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CODE
DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Législative)
CODE CIVIL : VENTE D'IMMEUBLES A
CONSTRUIRE
Chapitre Ier : Ventes d'immeubles à construire
Article L261-1
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1
du code civil
:
"La vente d'immeuble à construire est celle par
laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans
un délai déterminé par le contrat.
Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur
d'achèvement."
Article L261-2
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-2
du code civil
:
"La vente à terme est le contrat par lequel le
vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement,
l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer
le prix à la date de livraison. Le transfert de
propriété s'opère de plein droit par la constatation par
acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il
produit ses effets rétroactivement au jour de la vente."
Article L261-3
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3
du code civil
:
"La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat
par lequel le vendeur transfère immédiatement à
l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété
des constructions existantes. Les ouvrages à venir
deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à
mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en
payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de
l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux."
Article L261-4
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-4
du code civil
:
La cession par l'acquéreur des droits qu'il tient
d'une vente d'immeubles à construire substitue de plein
droit le cessionnaire dans les obligations de
l'acquéreur envers le vendeur.
Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se
poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.
Ces dispositions s'appliquent à toute mutation entre
vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.
Article L261-5
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Ainsi qu'il est dit à l'article 1642-1 du code civil
:
"Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être
déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant
l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de
possession par l'acquéreur, des vices de construction
alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à
diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer le
vice."
Article L261-6
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Ainsi qu'il est dit à l'article 1646-1
du code civil
:
"Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à
compter de la réception des travaux, des obligations
dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes
liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage
d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des
articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires
successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à
diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les
dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du
présent code et à assumer la garantie prévue à l'article
1792-3."
NOTA : Loi nº 78-12 du 4 janvier 1978,
art. 14 : "L'article 1646-1 du code civil s'applique aux
contrats relatifs aux chantiers dont la déclaration
réglementaire d'ouverture a été établie postérieurement
au 1er janvier 1979".
Article L261-7
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Ainsi qu'il est dit à l'article 1648
du code civil :
"L'action résultant des vices rédhibitoires doit être
intentée par l'acquéreur, dans un bref délai, suivant la
nature des vices rédhibitoires, et l'usage du lieu où la
vente a été faite.
Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit
être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui
suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé
des vices apparents."
Article L261-8
(Ordonnance nº 2006-346 du 23 mars 2006 art.
14 Journal Officiel du 24 mars 2006)
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80 II Journal Officiel
du 16 juillet 2006)
Ainsi qu'il est dit à l'article 2380 du code civil :
"Dans le cas de vente d'un immeuble à construire
conclue à terme conformément à l'article 1601-2, le
privilège du vendeur ou celui du prêteur de deniers
prend rang à la date de l'acte de vente si l'inscription
est prise avant l'expiration d'un délai de deux mois à
compter de la constatation par acte authentique de
l'achèvement de l'immeuble."
Article L261-9
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Lorsque l'un quelconque des locaux composant un
immeuble a été vendu à terme ou en l'état futur
d'achèvement, la vente, après achèvement, d'un local
compris dans cet immeuble est assujettie aux
dispositions de l'article 1646-1 du code civil,
reproduit à l'article L. 261-6 du présent code.
Toutefois, l'action éventuellement née en application
dudit article ne peut être exercée par les acquéreurs
successifs qu'à l'encontre du vendeur originaire.
Article L261-10
(Loi nº 2005-32 du 18 janvier 2005 art. 102
II Journal Officiel du 19 janvier 2005)(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80 II Journal Officiel
du 16 juillet 2006)
Tout contrat ayant pour objet le transfert de
propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à
usage d'habitation ou à usage professionnel et
d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur
d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant
l'achèvement de la construction doit, à peine de
nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus
aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits
aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il
doit, en outre, être conforme aux dispositions des
articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous.
Celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un
immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation
ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il
procure directement ou indirectement le terrain ou le
droit de construire sur le terrain à celui qui contracte
l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts
ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux
dispositions de l'alinéa précédent, sauf si le terrain
ou le droit est procuré à une société régie par les
chapitres Ier, II (sections I et II) et III du titre Ier
du présent livre, ou si celui qui les procure est un
organisme d'habitations à loyer modéré agissant comme
prestataire de service.
Article L261-11
(Loi nº 79-596 du 13 juillet 1979 art. 39
Journal Officiel du 14 juillet 1979)(Loi nº 93-949 du 26 juillet 1993 art. 2 Journal Officiel du 27
juillet 1993)(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80 II Journal Officiel
du 16 juillet 2006)
Le contrat doit être conclu par acte authentique et
préciser :
a) La description de l'immeuble ou de la partie
d'immeuble vendu ;
b) Son prix et les modalités de paiement de
celui-ci ;
c) Le délai de livraison ;
d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3
du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent
code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du
remboursement des versements effectués en cas de
résolution du contrat à défaut d'achèvement.
Toutefois, lorsque la vente concerne une partie
d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les
indications propres à cette partie, les autres
précisions prévues à l'alinéa précédent doivent alors
figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit
dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire
et auquel l'acte fait référence.
Il doit également mentionner si le prix est ou non
révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa
révision.
Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par
référence à des documents déposés chez un notaire, les
indications utiles relatives à la consistance et aux
caractéristiques techniques de l'immeuble.
Le règlement de copropriété est remis à chaque
acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui
être communiqué préalablement.
Lorsqu'avant la conclusion de la vente, le vendeur a
obtenu le bénéfice d'un prêt spécial du Crédit foncier
de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat
doit mentionner que l'acheteur a été mis en état de
prendre connaissance, dans des conditions fixées par
décret, des documents relatifs à l'équilibre financier
de l'opération, au vu desquels a été prise la décision
de prêt. L'inobservation des dispositions du présent
article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne
peut être invoquée que par l'acquéreur et avant
l'achèvement des travaux.
Lorsque la vente a été précédée d'un contrat
préliminaire prévu à l'article L. 261-15, seul le
contrat de vente est soumis aux dispositions des
articles L. 312-15 à L. 312-17 du code de la
consommation.
Article L261-11-1
(Loi nº 84-601 du 13 juillet 1984 art. 2
Journal Officiel du 14 juillet 1984)
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80 II Journal Officiel
du 16 juillet 2006)
Au cas où le contrat défini à l'article L. 261-11
prévoit la révision du prix, celle-ci ne peut être
calculée qu'en fonction de la variation d'un indice
national du bâtiment tous corps d'état mesurant
l'évolution du coût des facteurs de production dans le
bâtiment et publié par le ministre chargé de la
construction et de l'habitation.
La révision ne peut être faite sur chaque paiement ou
dépôt que dans une limite exprimée en pourcentage de la
variation de cet indice.
L'indice et la limite prévus ci-dessus sont définis
par décret en Conseil d'Etat. Cette limite, destinée à
tenir compte des frais fixes, de la valeur du terrain et
des améliorations de productivité, doit être comprise
entre 60 p. 100 et 80 p. 100 de la variation de
l'indice.
L'indice servant de base pour le calcul de la
révision est le dernier indice publié au jour de la
signature du contrat. La variation prise en compte
résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier
indice publié avant la date de chaque paiement ou dépôt.
Article L261-12
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le
vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement,
aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets
de commerce avant la signature du contrat, ni avant la
date à laquelle la créance est exigible.
Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler
que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de
l'avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au
nom de l'acquéreur par un organisme habilité à cet
effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles,
insaisissables et indisponibles dans la limite des
sommes dues par l'acheteur, sauf pour le paiement du
prix.
Article L261-13
(Loi nº 91-650 du 9 juillet 1991 art. 83 bis
Journal Officiel du 14 juillet 1991)(Loi nº 92-644 du 13 juillet 1992 art. 2 Journal Officiel du 14
juillet 1992)(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80 II Journal Officiel
du 16 juillet 2006)
Nonobstant toutes stipulations contraires, les
clauses de résolution de plein droit concernant les
obligations de versement ou de dépôt prévues aux
articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu'un
mois après la date de la sommation ou du commandement de
payer demeuré infructueux.
Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi
imparti, conformément aux articles 1244-1 à 1244-3 du
code civil.
Les effets des clauses de résolution de plein droit
sont suspendus pendant le cours des délais octroyés dans
les conditions prévues à l'article 1244 du code civil.
Ces clauses sont réputées n'avoir jamais joué si le
débiteur se libère dans les conditions déterminées par
le juge.
Article L261-14
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas
de résolution, le paiement, par la partie à laquelle
elle est imputable, d'une indemnité supérieure à 10 p.
100 du prix.
Toutefois, les parties conservent la faculté de
demander la réparation du préjudice effectivement subi.
Article L261-15
(Loi nº 79-596 du 13 juillet 1979 art. 39
Journal Officiel du 14 juillet 1979)
(Loi nº 93-949 du 26 juillet 1993 art. 2 Journal Officiel du 27
juillet 1993)
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80 II Journal Officiel
du 16 juillet 2006)
La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être
précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en
contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte
spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un
immeuble ou une partie d'immeuble.
Ce contrat doit comporter les indications
essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à
la qualité de la construction et aux délais d'exécution
des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et
au prix du local réservé.
Les fonds déposés en garantie sont indisponibles,
incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du
contrat de vente.
Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au
déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du
vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article
L. 312-16 du code de la consommation n'est pas réalisée
ou si le contrat proposé fait apparaître une différence
anormale par rapport aux prévisions du contrat
préliminaire.
Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente.
Article L261-16
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Toute clause contraire aux dispositions des articles
L. 261-11 à L. 261-15 du présent code et à celles des
articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux
articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, est
réputée non écrite.
Article L261-22
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 80
II, IV Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Un décret en Conseil d'Etat fixe en tant que de
besoin les modalités d'application du présent chapitre,
et notamment les conditions dans lesquelles les
personnes obligées à garantie par application des
articles L. 111-13, L. 111-20, L. 261-5 et L. 261-6
peuvent être tenues de se prémunir contre les
conséquences pécuniaires qui peuvent résulter de cette
garantie.
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