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REPERTOIRE DE JURISPRUDENCE IV (2004)

EFFETS DE L'ANNULATION D'UNE VENTE IMMOBILIERE


 

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02-16.302
Arrêt n° 222 du 9 juillet 2004
Cour de cassation - Chambre Mixte
Cassation partielle sans renvoi


Demandeur(s) à la cassation : Epoux Y...
Défendeur(s) à la cassation : Consorts X...


M. le premier président a, par ordonnance du 13 janvier 2004, renvoyé le pourvoi devant une Chambre mixte et, par ordonnance du 24 juin 2004, indiqué que cette Chambre mixte sera composée des première et troisième chambres civiles et de la chambre commerciale, financière et économique ;

Les demandeurs invoquent, devant la Chambre mixte, le moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

Ce moyen unique a été formulé dans un mémoire déposé au greffe de la Cour de cassation par la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de M. et Mme Y... ;

Des observations en réplique ont également été déposées au greffe de la Cour de cassation par la société Boré, Xavier et Boré ;

Des conclusions de défense et des observations complémentaires ont été déposées au greffe de la Cour de cassation par la SCP Nicolaÿ et de Lanouvelle, avocat de M. X... et de Mlle X... ;

Le rapport écrit de Mme Pinot, conseiller, et le projet d'avis écrit de M. Guérin, avocat général, ont été mis à la disposition des parties ;

(...)


Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l’article 1234 du Code civil ;

Attendu, selon l’arrêt confirmatif déféré, que les époux Y... ont acquis des consorts X... un immeuble à usage d’habitation ; qu’un arrêt, devenu irrévocable, a annulé la vente aux torts des vendeurs, les a condamnés à restituer le prix de vente et à réparer l’entier préjudice subi par les époux Y... ; qu’ultérieurement, les consorts X... ont demandé le paiement d’une indemnité d’occupation ;

Attendu que pour accueillir la demande des consorts X..., l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que les époux Y... ont occupé l’immeuble pendant 65 mois et que la vente de cet immeuble ayant été annulée, ils sont redevables d’une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle ils ont utilisé l’immeuble sans en être propriétaires ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;


Et sur la deuxième branche du moyen :

Vu l’article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour statuer comme il l’a fait, l’arrêt retient, par motifs adoptés, que les acquéreurs sont tenus d’une indemnité correspondant à l’avantage qu’ils ont retiré de la chose entre la date de la vente et celle de son annulation pour dol des vendeurs ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu’il y a lieu de faire application de l’article 627, alinéa 1er, du nouveau Code de procédure civile, la cassation encourue n’impliquant pas qu’il soit à nouveau statué sur le fond de ce chef ;


PAR CES MOTIFS,
et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a condamné les époux Y... à payer aux consorts X... la somme de 195 000 francs au titre de l’indemnité d’occupation, ordonné la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties et dit que les dépens de première instance et d’appel seront supportés par moitié par les parties, l’arrêt rendu le 4 septembre 2001, entre elles, par la cour d’appel de Montpellier ;

DIT n’y avoir lieu à renvoi ;

REJETTE la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par les consorts X... ;


MOYEN ANNEXé


Moyen produit par la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat aux conseils pour M. et Mme Y....

MOYEN UNIQUE DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux Y... à payer aux consorts X... la somme de 195 000 francs au titre de l'indemnité d'occupation.

AUX MOTIFS QUE «les seuls postes de préjudice non contestés par les parties sont : les frais d'acte, les frais financiers afférents aux prêts bancaires et la facture de traitement du bois ; qu'il convient donc d'examiner successivement tous les autres chefs de préjudice (...) ; que sur le coût d'entretien de la chaudière, les époux Y... ont joui de cet immeuble dont la vente a été annulée à leur demande, ils doivent garder à leur charge les frais inhérents à la jouissance de cet immeuble pendant toute la durée de leur occupation ; que ces frais d'entretien de la chaudière doivent donc rester à leur charge ; que le jugement sera donc confirmé de ce chef (...) ; que sur la perte des droits à crédit PEL, le remboursement du prix de vente et de tous les frais financiers afférents aux prêts bancaires redonnent aux époux Y... une capacité d'emprunt équivalente à celle qui était la leur ; que le jugement qui les a déboutés de ce chef de demande sera confirmé ; que sur l'indemnité d'occupation, les époux Y... ont occupé l'immeuble du 8 juin 1993 au mois de novembre 1998, soit 65 mois ; que la vente étant annulée, les époux Y... doivent une indemnité d'occupation pour la jouissance de cet immeuble qu'ils ont utilisé sans en être propriétaires ; que les époux Y... ont acheté en 1993 cet immeuble 330 000 francs, il s'agit d'une maison de type F3-4 avec garage et jardinet ; que compte tenu de la composition de l'immeuble décrit par l'expert judiciaire et de sa valeur vénale fixée par les parties lors de la vente, la cour d'appel fixe la valeur locative à la somme de 3 000 francs mensuelle, soit une somme totale de 195 000 francs» ;

1°/ ALORS QU'en cas de nullité de la vente dès l'origine, le vendeur n'est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant au profit qu'a retiré l'acquéreur de l'utilisation du bien vendu ; qu'en condamnant les époux Y... au paiement d'une indemnité d'occupation au profit de leurs vendeurs bien que cette vente ait été déclarée nulle en raison du dol des vendeurs, la cour d'appel a violé les articles 1234 et 1304 du Code civil ;

2°/ ALORS QU'en tout état de cause, en cas d'annulation d'une vente immobilière, l'acquéreur ne doit aucune indemnité d'occupation au vendeur lorsque l'annulation de la vente a été prononcée en raison de la faute du vendeur ; que, par motifs adoptés, la cour d'appel a constaté que la vente aux époux Y... de leur immeuble par les consorts X... avait été annulée par arrêt du 10 novembre 1998 en raison du dol de ces derniers ; qu'en condamnant néanmoins les acquéreurs à payer à leurs vendeurs une indemnité d'occupation tout en constatant que la vente avait été annulée par la seule faute des vendeurs, la cour d'appel a violé les articles 1234 et 1304 du Code civil ;

3°/ ALORS QUE le possesseur fait sien les fruits de la chose qu'il possède de bonne foi et ne doit restitution qu'à compter de la demande qu'en fait le propriétaire ; que les juges du fond ont relevé que la bonne foi des acquéreurs, non professionnels de l'immobilier, qui ne se sont pas aperçus que les deux immeubles se chevauchaient en partie et que les surfaces portées dans les actes étaient loin de ce qui leur avait été proposé, ne pouvait être remise en cause ; qu'en condamnant néanmoins les époux Y... au paiement d'une indemnité correspondant à la valeur locative de l'immeuble à compter de la vente jusqu'à son annulation tout en constatant que ceux-ci étaient possesseurs de bonne foi, la cour d'appel a violé les articles 549 et 550 du Code civil.


Président : M. Canivet, premier président
Rapporteur : Mme Pinot, conseiller, assistée de Mme Commeau, greffier en chef
Avocat général : M. Guérin
Avocat(s) : la SCP Boré, Xavier et Boré, la SCP Nicolaÿ et de Lanouvelle

 

 

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