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DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
Chapitre II : Dispositions applicables à la construction
d'immeubles à usage d'habitation ou à usage
professionnel et d'habitation
Article R222-1
Le présent chapitre
s'applique aux contrats par lesquels une personne
s'oblige envers le maître de l'ouvrage à faire procéder
à la construction d'un ou plusieurs immeubles
d'habitation ou d'un ou plusieurs immeubles destinés à
la fois à l'usage professionnel et à l'habitation
conformément aux articles L. 222-1 à L. 222-7.
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(Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
Section 1 : Forme et objet du contrat de promotion
immobilière et du contrat particulier relatif aux études
préliminaires
Article R222-2
Le commencement
d'exécution du contrat de promotion immobilière, qu'il
soit constaté par un ou plusieurs actes indiqués au
deuxième alinéa de l'article L. 222-3, résulte de la
signature d'un contrat de louage d'ouvrage ou, en cas
d'absence de contrat de cette nature, du commencement
des travaux, à l'exception des contrats limités aux
études préliminaires prévues au deuxième alinéa dudit
article dans le cas où ces contrats sont distincts du
contrat de promotion immobilière.
Article R222-3
Pour l'application
de l'article L. 242-1 définissant ce qu'il faut entendre
par immeuble à usage professionnel et par immeuble
destiné à la fois à l'usage professionnel et à
l'habitation, au sens des articles L. 222-1 et L. 222-2,
dans le cas d'immeubles collectifs, les superficies à
retenir sont les superficies développées de tous les
locaux de l'immeuble, qu'il s'agisse de locaux
principaux, de locaux annexes ou de parties communes,
dans les conditions fixées par le présent chapitre.
Sont notamment considérés comme locaux annexes les
caves, greniers, resserres, celliers, terrasses,
balcons, loggias, garages et sous-sols.
Si les annexes sont affectées ou destinées à être
affectées à un local principal, elles sont considérées
comme étant de même nature que ce local principal.
Les annexes qui ne sont ni affectées ni destinées à
être affectées à un local principal sont réputées
réparties entre, d'une part, les locaux à usage
d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation
et, d'autre part, les locaux d'une autre nature, selon
le rapport existant entre les superficies développées de
ces deux catégories de locaux, y compris leurs propres
annexes.
Article R222-4
Lorsqu'il existe un
contrat particulier dont l'objet est limité aux études
préliminaires prévues au deuxième alinéa de l'article
L. 222-3, ce contrat n'est pas soumis aux règles du
contrat de promotion immobilière.
Lorsqu'un contrat de promotion immobilière fait suite
à un contrat particulier d'études préliminaires, les
dispositions du contrat particulier ne sont pas
obligatoirement reprises dans le contrat de promotion
immobilière. Les deux contrats sont alors passés,
exécutés et réglés selon leurs règles propres
indépendamment l'un de l'autre.
Article R222-5
Le contrat de
promotion immobilière prévu par l'article L. 222-3
comporte en annexe les plans, coupes et élévations avec
les cotes utiles des bâtiments, voies, réseaux divers et
aménagements extérieurs ou intérieurs.
Ces documents font ressortir les surfaces de chacune
des pièces, de chacun des locaux, de chacune des annexes
ou dégagements dont la construction est prévue en
faisant mention des éléments d'équipement qui seront
réalisés.
S'il s'agit d'immeubles collectifs ou d'ensembles
immobiliers comportant des locaux ou des logements
semblables, les indications détaillées peuvent se
limiter aux types de locaux, dès lors que sont fournies
des indications suffisantes pour qu'il soit possible de
connaître non seulement le nombre de locaux ou
d'appartements qui seront réalisés conformément au type
proposé, mais aussi la situation et la disposition de
chacun de ces locaux et de ces appartements ainsi que
des parties communes permettant d'y accéder.
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(Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
Section 2 :
Prix du contrat
Article R222-6
Le prix convenu au d de
l'alinéa 1er de l'article L. 222-3 est augmenté ou diminué,
selon le cas, des sommes résultant du jeu des clauses
d'actualisation et de révision prévues dans les contrats et
marchés conclus pour la réalisation de l'immeuble.
Préalablement à la signature des contrats et marchés prévus à
l'alinéa précédent, le promoteur est tenu de notifier aux
cocontractants le prix convenu dans le contrat de promotion
immobilière, déduction faite du poste pour imprévu, et le total
des engagements qu'il a déjà pris pour la réalisation de
l'immeuble.
Les clauses d'actualisation et de revision mentionnées à
l'alinéa 1er, si elles ne sont pas indiquées dans le contrat de
promotion immobilière, et le montant de chaque contrat, marché
ou engagement sont notifiés par le promoteur au maître de
l'ouvrage.
Les notifications prévues au présent article sont valablement
faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
ou par remise de documents contre récépissé ou émargement.
Article R222-7
Les modalités de règlement
du prix, éventuellement révisé, que le contrat de promotion
immobilière doit préciser, conformément au e de l'alinéa 1er de
l'article L. 222-3, doivent être conformes aux dispositions
suivantes :
Les paiements sont faits en fonction de l'état d'avancement
des travaux justifié selon les modalités prévues au contrat.
Toutefois ils ne peuvent excéder au total :
15 p. 100 du prix à l'achèvement des fondations ;
70 p. 100 à la mise hors d'eau.
Pour l'application des alinéas précédents le prix s'entend
déduction faite de la somme figurant au poste pour imprévu, dans
la mesure où elle n'a pas été utilisée dans les conditions
prévues au d du premier alinéa de l'article L. 222-3.
Article R222-8
(Décret nº 80-301 du 22 avril 1980
Journal Officiel du 27 avril 1980)
Les modalités de règlement de la rémunération prévue au f de
l'alinéa 1er de l'article L. 222-3 doivent être conformes aux
dispositions suivantes :
Les paiements ne peuvent excéder au total :
10 p. 100 de la rémunération à la signature du contrat de
promotion immobilière dans le cas où les études préliminaires
ont fait l'objet d'un contrat distinct du contrat de promotion
immobilière, 25 p. 100 dans le cas contraire ;
50 p. 100 à la mise hors d'eau ;
70 p. 100 à l'achèvement des travaux d'équipement, de
plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
90 p. 100 à la livraison du bâtiment au maître de l'ouvrage.
Le solde est consigné par le maître de l'ouvrage lors de la
livraison, à moins que le promoteur ne fournisse pour un montant
égal la caution personnelle et solidaire d'une banque, d'un
établissement financier habilité, d'une entreprise d'assurance
agréee à cet effet ou d'une société de caution mutuelle
constituée conformément aux dispositions de la loi du 13 mars
1917 ayant pour objet l'organisation du crédit au petit et moyen
commerce et à la petite et moyenne industrie. Il est payable à
l'achèvement de la mission du promoteur, tel que cet achèvement
est défini à l'article 1831-4 du code civil.
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(Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
Section 3 :
Garanties d'exécution du contrat
Article R222-9
(Décret nº 80-301 du 22 avril 1980
Journal Officiel du 27 avril 1980)
L'engagement de bonne exécution de sa mission par le
promoteur, qui résulte du contrat, comporte l'obligation de
prendre à sa charge les sommes excédant le prix convenu qui
seraient nécessaires à la réalisation de l'ouvrage tel que
décrit audit contrat en application de l'article L. 222-3. Cette
obligation est garantie par une banque, un établissement
financier habilité, une entreprise d'assurance agréée à cet
effet ou une société de caution mutuelle constituée conformément
aux dispositions de la loi susmentionnée du 13 mars 1917.
La garantie prend la forme :
Soit d'une convention aux termes de laquelle la caution
s'oblige, solidairement avec le promoteur, envers le maître de
l'ouvrage, à payer lesdites sommes ;
Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a
consentie s'oblige à avancer au promoteur ou à payer pour son
compte les sommes définies ci-dessus. Cette convention doit
stipuler au profit du maître de l'ouvrage le droit d'en exiger
l'exécution.
Si le promoteur justifie qu'il est couvert contre les
conséquences pécuniaires de la responsabilité civile
professionnelle qu'il peut encourir en raison se son activité et
de la responsabilité mise à sa charge par le premier alinéa de
l'article 1831-1 du code civil, par un contrat souscrit par lui
auprès d'une société d'assurances ou d'un assureur agréé en
application des articles L. 321-1 et L. 321-2 du code des
assurances, le garant n'est tenu à l'égard du maître de
l'ouvrage que des dépassements du prix convenu excédant 5 p. 100
dudit prix. Toutefois, le montant cumulé de la franchise ainsi
prévue et du poste pour imprévu ne peut dépasser 10 p. 100 du
prix convenu.
En aucun cas, le remboursement des sommes versées en
exécution des deuxième et troisième alinéas du présent article
ne peut être demandé au maître de l'ouvrage.
Article R222-10
En vue du cas où la
garantie prévue à l'article précédent prend la forme d'une
convention d'ouverture de crédit, le contrat de promotion
immobilière peut prévoir que les règlements effectués par le
maître de l'ouvrage ou pour son compte prennent la forme de
chèques, de mandats ou de virements postaux établis à l'ordre de
la personne ayant consenti l'ouverture de crédit.
Article R222-11
(Décret nº 80-301 du 22 avril 1980
Journal Officiel du 27 avril 1980)
Le promoteur n'est pas tenu de fournir les garanties prévues
à l'artice R. 222-9 lorsque :
1º Le maître de l'ouvrage est une société régie par les
articles L. 212-1 à L. 212-16 dont tous les associés ont
souscrit, soit lors de la constitution de la société, soit lors
d'une augmentation de capital, des parts ou actions donnant
vocation à l'attribution en propriété de plus de deux locaux à
usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ou
de locaux destinés à un autre usage que l'habitation ;
2º Les garanties ci-après énumérées ont été données à la
société et à ses associés par une ou plusieurs banques,
établissements financiers habilités, entreprises d'assurance
agréées à cet effet ou société de caution mutuelle constituées
conformément aux dispositions de la loi du 13 mars 1917
susmentionnée;
3º Les conditions suivantes sont remplies :
a) La société bénéficie de l'engagement du garant de répondre
à ses appels de fonds en cas de défaillance des associés ;
b) A la date de la signature du premier des actes constituant
le contrat de promotion immobilière, tous les associés peuvent
justifier qu'au cas où ils céderaient leurs parts ou actions,
les cessionnaires sont garantis contre les appels de fonds
nécessaires à la réalisation de l'ouvrage et non prévus au
contrat de cession, le garant s'étant engagé à satisfaire à ces
appels de fonds.
La convention passée entre le garant et l'associé cédant doit
stipuler que le cessionnaire a le droit d'en exiger le bénéfice
à son profit direct.
Le garant s'engage également à renoncer lors de la cession de
parts ou actions, si le cessionnaire le demande, au nantissement
desdites parts ou actions au cas où ce nantissement a été
consenti à son profit et à donner mainlevée des hypothèques qui
auraient été consenties à son profit sur les lots affectés aux
parts ou actions cédées.
c) La société intervient aux actes de cession de parts ou
actions et y justifie de la garantie prévue au a ci-dessus.
Article R222-12
Le maître de l'ouvrage est
tenu d'indemniser le promoteur pour les dépassements du prix
convenu résultant de son fait, et notamment de retards dans le
règlement du prix et des délais de paiement qui lui auraient été
accordés, en vertu de l'article L. 222-4.
La garantie prévue à l'article R. 222-9 ne s'étend pas à
l'indemnisation due en application du présent article par le
maître de l'ouvrage.
Le contrat peut prévoir une indemnisation forfaitaire du
promoteur pour retards dans les paiements du maître de
l'ouvrage.
Article R222-13
Les dépassements de délai
contractuel qui ne sont imputables ni au maître de l'ouvrage, ni
à un cas de force majeure ne pouvant entraîner aucune révision
de prix au profit du promoteur, la garantie du prix convenu au
sens de l'article R. 222-9 doit s'entendre comme garantissant un
prix excluant toute révision de prix due à des dépassements de
délai contractuel si ces dépassements sont dus à un cas de force
majeure ou au fait du maître de l'ouvrage.
Article R222-14
La garantie prévue à
l'article R. 222-9 prend fin à l'achèvement de la mission du
promoteur tel que cet achèvement est défini à l'article 1831-4
du code civil.
Pour l'application du présent article, l'ouvrage est réputé
livré au sens de l'article 1831-4 du code civil, reproduit à
l'article L. 221-4 du présent code, lorsque sont exécutés les
ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont
indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination,
de l'ouvrage faisant l'objet du contrat de promotion
immobilière ; pour l'appréciation de la livraison, les défauts
de conformité avec les prévisions dudit contrat ne sont pas pris
en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel,
ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments
ci-dessus indiqués impropres à leur utilisation.
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