CODE CIVIL LUXEMBOURG

V° LOUAGE

TITRE VIII. - Du contrat de louage

(Décrété le 7 mars 1804. Promulgué le 17 du même mois.)

l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui

payer.

1° En thèse générale, les choses qui, à raison de leur destination publique, comme par exemple les rues d'une ville, ne sont

pas dans le commerce, ne peuvent être l'objet d'un contrat de bail; il en est autrement lorsque cette destination peut se concilier

avec la location à un preneur d'une jouissance privative, partielle et temporaire; le prix de cette jouissance privative constitue un

véritable loyer qui ne participe en rien du caractère du péage auquel peut être subordonné l'exercice du droit de stationnement

ordinaire, qui, constituant l'usage normal et régulier de la voie publique, appartient à tous; le péage constitue un véritable impôt

qui, de par son essence, doit être égal pour tout le monde, et dont la perception ne peut être décrétée par les municipalités

qu'avec le concours de tous les facteurs compétents en matière de fiscalité communale, alors qu'au contraire la redevance

constituant la contre-valeur d'un droit d'occupation privatif et anormal de la voie publique est, à raison de son caractère purement

conventionnel, susceptible d'un règlement de gré à gré. Cour 27 mai 1910, 8, 201.

2° Le prix stipulé dans un bail de chasse doit être sérieux, quelque vil qu'il soit, et peut consister, soit en argent soit en nature,

soit en prestations quelconques, par exemple une prestation en gibier, pourvu qu'il réponde à la valeur des droits de chasse

cédés. Lux. 30 janvier 1895, 4, 40; Cour 29 janvier 1898, 4, 494.

a) Un bail de chasse n'est pas invalidé par le droit stipulé dans l'acte, au profit du propriétaire, de révoquer la concession

quand il lui plaira, et ne prend pas, par l'effet d'une pareille stipulation, le caractère d'une simple permission; subordonner la durée

d'un bail au choix de chacune des parties ou même de l'une d'elles, n'a rien de contraire à l'essence du contrat de bail. Lux. 30

janvier 1895, 4, 40.

b) En matière de bail de chasse la modicité du prix de location ne doit pas toujours de par elle seule faire douter de la réalité

de la convention; il en serait autrement s'il s'agissait d'un prix fictif ou non payé, de fortes restrictions imposées au locataire dans

l'exercice du droit loué; d'ailleurs la valeur d'une chasse ne dépend pas toujours de l'étendue du terrain, mais de beaucoup de

circonstances accessoires; le genre de culture, l'abondance de gibier, la proximité d'une ville, la facilité de l'accès etc., sont des

éléments qui sont pris en considération lors de la fixation du prix de location; la clause, insérée dans l'acte, que le bailleur cède

au locataire le droit de chasse exclusif sur les terrains lui loués, suffit pour caractériser le bail de chasse comme réel. Cour 15

octobre 1904, 7, 170.

c) Un prix vil est loin d'impliquer toujours un prix non sérieux; ce vice est généralement à déduire de circonstances toutes

différentes, tel qu'un prix fictif, un canon toujours resté impayé, de grandes restrictions stipulées dans l'exercice du droit concédé;

tel n'est spécialement pas le cas lorsqu'il résulte des faits que le prix stipulé a été intégralement versé, que les preneurs ont tenu

à donner à l'acte une date certaine, en le soumettant à la formalité de l'enregistrement et lorsque la stipulation porte, en termes

exprès, que les parties ont entendu céder et respectivement acquérir le droit de chasse exclusif, ce qui suffit déjà pour écarter

toute idée de permission. Lux. 15 mai 1901, 5, 510.

d) Lorsque le prix d'un bail de chasse n'est pas sérieux, il n'implique qu'une simple permission. Lux. 15 mai 1901, 5, 509.

3° Un copropriétaire indivis ne peut, sans le concours de ses copropriétaires, louer valablement le droit de chasse sur la

propriété commune. Cour 30 juillet 1898, 5, 4.

a) Si, en principe, un communiste ne peut, seul, faire des actes d'administration, par exemple consentir un bail, il en est

autrement s'il s'agit d'actes utiles de gestion d'affaires. Lux. 28 mars 1928, 12, 96.

b) L'adjudicataire d'un immeuble dépouillé par l'effet d'une revente sur folle-enchère a pu valablement donner à bail cet

immeuble dont il n'était que le propriétaire sous condition résolutoire; mais il faut que le bail ait été consenti sans fraude et de

bonne foi. Lux. 19 juin 1895, 4, 28.

4° Il est universellement admis que les dispositions des articles 1779 et 1780 du Code civil, spéciales au contrat de louage de

services, doivent être complétées par le droit commun, c'est-à-dire par les prescriptions du code relatives aux contrats en

général; spécialement les principes édictés à l'article 1135 du Code civil sont d'une application constante en cette matière; par

suite, en décidant que l'usage a introduit, dans ce genre de contrats, la clause tacite d'un préavis les juges ne font qu'une juste

application de l'article 1135 du Code civil. Cass. 2 mai 1902, 6, 151.

a) Les engagements à durée indéterminée ne peuvent être résiliés que sur un congé donné trois mois à l'avance. Lux. 8 juin

1901, 6, 153.

b) La résolution du contrat de louage fait pour une durée déterminée ne peut, il est vrai, être prononcée que par les tribunaux,

mais ce n'est pas une raison de décider que le renvoi donne toujours lieu à des dommages et intérêts et entraîne déchéance du

bénéfice de l'article 1184 du Code civil et du droit de demander reconventionnellement la résiliation du contrat. Lux. 23 février

1904, 6, 527; Lux. 4 mars 1905, 7, 32.

c) L'ouvrier qui, sans motif plausible, cesse entièrement le travail, manque à l'obligation la plus essentielle lui imposée par le

contrat; cette rupture unilatérale de l'engagement autorise le patron, même en dehors de toute stipulation, à demander la

résolution du contrat avec dommages-intérêts, conformément au principe édicté par l'article 1184 du Code civil. Lux. 27 octobre

1897, 4, 484.

d) Le maître qui peut imputer à son employé un manquement grave à ses devoirs professionnels a le droit de le congédier

immédiatement avant le temps fixé et sans indemnité. Lux. 23 février 1904, 6, 527 et 4 mars 1905, 7, 32.

e) Les stipulations, dans un règlement d'usine, concernant le renvoi immédiat de l'ouvrier avec perte de la totalité de son

salaire en cas de certaines infractions déterminées par le règlement, sont valables comme découlant du consentement que

suppose chez l'ouvrier la connaissance qu'il en a eue au moment de son entrée à l'usine, ou pendant le temps qu'il est demeuré

dans l'établissement. Lux. 27 octobre 1897, 4, 484.

5° Par la loi du 12 juillet 1895 concernant le paiement des salaires des ouvriers, le législateur n'est intervenu dans les

questions du contrat de travail entre patron et ouvrier que pour ce qui concerne le paiement des salaires, le mode de ce paiement

et les retenues à opérer sur le salaire, mais il n'a, en aucune façon, entendu porter atteinte au droit du patron de stipuler, avec

l'ajoute d'une clause pénale, la résiliation du contrat pour le cas où l'ouvrier manquerait à ses engagements. Lux. 27 octobre

1897, 4, 484.

a) La clause des statuts d'une caisse de pension, que les retenues ne seront pas remboursées si l'employé a été congédié

pour une cause quelconque, ne peut raisonnablement s'entendre que de causes réelles légitimes et imputables à la personne

même de l'employé; le refus de remboursement ne saurait donc se justifier au cas où le renvoi aurait lieu sur une cause erronée,

c'est-à-dire inexistante. Lux. 20 juillet 1901, 5, 559.

b) Le chef d'une industrie qui engage un employé, assume implicitement l'obligation de mettre ce dernier en mesure de

remplir convenablement les devoirs de sa charge; en conséquence, tout employé a le droit d'exiger de la direction le renvoi de

son subordonné, dont l'attitude a été de nature à porter une atteinte grave à son autorité et à compromettre la discipline

indispensable au fonctionnement régulier du service; le refus de la direction d'obtempérer à cette demande de renvoi autorise

l'employé à dénoncer son contrat et à demander des dommages-intérêts à son patron. Cour 18 décembre 1896, 4, 224.

6° Toute prorogation de bail étant un bail nouveau, les règles qui s'appliquent au bail régissent aussi la prorogation. Cour 13

juillet 1928, 11, 339.

a) Si les parties entendent modifier les règles édictées par le Code civil, leur consentement sur ces modalités doit s'être

rencontré pour que le bail soit parfait. Cour 13 juillet 1928, 11, 339.

7° Est valable la clause qui prévoit qu'après un délai déterminé il sera procédé par expert à une réadaptation du loyer aux

conditions économiques du moment. Lux. 4 janvier 1928, 12, 117.

a) En ce cas le tiers désigné n'est ni expert ni arbitre, mais arbitre-mandataire, et les parties sont liées par son appréciation,

s'il n'y a pas excès de mandat. Lux. 4 janvier 1928, 12, 117.

b) Si le tiers excède sa mission ou s'il ne la remplit pas, le bail doit être annulé faute de prix, à moins qu'il n'appert des

circonstances que même en ce cas les parties ont voulu maintenir le bail; les parties ou le juge devront alors choisir un autre

expert. Lux. 4 janvier 1928, 12, 117.

8° La location d'un immeuble est une opération civile, même si le bail a été fait dans l'intérêt du commerce du preneur. La

preuve n'en peut donc être reçue que suivant les principes de l'article 1341 du Code civil. Cass. 10 mars 1899, 5, 112.

9° Si, dès la conclusion d'un contrat de leasing, le locataire se trouve obligé d'acheter la chose dont il reçoit l'utilisation, il y a

vente; si, au contraire l'utilisateur garde la liberté de se porter ou non acquéreur, bénéficiant seulement d'un engagement de son

cocontractant, sans s'engager lui-même à acheter, il y a louage accompagné d'une promesse unilatérale de vente de la part du

bailleur.

Le prix élevé des loyers prévus dans un contrat de leasing ne permet pas à lui seul de qualifier ce contrat de vente; il échet à

cet égard de tenir compte des avantages économiques et fiscaux que l'opération présente pour le locataire et qui peuvent

ramener les conditions de location à des proportions raisonnables.

Le critère de la différence entre le prix d'achat et la valeur résiduelle du bien faisant l'objet d'un contrat de leasing n'est pas

nécessairement déterminant pour conclure à une vente déguisée, dès lors qu'au moment de la conclusion du contrat, il n'était pas

possible aux parties de prévoir la valeur du bien au moment de la levée de l'option.

Le fait que dans un contrat de leasing l'entretien du véhicule loué ainsi que certains risques ont été transférés au locataire

peut s'expliquer par le caractère essentiellement financier du leasing et ne saurait constituer l'indice d'une entente frauduleuse

destinée à déguiser la nature véritable du contrat. Cour 25 mai 1977, 23, 533.

10° Le louage de choses se distingue du dépôt en ce que ce dernier a pour objet la garde par le dépositaire d'une chose qui

devra être restituée au déposant. J.d.P. Lux. 1er décembre 1987, 27, 212.

11° Le contrat, par lequel une partie contractante se voit reconnaître un droit d'accès et de stationnement à un parking, sans

que pour autant l'autre partie contractante assume une obligation de gardiennage, est à qualifier de contrat de bail immobilier,

alors que l'objet réel du contrat est le droit de jouir d'un immeuble. Il en résulte que les demandes se rapportant à l'exécution de

ce contrat de bail immobilier sont à introduire par simple requête à déposer au greffe de la justice de paix. J.d.P. Lux. 1er

décembre 1987, 27, 212.

12° La remise de jeux électroniques par son propriétaire à l’exploitant d’une brasserie effectuée pour une fin autre que leur

garde et leur conservation, les parties prenant essentiellement en considération le profit que toutes les deux retireront de

l’utilisation de ces appareils par la clientèle de la brasserie, caractérise ni le contrat de dépôt, ni le contrat de louage, dès lors

que si l’exploitant reçoit les jeux en vue de s’en servir dans le cadre de sa profession et de les mettre à disposition des

consommateurs, il ne verse par contre aucun loyer au propriétaire des appareils à sous. La partie de la recette revenant au

propriétaire des appareils ne saurait avoir le caractère d’un loyer lorsque le propriétaire seul possède les clefs des jeux, peut seul

ouvrir les caisses et est de ce fait seul propriétaire de la totalité de la recette, quitte à en céder une partie à l’exploitant en

contrepartie du placement des appareils dans ses locaux. La convention litigieuse s’analyse dès lors comme un contrat innomé,

d’une nature particulière et spéciale. Cour 31 mai 2000, 31, 454.

chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles.

1° Le contrat par lequel une personne met moyennant rémunération son activité au service d'autrui est à qualifier de louage

de travail si la personne, appelée à bénéficier de cette activité, conserve la direction des travaux. Lux. 21 mars 1956, 16, 539.

2° Si un propriétaire et un entrepreneur chargent un spécialiste de faire moyennant salaire le mesurage d'une construction et

d'établir les comptes des parties, cet expert agit non en vertu d'un mandat, mais d'un louage d'ouvrage. En conséquence, l'article

1998 du Code civil ne s'applique pas et les contractants ne sont pas liés par le mesurage de l'expert qu'ils peuvent l'un et l'autre

critiquer. Lux. 6 janvier 1965, 19, 521.

3° En matière de droit du travail il est de principe que, sauf convention contraire, le produit du travail du salarié, y compris un

droit d'auteur, appartient à l'employeur. Cour 13 juin 1990, 28, 45.

On appelle bail à loyer, le louage des maisons et celui des meubles; - bail à ferme, celui des

héritages ruraux; - loyer, le louage du travail ou du service; - bail à cheptel, celui des animaux dont le

profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie.

Les devis, marché ou prix fait, pour l'entreprise d'un ouvrage moyennant un prix déterminé, sont

aussi un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l'ouvrage se fait.

Les trois dernières espèces ont des règles particulières.

Le juge de paix possède une compétence générale et illimitée en matière de bail à loyer, sans qu'il y ait lieu de distinguer

entre la nature mobilière ou immobilière de l'objet donné en location. Lux. 29 septembre 1982, 25, 453.

sont soumis à des règlements particuliers.

Section Ire. - Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux

Le bailleur peut prouver le bail et sa créance pour fermage par toutes espèces de titres et même par des jugements obtenus

à l'étranger et sans qu'il soit obligé de faire déclarer ceux-ci exécutoires dans le Grand-Duché. Cour 14 août 1883, 2, 234.

preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a

eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

1° La jurisprudence et la plupart des auteurs rejettent d'une manière absolue pour le congé la preuve par témoins et

présomptions et appliquent l'article 1715 du Code civil, qui écarte ce mode de preuve lorsqu'il s'agit de prouver le bail, même s'il

est inférieur à la valeur de 150 francs ou s'il y a un commencement de preuve par écrit. Diekirch 11 février 1898, 5, 44.

2° Le congé en matière de louage n'est soumis à aucune forme, sauf que s'il n'est que verbal, il peut y avoir des difficultés

quant à la preuve. Cour 2 avril 1898, 5, 44.

3° La partie à laquelle le congé est signifié par un tiers, et qui doit pouvoir justifier à son tour de l'existence du mandat, pour

en déduire sa libération vis-à-vis du mandant, est en droit d'exiger que celui qui agit comme mandataire, lui fournisse la preuve

certaine de sa qualité; si elle a des doutes sur la sincérité de la signature du mandant, elle est même en droit d'exiger que le

mandataire justifie de sa qualité par une procuration authentique. Cour 2 avril 1898, 5, 44.

4° Le bail qui n'a reçu aucune exécution et que l'une des parties nie, ne peut être prouvé que par écrit; toute autre preuve est

exclue, même s'il y a un commencement de preuve par écrit.

Le contrat de bail peut être établi par tout écrit même privé; une simple lettre peut suffire, si elle émane de la partie

contractante. Cour 13 juillet 1928, 11, 339.

5° La preuve d'un bail fait sans écrit ne peut se faire par témoins, même si le bail a reçu un commencement d'exécution. Cour

1er décembre 1926, 11, 317; Lux. 8 mai 1929, 12, 336.

6° La durée d'un tel bail, en cas de désaccord, est fixée selon l'usage des lieux: articles 1758 et 1774 du Code civil. Cour 8

avril 1930, 12, 165.

7° Les clauses ne visant ni la durée ni le prix du bail peuvent être prouvées selon le droit commun. Cour 18 janvier 1929, 12,

433.

qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux, n'aime le

locataire demander l'estimation par experts; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si

l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur.

1° Sauf stipulation de résiliation de plein droit du bail en cas de sous-location prohibée les tribunaux ont le droit d'examiner,

selon les circonstances, s'il y a lieu à résiliation. Cour 8 décembre 1926, 11, 284.

2° S'il y a défense de sous-louer sans le consentement écrit du bailleur, ce consentement ne peut être refusé que pour un

motif légitime, sinon le tribunal peut suppléer à l'autorisation refusée à tort. Lux. 5 décembre 1928, 12, 119.

3° Si le bail porte la clause qu'il ne peut être cédé sans accord du propriétaire, le cédant doit, sauf convention contraire,

procurer au cessionnaire la preuve écrite de ce consentement. Lux. 27 juillet 1929, 12, 383.

4° L'article 1717 du Code civil, selon lequel la clause interdisant de céder le bail ou de sous-louer «est toujours de rigueur»,

oblige les tribunaux à s'en tenir à la volonté exprimée par les parties et leur défend d'analyser si, en dépit de la clause prohibitive,

le bailleur peut avoir de justes motifs pour s'opposer à la cession ou à la sous-location.

La clause interdisant la faculté de céder le bail ou de sous-louer doit être interprétée restrictivement, de manière à ne pas

entendre automatiquement à la sous-location la seule interdiction de céder et vice versa; il y a lieu, dans chaque cas, de

rechercher l'intention des parties, en appréciant les circonstances de l'affaire, et, s'il subsiste un doute, en présence d'une clause

incomplète ou ambiguë, il échet d'appliquer l'article 1162 du Code civil selon lequel, dans le doute, la convention s'interprète

contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté. Lux. 14 octobre 1970, 21, 519.

5° Si une clause d'un contrat de bail portant en partie sur un local destiné par le contrat à l'exercice d'un commerce d'épicerie

prohibe la sous-location, sans préciser l'étendue de la prohibition, le fait par les locataires commerçants de mettre à la disposition

d'une tierce personne un logement dans les lieux loués en compensation des travaux ménagers par elle fournis, ne constitue pas

une sous-location interdite par le contrat. J.d.P. Lux. 11 novembre 1974, 23, 250.

passés par les usufruitiers sont applicables aux baux passés par le tuteur sans l'autorisation du conseil

de famille.

Le tuteur a qualité pour consentir un bail pour un temps qui n'excède pas neuf ans; il importe peu qu'il n'a pas été déclaré en

termes exprès qu'il agissait au nom des mineurs; le mandataire qui traite avec un tiers, même en son nom, est censé, à l'égard

du mandant, avoir traité dans l'intérêt de celui-ci et avoir fait la chose dont il était chargé, d'où la conséquence que les mineurs

doivent respecter le bail consenti pour eux par leur tuteur. Cour 9 juin 1899, 5, 132.

stipulation particulière:

1° de délivrer au preneur la chose louée;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

1° Si, pendant la durée du bail, le bailleur, mis en demeure, est en retard d'exécuter ses obligations, le preneur est autorisé à

retenir une portion du prix correspondant à la moins-value locative et même du dommage matériel résultant de l'inexécution des

travaux de réparation. Lux. 25 janvier 1893, 3, 243.

2° Le propriétaire n'est pas passible de dommages-intérêts envers le preneur, lorsqu'un tiers élève, après le bail, sur son

propre terrain, des constructions de nature à priver les appartements loués d'air et de lumière, au point de les rendre totalement

ou partiellement impropres à l'usage auquel ils étaient destinés; en pareil cas le preneur n'est en droit de demander qu'une

diminution de prix, ou la résiliation pure et simple du bail, suivant la gravité du dommage qu'il subit. Cour 24 décembre 1896, 4,

228.

3° La règle qui subordonne à la mise en demeure préalable du débiteur la faculté de demander des dommages et intérêts,

est générale et s'applique aux dommages et intérêts qui peuvent être dûs en vertu d'un contrat de bail. Lux. 25 janvier 1893, 3,

53; Cour 10 mars 1911, 8, 65.

4° La mise en demeure n'étant que la constatation légale du retard que met le débiteur à exécuter son obligation, il en résulte

que si même on admettait en principe qu'elle doit précéder une demande en résolution de bail, on ne pourrait cependant l'exiger

lorsque cette demande est basée sur la contravention à des obligations de ne pas faire, et où, par conséquent, il n'y a pas

seulement retard, mais violation définitive du contrat. Cour 8 avril 1892, 3, 48.

5° Le bailleur peut se réserver par un pacte commissoire le droit de résilier le bail avant son expiration pour le cas où le

preneur serait en retard de payer le loyer; le preneur peut opposer à cette clause le trouble apporté à sa jouissance, car son

obligation est corrélative à celle de faire jouir paisiblement; le preneur doit prouver le trouble. Cour 12 novembre 1929, 12, 66.

6° Si en règle générale la défense stipulée à charge d'un bailleur de se rétablir ne vise pas ses ayants droit, il en est

autrement si, dans l'intention des parties, l'interdiction concerne plutôt l'établissement d'une entreprise concurrente que la

personne du bailleur. Cour 9 janvier 1935, 13, 488.

7° L'obligation qui incombe au bailleur de faire jouir le locataire paisiblement de la chose louée pendant la durée du bail est,

en l'absence d'une stipulation contraire, générale et ne comporte pas d'exception en cas de vente de la chose louée; il s'ensuit

que le bailleur engage sa responsabilité si, en cas de vente de la chose louée, il n'assure pas l'exécution du bail, soit en obligeant

l'acquéreur à respecter le bail, soit en réalisant, si elles n'étaient pas encore remplies, les conditions d'application de l'article 1743

du Code civil qui interdit à l'acquéreur de la chose louée d'expulser le preneur qui a un bail authentique ou à date certaine. Lux. 3

novembre 1956, 17, 167.

8° L'exploitant d'un terrain de camping est lié au campeur par un contrat de bail, la redevance payée étant un loyer pour la

jouissance du terrain; ce contrat comporte pour le bailleur une obligation de sécurité s'analysant en une simple obligation de

moyens.

Tout campeur admis régulièrement et contre paiement d'une redevance sur un terrain de camping est fondé à s'attendre que

l'aménagement, en n'importe quel endroit du terrain, soit conforme à la destination normale d'un emplacement réservé à des

campeurs; il doit pouvoir y séjourner en sécurité avec les siens et ne doit pas être exposé à des risques qui mettent en danger de

façon anormale sa vie, son intégrité physique et ses biens mobiliers. Le campeur ne commet pas de faute en plaçant sa caravane

à proximité d'arbres et en restant à l'intérieur de la caravane durant une tempête. Lux. 31 octobre 1973, 22, 519.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires,

autres que les locatives.

1° La location de la chose d'autrui est valable en ce sens, qu'elle fait naître entre le bailleur et le preneur des engagements

réciproques; mais le co-propriétaire d'une chose indivise peut faire annuler le bail qui a été passé sans son concours, et il peut en

demander l'annulation pour le tout. Lux. 5 novembre 1913, 9, 544.

2° Si le locataire peut avoir, le cas échéant, le droit de réclamer le remboursement des dépenses faites pour des réparations

nécessaires et urgentes, qui, d'après la loi, sont à charge du propriétaire, il n'en est pas de même des impenses simplement

utiles ou voluptuaires qu'il a faites dans son propre intérêt. Diekirch 19 février 1936, 14, 63.

empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de

l'indemniser.

1° La garantie imposée au bailleur par l'article 1721 du Code civil comprend l'inconvénient résultant de ce que l'immeuble

loué est occupé par des femmes faisant le commerce de leur corps et recevant des hommes chez elles; si ce vice n'est pas de

nature à rendre toute jouissance de la chose louée absolument impossible, il n'en revêt pas moins un caractère de gravité

particulier et diminue tellement l'usage de la chose que le preneur ne l'eût pas louée, s'il l'eût connu. Lux. 11 mars 1914, 9, 288.

2° La garantie imposée au bailleur par l'article 1721 du Code civil ne vise que les vices cachés que renferme la chose louée

et non les vices apparents que le preneur a dû connaître au moment de la location. Lux. 8 janvier 1908, 7, 402.

3° L'existence dans une maison, de punaises, dont l'introduction n'est pas imputable au preneur, constitue un vice qui

autorise le preneur à demander la résiliation du bail, quand il en résulte pour lui une incommodité équivalente à l'impossibilité de

jouir des lieux loués; - ce vice acquiert une importance beaucoup plus grave, lorsqu'il s'agit d'un immeuble destiné à l'exploitation

d'un hôtel de voyageurs; - la connaissance que le preneur a eue avant le bail, de l'existence de punaises dans l'immeuble loué ne

peut suffire à affranchir le bailleur de son obligation de garantie, s'il n'apparaît pas, en outre, que le preneur a renoncé, soit

expressément, soit implicitement à cette garantie. Lux. 12 juillet 1899, 5, 143.

4° L'existence d'un vice tel que l'invasion de rats dans une maison, peut justifier la résiliation du bail et l'allocation des

dommages-intérêts.. Cour 14 juillet 1891, 8, 520.

5° Il n'en est cependant pas ainsi lorsque le locataire savait, au moment de la conclusion du bail, que l'immeuble loué était

infecté du vice en question; il est alors censé avoir pris à sa charge les inconvénients actuels et futurs qui en résultent et s'être

interdit de se dégager, pour ce motif, du contrat intervenu et se faire indemniser du préjudice subi. Cour 14 juillet 1891, 8, 520.

est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances,

demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu

à aucun dédommagement.

Le contrat qui a pour objet le relaissement de la jouissance temporaire du droit de chasse moyennant un certain prix, est un

contrat de louage de choses, auquel partant l'article 1722 du Code civil est applicable.

Il en résulte que l'ouverture tardive de la chasse, en occasionnant au locataire une diminution de jouissance, doit entraîner

une diminution proportionnelle du prix de fermage.

La clause d'un bail de chasse portant que «l'adjudicataire ne pourra user du droit lui conféré qu'en se conformant aux lois et

règlements en vigueur et notamment aux dispositions de la loi sur la chasse», n'est que la reproduction du droit commun et

n'oblige, comme ce dernier, le preneur qu'à supporter les variations dans l'ouverture et dans la clôture de la chasse, qui sont

usuelles et, comme telles, prévues par les parties, mais ne leur impose pas les risques d'événements fortuits, tels que l'invasion

par des armées étrangères, qui entraînent la suppression entière ou temporaire de la jouissance cédée, équivalant à sa

destruction totale ou partielle dans le sens de l'article 1722 du Code civil. Cour 1er mai 1916, 10, 575.

différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il

soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du

temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement

du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur

à les poursuivre en son nom personnel.

d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du

bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la

totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le

bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il

possède.

1° d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par

le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

1° Le fait qu'une femme mariée a habité la maison louée par son mari et a ainsi coopéré à l'exécution du contrat de bail

intervenu entre ce dernier et le bailleur, ne saurait faire présumer l'existence d'une obligation à charge de la femme, puisqu'en sa

qualité d'épouse elle se trouvait obligée à partager le domicile de son mari. Lux. 17 mars 1915, 9, 362.

2° Dans un contrat de bail, les parties contractantes peuvent attacher, par une stipulation expresse, à l'inexécution d'une

série d'obligations incombant au preneur, les effets d'une condition résolutoire précise absolue et opérant de plein droit; pareille

convention est licite, elle tient de loi aux parties et doit être respectée par le juge. Cour 28 juillet 1899, 5, 152.

3° La stipulation par laquelle le bailleur se réserve le droit de vendre amiablement les immeubles relaissés, est contraire à

l'essence du contrat de bail en vertu duquel le bailleur assume l'obligation de faire jouir le preneur de tous les immeubles loués et

doit partant être interprétée dans un sens restreint. Lux. 16 novembre 1898; Cour 28 juillet 1899, 5, 152.

4° Appartement devant servir de logement utilisé comme garde-meubles; abus de jouissance, résiliation justifiée. Cour 18

janvier 1929, 12, 433.

5° Si un bail porte sur un local commercial avec appartement, l'application de la clause indiciaire ne doit se faire qu'au loyer

dû pour le local commercial, ladite clause étant inopérante en ce qui concerne le loyer de l'appartement en vertu de la disposition

de l'article 4, alinéa 2, de la loi du 14 février 1955 sur les baux à loyer.

En cas de contestation, le loyer fixé globalement par les parties doit être ventilé par le juge sur base notamment des

indications contenues dans le contrat de bail et des renseignements fournis par les parties au procès. J.d.P. Lux. 11 novembre

1974, 23, 250.

6° Sauf disposition contractuelle contraire, l'application de la clause indiciaire au loyer d'un local à usage commercial est

automatique et n'implique pas une mise en demeure préalable de la part du bailleur. J.d.P. Lux. 11 novembre 1974, 23, 250.

7° La délivrance continuelle de quittances sans réserve quant aux sommes dues en vertu de la clause indiciaire vaut preuve

de la renonciation aux accroissements des loyers échus.

Pareille délivrance ne signifie toutefois pas que le bailleur ait entendu renoncer définitivement à se prévaloir de la clause

d'indexation pour les échéances à venir. Le bailleur d'un local à usage commercial peut donc à tout moment exiger l'exécution

future de la clause indiciaire. J.d.P. Lux. 11 novembre 1974, 23, 250.

8° Lorsqu'un locataire, sans reprocher au propriétaire une violation de ses obligations de bailleur, dénonce unilatéralement et

avant terme un contrat de bail à durée déterminée, le bailleur est en droit de continuer à demander le paiement des loyers échus.

Une demande en paiement de loyers échus est en effet une demande en exécution d'une obligation de donner dont

l'exécution est toujours possible; le juge ne peut donc débouter le bailleur d'une telle demande en paiement, au motif que les

obligations de donner et de faire du contrat de bail seraient interdépendantes en raison de leur indivisibilité. Cass. 12 février

1976, 23, 321.

destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les

circonstances, faire résilier le bail.

telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force

majeure.

L'état des lieux à dresser lors de l'entrée en jouissance du preneur ne doit pas nécessairement se borner à indiquer la

situation des lieux par rapport aux réparations locatives, mais peut s'étendre à la constatation de l'existence ou de la nonexistence

d'un vice caché, tel que par exemple la présence de punaises. Cour 29 juin 1900, 5, 374.

réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L'obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat. Il s'ensuit que le

bailleur n'a qu'à prouver le fait matériel de la dégradation pour que la présomption d'inexécution fautive de l'obligation d'entretien

existe à charge du locataire.

Si, en cas de pluralité de locataires, un objet soumis à leur jouissance commune se trouve dégradé à la fin du bail et si aucun

des locataires ne parvient à s'exonérer en établissant que la dégradation est due au fait d'un co-locataire, l'obligation de restituer

les lieux loués est indivisible dans les relations entre le propriétaire et les différents locataires, lesquels doivent in solidum

répondre du dommage. Lux. 16 novembre 1956, 17, 170.

qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

sa faute.

1° Pour pouvoir invoquer la présomption légale de faute, établie par l'article 1733 du Code civil, les compagnies d'assurances

doivent justifier par les voies légales que les bâtiments assurés étaient au moment de l'incendie détenus à titre de bail; l'article

1733 du Code civil s'oppose à ce que cette preuve puisse être rapportée par de simples présomptions. Cour 17 février 1876, 1,

165.

2° Pour s'affranchir de la responsabilité que l'article 1733 du Code civil a édictée contre le locataire, celui-ci a seulement

besoin de prouver que le feu a éclaté sans sa faute; cette preuve qui est à administrer d'après les règles du droit commun, peut

résulter de toutes circonstances abandonnées à l'appréciation du juge. Lux. 5 août 1896, 4, 208.

3° La combustion spontanée des fourrages, loin d'exclure la faute du preneur, la présuppose en quelque sorte, puisqu'elle est

due le plus souvent à la circonstance que les fourrages n'ont pas été rentrés dans un état de siccité complète; à elle seule elle ne

suffit donc pas pour affranchir le locataire de toute responsabilité, puisqu'il doit prouver d'une façon catégorique et certaine que

l'incendie a éclaté sans sa faute; le locataire doit prouver en outre, qu'il n'a commis aucune faute ayant précédé la combustion

spontanée et l'ayant rendue possible. Lux. 13 janvier 1904, 6, 427; Cour 19 février 1935, 13, 395.

4° Les articles 1733 et 1734 combinés du Code civil édictent une présomption de responsabilité à l'encontre du locataire dans

l'habitation duquel l'incendie a commencé.

Le locataire peut s'exonérer en démontrant que l'incendie n'a pu être causé par un fait qui lui serait imputable. Il doit donc

rapporter la preuve d'une absence de faute de sa part, donc la preuve négative que l'incendie n'a pas été facilité par son fait.

Cette preuve est à administrer d'après les règles du droit commun.

Il importe peu pour l'application de la présomption de responsabilité que l'incendie soit volontaire ou non. Cour 27 novembre

1996, 30, 398.

proportionnellement à la valeur de la partie du bâtiment qu'ils occupent.

Ceux d'entre eux qui prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, n'en sont pas tenus, les

autres restant obligés dans les limites de la disposition qui précède.

S'il est prouvé que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, celui-là seul est tenu dans

les mêmes limites et sans préjudice de la responsabilité qu'il aurait encourue en cas de faute de sa

part.

Lorsque le propriétaire habite lui-même une partie des bâtiments loués, il sera considéré comme colocataire

à l'égard de l'application des dispositions du présent article. Toutefois, si l'on ne sait pas où le

feu a pris naissance, le propriétaire n'aura d'action contre les locataires qu'en prouvant que le feu n'a

pas pris dans la partie du bâtiment occupée par lui.

1° Lorsque, dans la police d'assurance, l'assuré cède à l'assureur, pour le cas d'un sinistre, tous les droits qu'il peut avoir

contre ses locataires, en vertu de l'article 1734 du Code civil, cette cession est inopérante contre les locataires, tant qu'elle ne

leur a pas été signifiée et ne peut, dès lors, ouvrir à l'assureur un recours contre ces derniers; l'assureur, pour justifier d'un pareil

recours, ne peut pas davantage argumenter d'une subrogation dans les droits de l'assuré contre ses locataires, tant que le

paiement de l'indemnité, condition essentielle de la subrogation, n'a pas été effectué. Lux. 11 février 1894, 3, 320.

2° L'article 1733 du Code civil régit la responsabilité en cas d'incendie, d'un preneur unique, tandis que l'article 1734 règle

l'hypothèse de plusieurs locataires d'un même bâtiment; spécialement, l'article 1734 ne régit pas les parties communes à

plusieurs locataires dans un même bâtiment; si, dans les travaux préparatoires, il a été question des parties communes, c'est

pour constater que ces parties forment des accessoires des différents appartements et que la valeur qu'elles représentent pour

chaque locataire sera comprise dans l'évaluation de chaque partie du bâtiment loué. Cour 10 novembre 1916, 10, 16.

3° De même que le législateur français de 1883, la loi luxembourgeoise, dans l'article 1734 du Code civil, n'a pris en vue que

le cas d'une destruction totale du bâtiment: l'hypothèse d'une perte partielle du bâtiment, non prévue expressément au texte doit

être solutionnée en s'attachant à l'esprit de la loi et à l'intention du législateur; à travers les travaux préparatoires de la loi de 1891

on peut poursuivre, comme un fil rouge, le principe que la responsabilité du locataire est fondée sur l'article 1302 du Code civil;

que, débiteur d'un corps certain, il est tenu dans la mesure de la valeur réelle de ce corps et que si celui-ci est représenté pour la

partie seulement d'un bâtiment il est responsable dans la proportion de la valeur de cette partie à la valeur du bâtiment entier,

jusqu'à concurrence de sa valeur réelle de la partie louée; d'où il suit qu'en cas de destruction partielle du bâtiment, le locataire

n'est toujours responsable, il est vrai, que jusqu'à concurrence, comme maximum, de la valeur réelle proportionnelle de la partie

louée, mais, dans ces limites, il est tenu du dommage entier, et non pas d'une partie seulement de ce dommage. Cour 10

novembre 1916, 10, 16.

4° Le locataire assigné en responsabilité pour cause d'incendie peut mettre en intervention sa compagnie d'assurance; mais

l'assuré n'est pas en droit de demander sa mise hors cause et l'intervenante ne peut prendre fait et cause pour l'assuré à l'égard

du demandeur. Cour 18 juillet 1924, 11, 513.

5° Le législateur de 1891 a voulu supprimer la solidarité des locataires en la remplaçant par la répartition du dommage entre

les locataires; il n'a pas voulu toucher à la base de cette disposition qui consiste à rendre les locataires responsables de tout

l'incendie et n'a fait aucune distinction entre les dégâts causés aux différents appartements pour les mettre à la charge exclusive

des locataires respectifs; il a seulement modifié le maximum dont chacun est tenu. Si donc un locataire occupe seulement une

partie d'un immeuble et qu'il y éclate un incendie dont il est responsable, il est tenu, dans la limite préindiquée, à la réparation des

dégâts causés par l'incendie aux parties non occupées par lui. Cour 18 juillet 1924, 11, 513.

6° Aux termes de l'article 1734 du Code civil, s'il y a plusieurs locataires, ils sont responsables de l'incendie

proportionnellement à la valeur de la partie du bâtiment qu'ils occupent et ceux d'entre eux qui prouvent que l'incendie n'a pu

commencer chez eux n'en sont pas tenus.

L'expression «chez eux» vise les locaux privativement occupés par les locataires; si les parties de l'immeuble qui, comme les

vestibules, les escaliers et les couloirs, sont affectées au service général de la maison placée sous la surveillance du propriétaire

ou de son préposé, n'engagent pas la responsabilité des locataires, il n'en est pas ainsi des parties de l'immeuble qu'ils occupent

à titre privatif, telles que caves et greniers. A l'égard de ces parties, les locataires qui les occupent ensemble sont conjointement

responsables de l'incendie qui y prend naissance, en proportion de la valeur de la partie du bâtiment qu'ils occupent.

Pour que le propriétaire d'un immeuble puisse être considéré comme co-locataire au sens de l'article 1734 du Code civil, il

faut qu'il habite effectivement lui-même une partie de l'immeuble, c'est-à-dire qu'il en ait la jouissance comme les autres

locataires qui habitent les locaux à eux loués.

Il s'ensuit qu'un simple dépôt de meubles fait par le propriétaire dans une mansarde comprise dans les lieux loués à un colocataire

ne constitue pas l'habitation prévue à l'alinéa 4 de l'article 1734 du Code civil. Cass. 5 mai 1955, 16, 281.

7° Pour que le propriétaire d'un immeuble loué puisse être considéré comme co-locataire de cet immeuble au sens de l'article

1734 du Code civil, il suffit qu'il ait une cojouissance de cet immeuble par lui exercée sous une forme quelconque d'activité

matérielle, soit permanente, soit habituelle, et susceptible de provoquer un incendie.

Spécialement, lorsque le propriétaire habite une maison, éloignée de quelque quinze à vingt mètres de l'immeuble par lui

loué à un tiers, et que sa maison est raccordée au système de distribution du courant électrique installé dans l'immeuble loué,

cette dernière circonstance est constitutive d'une occupation au sens de l'article 1734, dernier alinéa, du Code civil. Cour 25 mars

1971, 21, 408.

8° Il se dégage de l'article 1734 du Code civil que, lorsqu'un incendie a pris naissance dans la partie d'un immeuble dont la

jouissance est indivise entre plusieurs locataires, telles que caves et greniers, ceux des locataires qui les occupent ensemble

sont conjointement responsables de l'incendie qui a éclaté, en proportion de la valeur de la partie du bâtiment qu'ils occupent.

Il s'ensuit que la demande en réparation dirigée par le propriétaire contre un des locataires dont l'occupation effective des

lieux où le feu a pris naissance est constatée, ne peut être déclarée non fondée au motif que l'occupation n'était pas privative de

celle des co-locataires. Cass. 29 janvier 1981, 25, 42.

de sa maison ou de ses sous-locataires.

Si le locataire d'un immeuble donné à bail l'a à son tour sous-loué, le propriétaire peut agir en déguerpissement contre le

locataire principal seul, qui pourra mettre en cause les sous-locataires, sans que l'absence de ceux-ci puisse constituer un motif

d'irrecevabilité à l'égard du propriétaire. Cour 12 janvier 1923, 11, 544.

indéterminée, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par

l’usage des lieux.

Le délai de résiliation d’un contrat de bail d’habitation est de trois mois, sauf clause contraire dans le

contrat de bail écrit prévoyant un délai supérieur à trois mois.

Le délai de résiliation pour un contrat de bail commercial ou un contrat de bail mixte est de six mois,

sauf clause contraire prévue dans le contrat de bail écrit.

L'obligation pour le bailleur de donner congé à son locataire trouve son fondement dans la protection de ce dernier qui doit

être informé de l'intention non équivoque du propriétaire de le voir quitter les lieux afin d'être en mesure de s'opposer le cas

échéant aux desseins du propriétaire ou du moins d'obtenir des délais.

Une requête en résiliation du bail et en déguerpissement régulièrement notifiée par la voie du greffe au locataire remplit cette

fonction. Lux. 29 janvier 1982, 25, 323.

qu'il soit nécessaire de donner congé.

un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.

1° Lorsque, par leur convention le propriétaire et le locataire ont limité la durée du bail d'un appartement à un nombre

d'années déterminé, et qu'après l'expiration de celles-ci, le locataire reste en jouissance des locaux loués, il s'opère un nouveau

bail par tacite reconduction, dont les effets et la durée se règlent, non d'après les clauses et conditions de l'ancien bail, mais

d'après l'usage local. Lux. 14 septembre 1877; Cour 13 décembre 1877, 1, 397.

2° Le bail formé par tacite reconduction ne saurait être considéré comme la simple prolongation de l'ancien, mais constitue un

bail nouveau, pour lequel il faut que toutes les conditions essentielles exigées pour la validité de tout autre bail se trouvent

réunies au moment de sa formation; la tacite reconduction ne peut, dès lors, s'opérer au profit du preneur, lorsque le bailleur n'est

plus propriétaire de l'immeuble au moment de l'expiration du bail. Cour 29 janvier 1898, 4, 494.

3° Toute tacite reconduction est exclue si le propriétaire, bien que le preneur soit resté après congé en possession des lieux

loués, n'a pas cessé de manifester son intention de ne pas consentir un nouveau bail. Cour 14 mars 1924, 12, 14.

invoquer la tacite reconduction.

La tacite reconduction d'un bail à loyer est exclue, bien que le preneur soit resté après congé en possession des lieux loués,

lorsque le bailleur n'a pas cessé de manifester son intention de ne pas consentir un nouveau bail. Lux. 6 juin 1973, 22, 362.

aux obligations résultant de la prolongation.

bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements.

La mise en demeure n'étant que la constatation légale du retard que met le débiteur à exécuter son obligation, on ne saurait

exiger qu'elle précède une demande en résolution de bail, lorsque cette demande est basée sur la contravention à des

obligations de ne pas faire, et où, par conséquent, il n'y a pas seulement retard dans l'exécution, mais violation définitive du

contrat. Cour 8 avril 1892, 3, 488.

qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le

contrat de bail.

1° Le bail grevant un immeuble vendu dont le maintien n'a pas été formellement imposé à l'acheteur, ne doit être respecté par

ce dernier que lorsqu'il a date certaine antérieure à la vente, encore que l'acquéreur ait eu connaissance de l'existence du bail; à

défaut de date certaine, le bail est réputé inexistant à l'égard de l'acquéreur, qui peut faire expulser le locataire sans congé

préalable; ces mêmes principes s'appliquent à tout successeur à titre particulier du propriétaire de l'immeuble, et, spécialement,

au donataire. Cour 5 février 1904, 7, 3.

2° Le droit d'expulsion accordé par l'article 1743 à l'acquéreur d'un bien occupé par un locataire non fondé en titre

authentique ou à date certaine, n'est pas subordonné à la condition d'un congé préalable. Cour 10 décembre 1897, 4, 419 et 2

mai 1919, 11, 103.

3° L'adjudicataire d'un immeuble dépouillé par l'effet d'une revente sur folle-enchère a pu valablement donner à bail cet

immeuble dont il n'était que le propriétaire sous condition résolutoire; mais il faut que le bail ait été consenti sans fraude et de

bonne foi. Lux. 19 juin 1895, 4, 28.

4° L'exception d'inexécution ne peut être invoquée par le débiteur d'une obligation que si celui-ci est en mesure de se

prévaloir à l'encontre de son créancier de l'inexécution d'une obligation dont il est lui-même créancier.

Spécialement, si, en vertu des articles 22 et 31 de la loi du 22 frimaire An VII, le locataire est obligé de réaliser les conditions

d'application de l'article 1743 du Code civil en faisant enregistrer l'acte sous seing privé dressé lors de la conclusion du bail, le

bailleur n'est pas créancier de l'obligation que lesdites dispositions légales imposent au locataire. Il s'ensuit que le bailleur ne

saurait se prévaloir de l'inexécution par le locataire de cette obligation légale pour décliner sa responsabilité en cas d'expulsion

du locataire par l'acquéreur de la chose louée. Lux. 3 novembre 1956, 17, 167.

5° Le contrat de bail conclu entre le locataire et l'ancien propriétaire est opposable au nouvel acquéreur, et celui-ci n'est pas

en droit d'expulser le locataire, non seulement si le contrat a acquis date certaine, mais également lorsque le nouvel acquéreur en

a eu connaissance avant la vente. Cass. 13 novembre 2003, 32, 370.

ou locataire, et qu'il n'ait été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts, le bailleur est tenu

d'indemniser le fermier ou locataire de la manière suivante.

et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant

l'usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie.

prix du bail pour tout le temps qui reste à courir.

établissements qui exigent de grandes avances.

locataire en cas de vente, est, en outre, tenu d'avertir le locataire au temps d'avance usité dans le lieu

pour les congés.

Il doit aussi avertir le fermier de biens ruraux au moins un an à l'avance.

bailleur, ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts ci-dessus expliqués.

n'est tenu d'aucuns dommages et intérêts.

Si l'on pouvait admettre que l'obligation existant à charge du locataire à bail sans date certaine, de faire cesser à l'égard de

l'acheteur de l'immeuble, l'occupation de la maison louée, passe indivisiblement à tous les héritiers, et ayants droit du locataire

décédé en cours d'instance, cette donnée n'empêcherait pas le juge d'imposer hic et nunc, et sans l'intervention des autres

héritiers, l'évacuation de la maison à celui des ayants-cause qui occupe la maison, et contre qui l'action est seule dirigée. Cour 10

décembre 1897, 4, 419.

que, par l'expiration du délai fixé pour le réméré, il devienne propriétaire incommutable.

Section II. - Des règles particulières aux baux à loyer

qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.

sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu'il puisse opposer des

paiements faits par anticipation.

Les paiements faits par le sous-locataire, soit en vertu d'une stipulation portée en son bail soit en

conséquence de l'usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation.

Le bailleur a contre le sous-locataire une action directe à raison de toutes les obligations issues du contrat de sous-location,

sans être obligé d'invoquer l'article 1166 du Code civil et de se prévaloir des droits de son débiteur, le locataire principal. J.d.P.

Lux. 25 novembre 1898, 5, 64; Lux. 8 janvier 1908, 7, 402.

contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à

faire: aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes des cheminées, au recrépiment du bas des

murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre; aux pavés et carreaux

des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques uns de cassés; aux vitres, à moins qu'elles ne

soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire

ne peut être tenu; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds,

targettes et serrures.

ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

clause contraire.

boutique, ou tous autres appartements, est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons,

corps de logis, boutiques ou autres appartements, selon l'usage des lieux.

n’est pas spécifié dans le contrat de bail écrit pour quelle durée les parties ont voulu se lier.

l'expiration du bail par écrit, sans opposition de la part du bailleur, il sera censé les occuper aux mêmes

conditions, pour le terme fixé par l'usage des lieux, et ne pourra plus en sortir ni en être expulsé

qu'après un congé donné suivant le délai fixé par l'usage des lieux.

pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu

résulter de l'abus.

encore qu'il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée, s'il n'y a eu convention contraire.

à durée indéterminée que le bailleur pourrait venir occuper la maison, il est tenu de notifier d'avance un

congé soit aux époques déterminées par le contrat de bail, soit moyennant congé notifié dans les

délais prévus à l’article 1736.

l'appréciation du juge compétent.

Section III. - Des règles particulières aux baux commerciaux

ou partie d'immeuble qui par sa nature ou par la convention expresse ou tacite des parties est destiné à

l'exercice d'un commerce, est non avenue si la cession ou sous-location est faite ensemble avec la

cession du fonds de commerce, à condition qu'un commerce identique reste établi.

Dans les 30 jours de la signification du projet de cession le bailleur peut y refuser son agrément, s'il

en a de justes motifs, et dans les huit jours de ce refus le preneur peut se pourvoir en justice pour faire

statuer sur le refus.

Le cédant demeure tenu, à titre de caution solidaire du cessionnaire ou du sous-locataire, de toutes

les obligations qui dérivent du bail.

Toutefois lorsque le bailleur s'est réservé une partie de l'immeuble pour l'habiter lui-même ou y faire

habiter sa famille, l'interdiction de céder le bail reste valable.

par lui ou ses ayants droit y exploite un fonds de commerce depuis plus de trois ans, a le droit d'obtenir

le renouvellement de son contrat par préférence à toutes autres personnes. Le preneur ne pourra faire

valoir ce droit au-delà de la quinzième année de la location.

Pour l'évincer plus tôt de ce droit le propriétaire devra justifier d'une offre sincère et réelle supérieure

telle qu'elle est prévue à l'article 1762-7 ci-après. Le propriétaire pourra s'opposer à l'exercice du droit

de préférence:

1° en cas de griefs légitimes à l'égard du preneur, à apprécier par le juge compétent;

2° aux fins d'occupation personnelle par le propriétaire ou ses descendants;

3° en cas d'abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou analogue;

4° en cas de reconstruction ou de transformation.

1° L'article 1762 du Code civil, tel qu'il a été complété par l'arrêté grand-ducal du 31 octobre 1936 concernant la protection du

fonds de commerce en matière de bail, limite la durée du droit au renouvellement préférentiel du contrat de bail à 15 ans à partir

non pas de la création du fonds de commerce dans l'immeuble loué, mais du commencement de la location.

Le droit au renouvellement préférentiel du contrat de bail établi par l'article 1762 du Code civil, tel qu'il a été complété par

l'arrêté grand-ducal du 31 octobre 1936 concernant la protection du fonds de commerce en matière de bail, sans toucher à l'ordre

public, a cependant un caractère impératif, de sorte que les parties ne sont pas admises à y déroger conventionnellement.

En disposant que le locataire ne pourra faire valoir le droit au renouvellement préférentiel du contrat de bail au-delà de la

quinzième année de la location, l'article 1762 du Code civil, tel qu'il a été complété par l'arrêté grand-ducal du 31 octobre 1936

concernant la protection du fonds de commerce en matière de bail, fixe la durée maximum du droit au renouvellement préférentiel

du contrat de bail, mais ne détermine point la durée du nouveau contrat de bail que le bailleur devra concéder en renouvellement

de l'ancien. A défaut d'accord des parties sur la durée du nouveau contrat de bail, celui-ci sera à durée indéterminée, Lux. 1er

décembre 1955, 16, 421.

2° Le droit au renouvellement préférentiel du contrat de bail établi par l'article 1762 du Code civil, tel qu'il a été complété par

l'arrêté grand-ducal du 31 octobre 1936 concernant la protection du fonds de commerce en matière de bail ne peut être invoqué

que par le preneur qui a sur le fonds de commerce, qu'il exploite dans l'immeuble à destination commerciale, un droit de

propriété, ou du moins un droit de jouissance personnel tel que celui d'un locataire. J.d.P. Lux. 12 juillet 1976, 24, 63.

à acquitter par le locataire pendant la période du renouvellement, celles-ci seront déterminées par un

ou trois experts.

(L. 21 septembre 2006) Ceux-ci seront choisis par les parties ou sinon désignés à la requête de la

partie la plus diligente, par le juge de paix de la situation de l'immeuble.

L'expertise tiendra compte, pour fixer le loyer normal, de toutes considérations de fait, notamment

de la situation économique générale ainsi que des changements survenus dans la valeur commerciale

de l'emplacement.

six mois avant la fin d'expiration du bail en cours. Le propriétaire devra dans les trois mois dès

réception, faire connaître son avis.

par un tiers, le loyer sera déterminé à ce prix, à moins qu'eu égard au prix le preneur ne renonce à son

droit de préférence. Pendant trois ans à partir du renouvellement du bail, le locataire pourra réclamer,

s'il est constaté que l'offre n'était pas sincère ou réelle, à titre de dommages et intérêts une somme

équivalente au triple de la différence entre le nouveau loyer annuel réellement payé et l'offre;

respectivement au triple de la somme qu'il paie annuellement en trop à la suite de cette offre insincère

ou irréelle, s'il est resté dans l'immeuble. Le montant de cette somme ne pourra dépasser le montant

annuel de l'offre dolosive.

le bail vient à cesser pourra demander deux sursis successifs, chacun de six mois au maximum. Ces

demandes seront déposées au greffe de la justice de paix, à peine de déchéance, deux mois au plus

tard avant l'expiration du bail ou du premier sursis.

Si le délai-congé conventionnel est égal ou inférieur à deux mois, la demande en sursis peut encore

être déposée dans les huit jours de la notification du congé.

Si le premier sursis accordé par le juge est égal ou inférieur à deux mois, la demande en obtention

d'un deuxième sursis devra être déposée au plus tard huit jours avant l'expiration du premier sursis.

Les demandes en sursis sont dispensées du préliminaire de conciliation. Le juge de paix saisi aura

compétence pour fixer le loyer pendant la durée des sursis. Le sursis sera refusé si le bailleur prouve

qu'il a besoin de l’immeuble pour l'exploiter lui-même ou pour le faire exploiter par ses descendants ou

pour d'autres causes graves et légitimes.

(2) En cas de décès d’un preneur, titulaire d’un contrat de bail commercial, artisanal ou à ferme, le

contrat de bail est maintenu dans le chef du repreneur à condition que le repreneur maintienne

l’exploitation commerciale, artisanale ou agricole et qu’il ait un lien de famille jusqu’au cinquième degré

inclusivement avec le preneur défunt, sinon qu’il soit le conjoint ou le concubin du preneur défunt.

(3) Sont à considérer dans l’application du présent article comme locaux à usage commercial ou

industriel les immeubles dont le bail prévoit expressément pareille affectation, ceux qui sont destinés

par leur nature à l’exercice d’un commerce ou d’une industrie et ceux dans lesquels cette activité est

exercée à titre principal.

Section IV. - Des règles particulières aux baux à ferme

ni céder, si la faculté ne lui en a été expressément accordée par le bail.

condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail.

que celle qu'ils ont réellement, il n'y a lieu à augmentation ou à diminution de prix pour le fermier que

dans les cas et suivant les règles exprimés au titre de «La vente».

nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il

emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il

n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant

les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi

qu'il est dit en l'article 1764.

d'avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur les fonds.

Cet avertissement doit être donné dans le même délai que celui qui est réglé en cas d'assignation

suivant la distance des lieux.

moitié d'une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du

prix de sa location, à moins qu'il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes.

S'il n'est pas indemnisé, l'estimation de la remise ne peut avoir lieu qu'à la fin du bail, auquel temps

il se fait une compensation de toutes les années de jouissance.

Et cependant le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison

de la perte soufferte.

de la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la location.

Il ne pourra prétendre aucune remise, si la perte est moindre de moitié.

séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature;

auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en

demeure de lui délivrer sa portion de récolte.

Le fermier ne peut également demander une remise, lorsque la cause du dommage était existante

et connue à l'époque où le bail a été passé.

gelée ou coulure.

Elle ne s'entend point des cas fortuits extraordinaires, tels que les ravages de la guerre, ou une

inondation, auxquels le pays n'est ordinairement sujet, à moins que le preneur n'ait été chargé de tous

les cas fortuits prévus ou imprévus.

que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé.

Ainsi le bail à ferme d'un pré, d'une vigne, et de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en

entier dans le cours de l'année, est censé fait pour un an.

Le bail des terres labourables, lorsqu'elles se divisent par soles ou saisons, est censé fait pour

autant d'années qu'il y a de soles.

temps pour lequel il est censé fait, selon l'article précédent.

s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article 1774.

convenables et autres facilités pour les travaux de l'année suivante; et réciproquement, le fermier

entrant doit procurer à celui qui sort les logements convenables et autres facilités pour la

consommation des fourrages, et pour les récoltes restant à faire.

Dans l'un et l'autre cas, on doit se conformer à l'usage des lieux.

de son entrée en jouissance; et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra les retenir

suivant l'estimation.

1° le louage des gens de travail qui s'engagent au service de quelqu'un;

2° celui des voitures, tant par terre que par eau, qui se chargent du transport des personnes ou des

marchandises;

3° (L. 28 décembre 1976) celui des architectes, entrepreneurs d'ouvrages et techniciens par suite

d'études, devis ou marchés.

1° Le contrat qui a pour objet soit des travaux ou services d'ordre matériel, soit des oeuvres à produire au moyen d'un travail

mécanique, artistique ou scientifique, constitue un louage de services; celui-ci ne comporte pas la présomption de gratuité

rattachée au mandat, lequel diffère du contrat de service en ce qu'il a pour objet propre des actes juridiques à accomplir.

Le salaire est, même en l'absence d'une convention expresse, une suite nécessaire que l'équité et l'usage donnent au louage

de services à raison de sa nature.

S'il existe un usage en matière de constructions communales d'une certaine importance, que les études préliminaires et les

avant-projets y relatifs soient, à moins de convention contraire, gratuitement présentés par les concurrents, ce qui toutefois est

douteux, cet usage ne peut être invoqué par la commune que si les intéressés ont offert leurs services; il en est autrement

lorsque c'est la commune qui a réclamé l'homme de l'art et l'a chargé d'un travail. Cour 5 février 1915, 10, 474.

2° La vérification d'un mémoire de travaux ou une réception faite par un architecte pour le compte d'un propriétaire vis-à-vis

duquel il est lié par un contrat de louage d'ouvrage et dont il n'est pas le mandataire, n'est en principe qu'une consultation qui

n'engage pas le maître de l'ouvrage.

Il en serait autrement si la vérification ou la réception s'opérait en exécution d'un mandat donné expressément ou tacitement

par le maître de l'ouvrage. Lux. 3 novembre 1933, 13, 447; Lux. 6 janvier 1965, 19, 521.

3° Le contrat intervenu entre le propriétaire d'une porte et le maître-artisan indépendant chargé de la réparation de la porte

n'est pas un contrat de louage de services laissant intacte la responsabilité du maître, mais un contrat de louage d'industrie

menant les risques à charge de l'entrepreneur.

Il s'ensuit que pendant la réparation la porte passe sous la garde du maître-artisan qui est responsable des accidents causés

par la porte au cours des travaux de réparation, à moins qu'il ne soit prouvé que le propriétaire de la porte a surveillé sur place les

travaux de réparation. Lux. 29 mai 1958, 17, 336.

4° Lorsque la Société Nationale des Chemins de Fer Luxembourgeois organise une excursion dans une ville étrangère et que

le programme de cette excursion comprend, en dehors du transport proprement dit, une série d'autres prestations, entre autres

un trajet effectué en bateau et un déjeuner servi à bord du bateau, le tout moyennant un prix forfaitaire et sans possibilité, pour

les participants, de modifier le programme prévu, le contrat intervenu entre la société organisatrice et les excursionnistes doit être

qualifié, tant en raison des éléments disparates qu'il contient que de l'élément dominant d'entreprise d'agrément qui le

caractérise, de contrat d'entreprise sui generis, auquel les conventions internationales de transport et notamment la convention

internationale de transport des voyageurs et bagages par chemin de fer, révisée à Rome le 23 novembre 1933, ne sont pas

applicables. Cass. 21 juin 1962, 18, 519.

5° Le mandat est le contrat par lequel une personne donne à autrui le pouvoir d'accomplir en son lieu et place un ou plusieurs

actes juridiques. Contrairement au mandataire, le locator operis s'engage non pas à exécuter un acte juridique au lieu et place du

maître, mais se charge, moyennant rémunération, d'une mission comportant l'exécution d'un ou plusieurs actes matériels ou

intellectuels, mais non juridiques. Cour 19 novembre 1970, 21, 427.

6° L'entrepreneur est tenu de terminer les travaux pour l'époque convenue.

En l'absence de toute stipulation de délais, le travail doit être exécuté dans un délai raisonnable eu égard à la nature et aux

circonstances, le caractère normal du délai de livraison étant soumis à l'appréciation du tribunal. Cour 5 novembre 1975, 23, 306.

7° Les dommages-intérêts pour retard dans l'exécution de l'ouvrage promis ne sont dus que pour la période postérieure à la

mise en demeure. A défaut de convention dispensant le maître de l'ouvrage de son obligation de mettre l'entrepreneur en

demeure, il incombe au propriétaire, désirant obtenir réparation du préjudice à lui causé par le retard d'exécution, d'adresser à

l'entrepreneur une interpellation de telle nature que celui-ci ne puisse se méprendre sur la portée de l'acte qui lui est adressé.

Cette sommation peut être faite par lettre recommandée et même par simple lettre. Cour 5 novembre 1975, 23, 306.

8° Le retard dans l'exécution de l'ouvrage ne peut donner lieu à dommages-intérêts que s'il est imputable à l'entrepreneur.

La faute ou le fait du maître de l'ouvrage sont de nature à exonérer, totalement ou partiellement, l'entrepreneur de toute

responsabilité du chef de retard dans l'exécution.

Il en est notamment ainsi lorsque le maître néglige de payer en temps utile les acomptes convenus, auquel cas l'entrepreneur

peut non seulement demander la résolution du contrat et des dommages-intérêts, mais encore suspendre les travaux. Cour 5

novembre 1975, 23, 306.

9° Le propre des marchés sur devis est l'imprécision relative, à la conclusion du contrat, de l'importance des travaux à fournir

et du prix de l'ensemble à payer.

Le devis constitue toutefois un élément de référence devant donner aux parties une idée de l'importance de leurs

engagements, de sorte qu'un dépassement considérable du devis par l'entrepreneur constitue de sa part une faute engageant sa

responsabilité et permettant de laisser à sa charge une partie des dépenses ayant dépassé les prévisions. Lux. 29 septembre

1982, 25, 455.

10° Par sa nomination, par le juge des référés, aux fonctions d'administrateur provisoire d'une société à responsabilité limitée,

l'administrateur provisoire se trouve investi d'un mandat de justice écartant toute subordination entre lui et la société. Pareille

nomination ne peut dès lors donner naissance à un contrat de travail. Il est irrelevant que l'administrateur perçoit un salaire - qu'il

se verse d'ailleurs lui-même -, ce paiement étant contrôlé par l'autorité judiciaire et ne pouvant conférer le statut d'employé à

défaut de tout lien de subordination. Cour 12 juin 1986, 27, 92.

11° L'administrateur provisoire, qui se trouve investi de la mission d'accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à

l'accomplissement de l'objet social de la société, à l'exception de ceux réservés par la loi à la décision des associés, dispose de

pouvoirs assimilables à ceux d'un administrateur-délégué gérant auquel toute l'administration courante est confiée et qui, de cette

façon, ne peut recevoir d'ordre d'un supérieur hiérarchique. Un tel mandat judiciaire est obstatif à l'existence de tout lien de

subordination, et par là à la survie d'un contrat de travail ayant pu exister auparavant, nonobstant le maintien des affiliations à des

organismes de sécurité sociale réservées aux employés privés. Cour 12 juin 1986, 27, 92.

12° L'obligation de résultat d'exécuter des travaux exempts de vices, à laquelle le sous-traitant est tenu vis-à-vis de

l'entrepreneur principal, a pour seul fondement les rapports contractuels et personnels existant entre eux et ne peut être invoquée

par le maître de l'ouvrage, qui est étranger à la convention de sous-traitance. Cass. 11 janvier 1990, 27, 350.

13° En matière de droit du travail il est de principe que, sauf convention contraire, le produit du travail du salarié, y compris un

droit d'auteur, appartient à l'employeur. Cour 13 juin 1990, 28, 45.

14° L'agence de voyages dont le rôle ne se limite pas à celui d'un simple intermédiaire, mais qui met sur pied, moyennant un

prix forfaitaire, une organisation complète et détaillée d'un voyage comportant l'utilisation de nombreux moyens de transport

différents et qui assure diverses prestations telles que logement, nourriture et excursions, agit en qualité d'entrepreneur. Elle a

l'obligation d'apporter toute diligence pour assurer l'exécution du contrat et notamment d'assurer à ses clients, déchargés de toute

initiative, un voyage dans des conditions normales de sécurité.

L'obligation de sécurité qui lui incombe doit être entendue comme obligation de moyens. Elle ne doit répondre des fautes

prouvées de ses prestataires locaux qu'elle s'est substituée que si ces fautes traduisent sa propre négligence. Cour 22 avril 1992,

28, 291.

15° Les travaux prestés dans le cadre d'un concours d'architectes ne sont, en général, pas rémunérés. Le concours

constitue, en tant que tel, une exception au principe selon lequel le contrat d'architecte est, à l'instar de tout autre contrat de

louage d'ouvrage, salarié. En effet, la convention qui a pour objet une ou plusieurs prestations relevant des disciplines

professionnelles de l'architecte est un contrat onéreux, sauf preuve contraire. Cour 12 novembre 1997, 30, 345.

16° La convention d'architecte est un contrat consensuel qui n'exige aucune forme spéciale quant à sa validité, l'écrit

n'intervenant qu'au niveau probatoire. Le contrat existe et produit ses effets du seul fait de l'accord des parties sur ses éléments

essentiels.

Ce principe du consensualisme ne se trouve remis en cause par les dispositions, ni du règlement grand-ducal du 17 juin 1992

déterminant la déontologie des architectes et des industriels dont plus particulièrement celles de son article 8 prévoyant que

«pour toute mission, une convention doit être rédigée par écrit et signée par les deux parties ... «, ni par celles du paragraphe 4,

alinéa 1er, du règlement-barème de l'Ordre des Architectes et Industriels Luxembourgeois prévoyant que «les honoraires sont

fixés suivant un accord écrit établi lors de la passation de la commande et basés sur le barème arrêté par le présent règlement...

« En effet, ces textes n'imposent pas la formalité de l’écrit comme condition de formation ou de validité du contrat d'architecte,

voire comme condition du caractère essentiellement onéreux des travaux effectués par l'architecte, ne prévoyant pas de mesures

afférentes sanctionnant l'absence de rédaction d'un écrit. Cour 12 novembre 1997, 30, 345.

17° Lorsque la dette dont un architecte exige l'exécution porte sur la construction d'un bâtiment administratif par et pour une

société commerciale et est partant commerciale, la preuve de l'existence et du contenu du contrat d'architecte litigieux est libre.

Cour 12 novembre 1997, 30, 345.

18° Le contrat d'architecte couvre deux missions, celle de la conception de l'ouvrage et celle de l'exécution des travaux, les

deux emportant, sauf convention contraire, dans le chef du client l'obligation de rémunérer l'architecte, ce même au cas où le

client décide de ne pas réaliser les travaux de conception élaborés par l'architecte. Ainsi l'architecte a-t-il droit à des honoraires

suivant l'importance du travail presté et du service rendu, cette obligation de paiement à charge du client n'étant pas fonction de

la question de savoir si les prestations fournies et les plans élaborés sont ou non suivis d'exécution, le client redevant

rémunération même du travail préparatoire de consultation préalable portant sur l'opportunité même de la formation d'un contrat

d'architecture proprement dit. Cour 12 novembre 1997, 30, 345.

19° Un contrat de travail est formé entre parties dès l'accord définitif de volontés. La date de la signature du contrat et le

commencement d'exécution du contrat sont à cet égard indifférents. Cour 26 mars 1998, 31, 13.

20° Le contrat de travail, en tant que contrat de louage de services, s'analyse comme la convention par laquelle une

personne s'engage à mettre son activité à la disposition d'une autre, sous la subordination de laquelle elle se place, moyennant

une rémunération. Trois éléments constitutifs irréductibles en découlent, à savoir la prestation de travail, accomplie moyennant

une rémunération ou salaire, dans un lien de subordination. La différence fondamentale du salarié avec le travailleur indépendant

est marquée par cette troisième caractéristique qui est l'expression du pouvoir de direction inhérent à la qualité d'employeur. - Au

regard de l'existence d'un contrat de travail, le mode de rémunération, y compris sa dénomination, ne constituent pas des critères

exclusifs et décisifs, un salarié pouvant suivant les cas être rémunéré au temps, à la tâche, à la commission ou au pourcentage. -

La subordination juridique n'exige pas des critères rigides et immuables, et le degré de contrôle et de direction de l'employeur

s'examine notamment par rapport à la nature du travail exécuté. Il y a aussi lieu de s'attacher aux conditions d'exécution du travail

englobant plus spécialement le lieu de travail, les horaires de travail, son exclusivité ainsi que sa direction et son contrôle.

L'activité faisant l'objet de l'engagement n'a pas besoin d'être l'occupation principale et exclusive du salarié. Un contrat conclu

avec un entraîneur sportif qui laisse celui-ci développer des initiatives personnelles, mais qui lui impose également des

restrictions qui expriment précisément les prérogatives de l'employeur, s'analyse en contrat de travail. Cour 26 mars 1998, 31, 19.

Section Ire. - Du louage de domestiques et ouvriers

1° Le contrat par lequel une personne engage ses services à vie, sans stipulation de salaire, mais avec promesse du maître

de lui léguer son argent et ses meubles est nul comme contraire aux articles 1130 et 1780 du Code civil. Cour 2 février 1927, 11,

346.

2° La participation aux pertes, qui est de l'essence de la société est incompatible avec le contrat de louage de services où

l'employé ne peut s'engager au-delà de son travail. Si l'employé s'oblige à combler les déficits d'entreprise, il s'agit en réalité d'un

contrat d'association. Cour 27 avril 1927, 11, 348.

3° L'article 1780, bien que placé sous la rubrique du louage de domestiques et ouvriers, a une portée générale et doit être

appliqué à toutes les personnes engageant leurs services à quelque titre que ce soit. Les engagements conclus en violation de

cette prohibition sont entachés d'une nullité absolue, qui peut, par conséquent, être opposée par chacune des parties. Cette

nullité n'est pourtant acquise que si la durée de l'engagement est telle que celui qui engage ses services se trouve selon toute

probabilité lié pour la vie entière. Est partant valable l'engagement d'une personne au service d'une société anonyme pour toute

la durée de cette société, si en raison des circonstances, il n'est pas probable que la personne engagée ne survivra pas à la fin

des fonctions qu'elle a entreprises. Cour 3 juin 1932, 13, 100.

Section II. - Des voituriers par terre et par eau

choses qui leur sont confiées, aux mêmes obligations que les aubergistes, dont il est parlé au titre «Du

dépôt et du séquestre».

mais encore de ce qui leur a été remis sur le port ou dans l'entrepôt, pour être placé dans leur bâtiment

ou voiture.

des accidents survenus aux voyageurs, s'il ne prouve pas que l'avarie, la perte ou les accidents

proviennent d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

En ce qui concerne les accidents survenus aux voyageurs, toute convention contraire à la

disposition qui précède sera nulle de plein droit.

1° En matière de transport de marchandises la clause de non-garantie qui aurait pour but ou pour résultat de décharger le

voiturier de sa responsabilité même en cas de dol ou de faute lourde, est contraire aux bonnes moeurs et ne peut avoir pour effet

d'affranchir les compagnies de la responsabilité de toutes fautes. Cass. 8 avril 1875, 1, 42.

2° La clause de non-garantie a cependant pour effet d'affranchir le voiturier de la présomption de faute établie à sa charge

par les articles 1784 du Code civil et 103 du Code de commerce et transfère par suite à l'expéditeur la preuve à faire en cas de

perte ou d'avarie. Cass. 8 avril 1875, 1, 42; Cass. 14 août 1877, 1, 370.

3° Les dispositions des règlements d'exploitation des compagnies de chemins de fer modifiant et limitant la responsabilité du

voiturier en cas de perte, d'avaries ou de retards dans la livraison des objets à transporter, telle qu'elle est déterminée par le droit

commun, n'ont rien de contraire ni à la loi, ni à l'ordre public, ni aux bonnes moeurs, et le contrat intervenu sur la base de ces

dispositions est parfaitement valable. Cass. 8 avril 1875, 1, 42; Lux. 8 avril 1876, 1, 368.

4° Pour justifier l'action en dommages-intérêts intentée à une compagnie de chemins de fer, dont le demandeur avait

primitivement offert de prouver la faute, le demandeur est recevable à invoquer, en cours d'instance, la présomption tirée de

l'article 30 de la Convention de Berne du 16 octobre 1892 sur les transports internationaux. Lux. 7 mai 1898, 4, 531.

5° L'obligation du voiturier de veiller à ce que le voyageur n'éprouve aucun préjudice pendant le transport, perdure aussi

longtemps que le voyageur est exposé aux risques inhérents au transport et demeure placé sous la surveillance et le contrôle du

voiturier ou de ses agents; les effets du contrat de transport par chemin de fer ne sont épuisés que par le fait que le voyageur a

regagné le quai de la station d'arrivée.

Spécialement, s'il éprouve un accident en descendant le marche-pied de la voiture, la responsabilité de la compagnie de

chemin de fer se trouve engagée au voeu de la loi du 8 février 1908, à moins qu'elle ne prouve que l'accident est dû à une cause

étrangère qui ne peut lui être imputée. Lux. 10 décembre 1913, 9, 431; Cour 3 janvier 1919, 10, 405.

6° L'action en dommages-intérêts puisée dans la convention de transport, ne peut être intentée que par celui qui a contracté

avec le transporteur, et non par les tiers qui ont pu éprouver un dommage par suite de l'accident; la réparation du préjudice

matériel et moral éprouvé par ces derniers a pour base unique les articles 1382 et suivants du Code civil, c'est-à-dire la faute,

dont la preuve est à rapporter contre le voiturier. Cour 6 mars 1914, 10, 459; Lux. 8 mars 1950, 15, 188.

7° Les héritiers d'une victime d'un accident de transport qui intentent au voiturier une action née du contrat formé par leur

auteur, ne peuvent demander que la réparation du dommage subi directement et personnellement par la victime, à raison de

l'inexécution du contrat; les héritiers qui agissent en leur nom personnel pour être indemnisés d'un dommage né dans leur propre

chef, ne disposent que de l'action basée sur la faute acquilienne du transporteur. Cour 22 novembre 1918, 10, 555.

8° Les chemins de fer n'assument à l'égard de la personne à qui ils délivrent un ticket de quai d'autre obligation que de

prendre dans l'organisation et le fonctionnement de leur exploitation les mesures de prudence et de diligence qu'exige la sécurité

de leur cocontractant. Il s'ensuit qu'en cas d'accident il appartient à la victime de rapporter la preuve d'une faute commise par les

chemins de fer.

Il se forme entre les chemins de fer et la personne qui se fait délivrer un ticket de quai un contrat d'une nature spéciale. En

cas d'accident mortel, survenu à cette personne en cours d'exécution du contrat, le droit d'obtenir réparation du préjudice

personnel par eux subi s'ouvre, en vertu des règles régissant la responsabilité contractuelle, au profit du conjoint et des enfants

de la victime en faveur de qui celle-ci est présumée avoir stipulé. Lux. 14 novembre 1956, 17, 72.

9° L'obligation de conduire le voyageur sain et sauf à destination résultant de l'article 1784 du Code civil n'existe à charge du

voiturier que pendant l'exécution du contrat de transport, c'est-à-dire à partir du moment où le voyageur commence à monter

dans le véhicule et jusqu'au moment où il achève d'en descendre.

Doit dès lors être cassé l'arrêt qui décide que la Société Nationale des Chemins de fer luxembourgeois doit en principe

répondre des suites dommageables de la chute faite par un voyageur dans un passage souterrain, donnant accès aux quais, au

motif que la responsabilité du transporteur envers le voyageur s'étend aux opérations préalables ou complémentaires dont

l'organisation appartient au transporteur et qui, étant l'accessoire du transport, constituent des actes d'exécution du contrat. Cass.

1er juillet 1971, 21, 464.

10° En cas d'accident, survenu à un voyageur, muni d'un billet, dans les enceintes de la gare mais avant qu'il n'ait commencé

à monter dans le train, la compagnie des chemins de fer ne saurait être déclarée responsable que dans la mesure où l'accident

résulte d'un manquement à son devoir de prendre les mesures appropriées pour protéger le voyageur.

La charge de la preuve de la faute du transporteur incombe à la victime, à laquelle il appartient de déterminer cette faute, en

énonçant les mesures appropriées naturellement raisonnables que le transporteur aurait dû prendre et dont il s'est abstenu et en

démontrant que ces mesures auraient été de nature à prévenir l'accident ou à l'empêcher.

Le contrat conclu entre un voyageur et une compagnie de chemin de fer prend naissance au moment de l'acquisition du billet

de transport et est en cours d'exécution dès le moment où le voyageur se dirige vers les quais.

La responsabilité éventuelle du voiturier à l'égard du voyageur est dès lors contractuelle et la règle du non-cumul des

responsabilités empêche la victime d'un accident de chemin de fer d'invoquer les articles 1382 et suivants du Code civil régissant

la responsabilité délictuelle. Cass. 20 avril 1972, 22, 154.

11° Le voyageur n'a d'autre preuve à rapporter que celle du contrat de transport et du fait qu'il n'est pas arrivé sain et sauf à

destination. Cour 31 juillet 1931, 12, 321.

Parcours du quai au train; accident: chemin de fer responsable. Cour 4 mars 1932, 12, 430.

12° L'action en dommages-intérêts basée sur le contrat de transport ne peut être rejetée pour le motif que l'accident ne serait

pas arrivé au cours du transport, mais à l'occasion du transport, alors que le voiturier a l'obligation de conduire le voyageur sain et

sauf à destination et que les effets du contrat de transport ne s'épuisent qu'au moment où le voyageur a regagné indemne la

route à la station d'arrivée. Lux. 8 mars 1950, 15, 188.

13° Celui qui, sans faire des transports sa profession habituelle, s'est chargé accidentellement de transporter des personnes

d'un lieu dans un autre est tenu à leur égard de la responsabilité que la loi impose aux voituriers du moment que le caractère

onéreux du transport est établi. Cour 10 mai 1954, 16, 125.

14° a) Aux termes des articles 1784 du Code civil et 103 du Code de commerce, le voiturier est responsable des accidents

survenus aux voyageurs, s'il ne prouve pas que ces accidents proviennent d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

Les deux seuls éléments que le transporté ait à prouver sont l'existence du contrat de transport et le fait que le transporté

n'est pas arrivé sain et sauf à destination.

Lorsque ces deux éléments sont établis, le voiturier ne peut échapper à la présomption de responsabilité que le législateur

fait peser sur lui qu'en rapportant la preuve du cas fortuit, de la force majeure, du fait d'un tiers dont il ne doit répondre, ou de la

faute personnelle du sinistré.

b) Le voiturier qui pour s'exonérer de la responsabilité que l'article 1784 du Code civil fait peser sur lui excipe d'un cas fortuit

doit étayer son allégation de faits précis et pertinents et fournir non pas une preuve générale et vague, mais une preuve précise,

susceptible de contre-preuve, démontrant l'existence de la force majeure et la corrélation entre la force majeure et l'accident.

Il s'ensuit que si le voiturier ne fait que prouver le fait négatif de l'absence de faute dans son chef, il est tout au plus établi que

la cause de l'accident est inconnue, auquel cas le voiturier reste tenu à la réparation du dommage, alors qu'il n'a pas rapporté la

preuve de la cause étrangère qui ne lui est pas imputable.

c) L'entrepreneur de transport par autobus qui, en cas d'accident survenu à un voyageur, entend s'exonérer de la

responsabilité pesant sur lui en soulevant que l'accident aurait été provoqué par un bris de la glace de l'autobus causé par un

corps dur qui aurait frappé l'autobus de l'extérieur et sans intervention quelconque d'un objet placé à l'intérieur de l'autobus, doit

établir l'origine et la nature de cette projection, laquelle pour valoir exonération du voiturier, doit revêtir un caractère

d'imprévisibilité et d'irrésistibilité.

d) Le voiturier ne saurait, pour échapper à sa responsabilité en cas d'accident survenu à un voyageur, invoquer le fait d'autrui

consistant dans un mouvement brusque d'un voyageur contre le voyageur blessé, lorsqu'il reconnaît lui-même qu'en esquissant

ce geste brusque, le covoyageur n'a fait que se prémunir contre les effets néfastes des éclats de verre provenant d'un bris de

glace et que, par conséquent, le bris de glace ayant provoqué ces éclats de verre était la cause primaire du préjudice.

La position prétendument imprudente partant fautive de la victime d'un accident de transport ne saurait entraîner une

exonération totale ou partielle de la responsabilité du voiturier, lorsque cette position n'était ni contraire au règlement ni fautive en

elle-même. Cour 27 mai 1963, 19, 134.

Voir encore sous l'article 1382 du Code civil, l'article 1779 du Code civil et l'article 103 du Code de commerce.

publics, doivent tenir registre de l'argent, des effets et des paquets dont il se chargent.

navires, sont en outre assujettis à des règlements particuliers, qui font la loi entre eux et les autres

citoyens.

Section III. - Des devis et des marchés

seulement son travail ou son industrie, ou bien qu'il fournira aussi la matière.

que ce soit, avant d'être livrée, la perte en est pour l'ouvrier, à moins que le maître ne fût en demeure

de recevoir la chose.

Les articles 1641 et suivants du Code civil, et plus particulièrement l'article 1648 du même code, sont applicables au contrat

de louage d'ouvrage, par lequel le locator operis s'engage à fournir à la fois la matière et la main-d'oeuvre. Cass. 25 février 1988,

27, 215.

périr, l'ouvrier n'est tenu que de sa faute.

de la part de l'ouvrier, avant que l'ouvrage ait été reçu et sans que le maître fût en demeure de le

vérifier, l'ouvrier n'a point de salaire à réclamer, à moins que la chose n'ait péri par le vice de la

matière.

par parties: elle est censée faite pour toutes les parties payées, si le maître paye l'ouvrier en proportion

de l'ouvrage fait.

même par le vice du sol, les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de

l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage en sont responsables pendant dix ans.

1° L'architecte, l'entrepreneur ou l'ouvrier qui entreprend la construction d'un édifice quelconque, prend l'engagement de la

faire exécuter conformément aux règles de l'art et en garantit la solidité; il ne peut dès lors exciper ni du vice du sol, ni de celui

des matériaux qui lui ont été fournis, et moins encore de ceux qu'il a fournis lui-même, ni de l'insuffisance de lumière, ni de

l'ignorance de ses ouvriers, ni enfin de la mauvaise composition des plans et devis qui lui seraient fournis. Cour 20 juillet 1876, 1,

303.

2° a) Si les termes «perte totale ou partielle» dont se sert l'article 1792 du Code civil ne doivent pas être entendus dans un

sens strict, il est pourtant admis que la responsabilité décennale des architectes et entrepreneurs est seulement engagée pour

les malfaçons qui mettent en péril la solidité du bâtiment ou d'une de ses pièces maîtresses.

b) Les malfaçons mineures qui ne mettent pas en péril la solidité du bâtiment ou d'une de ses pièces maîtresses sont exclues

de la responsabilité édictée par l'article 1792 du Code civil. Si ces malfaçons sont cachées, l'action en dommages-intérêts s'y

rapportant doit être intentée dans un bref délai, suivant la nature des malfaçons.

c) La malfaçon des boiseries, portes et encadrements des fenêtres ne saurait être assimilée à une malfaçon grave mettant en

péril la solidité du bâtiment ou d'une de ses pièces maîtresses. Lux. 9 mai 1963, 19, 194.

3° L'entrepreneur ne se trouve libéré de sa responsabilité envers le maître de l'ouvrage que dix ans après la réception,

lorsque la malfaçon, apparente ou cachée, se rapporte aux gros ouvrages et affecte la solidité de la construction. Les malfaçons

apparentes qui n'influent pas sur cette solidité se trouvent au contraire couvertes par cette réception. En ce qui concerne les

malfaçons cachées qui affectent, soit les menus ouvrages, soit les gros ouvrages, sans toutefois compromettre leur solidité, le

maître de l'ouvrage conserve, même après la réception, son action, à condition cependant qu'il l'intente dans un bref délai après

qu'il a eu connaissance du vice. Lux. 6 janvier 1965, 19, 521.

4° L'entrepreneur qui travaille sous les ordres d'un architecte n'est pas responsable des vices du sol, à moins qu'il ne soit

prouvé qu'il avait connaissance de ces vices. L'entrepreneur qui travaille en l'absence d'un architecte dirigeant est, au contraire,

seul responsable des vices du sol, parce qu'il cumule alors les fonctions d'architecte et d'entrepreneur. Et il ne saurait s'exonérer

en faisant valoir qu'il n'a fait que suivre les plans et les instructions du propriétaire, alors qu'en acceptant ces plans et instructions,

il les fait siens. Il n'en serait autrement qu'au cas où le propriétaire aurait la qualité de technicien. Lux. 10 mars 1964, 19, 327.

5° L'architecte est lié au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage. Dans les limites de ce contrat, le maître n'est

pas engagé par les actes accomplis par l'architecte. Il en est autrement quand le maître de l'ouvrage a conféré à l'architecte un

mandat spécial en vue de l'accomplissement de certains actes.

Spécialement, le contrôle et l'approbation des factures de même que la réception de l'ouvrage rentrent dans la mission

ordinaire de l'architecte agissant en qualité de locateur d'ouvrage. Pareilles opérations ne lient donc pas le maître de l'ouvrage à

l'égard de l'entrepreneur.

Il y a eu réception tacite d'un ouvrage, lorsque, sans protestations ni réserves écrites, le maître de l'ouvrage en a pris

possession en faisant travailler d'autres corps de métier au parachèvement de l'ouvrage.

Après la réception expresse ou tacite des travaux, l'entrepreneur se trouve libéré de sa responsabilité envers le maître de

l'ouvrage en ce qui concerne les malfaçons apparentes qui n'affectent pas la solidité de l'immeuble. En ce qui concerne les

malfaçons cachées qui affectent, soit les menus ouvrages, soit les gros ouvrages sans toutefois compromettre la solidité de ces

dernières, le maître de l'ouvrage conserve, même après la réception, son action. Lux. 22 décembre 1965, 20, 98.

6° En cas de contrat d'entreprise, la réception de l'ouvrage libère l'entrepreneur de la responsabilité des vices apparents.

La réception des travaux peut être tacite et résulter notamment de la prise de possession de l'ouvrage par le maître, si cette

prise de possession ne peut s'expliquer autrement que par une acceptation pure et simple de l'ouvrage.

Spécialement, la prise de possession d'une maison nouvellement construite ne saurait être considérée comme valant

acceptation tacite si, au moment où elle intervient, la construction n'est pas complètement terminée, la facture finale pas dressée

et le prix de construction pas intégralement réglé. Lux. 4 décembre 1967, 20, 484.

7° Lorsque les vices et malfaçons allégués n'affectent pas la solidité des gros ouvrages et n'entraînent qu'une simple gêne

d'usage, les dispositions des articles 1792 et 2270 du Code civil sont inapplicables.

Si la responsabilité de l'entrepreneur est éteinte à l'égard des malfaçons qui affectent, soit les menus ouvrages, soit les gros

ouvrages, sans toutefois en compromettre la solidité, par la réception que le maître de l'ouvrage en a faite sans réserves, il n'en

est ainsi qu'autant que le vice de construction était apparent. La responsabilité subsiste au contraire en ce qui concerne les vices

cachés, à condition que l'action résultant de ces vices soit intentée dans un bref délai après que le maître de l'ouvrage en a eu la

révélation, conformément aux principes généraux du droit commun dont les dispositions de l'article 1648 du Code civil font une

application particulière à la vente. Cour 23 octobre 1973, 23, 62.

8° Il se dégage du texte même des articles 1792 et 2270 du Code civil que les constructeurs ne sont tenus à la garantie

décennale qu'à condition d'avoir été liés au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage.

Une commune ayant vendu, non pas des appartements à construire ou en cours de construction, mais des appartements

déjà construits, n'est pas tenue à cette garantie, alors qu'à supposer même qu'elle puisse être considérée comme constructrice,

pour avoir fait construire l'immeuble de sa propre initiative et suivant ses plans, elle ne saurait être liée aux acquéreurs par un

contrat de construction, ceux-ci n'ayant eu, à aucun moment, la qualité de maîtres de l'ouvrage. Cour 10 janvier 1979, 24, 267.

9° Pour déterminer la notion de gros ouvrage, il convient de s'attacher non seulement à la fonction de l'ouvrage pour la

stabilité et la sécurité de l'édifice, mais prendre aussi en considération l'utilité de l'ouvrage de manière à considérer comme

affectant un gros ouvrage les malfaçons qui rendent une chose immobilière impropre à sa destination. Il faut, de plus, examiner

l'ampleur de la réparation que le vice rend nécessaire, ainsi que le coût et le caractère d'investissement durable que représente

l'ouvrage.

Ne sauraient donc ranger parmi les ouvrages dits «menus» que ceux qui ne sont conçus et réalisés qu'à titre de liaison, de

décoration des gros ouvrages, ceux qui ne participent pas à l'investissement immobilier et dont le renouvellement serait

admissible au titre de l'entretien ou de la simple remise à neuf sans destruction. Cour 29 juin 1984, 26, 184.

10° L'institution de la garantie décennale pour vices graves affectant de gros ouvrages est d'ordre public et couvre tout vice

de cette nature, qu'il ait été caché ou apparent lors de la réception. Cour 29 juin 1984, 26, 184.

11° Il résulte du caractère d'ordre public de la responsabilité décennale que l'immixtion du maître de l'ouvrage dans les

prérogatives du constructeur n'est pas de nature à libérer celui-ci de sa responsabilité du chef des obligations qu'il assume par

contrat, dans le cadre de la responsabilité décennale.

Si un tempérament peut être apporté à ce principe dans le cas où le maître de l'ouvrage est notoirement aussi compétent que

le constructeur et a exercé certaines des prérogatives normales de celui-ci, encore faut-il que, pour se décharger, le constructeur

prouve l'existence des compétences techniques du maître de l'ouvrage ainsi que le fait qu'il s'est érigé en maître d'oeuvre. Cour

29 juin 1984, 26, 184.

12° Le maître de l'ouvrage ayant vendu l'immeuble affecté de malfaçons peut conserver un intérêt à agir contre les personnes

responsables des vices en application des articles 1792 et 2270 du Code civil, en raison de ses obligations de vendeur à l'égard

de l'acquéreur et lorsqu'il a dû effectuer des dépenses en vertu de son obligation légale de garantie, de sorte que la subrogation

légale est susceptible de jouer en sa faveur conformément à l'article 1251, 3° du Code civil. Cass. 26 novembre 1992, 29, 204.

13° Les articles 1792 et 2270 du Code civil édictent - bien qu'ils ne la formulent pas expressément - une présomption de

responsabilité à l'égard des professionnels de la construction. La présomption qui pèse sur les constructeurs suppose établie leur

participation aux travaux dans lesquels apparaît un désordre. Sauf hypothèse d'un entrepreneur général, le demandeur doit par

conséquent tout d'abord prouver que le dommage est imputable à l'activité de l'entrepreneur dont il recherche la responsabilité.

Le constructeur sur lequel pèse une présomption de responsabilité peut s'exonérer de celle-ci par le fait d'un tiers qui revêt les

caractères de la force majeure. Cour 21 février 2001, 32, 30.

bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune

augmentation de prix, ni sous le prétexte de l'augmentation de la main d'oeuvre ou des matériaux, ni

sous celui de changements ou d'augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou

augmentations n'ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire.

1° Il est généralement admis que les honoraires à allouer aux architectes du chef du mobilier et des installations intérieures,

doivent être supérieurs à ceux distribués du chef des bâtiments proprement dits; ces fournitures exigent, en effet, des travaux de

détail et des soins spéciaux qu'il est juste de rémunérer; la plupart des tarifs appliquent à ces travaux la moitié en sus du tarif

ordinaire.

a) Le pour cent attribué aux architectes à titre d'honoraires forme une espèce de forfait et les indemnise pour tous les devoirs

leur incombant du chef des travaux auxquels il se rapporte; il appartient donc à l'architecte de prouver que certains services en

l'espèce des voyages et des communications téléphoniques constituent des travaux ou débours extraordinaires qui seraient à

rémunérer à part.

b) L'architecte qui, moyennant honoraires, se charge de l'élaboration des plans et devis d'une construction, ainsi que de la

surveillance et de la direction des travaux, est obligé envers le maître de l'ouvrage suivant les principes du louage d'ouvrage, et

respectivement du mandat; au cas où il ne remplit pas les obligations qu'il a assumées, le maître de l'ouvrage est en droit de

retenir tout ou partie des honoraires stipulés, qui forment la contre-valeur de ces obligations; d'un autre côté, les fautes commises

par l'architecte dans l'accomplissement de sa mission peuvent engager sa responsabilité civile; il est notamment responsable des

vices du plan, de même que des défectuosités et des malfaçons constatées dans l'exécution des travaux en tant qu'elles

proviennent du défaut de direction ou de surveillance; il est encore responsable des vices du devis, lequel forme le complément

indispensable des plans, lorsque ces vices sont imputables à une faute professionnelle de l'architecte; au cas où ces devis

renferment des omissions ou des erreurs d'évaluation entraînant des dépassements notables que le maître de l'ouvrage n'a ni

connus avant, ni approuvés ex post, la responsabilité de l'architecte est encourue; il en est autrement lorsque les plusfaits tirent

leur origine de changements apportés aux plans ou à la construction, ou de travaux complémentaires ordonnés après coup par le

maître de l'ouvrage, ou approuvés par lui; il en est de même lorsque la nécessité des travaux supplémentaires n'a pu être prévue

par l'homme de l'art et ne s'est révélée qu'au courant de l'entreprise; les tribunaux doivent, dans l'appréciation de la

responsabilité, prendre en considération l'utilité des dépassements, dont le maître de l'ouvrage jouit en définitive. Cour 10 janvier

1913, 9, 73.

2° Il résulte tant des principes généraux sur le caractère certain de la chose faisant l'objet d'une obligation que de la nature du

forfait, que les données fournies à l'entrepreneur doivent être de nature à déterminer exactement les conditions que doit remplir la

construction et à préciser nettement les obligations de l'entrepreneur; cependant le plan, dont mention à l'article 1793, ne doit pas

nécessairement consister en un projet dans le sens technique du mot, comprenant des plans élaborés dans les moindres détails

avec série de coupes, avec épures et devis estimatifs; si le plan doit forcément préciser l'objet de l'entreprise, cette condition est

à apprécier au regard des principes généraux en matière d'obligations; l'article 1793 ne prévoit pas un plan fouillé dans les

moindres détails, puisqu'il règle l'hypothèse des travaux faits en augmentation du plan, disposition qui est applicable au plan qui

serait incomplet sur un point de détail. Cour 13 juillet 1899, 5, 136.

3° S'il est vrai qu'une personne physique ou morale peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent, c'est à la

condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant que les

circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs.

Spécialement, si dans le cas d'un marché à forfait, conclu avec une société, le maître de l'ouvrage consent à payer, en

dehors du prix forfaitaire une somme de 150.000 francs à titre d'accommodement et de transaction contre engagement d'un des

gérants de la société de lui donner quittance pour solde de tout compte et s'il conçoit des doutes sérieux au sujet des pouvoirs du

gérant de lui délivrer cette quittance, sa croyance aux pouvoirs du gérant ne saurait être considérée comme légitime, alors qu'il lui

appartenait, dans les conditions données, de consulter les statuts de la société ou l'un des membres du conseil de surveillance

de celle-ci. Les statuts ne reconnaissant pas pouvoir au gérant de donner quittance pour un montant excédant dix mille francs, la

société ne se trouve dès lors pas engagée par la quittance pour solde de tout compte, délivrée par le gérant au maître de

l'ouvrage.

Si, en dehors du prix forfaitaire, convenu pour la construction d'une maison, le maître de l'ouvrage a payé, dans un esprit

d'accommodement et de transaction, un supplément, ce paiement supplémentaire ne saurait être considéré comme constituant

de sa part une renonciation aux dispositions protectrices de l'article 1793 du Code civil.

D'après l'article 1793 du Code civil, les changements ou augmentations, faits sur le plan convenu de l'ouvrage que l'architecte

ou l'entrepreneur s'est chargé de construire à forfait, ne peuvent légitimer une demande de rémunération supplémentaire de la

part de cet architecte ou de cet entrepreneur que si le propriétaire a autorisé par écrit lesdits changements et augmentations et si,

en outre, il y a eu prix convenu entre les deux parties à raison des travaux devenus nécessaires du fait du remaniement des

plans.

Cette règle rigoureuse et exceptionnelle ne saurait toutefois s'appliquer qu'aux changements ou augmentations apportés au

devis qui sert de base au forfait, mais non aux travaux exécutés en dehors du forfait et ne portant pas sur l'objet même du

contrat. Cour 26 avril 1972, 22, 127.

4° Le juge du fond qui, ayant déterminé d'une façon exacte et précise les travaux sur lesquels l'entrepreneur et le maître de

l'ouvrage se sont mis d'accord, constate que le prix forfaitaire prévu s'appliquait uniquement à des travaux de démolition, décide

justement que ce forfait ne saurait s'étendre à d'autres travaux qui sortaient du cadre des travaux de démolition. Cass. 21 janvier

1982, 25, 211.

5° Le contrat d'architecte couvre deux missions, celle de la conception de l'ouvrage et celle de l'exécution des travaux, les

deux emportant, sauf convention contraire, dans le chef du client l'obligation de rémunérer l'architecte, ce même au cas où le

client décide de ne pas réaliser les travaux de conception élaborés par l'architecte. Ainsi l'architecte a-t-il droit à des honoraires

suivant l'importance du travail presté et du service rendu, cette obligation de paiement à charge du client n'étant pas fonction de

la question de savoir si les prestations fournies et les plans élaborés sont ou non suivis d'exécution, le client redevant

rémunération même du travail préparatoire de consultation préalable portant sur l'opportunité même de la formation d'un contrat

d'architecture proprement dit. Cour 12 novembre 1997, 30, 345.

6° Le régime de preuve de l'existence de travaux supplémentaires prévu par l'article 1793, dérogatoire au régime de preuve

de droit commun prévu par les articles 1341 et suivants du Code civil, suppose non seulement que l'on se trouve en présence

d'un marché à forfait, mais encore que ce contrat porte sur des travaux de construction d'un bâtiment. Cour 12 mai 2004, 32, 537.

7° Si le contrat de louage d'ouvrage à forfait se caractérise par l'immutabilité du prix convenu, cette immutabilité s'applique

uniquement aux travaux qui forment l'objet du contrat forfaitaire, et non aux travaux qui n'ont pas fait l'objet d'un accord entre

parties. Cour 12 mai 2004, 32, 537.

déjà commencé, en dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de

tout ce qu'il aurait pu gagner dans cette entreprise.

entrepreneur.

succession, la valeur des ouvrages faits et celle des matériaux préparés, lors seulement que ces

travaux ou ces matériaux peuvent lui être utiles.

Lorsqu'un entrepreneur de constructions travaille sur les plans et sous la direction d'un architecte, c'est ce dernier qui, en

principe, doit seul répondre des dommages résultant tant des vices du sol que des vices du plan et de l'exécution. L'entrepreneur

ne peut être déclaré responsable que si les vices du plan sont grossiers et apparents, parce que, dans ce cas, il commet une

faute en ne refusant pas son concours plutôt que de concourir à l'exécution d'un bâtiment mal fait. Cour 29 janvier 1963, 19, 71.

bâtiment ou d'autres ouvrages faits à l'entreprise, n'ont d'action contre celui pour lequel les ouvrages

ont été faits que jusqu'à concurrence de ce dont il se trouve débiteur envers l'entrepreneur, au moment

où leur action est intentée.

L'action ouverte aux ouvriers qui ont été employés à la construction d'un bâtiment, contre le maître pour lequel les ouvrages

ont été faits, n'appartient pas au sous-entrepreneur qui, dans un but de spéculation, s'est chargé de la fourniture et de la mise en

oeuvre de certains matériaux. Lux. 14 août 1876, 1, 296.

à prix fait, sont astreints aux règles prescrites dans la présente section: ils sont entrepreneurs dans la

partie qu'ils traitent.

Le maître-maçon qui entreprend la construction d'une cheminée à prix fait, est soumis, d'après l'article 1799, aux obligations

d'un entrepreneur. Cour 20 juillet 1876, 1, 303.

Section Ire. - Dispositions générales

bétail pour le garder, le nourrir et le soigner, sous les conditions convenues entre elles.

cheptel donné au fermier ou au colon partiaire.

Il y a encore une quatrième espèce de contrat improprement appelée cheptel.

l'agriculture ou le commerce.

suivent.

Section II. - Du cheptel simple

garder, nourrir et soigner, à condition que le preneur profitera de la moitié du croît, et qu'il supportera

aussi la moitié de la perte.

elle n'a d'autre objet que de fixer la perte ou le profit qui pourra se trouver à l'expiration du bail.

laquelle la perte ne serait pas arrivée.

de prouver la faute qu'il impute au preneur.

peaux des bêtes.

S'il n'en périt qu'une partie, la perte est supportée en commun, d'après le prix de l'estimation

originaire et celui de l'estimation à l'expiration du cheptel.

par cas fortuit et sans sa faute; ou qu'il supportera, dans la perte, une part plus grande que dans le

profit; ou que le bailleur prélèvera, à la fin du bail, quelque chose de plus que le cheptel qu'il a fourni.

Toute convention semblable est nulle.

Le preneur profite seul des laitages, du fumier et du travail des animaux donnés à cheptel.

La laine et le croît se partagent.

le consentement du bailleur, qui ne peut lui-même en disposer sans le consentement du preneur.

ce fermier tient; sans quoi il peut le saisir et le faire vendre pour ce que son fermier lui doit.

pour trois ans.

obligations.

Le bailleur peut prélever des bêtes de chaque espèce, jusqu'à concurrence de la première

estimation: l'excédent se partage.

S'il n'existe pas assez de bêtes pour remplir la première estimation, le bailleur prend ce qui reste, et

les parties se font raison de la perte.

Section III. - Du cheptel à moitié

moitié des bestiaux, qui demeurent communs pour le profit ou pour la perte.

travaux des bêtes.

Le bailleur n'a droit qu'à la moitié des laines et du croît.

Toute convention contraire est nulle, à moins que le bailleur ne soit propriétaire de la métairie dont

le preneur est fermier ou colon partiaire.

Section IV. - Du cheptel donné par le propriétaire à son fermier ou colon partiaire

la donne à ferme, à la charge qu'à l'expiration du bail le fermier laissera des bestiaux d'une valeur

égale au prix de l'estimation de ceux qu'il aura reçus.

néanmoins le met à ses risques.

convention contraire.

preneurs, mais appartient à la métairie, à l'exploitation de laquelle il doit être uniquement employé.

contraire.

doit en laisser un de valeur pareille à celui qu'il a reçu.

S'il y a du déficit, il doit le payer; et c'est seulement l'excédant qui lui appartient.

à la valeur ordinaire; que le bailleur aura une plus grande part du profit; qu'il aura la moitié des laitages;

mais on ne peut pas stipuler que le colon sera tenu de toute la perte.

Section V. - Du contrat improprement appelé cheptel

conserve la propriété; il a seulement le profit des veaux qui en naissent.