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CODE DE LA
CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
Section 1 :
Dispositions générales
Article R261-1
L'immeuble vendu à terme ou
en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de
l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2
du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code
lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les
éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation,
conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du
contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de
conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en
considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni
les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments
ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni
reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni
renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article
1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent
code.
Article R261-2
L'achèvement de l'immeuble
vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une
personne qualifiée.
La constatation par les parties fait l'objet d'un acte du
notaire qui a reçu la vente à terme ; cet accord vaut livraison
de l'immeuble.
La constatation est faite par une personne qualifiée lorsque
l'acte de vente l'a prévu ou lorsqu'il n'y a pas accord des
parties.
Cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non
susceptible de recours, du président du tribunal de grande
instance du lieu de l'immeuble, soit parmi celles que le
tribunal commet habituellement, soit parmi celles figurant sur
une liste établie par arrêté du ministre de la justice et du
ministre chargé de la construction et de l'habitation.
La constatation de l'achèvement fait l'objet par la personne
qualifiée ainsi désignée d'une déclaration devant le notaire qui
a reçu la vente.
La constatation de l'achèvement est parfaite par la
déclaration ainsi faite.
Elle est notifiée par la partie la plus diligente à l'autre
par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La
notification vaut livraison de l'immeuble à la date de cette
réception.
Article R261-3
La vente à terme est
soumise aux règles de la publicité foncière dans les mêmes
conditions que la vente sous condition suspensive.
Article R261-4
Les fonds qui ont fait
l'objet de dépôts de garantie sont valablement versés au vendeur
par l'établissement dépositaire, hors la présence et sans le
concours de l'acquéreur, sur simple production d'une attestation
du notaire ayant reçu l'acte de vente certifiant que
l'achèvement de l'immeuble a été constaté.
Le notaire doit informer l'établissement dépositaire et
l'acquéreur de la situation hypothécaire. S'il existe sur
l'immeuble des inscriptions ou s'il existe quelque autre
empêchement au paiement, le notaire indique à l'établissement
dépositaire le montant des fonds nécessaires à l'apurement de la
situation. Ces fonds sont conservés par l'établissement
dépositaire pour être utilisés audit apurement, conformément aux
instructions données par le notaire.
Article R261-5
La vente d'un immeuble à
construire peut être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur
au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant
affecter les biens et droits vendus et indispensables à la
construction du bâtiment dont tout ou partie forme l'objet de la
vente.
Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la
construction d'autres bâtiments désignés par le mandat s'ils
doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou
partie forme l'objet de la vente.
Ce mandat doit indiquer spécialement la nature, l'objet et
les conditions des actes en vue desquels il est donné.
Il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les
actes de disposition portant sur des parties communes et qui se
révéleraient nécessaires :
- pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ;
- pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de
construire du bâtiment faisant l'objet de la vente ou auxquelles
pourrait être subordonnée la délivrance d'un tel permis pour la
construction des autres bâtiments concernés par le mandat ;
- pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur
raccordement avec les réseaux de distribution et les services
publics.
Article R261-6
Lorsque la vente d'un
immeuble à construire est assortie d'un mandat de l'acquéreur
donné au vendeur d'affecter hypothécairement l'immeuble vendu,
ce mandat ne peut être consenti, en cas de vente à terme, que
pour assurer le financement de la construction de cet immeuble.
Ce mandat ne précise pas obligatoirement le montant des sommes
pour la garantie desquelles le mandataire est autorisé à
constituer hypothèque. Il est en tout cas limité à la
constitution d'hypothèque garantissant en principal, intérêts et
accessoires une somme au plus égale au prix de vente stipulé au
contrat, déduction faite, le cas échéant, des sommes déjà
garanties par le bien vendu.
Article R261-7
Les pouvoirs du maître de
l'ouvrage, mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1601-3 du
code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code,
comportent ceux de choisir les architectes, entrepreneurs et
autres techniciens, d'arrêter librement les conventions passées
avec eux et d'effectuer la réception des travaux qu'ils ont
faits ou dirigés, y compris de ceux qui sont prévus au second
alinéa de l'article R. 111-24 du présent code.
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CODE
DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
Section 2 : Réception et garantie des ouvrages de
bâtiments à usage d'habitation ou similaires
Article R261-8
La réception prévue
à l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article
L. 261-5 du présent code, s'entend de la réception avec
ou sans réserves.
Le point de départ de la garantie prévue à l'article
1646-1 dudit code civil, reproduit à l'article L. 261-6
du présent code, est le même que celui défini à
l'article R. 111-24 du présent code.
Article R261-9
Les dispositions
des articles R. 111-26, R. 111-27 et R. 111-28 sont
applicables à la garantie prévue à l'article 1646-1 du
code civil, reproduit à l'article L. 261-6 du présent
code.
Article R261-10
Pour l'application
de la garantie prévue à l'article 1646-1 du code civil,
reproduit à l'article L. 261-6 du présent code, au cas
prévu à l'article L. 261-9 du présent code, l'immeuble
s'entend du bâtiment dans lequel se trouve compris le
local vendu ou de la partie de ce bâtiment techniquement
distincte et réalisable indépendamment des autres
parties.
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DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
Section 3 : Dispositions particulières à la conclusion
du contrat de ventes d'immeubles à construire pour
l'usage d'habitation ou pour l'usage professionnel et
d'habitation
Article R261-11
La constatation de
l'achèvement des fondations est certifiée par un homme
de l'art. Elle est faite pour chaque immeuble tel que
défini à l'article R. 261-10.
Article R261-12
Si l'acte de vente
stipule que l'acquéreur ne recourt pas aux prêts dont le
vendeur a fait état, il n'y a pas lieu d'insérer dans
l'acte la condition résolutoire prévue par le premier
alinéa de l'article L. 261-11.
Article R261-13
Pour l'application
de l'article L. 261-11, la consistance de l'immeuble
vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les
cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des
pièces et des dégagements.
Si cet immeuble est compris dans un ensemble
immobilier, ces indications doivent être complétées par
un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet
ensemble, leur emplacement et le nombre d'étages de
chacun d'eux.
Les caractéristiques techniques résultent du devis
descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice
descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté
ministériel.
Ces documents s'appliquent au local vendu, à la
partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se
trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers
qui s'y rapportent.
Un plan coté du local vendu et une notice indiquant
les éléments d'équipement propres à ce local doivent
être annexés au contrat de vente.
Article R261-14
Les paiements ou
dépôts ne peuvent excéder au total :
35 p. 100 du prix à l'achèvement des fondations ;
70 p. 100 à la mise hors d'eau ;
95 p. 100 à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la
disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être
consigné en cas de contestation sur la conformité avec
les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive,
aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la
réalisation de cette condition.
Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à
déposer en cours d'exécution des travaux sont
exigibles :
- soit par versements périodiques constants ;
- soit par versements successifs dont le montant est
déterminé en fonction de l'avancement des travaux.
Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les
paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut
excéder 1 p. 100 par mois.
Article R261-15
(Décret nº 85-828 du 29
juillet 1985 art. 1 Journal Officiel du 3 aout 1985)
L'indice mentionné à l'article L. 261-11-1 est
l'index national du bâtiment tous corps d'état dénommé
BT 01, créé par le ministre chargé de l'économie et des
finances et utilisé pour la révision du prix des marchés
de construction de bâtiment. Il traduit la variation des
côuts salariaux, y compris les charges annexes, des
côuts des matériaux et de leur transport, des côuts
d'utilisation, amortissements compris, des matériels mis
en oeuvre ainsi que des côuts des produits et services
divers nécessaires à la gestion des entreprises définis
par décision du ministre chargé de l'économie et des
finances et publiés au Bulletin officiel de la
concurrence et de la consommation.
L'index BT 01 est publié mensuellement au Journal
officiel par le ministre chargé de la construction et de
l'habitation.
La limite mentionnée à l'article L. 261-11-1 est
fixée à 70 p. 100.
Article R261-16
Lorsqu'avant la
conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice
d'un prêt spécial à la construction du Crédit foncier de
France ou du Comptoir des entrepreneurs en application
de l'article R. 311-37, il doit, après l'avoir certifiée
conforme, tenir à la disposition de l'acquéreur une
copie du plan de financement faisant apparaître les
éléments de l'équilibre financier de l'opération au vu
desquels a été prise la décision de prêt.
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DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
Section 4 : Garanties d'achèvement et de remboursement
Article R261-17
(Décret nº 80-301 du 22 avril
1980 Journal Officiel du 27 avril 1980)
La garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte
soit de l'existence de conditions propres à l'opération,
soit de l'intervention, dans les conditions prévues
ci-après, d'une banque, d'un établissement financier
habilité à faire des opérations de crédit immobilier,
d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une
société de caution mutuelle constituée conformément aux
dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant
pour objet l'organisation du crédit au petit et moyen
commerce, à la petite et moyenne industrie.
La garantie de remboursement est donnée par l'un des
organismes indiqués à l'alinéa ci-dessus.
Article R261-18
La garantie
d'achèvement résulte de l'existence de conditions
propres à l'opération lorsque cette dernière répond à
l'une ou à l'autre des conditions suivantes :
a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé
d'aucun privilège ou hypothèque ;
b) Si les fondations sont achevées et si le
financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans
un même programme est assuré à concurrence de 75 p. 100
du prix de vente prévu :
- par les fonds propres au vendeur ;
- par le montant du prix des ventes déjà conclues ;
- par les crédits confirmés des banques ou
établissements financiers habilités à faire des
opérations de crédit immobilier, déduction faite des
prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà
vendus.
Toutefois, le taux de 75 p. 100 est réduit à
60 p. 100 lorsque le financement est assuré à
concurrence de 30 p. 100 du prix de vente par les fonds
propres du vendeur.
Pour l'appréciation du montant du financement ainsi
exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes
conclues sous la condition suspensive de la
justification de ce financement dans les six mois
suivant l'achèvement des fondations.
Article R261-19
(Décret nº 2004-933 du 2
septembre 2004 art. 1 II Journal Officiel du 4 septembre
2004)
La garantie d'achèvement résulte également :
a) Si la vente porte sur une maison individuelle,
dont les fondations sont achevées et à condition que les
versements prévus n'excèdent pas au total :
20 p. 100 du prix à l'achèvement des fondations ;
45 p. 100 à la mise hors d'eau ;
85 p. 100 à l'achèvement de la maison.
Le solde est payé ou consigné comme il est dit pour
le solde prévu à l'article R. 261-14.
Lorsque la maison fait partie d'un ensemble de plus
de vingt maisons et que son utilisation implique celle
d'équipements extérieurs communs, le bénéfice des
dispositions ci-dessus du présent article est subordonné
soit à la réalisation préalable des équipements
nécessaires à l'utilisation de la maison vendue, soit à
l'existence pour ces derniers de la garantie
d'achèvement prévue par l'article R. 261-21.
L'exécution des équipements ci-dessus est établie par
certificat d'une personne qualifiée à cet effet ;
b) Si la vente est réalisée par une société
d'économie mixte de construction agréée à cet effet par
le ministre chargé des finances et le ministre chargé de
la construction et de l'habitation ou dont une
collectivité publique détient au moins 35 p. 100 du
capital social.
Article R261-20
Pour l'application
des dispositions de l'article R. 261-18, b, le contrat
doit préciser :
- que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur
desdites garanties ;
- que le vendeur tient à tout moment à la disposition
de l'acheteur justification de ces garanties, en l'étude
du notaire ayant reçu l'acte de vente.
Les justifications sont constituées :
- en ce qui concerne le montant du prix des ventes
déjà conclues, par une attestation du notaire ;
- en ce qui concerne les crédits confirmés ou les
fonds propres, par une attestation délivrée par une
banque ou un établissement financier habilité à faire
des opérations de crédit immobilier.
Article R261-21
La garantie
d'achèvement donnée par les établissements indiqués à
l'article R. 261-17 prend la forme :
a) Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui
qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à
payer pour son compte les sommes nécessaires à
l'achèvement de l'immeuble.
Cette convention doit stipuler au profit de
l'acquéreur ou sous-acquéreur le droit d'en exiger
l'exécution ;
b) Soit d'une convention de cautionnement aux termes
de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur,
solidairement avec le vendeur, à payer les sommes
nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Les versements effectués par les établissements
garants au titre des a et b ci-dessus sont réputés faits
dans l'intérêt de la masse des créanciers.
Article R261-22
La garantie de
remboursement revêt la forme d'une convention de
cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige
envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à
rembourser les versements effectués par l'acquéreur au
cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour
cause de défaut d'achèvement.
Article R261-23
Le vendeur et le
garant ont la faculté, au cours de l'exécution du
contrat de vente, de substituer la garantie d'achèvement
prévue à l'article R. 261-21, à la garantie de
remboursement ou inversement, à la condition que cette
faculté ait été prévue au contrat de vente.
Cette substitution doit être notifiée à l'acquéreur.
Article R261-24
(Décret nº 80-566 du 16
juillet 1980 Journal Officiel du 22 juillet 1980)
La garantie d'achèvement ou de remboursement prend
fin à l'achèvement de l'immeuble. Cet achèvement résulte
soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art,
prévue à l'article R. 460-1 du code de l'urbanisme, soit
de la constatation par une personne désignée dans les
conditions prévues par l'article R. 261-2.
Article
R261-24-1
(inséré par Décret nº 2004-933
du 2 septembre 2004 art. 1 Journal Officiel du 4
septembre 2004)
Lorsqu'une vente en l'état futur d'achèvement est
réalisée par un organisme d'habitations à loyer modéré,
les garanties de remboursement et d'achèvement prévues à
l'article L. 453-3 résultent de la détention par
l'organisme vendeur de la garantie accordée par la
société de garantie des organismes d'habitations à loyer
modéré dans les conditions fixées à l'article L. 453-1.
Le contrat de vente, auquel est annexée une
attestation de la société de garantie des organismes
d'habitations à loyer modéré établie depuis moins de six
mois, précise que l'acheteur reconnaît être averti de la
teneur des garanties mentionnées à l'alinéa précédent.
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CODE DE LA
CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat)
Section 5 :
Contrat préliminaire
Article R261-25
Le contrat préliminaire
doit indiquer la surface habitable approximative de l'immeuble
faisant l'objet de ce contrat, le nombre de pièces principales
et l'énumération des pièces de service, dépendances et
dégagements. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat
doit en outre préciser la situation de cette partie dans
l'immeuble.
La qualité de la construction est suffisamment établie par
une note technique sommaire indiquant la nature et la qualité
des matériaux et des éléments d'équipement. Si le contrat porte
sur une partie d'immeuble, cette note technique doit contenir
également l'indication des équipements collectifs qui présentent
une utilité pour la partie d'immeuble vendue.
Cette note technique doit être annexée au contrat.
Article R261-26
(Décret nº 85-828 du 28 juillet 1985
art. 2 Journal Officiel du 3 août 1985)
Le contrat doit également indiquer :
- le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les
modalités de sa révision dans les limites et conditions prévues
aux articles L. 261-11-1 et R. 261-15 ;
- la date à laquelle la vente pourra être conclue ;
- s'il y a lieu, les prêts que le réservant déclare qu'il
fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le
bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions
et le nom du prêteur.
Article R261-27
Le contrat préliminaire est
établi par écrit ; un exemplaire doit en être remis au
réservataire avant tout dépôt de fonds. Il doit obligatoirement
reproduire les dispositions des articles R. 261-28 à R. 261-31.
Article R261-28
Le montant du dépôt de
garantie ne peut excéder 5 p. 100 du prix prévisionnel de vente
si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an ; ce
pourcentage est limité à 2 p. 100 si ce délai n'excède pas deux
ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans.
Article R261-29
Le dépôt de garantie est
fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une
banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou
chez un notaire. Les dépôts des réservataires des différents
locaux composant un même immeuble ou un même ensemble immobilier
peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant
une rubrique par réservataire.
Article R261-30
Le réservant doit notifier
au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant
la date de la signature de cet acte.
Article R261-31
Le dépôt de garantie est
restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :
a) Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur
dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
b) Si le prix de vente excède de plus de 5 p. 100 le prix
prévisionnel, revisé le cas échéant conformément aux
dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles
que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si
elles sont dues à une augmentation de la consistance de
l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;
c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont
pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de
10 p. 100 aux prévisions dudit contrat ;
d) Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat
préliminaire ne doit pas être réalisé ;
e) Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet
du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des
ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 p. 100.
Dans les cas prévus au présent article, le réservataire
notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire
par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Sous réserve de la justification par le déposant de son droit
à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum
de trois mois à dater de cette demande.
Article R261-32
Les ventes à terme ou en
l'état futur d'achèvement prévues au premier alinéa de l'article
L. 261-9 sont celles qui auront été conclues après le 6 janvier
1967, conformément aux dispositions des articles 1601-2 et
1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et
L. 261-3 du présent code.
Article R261-33
Pour l'application du
deuxième alinéa de l'article L. 261-21, le vendeur peut
justifier du commencement des travaux par tous moyens et
notamment par l'attestation d'un architecte.
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