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CODE DE LA
CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Législative)
Chapitre V :
Dispositions particulières applicables aux organismes
d'habitations à loyer modéré ayant conclu une convention globale
de patrimoine
Article L445-1
(inséré par Loi nº 2004-809 du 13 août 2004 art. 63 I
Journal Officiel du 17 août 2004 en vigueur le 1er janvier 2005)
Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent conclure
avec l'Etat, sur la base de leur plan stratégique de patrimoine,
en tenant compte des programmes locaux de l'habitat, une
convention globale de patrimoine d'une durée de six ans.
Les établissements publics de coopération intercommunale et
les départements ayant conclu avec l'Etat la convention
mentionnée aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2 sont
obligatoirement consultés sur les dispositions de la convention
globale relatives aux immeubles situés dans leur périmètre. Ils
peuvent être signataires de la convention globale de patrimoine.
La convention globale comporte :
- le classement des immeubles ou ensembles immobiliers ; ce
classement est établi en fonction du service rendu aux
locataires, après concertation avec les locataires dans des
conditions fixées dans le plan de concertation locative prévu à
l'article 44 bis de la loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986
tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la
propriété de logements sociaux et le développement de l'offre
foncière ;
- l'énoncé de la politique patrimoniale et d'investissement
de l'organisme, comprenant notamment un plan de mise en vente à
leurs locataires des logements à usage locatif détenus par
l'organisme et les orientations retenues pour le
réinvestissement des fonds provenant de la vente ;
- les engagements pris par l'organisme sur la qualité du
service rendu aux locataires ;
- un cahier des charges de gestion sociale de l'organisme.
Article L445-2
(inséré par Loi nº 2004-809 du 13 août 2004 art. 63 I
Journal Officiel du 17 août 2004 en vigueur le 1er janvier 2005)
Le cahier des charges de gestion sociale mentionné à
l'article L. 445-1 récapitule les obligations de l'organisme
relatives aux conditions d'occupation et de peuplement des
logements ainsi qu'à la détermination des loyers. Il porte sur
l'ensemble des logements pour lesquels l'organisme détient un
droit réel.
Le cahier des charges est révisé tous les six ans.
Il fixe notamment, par immeuble ou ensemble immobilier :
- les plafonds de ressources applicables pour l'attribution
des logements ;
- les conditions dans lesquelles l'organisme peut exiger des
locataires le paiement d'un supplément de loyer de solidarité,
et ses modalités de calcul ;
- le montant maximal total des loyers, rapporté à la surface
utile ou à la surface corrigée totale, exprimé en euros par
mètre carré et par mois. Il tient compte du classement des
immeubles ou groupes d'immeubles mentionné à l'article L. 445-1.
Les engagements du cahier des charges se substituent à ceux
prévus par la réglementation en vigueur à la date de son
établissement.
Les engagements qui sont de même nature que ceux figurant
dans les conventions conclues au titre de l'article L. 351-2 et
en vigueur à la date de signature de la convention globale
mentionnée à l'article L. 445-1 se substituent de plein droit à
ceux-ci ainsi qu'à l'engagement d'occupation sociale inscrit
dans ces conventions pour la durée de celles-ci. Pour les
conventions conclues au titre de l'article L. 351-2,
postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi
nº 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et
responsabilités locales, la substitution intervient au terme de
la douzième année de leur application.
Article L445-3
(inséré par Loi nº 2004-809 du 13 août 2004 art. 63 I
Journal Officiel du 17 août 2004 en vigueur le 1er janvier 2005)
Les plafonds de ressources prévus par le cahier des charges
mentionné à l'article L. 445-2 sont, pour chaque immeuble ou
ensemble immobilier, ceux inscrits dans les conventions visées à
l'article L. 351-2 ou résultant de la réglementation en vigueur.
Lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale ou
un département a conclu avec l'Etat la convention définie aux
articles L. 301-5-1 ou L. 301-5-2 lui donnant compétence pour
attribuer les aides de l'Etat en faveur de la réalisation et de
la réhabilitation de logements locatifs sociaux, les plafonds de
ressources sont ceux prévus le cas échéant par cette convention
pour le secteur géographique où est situé l'immeuble. Il peut
toutefois, pour la durée de la convention globale de patrimoine
mentionnée à l'article L. 445-1, être dérogé à ces plafonds dans
des conditions fixées par décret.
Article L445-4
(inséré par Loi nº 2004-809 du 13 août 2004 art. 63 I
Journal Officiel du 17 août 2004 en vigueur le 1er janvier 2005)
Le montant maximal de la masse des loyers de l'ensemble des
immeubles de l'organisme résultant du cahier des charges
mentionné à l'article L. 445-2 ne peut excéder le montant
maximal résultant, à la date d'établissement de ce même cahier
des charges, des conventions visées à l'article L. 351-2 ou
résultant de la réglementation en vigueur. Il peut être
augmenté, pendant la durée de la convention et en vue d'assurer
l'équilibre financier d'opérations d'amélioration modifiant le
classement des immeubles, dans des conditions prévues par le
cahier des charges. Celui-ci peut prévoir si nécessaire, lors de
son établissement ou au moment du renouvellement de la
convention, un montant maximal plus élevé que celui résultant
des dispositions précédentes, à la demande d'un organisme et en
vue de préserver ses équilibres financiers, après avis de la
Caisse de garantie du logement locatif social.
Le montant maximal de la masse des loyers prévu au précédent
alinéa est actualisé au 1er juillet de chaque année conformément
au mode de calcul défini au d de l'article 17 de la loi
nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports
locatifs et portant modification de la loi nº 86-1290 du
23 décembre 1986.
L'organisme fixe le loyer maximal applicable à chaque
logement en tenant compte notamment de sa taille et de sa
situation dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier.
L'organisme fixe librement les loyers applicables aux
bénéficiaires des baux ou engagements en cours dans la limite
des loyers maximaux. Toutefois, aucune augmentation de loyer ne
doit entraîner, d'une année par rapport à l'année précédente,
une hausse qui excède de plus de 5 % le montant maximal prévu en
application du d de l'article 17 de la loi nº 89-462 du
6 juillet 1989 précitée, sauf accord des associations
représentatives de locataires ou des locataires dans les
conditions fixées par l'article 42 de la loi nº 86-1290 du
23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif,
l'accession à la propriété de logements sociaux et le
développement de l'offre foncière.
Article L445-5
(inséré par Loi nº 2004-809 du 13 août 2004 art. 63 I
Journal Officiel du 17 août 2004 en vigueur le 1er janvier 2005)
Les dispositions de l'article L. 441-4 sont applicables au
supplément de loyer de solidarité prévu par le cahier des
charges mentionné à l'article L. 445-2.
Toutefois, l'organisme peut, pour la durée de la convention
et dans les conditions fixées par celle-ci, déroger à ces
dispositions.
Article L445-6
(inséré par Loi nº 2004-809 du 13 août 2004 art. 63 I
Journal Officiel du 17 août 2004 en vigueur le 1er janvier 2005)
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application
du présent chapitre.
Article L445-7
(inséré par Loi nº 2004-809 du 13 août 2004 art. 63 I
Journal Officiel du 17 août 2004 en vigueur le 1er janvier 2005)
Par dérogation à l'article L. 353-15, les dispositions des
premier et deuxième alinéas de l'article 32 bis de la loi
nº 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et
codification de la législation relative aux rapports des
bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à
usage professionnel et instituant des allocations de logement ne
sont pas opposables aux organismes qui ont conclu avec l'Etat
une convention globale de patrimoine.
Article L445-8
(inséré par Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art.
56 Journal Officiel du 16 juillet 2006)
Les dispositions du présent chapitre sont applicables aux
unions d'économie sociale mentionnées à l'article L. 365-1, pour
les logements faisant l'objet d'une convention au titre des 2º,
3º ou 4º de l'article L. 351-2 et pour lesquels elles détiennent
un droit réel.
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