Selon les professeurs Cabrillac et Mouly, le vrai critère à
prendre en considération pour maintenir ou éteindre la
cautionnement, c'est la "modification des paramètres permettant
à la caution de déterminer le passif qu'elle garantit".
Les professeurs Malaurie et Aynes (30)
ajoutent que si la considération du créancier n'est pas anodine
pour le cautionnement de dettes futures, elle ne joue en
revanche qu'un rôle secondaire lorsque le cautionnement porte
sur une dette présente, le cautionnement se transmettant alors
en même temps que la créance garantie.
Or nous avons vu qu'en l'espèce, on pouvait considérer que la
créance du bailleur sur la totalité des loyers était née dès la
formation du contrat.
4) En quatrième lieu, l'invocation de la jurisprudence relative
aux fusions ou absorptions de sociétés, à laquelle se sont
référés certains auteurs, n'apparaît pas appropriée en l'espèce.
Même si la chambre commerciale s'est inspirée, dans son arrêt
du 26 octobre 1999, de la formule utilisée dans les arrêts
relatifs à la fusion de sociétés, même si certains traits
rattachent la situation du transfert de bail à celle de la
fusion ou de l'absorption de sociétés (31),
le sort de la caution ne peut pas être assimilé dans les deux
cas :
- d'une part, la fusion ou la scission de la société
créancière entraîne une transmission universelle du patrimoine,
alors que la vente de l'immeuble loué et la cession du bail qui
y fait suite opère seulement une transmission à titre
particulier (32) ;
- d'autre part et surtout, ainsi que le souligne le
professeur Larroumet (33), la
même formule utilisée dans les arrêts relatifs au cautionnement
en cas de fusions de sociétés et l'arrêt de la chambre
commerciale relatif au cautionnement en cas de vente de
l'immeuble loué, ne recouvre pas du tout la même réalité
juridique :
• "Lorsqu'il s'agit de la fusion de sociétés, observe M.
Larroumet, l'exigence d'une manifestation de volonté de la
caution pour qu'elle soit obligée envers la société absorbante
ne concerne que les créances nées à l'encontre du débiteur
principal "postérieurement à la réalisation de la fusion",
créances qui n'ont pu naître qu'au profit de la société
absorbante. Il ne s'agit donc pas de créances qui auraient été
transmises par la société absorbée à la société absorbante. En
revanche, pour les créances nées avant la réalisation de la
fusion au profit de la société absorbée, celles-ci, d'ores et
déjà nées dans le patrimoine de la société absorbée, sont
transmises à la société absorbante avec leurs accessoires et, en
particulier, le cautionnement qui en garantit le paiement, ce
qui explique que la caution soit obligée au paiement de ces
créances envers la société absorbante (34)."
• "Lorsqu'il s'agit de la créance de loyers résultant d'un
bail conclu avant la vente de l'immeuble loué - vente
intervenant par hypothèse en cours de bail -, le rapprochement
doit être fait avec la situation de la caution en ce qui
concerne les créances nées avant la fusion au profit de la
société absorbée, et non pas avec sa situation quant aux
créances qui seraient nées après la fusion au profit de la
société absorbante. Certes, des loyers seront échus après la
vente de l'immeuble. Mais, dans cette hypothèse comme pour la
fusion, il ne faut pas confondre la date de naissance de la
créance et celle de son échéance. Ce qui compte n'est pas
l'exigibilité de la créance, mais sa naissance. C'est le contrat
de bail qui fait naître la créance de loyers, qui ne seront
exigibles qu'à certaines échéances prévues au contrat. Il s'agit
donc d'une créance née dans sa globalité avant la vente de
l'immeuble loué. Si le paiement en est garanti par un
cautionnement, la caution doit être tenue envers l'acquéreur de
l'immeuble, car cette créance lui a été transmise avec ses
accessoires", conclut M. Larroumet.
5) Enfin, la solution retenue par la chambre commerciale dans
son arrêt du 26 octobre 1999 risque d'avoir des conséquences
négatives à plusieurs égards :
a) Pour l'acquéreur de l'immeuble, d'abord, celui-ci va être
obligé de continuer le bail sans bénéficier du cautionnement,
qui en est souvent une condition déterminante
(35). Il ne faut pas oublier, en effet, qu'en
vertu de l'article 1743 du Code civil, le nouveau bailleur se
voit imposer la reprise du bail en cours et qu'il ne dispose
d'aucun moyen de pression pour obtenir une autre sûreté. Il ne
peut exiger de la caution qu'elle renouvelle son engagement ou
du locataire qu'il fournisse une nouvelle garantie pour le
paiement des loyers.
Si la caution refuse de maintenir sa garantie, fait-on
observer, l'acquéreur de l'immeuble pourra-t-il demander la
résiliation du bail ? Le preneur lui-même devra-t-il alors faire
les frais d'une cession du contrat à laquelle il n'a pas
participé ? Est-il normal de faire dépendre le succès d'une
cession du consentement de la caution et d'offrir à celle-ci une
échappatoire en l'absence de toute menace à ses intérêts ?
Comme l'observent MM. Delperier et Roche
(36), il apparaît illogique que la loi impose de
supporter le maintien dans les lieux du locataire et que la
jurisprudence en déduise la disparition des garanties offertes
au bailleur".
b) Du point de vue de l'équilibre des droits et obligations dans
un contrat synallagmatique à exécution successive, comme dans le
cas d'espèce, il serait également anormal que l'acquéreur d'un
immeuble loué, obligé de supporter le bail avec un locataire
dont il se serait peut-être volontiers passé si la loi ne
l'avait pas obligé à continuer le contrat en cours, se voit
contraint de supporter cette obligation sans jouir des
prérogatives de son prédécesseur, c'est-à-dire sans le droit de
percevoir les loyers avec la garantie du contrat de
cautionnement conclu par le bailleur initial. Il y aurait là un
déséquilibre sérieux créé au détriment de l'acquéreur de
l'immeuble loué et de la protection de ses intérêts. "Un juste
droit au maintien du bail et de ses accessoires pour le
locataire doit s'accompagner d'un juste maintien du bail et de
ses accessoires pour le bailleur" (37).
De surcroît, le bailleur primitif a peut-être fixé le montant
des loyers en intégrant la diminution du risque d'impayé qui
résulte de l'existence du cautionnement. Comme le note M.
Yannick Trémorin (38), le
respect des prévisions du bailleur est au moins aussi légitime
que celui des prévisions de la caution.
c) Plus généralement, de nombreux auteurs ont souligné les
risques juridiques que présentait la jurisprudence de la chambre
commerciale pour le sort de toutes les cessions de contrats
assorties d'un cautionnement (39),
et même de toutes les cessions de créances garanties par un
cautionnement, dans la mesure où, selon ces auteurs, la cession
du contrat emporte cession de créance (40).
La jurisprudence de la chambre commerciale, a-t-on même dit,
reviendrait en quelque sorte à abroger l'article 1692 du Code
civil.
d) Enfin, du point de vue économique et commercial, les
enjeux de la jurisprudence de la chambre commerciale sont
évidemment importants : en pénalisant le nouveau bailleur et en
sacrifiant ses intérêts, beaucoup craignent qu'elle affecte le
crédit des locataires - qu'il s'agisse de locaux à usage
d'habitation, mixte, professionnel ou commercial -, qu'elle
freine les ventes d'immeubles loués et qu'elle affecte ainsi
gravement le marché immobilier.
Cette jurisprudence a même été qualifiée de "non-sens
économique"dans le rapport du 99ème congrès des notaires de
France tenu en mai 2003 sur le thème de la vente d'immeuble.
Pour les notaires, en effet, la solution retenue par la chambre
commerciale "ne peut qu'inciter à systématiser les congés pour
vendre libre quand c'est possible". Aussi ont-ils exprimé le
souhait que cette jurisprudence soit rapportée ou, à défaut, que
le législateur intervienne pour y remédier.
Quant au professeur Joël Monéger (41),
il ajoute que si le raisonnement de l'arrêt de la chambre
commerciale de 1999 devait être étendu, tous les cautionnements
donnés en garantie d'emprunts au profit d'établissements
financiers pourraient même se trouver à leur tour dans la
turbulence.
III - LES CONSÉQUENCES A INDUIRE DE L'ARTICLE 1743 DU
CODE CIVIL
Puisque, à la différence de ce qui s'est passé devant la
chambre commerciale lors de l'arrêt du 26 octobre 1999, les
articles 1692 et 1743 du Code civil sont bien dans le débat
devant l'Assemblée plénière, plus rien ne s'oppose, semble-t-il,
à la mise en jeu de ces dispositions aujourd'hui.
S'agissant en l'espèce de la vente d'un immeuble loué à bail,
il faut alors en revenir nécessairement à l'article 1743 du Code
civil, aux termes duquel "si le bailleur vend la chose louée,
l'acquéreur ne peut expulser (...) le locataire qui a un bail
authentique ou dont la date est certaine".
S'il est vrai que cet article n'a pas été conçu par ses
rédacteurs comme réalisant une cession de contrat, mais comme
une disposition destinée à assurer la protection du locataire en
favorisant sa pérennisation dans les lieux loués, la majorité de
la doctrine considère désormais que la cession de bail est un
effet obligatoire qu'attache la loi à la vente de l'immeuble
loué, qu'elle constitue bien une cession de contrat et que
"l'opposabilité à l'acquéreur" évoquée par certains
(42) doit s'entendre ici au sens
"d'imposition à l'acquéreur" (43),
et non au sens ordinaire d'une simple opposabilité à l'égard
d'un tiers au contrat.
Sans qu'aucune référence nous soit faite expressément à la
cession du contrat de bail, l'article 1743 implique donc une
telle cession, entendue comme "la transmission de la situation
de partie à un contrat avec les droits et obligations qu'elle
comporte", selon l'expression de MM. Ghestin, Jamin et Billiau.
L'on serait ainsi en présence, selon M. Benabent, d'une
véritable dérogation à l'effet relatif des contrats.
A - Dans ces conditions, l'analyse en trois temps du mécanisme
de l'article 1743, telle qu'elle est reflétée dans l'arrêt
déféré de la cour d'appel de Rouen, paraît devoir être approuvée
:
- 1er temps (transmission obligatoire du contrat de bail) :
du fait de la vente de l'immeuble loué à bail, l'acquéreur de
cet immeuble est obligé de reprendre le locataire et de
respecter le bail en cours ; il est substitué de plein droit au
précédent bailleur à compter de l'acquisition et devient le
nouveau bailleur dans les termes du contrat initial. Il se
produit ainsi une cession forcée ou un effet translatif obligé
du contrat de bail par l'effet de la loi.
A l'appui de cette analyse, la doctrine cite plusieurs cas de
transferts obligatoires de contrats par l'effet de dispositions
particulières expresses (44).
- 2ème temps (transmission de la créance de loyers) : en
provoquant une transmission obligée ou une cession forcée du
contrat de bail, la vente de l'immeuble a pour effet de
transférer à l'acquéreur les créances nées du bail lui-même, et
principalement la créance des loyers à compter de l'acquisition
de l'immeuble (45). Le locataire
est d'ailleurs tenu de payer les loyers postérieurs à la vente
de l'immeuble à l'acquéreur, et non au vendeur. Il est
indispensable, en effet, que l'acquéreur, qui se voit imposer
par la loi l'obligation de reprendre le bail, bénéficie en
contrepartie du droit de percevoir les loyers à échoir. Mais il
ne devient créancier des loyers que pour l'avenir, sans pouvoir
invoquer les manquements du locataire antérieurs à la vente,
sauf si le vendeur lui a spécialement transmis sa créance contre
le locataire ou s'il souffre d'un dommage actuel.
- 3ème temps (transmission corrélative de la caution
garantissant le paiement des loyers) : la transmission de plein
droit de la créance des loyers à échoir entraîne, par voie de
conséquence et conformément au principe de l'accessoire
(46), la transmission à
l'acquéreur des accessoires de cette créance, et en particulier
du cautionnement garantissant le paiement de ces loyers.
S'agissant d'une transmission légale, elle s'opère en dehors de
la volonté des parties. Il ne serait pas concevable, en effet,
que l'acquéreur de l'immeuble, obligé de supporter le bail en
cours avec un locataire qu'il n'a pas choisi, se voit privé, à
défaut de manifestation de la volonté de la caution, de la
garantie essentielle du cautionnement dont à bénéficié son
prédécesseur et qui est souvent une condition déterminante de la
conclusion du bail.
A cet égard, il convient de bien distinguer le cas du
cautionnement des loyers de celui des actes connexes au bail et
autonomes (remises de loyers, dépôts antérieurs de garantie, par
exemple) : ces derniers ne sont pas cédés de plein droit par
l'effet de la vente de l'immeuble loué
(47), tandis que le cautionnement des loyers, comme
toute sûreté personnelle, a pour finalité première d'être "au
service et sous la dépendance de la créance principale, cette
relation d'accessoire à principal étant très forte dans le
cautionnement" (48).
B - Une telle transmission à l'acquéreur du cautionnement des
loyers consenti à l'époque du premier propriétaire ne paraît pas
critiquable ici, dès lors que :
- d'une part, l'engagement avait été pris expressément par la
caution - une société financière avisée - de garantir le
paiement des loyers pour un montant déterminé et pour une durée
délimitée (au plus tard jusqu'au 30 septembre 1994) sans que
rien n'indique dans l'acte de cautionnement que cet engagement
prendrait fin avant le terme en cas de vente de l'immeuble ;
- d'autre part, le changement de la personne du
créancier-bailleur n'a eu aucune incidence sur les éléments
ayant déterminé le consentement de la caution ni sur les limites
du cautionnement ou l'étendue de l'endettement du locataire ;
- enfin, le caractère intuitu personae du
cautionnement ne peut être opposé en l'espèce comme un élément
déterminant, alors que sont en cause seulement les relations
entre la caution et le bailleur-créancier, et non les relations
de confiance personnelle entre la caution et le
locataire-débiteur cautionné, et alors, de surcroît, que l'on
est en présence d'une cession ou d'une transmission obligée du
contrat de bail avec la créance née du bail et les accessoires
de cette créance ; la manifestation expresse de volonté de la
part de la caution de s'engager envers le nouveau bailleur ne se
justifie donc pas.
C - Il est vrai, certes, que des analyses divergentes ont été
faites pour tenter de qualifier juridiquement la situation en
cause :
1) Une première analyse doit être assurément écartée :
contrairement à ce que la caution avait tenté dans un premier
temps d'invoquer (49), la
cession du bail n'a pas emporté "novation", ce qui aurait
conduit à libérer la caution (l'effet extinctif qui s'attache à
la novation interdisant de reporter la garantie sur l'obligation
nouvelle, sauf lorsque la caution accepte de maintenir sa
garantie). Comme le rappelle, en effet, M. Olivier Gout, la
novation implique, selon l'article 1273 du Code civil, un
élément intentionnel ou subjectif, tenant à la volonté de nover,
c'est-à-dire la volonté d'éteindre l'obligation ancienne et de
faire naître une obligation nouvelle. Or cet élément n'existe
pas en l'espèce, puisque le changement de propriétaire de
l'immeuble loué, et la substitution d'un nouveau créancier à
l'ancien, n'est pas le résultat de la volonté des parties
contractantes, mais d'une disposition de la loi. En outre, le
contrat de bail qui subsiste est le même que celui qui liait le
cédant au locataire et, surtout, l'opération n'a aucun effet
extinctif : les loyers dont le premier bailleur était devenu
créancier avant la vente lui restent dûs.
2) Une seconde analyse doit également être écartée : c'est la
thèse selon laquelle la vente de l'immeuble réaliserait une
"mutation ou un transfert de droits réels immobiliers", ce qui
rendrait inapplicables les articles 1690 et 1692 du Code civil
au transfert de la caution (50).
Cette explication, développée au 19ème siècle, ne peut être
retenue, car, comme le relève le professeur Larroumet
(51), il ne s'agit pas ici d'un
transfert de droits immobiliers, mais du transfert du contrat de
bail avec la créance de loyers et ses accessoires. Le contrat de
bail ne peut pas être regardé lui-même comme un accessoire réel
de l'immeuble.
3) Une troisième analyse (52),
selon laquelle la vente de l'immeuble loué rendrait seulement le
bail "opposable" à l'acquéreur sans réaliser une cession de
bail, n'emporte pas non plus la conviction, comme nous l'avons
déjà relevé, car elle aurait simplement pour effet d'obliger
l'acquéreur à tenir compte de l'existence du bail sans lui
permettre de devenir créancier du locataire et sans l'obliger
envers ce locataire quant à la jouissance des lieux loués.
L'acheteur serait seulement tenu de laisser se poursuivre le
bail entre le vendeur et le locataire. Ce n'est pas là,
semble-t-il, le sens de l'article 1743 du Code civil.
4) Une quatrième analyse a été proposée, que l'on trouve
exprimée dans l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 6 mars 1997
: selon elle, il y aurait une "subrogation légale" de
l'acquéreur de l'immeuble loué dans les droits et obligations du
vendeur, permettant à l'acquéreur d'exercer tous les droits que
détenait l'ancien bailleur et, par conséquent, d'actionner la
caution, l'article 1252 du Code civil disposant que la
subrogation a lieu tant contre la caution que contre les
débiteurs.
Ce point de vue a cependant été discuté
(53), au motif que la subrogation stricto
sensu suppose un désintéressement du créancier par le
subrogé, ce qui ne correspond pas à la vente d'un immeuble loué,
en vertu de laquelle le prix payé par l'acheteur représente la
valeur de l'immeuble, et non pas le paiement anticipé de la
créance de loyers.
Certains ont fait valoir, par ailleurs, que l'article 1743 du
Code civil concernerait le bail lui-même et non les conventions
qui en sont distinctes et qu'il n'aurait d'autre finalité que de
protéger le locataire et de respecter ses prévisions
contractuelles en dépit de l'aliénation des locaux loués. Mais
cette thèse de la séparation entre la cession du contrat de bail
et la cession de la convention de cautionnement
(54) est écartée à juste titre par une bonne
partie de la doctrine (55), qui
confère au cautionnement un caractère accessoire au contrat
principal, conformément aux articles 2012, 2013 et 2036 du Code
civil.
5) Une cinquième analyse, dite "dualiste", considère que la
cession légale du contrat de bail résultant de l'article 1743 du
Code civil emporte une véritable "cession de créance" et que
l'article 1692 du Code civil a dès lors vocation à s'appliquer,
l'engagement de la caution envers le bailleur-vendeur étant
maintenu en faveur du bailleur-acquéreur.
Cette conception dualiste a elle-même fait l'objet de
réserves de certains auteurs (56),
qui estiment qu'elle décompose la transmission des dettes et des
créances et qu'elle se heurte au principe de l'incessibilité des
dettes. De surcroît, il est relevé que l'article 1743 du Code
civil opère au profit de l'acquéreur la transmission pour
l'avenir de l'ensemble des rapports juridiques découlant du
contrat, c'est-à-dire de la totalité de la position
contractuelle, et non pas la seule cession d'une créance
(57).
6) Enfin, une dernière analyse, dite "moniste" ou unitaire,
consiste à voir dans la substitution de l'acquéreur dans les
droits et obligations du précédent bailleur une simple
"continuation d'un rapport contractuel unique inchangé"
(58). La cause du contrat, la
nature et l'étendue des engagements demeureraient alors
inchangés, peu important la personnalité des contractants. Dès
lors que le rapport contractuel et la force obligatoire du
contrat ne sont pas modifiés, le consentement de la caution
cédée, donné lors de la formation du contrat, n'aurait pas à
être renouvelé au moment de la substitution de l'acquéreur au
précédent propriétaire, sauf dans le cas d'un "intuitu
personae intense" dans les relations avec le créancier
(selon l'expression du professeur Aynes) ou sauf si les parties,
en particulier la caution, avaient inclu expressément dans la
convention de cautionnement une clause d'incessibilité.
D - En définitive, quelle que soit la qualification juridique
que l'on puisse donner à l'opération, il reste, en tout cas, que
lors de la vente de l'immeuble loué, il se produit, par le jeu
de l'article 1743 du Code civil, un "effet translatif légal" ou
"forcé" du contrat de bail au nouveau propriétaire et une
substitution de ce dernier dans les droits et obligations du
précédent bailleur, ce qui entraîne nécessairement, avec la
transmission pour l'avenir de l'ensemble des rapports juridiques
découlant du contrat, une transmission ou une cession de la
créance des loyers à échoir au profit du nouveau bailleur, et,
par voie de conséquence, celle des accessoires de cette créance,
notamment le cautionnement des loyers, dès lors qu'on se situe,
comme en l'espèce, dans le cadre d'un cautionnement qui a été
clairement délimité dans son montant et sa durée et accepté
comme tel par la caution lors de la conclusion du contrat, sans
manifestation de volonté expresse de sa part d'exclure la
transmission dudit cautionnement en cas de changement de
bailleur.
Comme le souligne l'arrêt déféré de la cour d'appel de Rouen,
même si l'on ne se trouve pas exactement dans le cas d'une
cession ou d'une vente de créance au sens de l'article 1692 du
Code civil, l'effet translatif découlant de l'article 1743
produit ainsi un résultat similaire.
EN CONCLUSION, il m'apparaît que la motivation
de l'arrêt déféré de la cour d'appel de Rouen peut être
approuvée et que le moyen de cassation devrait être rejeté en
ses cinq branches.
- Ces cinq branches ne font, en effet, que discuter le
principe même de la transmission de plein droit du cautionnement
au nouveau bailleur et contester chacun des points que nous nous
sommes attachés à justifier, en affirmant, à tort selon nous,
que la cour d'appel :
• aurait violé l'article 1134 du Code civil et dénaturé
l'acte de cautionnement aux termes duquel la caution n'aurait
donné sa garantie qu'au profit du seul bailleur initial (1ère
branche) ;
• aurait violé les articles 2015 et 2011 du Code civil en
étendant le cautionnement au-delà des limites dans lesquelles il
avait été contracté, sans qu'il y ait eu manifestation de
volonté de la part de la caution de s'engager envers le nouveau
bailleur (2ème branche) ;
• aurait fait une fausse application de l'article 1692 et de
l'article 1743 du Code civil, au motif allégué que ce dernier
article aurait seulement pour effet de rendre le contrat de bail
"opposable" au cessionnaire de l'immeuble loué, et non de
transmettre de plein droit le bénéfice de la caution au cédant
(3ème branche) ;
• aurait violé les articles 1692 et 2015 du Code civil en ne
tenant pas compte de ce que la caution du paiement des loyers
aurait été donnée intuitu personae en considération de la
personne du bailleur (4ème branche) et en ne constatant pas
l'existence d'un accord direct ou d'une volonté expresse de la
caution de s'engager envers l'acquéreur de l'immeuble (5ème
branche).
- En approuvant l'arrêt de la cour d'appel de Rouen, votre
Assemblée plénière clarifiera ainsi la jurisprudence de la Cour
de cassation en la matière et mettra un terme à l'intense
controverse qu'avait suscité l'arrêt de la chambre commerciale
du 26 octobre 1999, rendu, il est vrai, dans un contexte
différent.
La conséquence pratique de votre décision sera que les
cautions garantissant le paiement de loyers immobiliers devront
désormais inclure dans leurs contrats une clause expresse
d'incessibilité de leur cautionnement si elles souhaitent éviter
la transmission de plein droit de ce cautionnement au nouveau
bailleur en cas de vente de l'immeuble loué (à l'inverse de la
solution pratique qui découlait de la jurisprudence de la
chambre commerciale, invitant a contrario les cautions à
insérer dans leurs contrats, si elles le souhaitaient, une
clause prévoyant expressément le maintien de leur engagement en
cas de changement de bailleur pendant la durée du contrat).
1. Cf. : Valérie Avéna-Robardet, Dalloz
2000, AJ, p. 25 ; Laurent Aynès, Dalloz 2000, n° 10, p. 224 ;
Jérôme Casey, JCP, G, 24 mai 2000, n° 21, II, 10320, p. 977 ;
Jean-Marie Delpérier et Jean-Dominique Roché, JCP, N, 25 avril
2003, n° 17, 1283, p. 640 ; Charles-Henri Gallet, LPA, 11 août
2000, n° 160, p. 18 ; Jacques Ghestin, Dalloz 2004, n° 31, p.
2239 ; Olivier Gout, JCP, E, 9 mars 2000, n° 10, p. 416 ; Paul
Grimaldi, Dalloz 2000, n° 16, Courrier des lecteurs, p. VI ;
Mamadou Keita, LPA, 3 avril 200, n° 66, p. 17 ; Christian
Larroumet, Dalloz 2000, n° 10, p. 155 ; Dominique Legeais, Revue
de Droit Bancaire et Financier, n° 1, janvier/février 2000, p.
17 ; Rémy Libchaber, RTD civ., juillet-septembre 2000, p. 679 ;
Catherine Mutelet, Revue des Loyers, janvier 2002, n° 823, p. 11
; Stéphane Piédelièvre, 8/00, n° 37151, p. 480 ; Nicolas
Rontchevsky, Banque et Droit, n° 69, janvier-février 2000, p. 57
; Yannick Trémorin, JCP, N, 2 juin 2000, n° 22, p. 950 ;
Béatrice Vial-Pédroletti, Loyers et copropriété, mai 2000, p. 6.
2. Cf. : Dalloz 2000, n° 16, VI, Courrier
des lecteurs.
3. Cf. : en ce sens : cass. civ. 1, 19
mars 1991, Bull. civ., I, n° 90 ; 18 décembre 1991, Bull. civ.,
I, n° 321 et cass. chambre sociale, 20 décembre 1957, D. 1958,
p. 80.
4. Cf. : par exemple : Olivier Gout, JCP
Sem. Jur., 9 mars 2000, p. 410, n° 9-10.
5. Cf. : article 1692 du Code civil et
cass. com., 9 juin 1992, Banque 1992, p. 950 ; cass. civ. 1, 27
octobre 1976, Bull. civ., I, n° 311.
6. Cf. : Christian Mouly : "Les causes
d'extinction du cautionnement", Litec 1979, n° 255 et suiv.
7. Cf. : en ce sens : cass. com., 24
octobre 1995, JCP G 1996, II, 22578, note E. Putman ; D. 1996,
p. 155, note F.D. ; RTD civ. 1996, p. 483, observ. R. Perrot.
8. Cf. : MM. Piedelièvre, Ghestin, Jamin
et Billiau et M. J.P. Ancel, RTD Civ. (4) 1999.
9. Cf. : cass. com., 20 janvier 1987, JCP,
1987, II, n° 20844, note Germain ; Dalloz 1987, somm., p. 453,
observ. L. Aynès ; 17 juillet 1990, JCP Ed. E, 1991, II, n° 143,
note Grellière et Christian Larroumet, Dalloz 2000, n° 10, p.
155-156.
10. Cf. : cass. civ. 3, 16 février 2000
(pourvoi n° 98-15-148, non publié) ; cass. com., 26 avril 2000,
Bull. IV, n° 84.
11. Cf. : juris-data, n° 2001.137871 ;
MM. Brault et Pereira, Loyers et copropriété, juillet-août 2001,
n° 175, p. 10 ; M. Larroumet, Dalloz 2001, n° 22, jurisprudence,
p. 1789.
12. Cf. : notamment cour d'appel de
Rouen, 1° chambre cabinet 3, RG n° 00/01588 ; RGDA 4/03, n° 364,
p. 335 et Valérie Avena-Robardet, Dalloz 2003, n° 6 AJ, p. 419 ;
B. Boccara et D. Lipman, Administrer, n° 354 d'avril 2003,
sommaire, p. 37 ; Christian Larroumet, Dalloz 2003, n° 10, J,
cahier bleu, p. 688 ; Joël Monéger, Loyers et copropriété,
février 2003, p. 3 ; Loyers et copropriété, mai 2003, p. 5 ;
Nicolas Rontchevsky, Banque et droit, n° 88, mars-avril 2003, p.
54 ; Philippe Simler et Philippe Delebecque, JCP G, 2 avril
2003, n° 14, p. 616 ; JCP E, 5 juin 2003, n° 23, p. 949.
13. Cf. : article 1273 du Code civil.
14. Bull. chambre mixte 2002, n° 7, p. 17
; rapport de Mme Foulon et avis de M. Viricelle ; Christian
Larroumet, Dalloz, 2003, n° 7, jurisprudence, p. 445 ; Dominique
Legeais, JCP, E, 13 mars 2003, n° 11, p. 469 ; Alain Lienhard,
Dalloz 2002, n° 43, jurisprudence, p. 3270 ; Marc Sénéchal, LPA,
27 février 2004, n° 42, p. 11.
15. Cf. : cass. civ. 2, 10 juillet 1996,
Bull., II, n° 209 ; Pascal Ancel, Dalloz 1996, jurisprudence, p.
625.
16. Cf. : cass. com., 24 octobre 1995,
Bull., IV, n° 255 ; FD, Dalloz, 1996, jurisprudence, p. 155 ;
Roger Perrot, RTD CIV., avril-juin 1996, p. 483 ; Emmanuel
Putman, JCP, G, 1996, jurisprudence, 22578, p. 65.
17. Cf. : cass. com., 4 juin 2002,
pourvoi n° 98-23-280 (non publié) ; Claude Champaud et Didier
Danet, RTD, com., janvier/mars 2003, p. 114 ; Philippe Simler et
Philippe Delebecque, JCP, G, 2 avril 2003, n° 14, p. 616.
18. Cf. : cass. com., 21 janvier 2003,
Bull., IV, n° 9 ; Dalloz, 2003, n° 7, Cahier bleu, p. 496 ; Jean
Honorat, Defrénois, 2003, n° 10, p. 713 ; Denis Pohe, JCP N, 21
mai 2004, n° 21-22, p. 874.
19. Cf. : cass. com., 25 mars 1997, n°
95-12-018 (non publié) ; Marie-Laure Coquelet, Bull. Joly,
juillet 1997, p. 643 ; Jean-Claude Hallouin, D. 1998, Som.
commentés, p. 183 ; Com., 17 juillet 2001, Bull., IV, n° 139 ;
Alain Lienhard, Dalloz 2001, n° 29, p. 2414.
20. Cf. : cass. com., 8 juillet 2003,
Bull., IV, n° 132 ; Michel Cabrillac, JCP, E, 5 février 2004, n°
6, p. 229 ; JCP, G. 3 mars 2004, n° 10, p. 397 ; Charles-Henri
Gallet, Revue des Loyers, novembre 2003, p. 610 ; Pierre-Michel
Le Corre, AJDI, mai 2004, p. 401 ; Alain Lienhard, Dalloz, 2003,
n° 30, p. 2094 ; Jacques Mestre et Bertrand Fages, RTD civ.
2003, p. 708.
21. Cf. : cass. com., 5 novembre 2003,
Bull., IV, n° 165 ; Gaz. Pal. du 29 février au 2 mars 2004, p.
31 ; Dalloz 2003, n° 43, p. 2964.
22. Cf. : arrêts de la chambre
commerciale des :
- 7 janvier 2003 (pourvoi n° 96-18-607, non publié) ;
- 3 décembre 2003 (pourvoi n° 01-10-755, non publié ; Dalloz
2004, n° 8, AJ, p. 565 ; Alain Cerles, Revue de Droit Bancaire
et Financier, 2004, n° 2, Actualités, n° 67, p. 97 ; Sabine
Raby, Gaz. Pal., 21 au 23 mars 2004, p. 12 ; Nicolas
Rontchevsky, Banque et Droit, 2004, n° 94, p. 52 ; Béatrice
Vial-Pédroletti, Loyers et copropriété, avril 2004, n° 63, n° 7)
;
- 24 septembre 2003 (pourvoi n° 00-12-487, non publié,
concernant un changement de bailleur résultant de la cession de
matériels de photogravure donnés en location) ;
- 26 avril 2000 (Bull., IV, n° 84, concernant une cession de
créance Dailly ; Christian Larroumet, Dalloz 2000, n° 34,
jurisprudence, p. 717 ; Dominique Langeais, JCP, E, 13 juillet
2000, n° 28, p. 1134 ; Philippe Pétel, JCP, G, 8 novembre 2000,
n° 45, p. 2018).
23. Cf. : cass. civ. 1, 4 octobre 1989,
Bull., I, n° 303 ; Laurent Aynès, Dalloz 1990, som. commentés,
p. 385.
24. Cf. : cass. com., 6 juin 1989, Bull.,
IV, n° 177 ; Laurent Aynès, D. 1990, som. commentés, p. 385.
25. Cf. : cass. com., 7 janvier 2003,
pourvoi n° 96-18-607 (non publié) ;
cass. com., 3 décembre 2003, pourvoi n° 01-10-755 (non
publié) ; Dalloz 2004, n° 8, AJ, p. 565 ; Alain Cerles, Revue de
Droit Bancaire et Financier, 2004, n° 2, Actualités n° 67, p. 97
; Sabine Raby, Gaz. Pal. 21 au 23 mars 2004, p. 12 ; Nicolas
Rontchevsky, Banque et Droit, 2004, n° 94, p. 52 ; Béatrice
Vial-Pédroletti, Loyers et copropriété, avril 2004, n° 63, p. 7.
26. Cf. : cass. civ. 1, 9 mai 2001,
Bull., I, n° 124.
27. Il convient de rappeler ici la
jurisprudence relative à l'article 2034 du Code civil, selon
laquelle un cautionnement consenti jusqu'au terme déterminé pour
l'entière exécution du remboursement dont il est la garantie,
constitue un engagement à durée déterminée qui ne peut être
rompu unilatéralement avant la survenance du terme convenu : cf.
: cass. com., 5 mai 1992, Bull., IV, n° 154 ; 18 juin 1973,
Bull., IV, n° 209 ; 7 juillet 1992, Bull., IV, n° 262.
28. Cf. : Philippe Malaurie, Laurent
Aynes, Pierre Crocq : Les sûretés, la publicité foncière, Droit
civil, 2004, Defrénois, n° 273, p. 106.
29. Cf. : Olivier Gout, JCP, E, 9 mars
2000, n° 10, p. 418 ; Dimitri Houtcieff, RTD civ. 2003, n° 1, p.
3 ; Christian Mouly : Les causes d'extinction du cautionnement,
1979, n° 333, p. 436.
30. Cf. : Malaurie et Aynes, Droit civil,
les sûretés, Ed. Cujas, 1995-1996, n° 273.
31. Cf. : Olivier Gout, JCP, Semaine
juridique Entreprise et affaires, 9 mars 2000, n° 10, § 6, p.
417.
32. Cf. : Stéphane Piedelièvre,
Defrénois, 2000, n° 8/00, art. 37151, p. 483.
33. Cf. : Christian Larroumet, Dalloz
2000, n° 10, p. 156.
34. Solution admise implicitement par
cass. com., 18 décembre 1984 (Bull. civ., IV, n° 351) et plus
clairement par cass. com., 23 mars 1999 (D. 1999, jur., p. 699),
note Grataloup ; JCP, E, 1999, p. 1012, note Couret ; Defrenois
1999, p. 628, note Hovasse
35. Cf. : Olivier Gout, JCP, 9 mars 2000,
p. 419, n° 17.
36. Cf. : Maîtres Delperier et Roche :
"La vente de l'immeuble loué", rapport de la 3ème commission,
coll. des notaires de France, 25-28 mai 2003, JCP 2003, p. 643.
37. Cf. : Rapport du 99ème congrès des
notaires de France (25-28 Mai 2003), p. 664 et suiv.
38. Cf. : Yannick Trémorin, JCP, Sem.
Jur. notariale et immobilière, n° 22, 2 juin 2000, p. 955
39. Cf. : Laurent Aynès, Dalloz 2000, n°
10, p. 224.
40. Cf. : Christian Larroumet, Dalloz
2000, n° 10, p. 155.
41. Cf. : Joël Monéger, Loyers et
copropriété, Ed. jurisclasseur, mai 2003, p. 7.
42. Cf. : cass. civ. 1, 19 mars 1991,
Bull., I, n° 90 et Paul Grimaldi, Dalloz 2000, n° 16, Courrier
des lecteurs, p. VI.
43. Cf. : MM. Ghestin, Jamin et Billau :
"Les effets du contrat", LGDJ, 3ème éd., n° 1072, note 198 ; F.
Chabas, Leçons de droit civil, T II, 1er vol., obligations
Théorie générale, Montchrestien, 9ème éd., n° 756 ; F. Terré,
Ph. Simler et Y. Lequette, les obligations, Dalloz, 8ème éd., n°
490-496.
44. Par exemple :
- l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant qu'en
cas d'abandon de domicile par le locataire, le bail "continue"
au profit du conjoint, des descendants, des ascendants ou du
concubin vivant dans les lieux depuis au moins un an ;
- l'article L. 121-10 du Code des assurances, en vertu duquel
le contrat d'assurance est transmis de plein droit à l'acquéreur
du bien assuré, avec toutefois la faculté de résiliation ;
- l'article L. 122-12 du Code du travail, aux termes duquel
le contrat de travail est transmis de plein droit au nouvel
exploitant de l'entreprise, y compris dans le cadre d'une
reprise après liquidation judiciaire (cf. : cass. soc., 27 avril
2000, Bull., V, n° 156).
Cependant, souligne la doctrine, ces cas de transferts
obligatoires de contrats sont, à la différence de ce que prévoit
l'article 1743, alinéa 2, du Code civil, eux-mêmes d'ordre
public : ils ne peuvent être mis en échec par une clause
contraire du contrat, mais ils n'opèrent que pour l'avenir et ne
déchargent pas le contractant initial des arriérés impayés (cf.
: A. Bénabent, 9ème éd., 1ère partie, "Les obligations d'origine
volontaire : le contrat", p. 186).
45. Cette transmission de plein droit de
la créance des loyers est à opposer à la jurisprudence de la
troisième chambre civile de la Cour de cassation, invoquée par
certains, concernant la non-cession de plein droit à l'acquéreur
d'un immeuble des droits et actions aux fins de
dommages-intérêts qui avaient pu naître au profit du vendeur de
l'immeuble en raison de dommages affectant l'immeuble
antérieurement à la vente (cf. : cass. civ. 3, 18 juin 1997,
Bull., n° 149 ; 4 décembre 2002, Bull., n° 250, JCP, 9 avril
2003, p. 669 et suiv., note P. Jourdain et Defrénois 2003, art.
37676, n° 11, p. 245).
46. Cf. : articles 1692, 2112, 1615 du
Code civil et Ph. Malaurie, L. Aynes et Ph. Gautier, Les
contrats spéciaux, Defrénois 2004, n° 308 ; A. Bénabent, Les
contrats spéciaux, Montchrestien, 6ème éd., n° 191.
47. Cf. : cass. civ. 3, 18 décembre 1991,
Bull., III, n° 321.
48. Cf. : M. Cabrillac et Ch. Mouly,
Droit des sûretés, Litec, 7ème éd., n° 59 ; D. Legeais, Sûretés
et garantie du crédit, LGDJ, 3ème éd., n° 53-57 ; Ph. Simler,
Cautionnement et garanties autonomes, Litec 2000, 3ème éd., n°
46-50 ; S. Piedelievre, Les sûretés, Armand Colin compact, 4ème
éd. 2004, n° 50.
49. Cf. : cour d'appel de Paris, 6
février 1997, Dalloz Affaires, 1997, p. 571.
50. Cf. : sur la reconnaissance d'un
droit réel du locataire : Troplong, Du louage, n° 5 et 12, n°
489 et suiv.
51. Cf. : Christian Larroumet, Dalloz
2001, n° 22, p. 1791.
52. Cf. : Analyse exposée par M. Paul
Grimaldi (Dalloz 2000, courrier des lecteurs, p. VI).
53. Cf. : Christian Larroumet, Dalloz
2000, n° 10, p. 155 ; Olivier Abram, AJDI, septembre 2002, p.
588.
54. Cf. : en ce sens cass. civ. 3, 18
décembre 1991.
55. Cf. : Michel Cabrillac, Christian
Mouly, Droit des sûretés, Litec 6° éd., n° 59, p. 62.
56. Cf. : Laurent Aynes : La cession du
contrat et les opérations juridiques à trois personnes,
Economica, 1984, n° 73 et suiv.
57. Cf. : J. Flour, J. L. Aubert, E.
Savaux, les obligations, Armand Colin 3ème éd., le rapport
d'obligation, n° 396 ; Ph. Malaurie, L. Aynes, P. Stoffel-Munk,
les obligations, Defrénois 2004, n° 1309.
58. Il s'agirait donc de la "poursuite"
du même bail, et non de la "prolongation" du bail au sens de
l'article 1740 du Code civil, qui vise l'hypothèse d'un maintien
dans les lieux du preneur après l'expiration du bail ou
délivrance d'un congé et qui prévoit au contraire que la caution
donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de
la "prolongation".