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CODE
DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Législative)
Chapitre Ier : Contrat de construction d'une maison
individuelle avec fourniture du plan
Article L231-1
(Loi nº 90-1129 du 19 décembre 1990 art. 1
Journal Officiel du 22 décembre 1990 en vigueur le 1er
décembre 1991)
Toute personne qui se charge de la construction d'un
immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage
professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de
deux logements destinés au même maître de l'ouvrage
d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit
conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis
aux dispositions de l'article L. 231-2.
Cette obligation est également imposée :
a) A toute personne qui se charge de la construction
d'un tel immeuble à partir d'un plan fourni par un tiers
à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une publicité
faits pour le compte de cette personne ;
b) A toute personne qui réalise une partie des
travaux de construction d'un tel immeuble dès lors que
le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou,
pour son compte, au moyen des procédés visés à l'alinéa
précédent.
Cette personne est dénommée constructeur au sens du
présent chapitre et réputée constructeur de l'ouvrage au
sens de l'article 1792-1 du code civil reproduit à
l'article L. 111-14.
Article L231-2
(Loi nº 79-596 du 13 juillet 1979 art. 39
Journal Officiel du 14 juillet 1979)
(Loi nº 90-1129 du 19 décembre 1990 art. 1 Journal Officiel du
22 décembre 1990 en vigueur le 1er décembre 1991)
Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter
les énonciations suivantes :
a) La désignation du terrain destiné à l'implantation
de la construction et la mention du titre de propriété
du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui
permettant de construire ;
b) L'affirmation de la conformité du projet aux
règles de construction prescrites en application du
présent code, notamment de son livre Ier, et du code de
l'urbanisme ;
c) La consistance et les caractéristiques techniques
du bâtiment à construire comportant tous les travaux
d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux
divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou
extérieur indispensables à l'implantation et à
l'utilisation de l'immeuble ;
d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme
du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux
dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en
précisant :
- d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et
définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision
dans les conditions et limites convenues conformément à
l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de
tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris
le coût de la garantie de livraison ;
- d'autre part, le coût des travaux dont le maître de
l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits
et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de
la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite
spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le
coût et la charge ;
e) Les modalités de règlement en fonction de l'état
d'avancement des travaux ;
f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se
faire assister par un professionnel habilité en
application de la loi nº 77-2 du 3 janvier 1977 sur
l'architecture ou des articles L. 111-23 et suivants
lors de la réception ou par tout autre professionnel de
la construction titulaire d'un contrat d'assurance
couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
g) L'indication de l'obtention du permis de
construire et des autres autorisations administratives,
dont une copie est annexée au contrat ;
h) L'indication des modalités de financement, la
nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par
le maître de l'ouvrage ;
i) La date d'ouverture du chantier, le délai
d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas
de retard de livraison ;
j) La référence de l'assurance de dommages souscrite
par le maître de l'ouvrage, en application de l'article
L. 242-1 du code des assurances ;
k) Les justifications des garanties de remboursement
et de livraison apportées par le constructeur, les
attestations de ces garanties étant établies par le
garant et annexées au contrat.
Les stipulations du contrat, notamment celles
relatives aux travaux à la charge du constructeur, au
prix convenu, au délai d'exécution des travaux et aux
pénalités applicables en cas de retard d'exécution
peuvent se référer à des clauses types approuvées par
décret en Conseil d'Etat.
Article L231-3
(Loi nº 90-1129 du 19 décembre 1990 art. 1
Journal Officiel du 22 décembre 1990 en vigueur le 1er
décembre 1991)
Dans le contrat visé à l'article L. 231-1, sont
réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou
pour effet :
a) D'obliger le maître de l'ouvrage à donner mandat
au constructeur pour rechercher le ou les prêts
nécessaires au financement de la construction sans que
ce mandat soit exprès et comporte toutes les précisions
utiles sur les conditions de ce ou de ces prêts ;
b) De subordonner le remboursement du dépôt de
garantie à l'obligation, pour le maître de l'ouvrage, de
justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
c) D'admettre comme valant autorisation
administrative un permis de construire assorti de
prescriptions techniques ou architecturales telles
qu'elles entraînent une modification substantielle du
projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat
initial ;
d) De décharger le constructeur de son obligation
d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le
contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de
retard autres que les intempéries, les cas de force
majeure et les cas fortuits ;
e) De subordonner la remise des clefs au paiement
intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du
maître de l'ouvrage de consigner les sommes restant dues
lorsque des réserves sont faites à la réception des
travaux ;
f) D'interdire au maître de l'ouvrage la possibilité
de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance
des paiements et à la réception des travaux.
Article L231-4
(inséré par Loi nº 90-1129 du 19 décembre
1990 art. 1 Journal Officiel du 22 décembre 1990 en
vigueur le 1er décembre 1991)
I. - Le contrat défini à l'article L. 231-1 peut être
conclu sous les conditions suspensives suivantes :
a) L'acquisition du terrain ou des droits réels
permettant de construire si le maître de l'ouvrage
bénéficie d'une promesse de vente ;
b) L'obtention du permis de construire et des autres
autorisations administratives, le maître de l'ouvrage
étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la
demande ;
c) L'obtention des prêts demandés pour le financement
de la construction ;
d) L'obtention de l'assurance de dommages ;
e) L'obtention de la garantie de livraison.
Le délai maximum de réalisation des conditions
suspensives ainsi que la date d'ouverture du chantier,
déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le
contrat.
II. - Aucun versement, aucun dépôt, aucune
souscription ou acceptation d'effets de commerce ne
peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du
contrat défini à l'article L. 231-1 ni avant la date à
laquelle la créance est exigible.
III. - Le contrat peut stipuler qu'un dépôt de
garantie sera effectué à un compte spécial ouvert au nom
du maître de l'ouvrage par un organisme habilité. Le
montant de ce dépôt ne peut excéder 3 p. 100 du prix de
la construction projetée tel qu'il est énoncé au
contrat.
Les fonds ainsi déposés sont indisponibles,
incessibles et insaisissables jusqu'à la réalisation de
toutes les conditions ; dans ce cas, ces sommes viennent
s'imputer sur les premiers paiements prévus par le
contrat.
Les fonds déposés en garantie sont immédiatement
restitués au maître de l'ouvrage, sans retenue ni
pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont
pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si le
maître de l'ouvrage exerce la faculté de rétractation
prévue à l'article L. 271-1.
Le contrat peut prévoir des paiements au constructeur
avant la date d'ouverture du chantier, sous réserve que
leur remboursement soit garanti par un établissement
habilité à cet effet.
Un décret en Conseil d'Etat fixe la nature de la
garantie et les conditions et limites dans lesquelles
ces sommes sont versées.
Article L231-5
(inséré par Loi nº 90-1129 du 19 décembre
1990 art. 1 Journal Officiel du 22 décembre 1990 en
vigueur le 1er décembre 1991)
L'obligation, instituée par le deuxième alinéa de
l'article L. 261-10, de conclure un contrat conforme aux
dispositions de l'alinéa premier de cet article ne
s'applique pas lorsque celui qui procure indirectement
le terrain est le constructeur.
Article L231-6
(Loi nº 90-1129 du 19 décembre 1990 art. 1
Journal Officiel du 22 décembre 1990 en vigueur le 1er
décembre 1991)
(Loi nº 2005-845 du 26 juillet 2005 art. 165 II Journal
Officiel du 27 juillet 2005 en vigueur le 1er janvier
2006)
I. - La garantie de livraison prévue au k de
l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à
compter de la date d'ouverture du chantier, contre les
risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des
travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.
En cas de défaillance du constructeur, le garant
prend à sa charge :
a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors
qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la
construction, la garantie apportée à ce titre pouvant
être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 p. 100 du
prix convenu ;
b) Les conséquences du fait du constructeur ayant
abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de
prix ;
c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en
cas de retard de livraison excédant trente jours, le
montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés
par décret.
La garantie est constituée par une caution solidaire
donnée par un établissement de crédit ou une entreprise
d'assurance agréés à cet effet.
II. - Dans le cas où le garant constate que le délai
de livraison n'est pas respecté ou que les travaux
nécessaires à la levée des réserves formulées à la
réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans
délai le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit
d'exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même
obligation lorsqu'il est informé par le maître de
l'ouvrage des faits susindiqués.
Quinze jours après une mise en demeure restée
infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses
obligations dans les conditions prévues au
paragraphe III du présent article.
Au cas où, en cours d'exécution des travaux, le
constructeur fait l'objet des procédures de sauvegarde
et de redressement judiciaire prévues par le code de
commerce, le garant peut mettre en demeure
l'administrateur de se prononcer sur l'exécution du
contrat conformément à l'article L. 621-28 dudit code. A
défaut de réponse dans le délai d'un mois et sans que ce
délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce
soit, le garant procède à l'exécution de ses
obligations. Il y procède également dans le cas où,
malgré sa réponse positive, l'administrateur ne poursuit
pas l'exécution du contrat dans les quinze jours qui
suivent sa réponse.
III. - Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus
et faute pour le constructeur ou l'administrateur de
procéder à l'achèvement de la construction, le garant
doit désigner sous sa responsabilité la personne qui
terminera les travaux.
Toutefois, et à condition que l'immeuble ait atteint
le stade du hors d'eau, le garant peut proposer au
maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés de
travaux avec des entreprises qui se chargeront de
l'achèvement. Si le maître de l'ouvrage l'accepte, le
garant verse directement aux entreprises les sommes dont
il est redevable au titre du paragraphe I du présent
article.
En cas de défaillance du constructeur, le garant est
en droit d'exiger de percevoir directement les sommes
correspondant aux travaux qu'il effectue ou fait
effectuer dans les conditions prévues au e de
l'article L. 231-2.
IV. - La garantie cesse lorsque la réception des
travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à
l'expiration du délai de huit jours prévu à
l'article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou,
si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont
été levées.
Article L231-7
(inséré par Loi nº 90-1129 du 19 décembre
1990 art. 1 Journal Officiel du 22 décembre 1990 en
vigueur le 1er décembre 1991 rectificatif JORF 22
novembre 1991)
I. - Dans le cas prévu au d de l'article L. 231-2, le
constructeur est tenu d'exécuter ou de faire exécuter
les travaux dont le maître de l'ouvrage s'est réservé
l'exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat
si le maître de l'ouvrage lui en fait la demande dans
les quatre mois qui suivent la signature du contrat.
II. - Est réputé non écrit tout mandat donné par le
maître de l'ouvrage au constructeur ou à un de ses
préposés aux fins de percevoir tout ou partie d'un prêt
destiné au financement de la construction.
III. - Les paiements intervenant aux différents
stades de la construction peuvent être effectués
directement par le prêteur, sous réserve de l'accord
écrit du maître de l'ouvrage à chaque échéance et de
l'information du garant.
A défaut d'accord écrit du maître de l'ouvrage à
chaque échéance, le prêteur est responsable des
conséquences préjudiciables des paiements qu'il effectue
aux différents stades de la construction.
Article L231-8
(inséré par Loi nº 90-1129 du 19 décembre
1990 art. 1 Journal Officiel du 22 décembre 1990 en
vigueur le 1er décembre 1991)
Le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée
avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent
la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer
les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de
la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de
l'exécution du contrat.
La disposition prévue à l'alinéa précédent ne
s'applique pas quand le maître de l'ouvrage se fait
assister, lors de la réception, par un professionnel
habilité en application de la loi nº 77-2 du 3 janvier
1977 précitée ou des articles L. 111-23 et suivants ou
par tout autre professionnel de la construction
titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les
responsabilités pour ce type de mission.
Article L231-9
(inséré par Loi nº 90-1129 du 19 décembre
1990 art. 1 Journal Officiel du 22 décembre 1990 en
vigueur le 1er décembre 1991)
Une notice d'information conforme à un modèle type
agréé par arrêté conjoint des ministres chargés de la
construction et de la consommation est jointe au contrat
qui est adressé par le constructeur au maître de
l'ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception.
Article L231-10
(inséré par Loi nº 90-1129 du 19 décembre
1990 art. 1 Journal Officiel du 22 décembre 1990 en
vigueur le 1er décembre 1991)
Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans
avoir vérifié que le contrat comporte celles des
énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 qui
doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis
et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas
communication de l'attestation de garantie de livraison.
Dans les cas de défaillance du constructeur visés au
paragraphe II de l'article L. 231-6 et nonobstant
l'accord du maître de l'ouvrage prévu au premier alinéa
du paragraphe III de l'article L. 231-7, le prêteur est
responsable des conséquences préjudiciables d'un
versement excédant le pourcentage maximum du prix total
exigible aux différents stades de la construction
d'après l'état d'avancement des travaux dès lors que ce
versement résulte de l'exécution d'une clause
irrégulière du contrat.
Article L231-11
(inséré par Loi nº 90-1129 du 19 décembre
1990 art. 1 Journal Officiel du 22 décembre 1990 en
vigueur le 1er décembre 1991)
Au cas où le contrat défini à l'article L. 231-1
prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être
calculée qu'en fonction de la variation d'un indice
national du bâtiment tous corps d'état mesurant
l'évolution du coût des facteurs de production dans le
bâtiment, publié par le ministre chargé de la
construction et de l'habitation, et, au choix des
parties, selon l'une des deux modalités ci-après :
a) Révision du prix d'après la variation de l'indice
entre la date de la signature du contrat et la date
fixée à l'article L. 231-12, le prix ainsi révisé ne
pouvant subir aucune variation après cette date ;
b) Révision sur chaque paiement dans une limite
exprimée en pourcentage de la variation de l'indice
défini ci-dessus entre la date de signature du contrat
et la date de livraison prévue au contrat, aucune
révision ne pouvant être effectuée au-delà d'une période
de neuf mois suivant la date définie à
l'article L. 231-12 lorsque la livraison prévue doit
avoir lieu postérieurement à l'expiration de cette
période.
Ces modalités doivent être portées, préalablement à
la signature du contrat, à la connaissance du maître de
l'ouvrage par la personne qui se charge de la
construction. Elles doivent être reproduites dans le
contrat, cet acte devant en outre porter, paraphée par
le maître de l'ouvrage, une clause par laquelle celui-ci
reconnaît en avoir été informé dans les conditions
prévues ci-dessus.
La modalité choisie d'un commun accord par les
parties doit figurer dans le contrat.
A défaut des mentions prévues aux deux alinéas
précédents, le prix figurant au contrat n'est pas
révisable.
L'indice et la limite prévus ci-dessus sont définis
par décret en Conseil d'Etat. Cette limite, destinée à
tenir compte des frais fixes, des approvisionnements
constitués et des améliorations de productivité, doit
être comprise entre 60 p. 100 et 80 p. 100 de la
variation de l'indice.
L'indice servant de base pour le calcul de la
révision est le dernier indice publié au jour de la
signature du contrat. La variation prise en compte
résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier
indice publié avant la date de chaque paiement ou avant
celle prévue à l'article L. 231-12 selon le choix
exprimé par les parties.
Article L231-12
(inséré par Loi nº 90-1129 du 19 décembre
1990 art. 1 Journal Officiel du 22 décembre 1990 en
vigueur le 1er décembre 1991)
La date prévue pour l'application des deuxième (a) et
troisième (b) alinéas de l'article L. 231-11 est celle
de l'expiration d'un délai d'un mois qui suit la plus
tardive des deux dates suivantes :
a) La date de l'obtention, tacite ou expresse, des
autorisations administratives nécessaires pour
entreprendre la construction ;
b) La date de la réalisation de la condition
suspensive sous laquelle le contrat a été conclu ou est
considéré comme conclu en application des articles 17 et
18 de la loi nº 79-596 du 13 juillet 1979 relative à
l'information et à la protection des emprunteurs dans le
domaine immobilier.
Article L231-13
(Loi nº 90-1129 du 19 décembre 1990 art. 1
Journal Officiel du 22 décembre 1990 en vigueur le 1er
décembre 1991)
(Loi nº 2004-1343 du 9 décembre 2004 art. 39 Journal Officiel
du 10 décembre 2004)
Le constructeur est tenu de conclure par écrit les
contrats de sous-traitance avant tout commencement
d'exécution des travaux à la charge du sous-traitant.
Ces contrats comportent les énonciations suivantes :
a) La désignation de la construction ainsi que les
nom et adresse du maître de l'ouvrage et de
l'établissement qui apporte la garantie prévue à
l'article L. 231-6 ;
b) La description des travaux qui en font l'objet,
conforme aux énonciations du contrat de construction ;
c) Le prix convenu et, s'il y a lieu, les modalités
de sa révision ;
d) Le délai d'exécution des travaux et le montant des
pénalités de retard ;
e) Les modalités de règlement du prix, qui ne peut
dépasser un délai de trente jours à compter de la date
du versement effectué au constructeur par le maître de
l'ouvrage ou le prêteur, en règlement de travaux
comprenant ceux effectués par le sous-traitant et
acceptés par le constructeur ;
f) Le montant des pénalités dues par le constructeur
en cas de retard de paiement ;
g) La justification de l'une ou l'autre des garanties
de paiement prévues à l'article 14 de la loi nº 75-1334
du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance ou de
toute autre garantie, délivrée par un établissement de
crédit ou une entreprise d'assurance, de nature à
garantir le paiement des sommes dues au titre du
sous-traité.
Copie des contrats de sous-traitance est adressée par
le constructeur à l'établissement qui apporte la
garantie prévue à l'article L. 231-6.
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