LOIS
LOI n° 2006-685 du 13 juin 2006
relative au droit de préemption et à la protection des
locataires en cas de vente d'un immeuble (1)
NOR: MCPX0508533L
L'Assemblée nationale et le Sénat ont adopté,
Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur
suit :
Article 1
I. - Après l'article 10
de la
loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975
relative à la protection des occupants de locaux à usage
d'habitation, il est inséré un article 10-1 ainsi rédigé :
« Art. 10-1. - I. - A. - Préalablement à la conclusion de la
vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à
usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et
professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur
ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage
d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente
afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de
disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à
compter de la signature de l'acte authentique de vente qui
contiendra la liste des locataires concernés par un engagement
de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par
lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des
locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des
conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois,
de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions
de la vente pour le local qu'il occupe.
« Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la
vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble.
Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui
réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins
des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de
vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique portant
constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert
et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives
ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic
est établi par un contrôleur technique au sens de l'article L.
111-23 du code de la construction et de l'habitation ou par un
architecte au sens de l'article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier
1977 sur l'architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire
de l'immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter
atteinte à son impartialité ou à son indépendance. Les dépenses
afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur.
« Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil,
cette notification est de plein droit opposable au conjoint du
locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été
préalablement portée à la connaissance du bailleur. Elle vaut
offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi.
« L'offre est valable pendant une durée de quatre mois à compter
de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui
accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date
d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour
la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il
notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son
acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du
prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre
mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente,
l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
« Lorsque, en raison de la vente d'au moins un logement à un
locataire ou un occupant de bonne foi, l'immeuble fait l'objet
d'une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre
les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à
un tiers, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas
préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de
bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.
Cette notification vaut offre de vente à leur profit. Elle est
valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.
L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est
caduque.
« Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre
ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa
réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois
pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il
notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par
le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est
subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de
la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce
délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre
de vente est nulle de plein droit.
« Les dispositions du présent A doivent être reproduites, à
peine de nullité, dans chaque notification.
« B. - Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée au
premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de la
commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble le
prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans sa
totalité et en une seule fois. Lorsque l'immeuble est soumis à
l'un des droits de préemption institués par les chapitres Ier et
II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme, la
déclaration préalable faite au titre de l'article L. 213-2 du
même code vaut communication au sens du présent article.
« II. - Les dispositions du I ne sont pas applicables en cas
d'exercice de l'un des droits de préemption institués par le
titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou lorsque la vente
intervient entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré
inclus.
« Elles sont applicables aux cessions de la totalité des parts
ou actions de sociétés lorsque ces parts ou actions portent
attribution en propriété ou en jouissance à temps complet de
chacun des logements d'un immeuble de plus de dix logements.
« Elles ne sont pas applicables aux cessions de parts ou actions
susvisées lorsque ces cessions interviennent entre parents ou
alliés jusqu'au quatrième degré inclus. »
II. - Après l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, il est
inséré un article L. 210-2 ainsi rédigé :
« Art. L. 210-2. - En cas de vente d'un immeuble à usage
d'habitation, la commune peut faire usage de son droit de
préemption pour assurer le maintien dans les lieux des
locataires. »
Article 2
I. - Après l'article 1584 du code général des impôts, il est
inséré un article 1584 bis ainsi rédigé :
« Art. 1584 bis. - Le conseil municipal peut, sur délibération,
réduire le taux de la taxe additionnelle aux droits
d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière jusqu'à 0,5
% pour les mutations visées au 1 du 1 de l'article 1584, lorsque
les conditions suivantes sont réunies :
« 1° La mutation s'inscrit dans le cadre d'une opération
consistant :
« a) Soit en des ventes par lots déclenchant le droit de
préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31
décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à
usage d'habitation ou le droit de préemption prévu à l'article
15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290
du 23 décembre 1986 ;
« b) Soit en la vente d'un ou plusieurs lots, consécutive à la
mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice, par
l'un des locataires ou occupants de bonne foi, du droit de
préemption prévu à l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31
décembre 1975 précitée ;
« 2° La mutation porte sur un logement occupé ;
« 3° L'acquéreur s'engage dans l'acte d'acquisition à affecter
le logement à la location pendant une période minimale de six
ans à compter de la date d'acquisition.
« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. »
II. - Après l'article 1594 F quinquies du même code, il est
inséré un article 1594 F sexies ainsi rédigé :
« Art. 1594 F sexies. - Le conseil général peut, sur
délibération, réduire le taux de la taxe de publicité foncière
ou des droits d'enregistrement jusqu'à 0,5 %, lorsque les
conditions suivantes sont réunies :
« 1° La mutation s'inscrit dans le cadre d'une opération
consistant :
« a) Soit en des ventes par lots déclenchant le droit de
préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31
décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à
usage d'habitation ou le droit de préemption prévu à l'article
15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290
du 23 décembre 1986 ;
« b) Soit en la vente d'un ou plusieurs lots, consécutive à la
mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice, par
l'un des locataires ou occupants de bonne foi, du droit de
préemption prévu à l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31
décembre 1975 précitée ;
« 2° La vente porte sur un logement occupé ;
« 3° L'acquéreur s'engage dans l'acte d'acquisition à affecter
le logement à la location pendant une période minimale de six
ans à compter de la date d'acquisition.
« Les dispositions de l'article 1594 E sont applicables. »
III. - Dans la première phrase du I de l'article 1840 G ter du
même code, les mots : « ou de taxe de publicité foncière » sont
remplacés par les mots : « , de taxe de publicité foncière ou de
taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de
publicité foncière ».
Article 3
L'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la
propriété de logements sociaux et le développement de l'offre
foncière est ainsi modifié :
1° Dans la première phrase du premier alinéa, les mots : « pour
un même secteur locatif » sont remplacés par les mots : « pour
un ou plusieurs secteurs locatifs » ;
2° La deuxième phrase du dernier alinéa est ainsi rédigée :
« A l'issue d'un délai d'un mois après cette publication et sauf
opposition de la majorité des organisations représentatives des
bailleurs d'un ou plusieurs secteurs et des organisations
représentatives des locataires, ils peuvent être rendus
obligatoires, par décret, pour tous les logements des secteurs
locatifs concernés. »
Article 4
Le premier alinéa de l'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et
portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant
le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la
demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas,
de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux
ans à compter de la notification du congé pour vente. »
Article 5
I. - Le II de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
précitée est ainsi modifié :
1° Dans le septième alinéa, le mot : « troisième » est remplacé
par le mot : « quatrième », et les mots : « de l'article 1er de
la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du
1er septembre 1948 portant modification et codification de la
législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou
occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel » sont
remplacés par les mots : « de l'article L. 111-6-1 du code de la
construction et de l'habitation » ;
2° Le dernier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au
congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article
41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à
favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété
de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et
rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du
congé. » ;
3° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au
locataire en violation de l'engagement de prorogation des
contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I
de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975
relative à la protection des occupants de locaux à usage
d'habitation. »
II. - Le cinquième alinéa (a) de l'article 25-1 de la même loi
est ainsi rédigé :
« a) Dans le septième alinéa du II, les mots : "ni aux actes
portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de
l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de
l'habitation ne sont pas applicables ; ».
La présente loi sera exécutée comme loi de l'Etat.
Fait à Paris, le 13 juin 2006.
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